「フラット35」「フラット35S」とは
どんな住宅ローン？
―審査基準やメリット・デメリット、
民間住宅ローンとの比較まで―

住宅ローンにはさまざまな種類があり、フラット35はその中の商品の一つとなります。

フラット35とは、住宅金融支援機構※と民間金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンです。

長期の固定金利は民間の住宅ローンでは提供することが難しいとされており、それを扱っているのが住宅金融支援機構です。長期的な固定金利にはリスクが伴いますが、そのリスクを住宅金融支援機構が担っているという形になります。

※住宅金融支援機構とは、「国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人」です。

フラット35は返済する全期間が固定金利となっており、融資実行時の金利がずっと続きます。毎月の返済額が確定していて、返済中に金利が上昇したとしても返済額は増加しないので、将来的な家計のシミュレーションを立てやすいのが特徴です。

最長35年で全期間が固定金利となっており、万が一返済途中で金利が上昇してしまったとしても、固定なので金利は上がらずに済みます。

金利については、借りる金融機関によって異なり、また適用される金利は住宅ローン申込時ではなく、融資が実行される時です。例えば、住宅ローンを申し込んだときの金利が1%だとしても、実行されたときに1.5%に上がっていたら、後者のほうが適用されるので注意が必要です。

融資限度額は100万円以上8000万円以下で、建設費または購入価格の10割までとなっています。また、保証料や連帯保証人も不要で、繰上返済手数料は無料、団体信用生命保険への加入も任意となっているのが特徴です。

⾦利上昇のリスクを取らない分、変動⾦利と⽐較すると⼀般的に総返済額は⾼くなります。変動⾦利との総返済額のシミュレーションはこちらをご確認ください。

基本的に固定金利は長期金利（10年国債金利）を基に決まりますが、日銀が長期金利の利上げ上限を0.5％まで認めたことも影響していると考えられます。では今後の固定金利はどのように推移していくのでしょうか。これまでの推移と今後の金利市場への影響を踏まえて解説しているので、こちらをご確認ください。

フラット35にはフラット35Sという商品もあります。こちらについても概要を説明します。

フラット35Sとは、フラット35の利用者が耐震性や省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

対象となる住宅の基準は以下の4分野となり、どれか1つを満たしていなければいけません。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

さらにフラット35Sには、当初10年間フラット35の金利を下げる「金利Aプラン」と、当初5年間フラット35の金利を下げる「金利Bプラン」があり、「金利Aプラン」のほうが「金利Bプラン」よりもより高性能な住宅取得を求められます。

ご自身の住宅の性能がどのプランにあたるのか、またフラット35Sの対象住宅になるのか、確認しておきましょう。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

フラット35Sの詳細については以下の記事を参照してください。

フラット35では以下のような明確な利用条件を公表しています。

申込者の条件として、申込時の年齢が70歳未満であることが挙げられます。ただし、親子リレー返済の場合は、70歳以上の人でも借入れが可能になります。もう一つの条件は、日本国籍であることです。永住許可を受けている人や特別永住者も可能です。

まずは、年収に占める年間合計返済額の割合（返済負担率）ですが、以下の基準を満たす人です。この返済負担率は、フラット35の住宅ローン以外に自動車ローンやカードローンなども含まれますので、注意が必要です。借りる前にほかの借入れがないか確認しましょう。

次に借入金の使途についてですが、フラット35は申込み本人または親族が住む新築住宅の建築もしくは購入資金、または中古住宅の購入資金となっています。投資用の物件には利用できないので、注意してください。

対象となるのは以下の住宅になります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅
• 住宅の床面積が、一戸建て・連続建ておよび重ね建ての場合で70平米以上で、マンションなどの共同建ての場合だと30平米以上

フラット35を利用できる建物の条件(技術基準)の詳細はこちらをご確認ください。

フラット35は中古住宅でも条件を満たせば利用可能です。詳細はこちらをご確認ください。

　

借入額ですが、100万円以上8000万円以下で、借入期間は15年以上（満60歳以上の場合は10年）となっており、上限は以下の「1」もしくは「2」の短い年数の方です。

1. 80歳－申込時の年齢
   (1年未満切上げ)
2. 35年

ここで注意したいのが、もし借入期間を20年以下に設定した場合、返済途中に21年以上に変更することができないところです。

借⼊額と返済プランの考え⽅はこちらをご確認ください。

フラット35を利用する場合、火事によって住宅の担保価値が失われた場合に備えるため火災保険への加入が必須となっています。詳細はこちらをご確認ください。

フラット35では、頭金なしでも借り入れが可能となっています。頭金なしでのフラット35利用には、自己資金が少なくても借り入れできるなどのメリットがある反面、デメリットもあります。詳細はこちらをご確認ください。

フラット35Sの利用条件については、先ほどの概要のところで述べたとおり、耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合に適用されます。

審査の流れ

審査については申し込みを受けた金融機関が事前審査を行い、住宅金融支援機構が本審査を行います。現在は、いずれの金融機関でも、住宅金融支援機構の指示のもと、ほぼ均一化された基準による審査が行われているようです。

フラット35、35Sが使
える金融機関

フラット35を取り扱っている金融機関は、都市銀行や信託銀行、地方銀行など膨大な数の機関があります。多くの金融機関の中から有利な金融機関を選ぶことになります。

フラット35は、⼀般の住宅ローンに⽐べて審査が⽐較的通りやすいと⾔われています。具体的な審査基準の違いはこちらをご確認ください。

・借入申込書

・今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書（兼 既融資完済に関する念書）

※借入申込書は取扱金融機関で用意しています。

【給与所得のみの方】
・特別徴収税額の通知書
・住民税納税通知書
・住民税課税証明書等の公的収入証明書

※ 前年の証明書については、源泉徴収票でお申込みできる場合があります。その場合、資金のお受取りの手続を始められる前に公的収入証明書を提出いただく必要があります。詳しくは、取扱金融機関にご確認ください。

【給与所得のみ以外の方】
・納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）等

・建設費が確認できる書類（建物の工事請負契約書（写）等）

※ 借入申込時に「建物の工事請負契約書（写）等」を提出されず、見積書等のみを提出された場合は、資金のお受取りの手続を始められる前に「建物の工事請負契約書（写）等」をご提出いただく必要があります。

※ 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、「土地の売買契約書（写）等」、土地取得費の確認書類も必要です。

※ 確認書類の写しの提出にあたっては、原本を提示いただきます。

なお中古住宅取得でフラット35Sを利用する場合には、３の建設費の確認書類の代わりに、売買金額の確認書類を提出します。さらに住宅の登記事項証明書も追加で必要になります。

また、申込みに必要な書類は取扱金融機関によって異なります。実際に申込む場合には、これら以外の書類（住民票、建築確認済証「建築確認通知書」（写）など）も必要となる場合がありますので、必ず事前に取扱金融機関に確認してください。

フラット35の審査に必要な書類についての具体的な内容についてはこちらからご確認ください。

フラット35の審査には事前審査と本審査があり、フラット35の事前審査は2〜3日程度、本審査にかかる期間は一般的な住宅ローンと大きな差はありませんが、比較的審査が通りやすいと言われています。具体的な審査期間や審査基準についてはこちらをご確認ください。

フラット35には、「買取型」と「保証型」の２つのタイプがあります。⼀般的にフラット35と呼ばれる商品は、買取型のフラット35のことで、「保証型」の場合は買取型と区別するためにフラット35（保証型）と表記されています。具体的な違いはこちらをご確認ください。

フラット35には、⼀定の条件を満たすことでお得になる商品タイプも⽤意されています。

フラット35リノベとは 、リフォーム⼯事の内容に応じて当初10年間、借⼊⾦利を年0.5%または年0.25％引き下げるプランです。

「フラット35」地域連携型（⼦育て⽀援）とは 、地⽅公共団体と住宅⾦融⽀援機構が連携してつくられた制度です。

「フラット35地域活性化型」とは、地⽅公共団体と住宅⾦融⽀援機構が連携してつくられた⾦利引き下げ制度です。

フラット35には、世帯構成や物件性能に応じた複数のプランが⽤意されています。

フラット35の収⼊合算とは、審査対象の収⼊を増やし、借⼊⾦額を増やすことができるプランです。

フラット35の親⼦リレー返済とは、2世代で住宅ローンを返済していくことで返済期間を⻑くすることができるプランです。

フラット50とは、最⻑50年返済が可能な全期間固定⾦利型の住宅ローンです。

住宅⾦融⽀援機構では借⼊期間の異なるフラット35を2本組み合わせることができる「ダブルフラット」プランを⽤意しています。

機構住みかえ⽀援ローンとは、今の住宅を貸し出し、得られた賃料を収⼊として新しい住まいを取得することができるローンです。