「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン？―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―

01フラット35はどんな住宅ローン？

住宅ローンにはさまざまな種類があり、フラット35はその中の商品の一つとなります。

フラット35とは、住宅金融支援機構（※）と民間金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンです。長期の固定金利は民間の住宅ローンでは提供することが難しいとされており、それを扱っているのが住宅金融支援機構です。長期的な固定金利にはリスクが伴いますが、そのリスクを住宅金融支援機構が担っているという形になります。

そのため、フラット35は返済する全期間が固定金利となっており、融資実行時の金利がずっと続きます。毎月の返済額が確定していて、返済中に金利が上昇したとしても返済額は増加しないので、将来的な家計のシミュレーションを立てやすいのが特徴です。

そして、フラット35には「フラット35S」という商品もあります。これは耐震性や省エネルギー性などが優れた質の高い住宅を取得した場合に適用されるもので、フラット35の借入金利から一定期間金利を引き下げる制度です。

この章では、フラット35とフラット35Sのそれぞれの仕組みを解説します。さらには、これらを使う条件と扱っている金融機関についても紹介していきたいと思います。

※住宅金融支援機構とは、「国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人」です。

フラット35の概要、仕組み

ここでは、まずフラット35の概要と仕組みについて解説します。

フラット35とは先ほど説明したとおり、住宅金融支援機構と民間金融機関が共に提供している住宅ローンです。民間の金融機関は長期にわたる金利を固定するのはリスクがあるため、変動金利型の商品などを売りたいという傾向があります。そのリスクを住宅金融支援機構が担うのがフラット35です。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

住宅金融支援機構がリスクがある長期固定金利型の商品を取り扱う理由は、「証券化」という仕組みを使って資金調達をしているためです。

1. 金融機関は、お客様に対して長期・固定金利の住宅ローン（フラット35）を実行します。
2. 金融機関は、住宅ローンを融資すると同時に、当該住宅ローン債権を機構に譲渡します。
3. 機構は、「2」により金融機関から譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託します。
4. 機構は、「3」により信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融支援機構債券（※）を発行します。※住宅ローン債権を担保とした資産担保証券 （MBS：Mortgage Backed Security）のこと。
5. MBSを購入した投資家は代金を機構に支払います。
6. 機構は、MBSの発行代金により、金融機関に対して住宅ローン債権の買取代金を支払います。
7. 利用客は金融機関に、住宅ローンの元利金の返済をします（金融機関は機構から管理回収業務を受託しています）。
8. 金融機関は利用客からの返済金を機構へ引き渡します。
9. 機構は、利用客からの返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対し元利払いを行います。

民間の住宅ローンであれば、契約した金融機関とのやり取りのみになりますが、図をご覧いただくとおり、フラット35では住宅金融支援機構が中心となりお金を回しているのです。

そして、フラット35の特徴は、先ほどから何度も述べているとおり、最長35年で全期間が固定金利となっており、万が一返済途中で金利が上昇してしまったとしても、固定なので金利は上がらずに済みます。

金利については、借りる金融機関によって異なり、また適用される金利は住宅ローン申込時ではなく、融資が実行される時です。例えば、住宅ローンを申し込んだときの金利が1%だとしても、実行されたときに1.5%に上がっていたら、後者のほうが適用されるので注意が必要です。

そのほかにも、融資限度額は100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価格の10割までとなっています。また、保証料や連帯保証人も不要で、繰上返済手数料は無料、団体信用生命保険への加入も任意となっているのが特徴です。

フラット35Sの概要

フラット35にはフラット35Sという商品もあり、こちらについても概要を説明します。

フラット35Sとは、フラット35の利用者が耐震性や省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

対象となる住宅の基準は以下の4分野となり、どれか1つを満たしていなければいけません。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

• 省エネルギー性に優れた住宅
• 耐久性、可変性に優れた住宅
• バリアフリー性に優れた住宅
• 耐震性に優れた住宅

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

さらにフラット35Sには、当初10年間フラット35の金利を下げる「金利Aプラン」と、当初5年間フラット35の金利を下げる「金利Bプラン」というのがあり、「金利Aプラン」のほうが「金利Bプラン」よりもより高性能な住宅取得を求められます。ご自身の住宅の性能がどのプランにあたるのか、またフラット35Sの対象住宅になるのか、確認しておきましょう。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

フラット35、35Sの利用条件と審査基準

フラット35の利用条件と審査基準を説明します。フラット35では以下のような明確な利用条件を前もって公表しています。審査については申し込みを受けた金融機関が事前審査を行い、住宅金融支援機構が本審査を行います。現在は、いずれの金融機関でも、住宅金融支援機構の指示のもと、ほぼ均一化された基準による審査が行われているようです。

【申込者の年齢・国籍】
申込者の条件として、申込時が70歳未満であることが挙げられます。ただし、親子リレー返済の場合は、70歳以上の人でも借入れが可能になります。もう一つの条件は、日本国籍であることです。永住許可を受けている人や特別永住者も可能です。

【返済負担率】
まずは、年収に占める年間合計返済額の割合（返済負担率）ですが、以下の基準を満たす人です。この返済負担率は、フラット35の住宅ローン以外に自動車ローンやカードローンなども含まれますので、注意が必要です。借りる前にほかの借入れがないか確認しましょう。

• 年収400万円未満の場合：基準が30%以下
• 年収400万円以上の場合：基準が35％以下

【住宅ローンの使途】
次に住宅ローンの使途についてですが、フラット35は申込み本人または親族が住む新築住宅の建築もしくは購入資金、または中古住宅の購入資金となっています。投資用の物件には利用できないので、注意してください。

【対象住宅】
そして、対象となるのは以下の住宅になります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅
• 住宅の床面積が、一戸建て・連続建ておよび重ね建ての場合で70平米以上で、マンションなどの共同建ての場合だと30平米以上

【借入額および借入期間】
借入額ですが、100万円以上8,000万円以下で、借入期間は15年以上（満60歳以上の場合は10年）となっており、上限は以下の「1」もしくは「2」の短い年数の方です。

1. 80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）
2. 35年

ここで注意したいのが、もし借入期間を20年以下に設定した場合、返済途中に21年以上に変更することができないところです。

【フラット35S】
フラット35Sの利用条件については、先ほどの概要のところで述べたとおり、耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合に適用されます。

フラット35、35Sが使える金融機関

フラット35を取り扱っている金融機関は、都市銀行や信託銀行、地方銀行など膨大な数の機関があります。多くの金融機関の中から有利な金融機関を選ぶことになります。

フラット35、35Sの審査に必要な書類

申込みに当たり取扱金融機関で共通して必要となる書類は以下の通りです。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

なお中古住宅取得でフラット35Sを利用する場合には、３の建設費の確認書類の代わりに、売買金額の確認書類を提出します。さらに住宅の登記事項証明書も追加で必要になります。

また、申込みに必要な書類は取扱金融機関によって異なります。実際に申込む場合には、これら以外の書類（住民票、建築確認済証「建築確認通知書」（写）など）も必要となる場合がありますので、必ず事前に取扱金融機関に確認してください。

02フラット35の金利を知る

住宅ローンは大まかに分けると、変動金利型・固定金利期間選択型・全期間固定金利型があります。フラット35は全期間固定金利型のタイプの住宅ローンであり、金利が上昇しても返済額は変わりません。

そもそもこの金利は何を基にして決まるのでしょうか？フラット35の金利が決まる仕組みについて、また最新の金利情報について紹介します。

フラット35の金利が決まる仕組み

民間の住宅ローンの主な種類の変動金利型や固定金利期間選択型は短期プライムレートの影響を受けますが、フラット35の全期間固定金利型は長期金利に連動します。長期金利の代表的な指標は「10年国債金利」で、全期間固定金利型はこれに連動して金利が決まります。この長期金利が上がれば、住宅ローンの固定金利も上がるという仕組みになっているため、フラット35の利率と10年国債利回りはほぼ連動しています。

フラット35の最新金利

フラット35の最新金利情報は、以下の住宅金融支援機構のWebサイトから確認できます。合わせて各金融機関についても金利情報を確認できます。新規借入か借り換えか、商品タイプなど選べるようになっているので、住宅ローンを検討している人はぜひ参考にしてください。

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準（2020年11月）
<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>

【フラット35】は、借入期間を最長35年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。【フラット20】は、【フラット35】のうち15年以上20年以下の借入期間を選択したものです。【フラット50】は、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

03フラット35のメリット・デメリット

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンで、一度借りたら金利が上昇したとしても返済額は変わりません。家計のシミュレーションがしやすいためメリットが多そうですね。

ただ、何事もメリットがあれば、デメリットもあります。そして、フラット35のいいところは金利が全期間固定というところのみではありません。ここでは、フラット35のメリットとデメリットについて紹介していきます。

借入時のメリット・デメリット

【メリット】

• フラット35Sを利用することでさらに金利の引き下げも可能。
• 個人事業主の人なども借りやすい。
• 保証料がかからない。
• 団体信用生命保険の加入が任意。

【デメリット】

• 住宅の技術基準があるため、物件の検査などが必要になる。
• 諸費用まで借りることは不可。

返済時のメリット・デメリット

【メリット】

• 全期間が固定金利なので返済額が変わらず安心できる。
• 繰り上げ返済の手数料が無料。

【デメリット】

• 返済時に金利が下がったとしても、返済額は下がらない。
• 変動金利より金利が高めに設定されている。
• 団体信用生命保険に加入したい場合は別途金額がかかる。

フラット35に向いている人、向いていない人

全期間固定金利型だからといって、全員にとってメリットがあるわけではなく、フラット35を利用することでメリットになる人もいれば、かえってデメリットになる人もいます。

【向いている人】

• 変動する金利の上昇に不安を感じるため、固定金利を望む人
• 転職したばかり、あるいは個人事業のため収入が安定せず、ローンを借りづらい人
• 健康に不安があり団体信用生命保険の加入が難しい人。

【向いていない人】

• 毎月の支払い額を最優先に考えたいという人
• 変動金利による低めの金利を選択したい人
• 他の民間ローンで金利優遇されている人

自分自身の状況や今後の生活などを考えて住宅ローンを選ぶようにしましょう。

04フラット35と民間住宅ローンどちらを選ぶ？

ここまではフラット35の仕組みやメリットについて紹介してきました。ですが、フラット35と民間住宅ローンとの違いはどういったところにあるのでしょうか。住宅ローンはさまざまな要素があるため、全期間固定金利にしたいから絶対フラット35の方がお得、など単純には決められそうにもありません。ここではフラット35と民間住宅ローンを比較する上でのポイントを解説します。

比較する際のポイント

フラット35と民間住宅ローンの違いは以下の表のとおりです。

この中で比較ポイントを金利タイプ以外でピックアップすると、以下の4つです。

• 保証料の有無
• 団体信用生命保険の加入
• 繰り上げ返済の手数料
• 審査の厳しさ

保証料は、変動金利より固定金利の方が通常高めに設定されています。ですので、民間の住宅ローンを借りるには保証料を支払うか、または毎月のローンの金利に上乗せします。これによって金利の差がどの程度出るのか確認する必要があります。

団体信用生命保険については、フラット35は加入は任意とされているので健康状態が良好でない人にとって借りやすくなります。

繰り上げ返済手数料も比較してみると、フラット35は不要となっています。ただ、民間住宅ローンではネットであれば手数料無料にしているところがありますので、確認しておきましょう。

最後は審査の厳しさです。民間住宅ローンでは勤続年数や雇用形態、年収などローン審査で必須になりますが、フラット35は年収の基準を満たしていればローンを借りることができます。

新規借入・借り換えの際のシミュレーション

フラット35と民間住宅ローンでの新規借入の場合と借り換えの場合とでシミュレーションをしてみましょう。

【新規借入】
金融機関によって金利や諸費用など異なりますが、フラット35と民間住宅ローンを比較してみましょう。総支払額だけに着目した場合など、借り入れ方によっては、フラット35は民間住宅ローンに比べて少なくできる場合もあるようです。ただし、フラットの商品や条件によっては総支払額が変わってきますので、いくつか比較してみることが大切です。住宅金融支援機構のホームページでは、フラット35を複数の金融機関の住宅ローンと比較シミュレーションすることができます。利用してみてください。

【借り換え】
借り換えに関しては、借り換え後によって総支払額が減少するなど、利点がなければ借り換えをする意味はありません。これについても事前にフラット35と民間住宅ローンとで、比較シミュレーションをすることが大切です。前述の住宅金融支援機構のホームページでは、借り換えに関してもフラット35と複数の金融機関の住宅ローンとで比較シミュレーションをすることができます。利用してみてください。

05フラット35で借りる際の金融機関の選び方

フラット35でもさまざまな金融機関があります。金融機関によって条件も異なりますから、いろいろと比較する必要があります。金融機関の選び方について紹介します。

比較する際のポイント

フラット35で借りる際の金融機関の選び方は、金利で選ぶのはもちろんですが、さまざまな金融機関を見てもあまり変わりません。ですから、「融資手数料」に着目しましょう。この手数料が金融機関によって差がありますので、いくつか比較検討しましょう。

【新規借入】

各金融機関の金利情報を見てみると、新規借入の場合は融資手数料も金融機関によって異なっています。総返済額を見てみると、金融機関によっては約200万円もの差が出てくる場合もあり、やはり3つか4つほど比較した方がよさそうです。

【借り換え】

フラット35の借り換えについては、選ぶポイントは以下の3つです。

• 借入金利
• 融資手数料
• 返済口座

借入金利と融資手数料は新規借入と同じですが、返済口座については管理のしやすい返済口座がある金融機関を選びましょう。

06専門家に聞く！フラット35 vs. 民間住宅ローン

住宅を購入する際に、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。ただ、フラット35も民間住宅ローンもそれぞれメリットもデメリットもあるため、いざ選ぼうとしてもどちらがいいのか迷ってしまうのではないでしょうか？

最後に、フラット35と民間住宅ローンを選ぶポイントを紹介します。

専門家が解説する各住宅ローンの傾向

フラット35は全期間固定金利というのが最大の特徴です。今が最低金利といわれており、これから金利が上昇するのではないかと心配される方や、返済額を固定させて安心したいという方に向いているのではないでしょうか。

また、最近は転職される方も多いため、勤続年数がネックで借入れ希望額まで借りられない恐れもあります。それもフラット35でしたら解消されるでしょう。将来の計画を立てやすくなるというメリットがあります。

そのほかにもフラット35はさまざまな商品が増えています。例えば、「【フラット35】子育て支援型・地域活性化型」という商品があり、それを適用させることで当初5年間の金利が0.25％引き下げられます（※適用条件あり）。この商品はフラット35Sとの併用が可能なので、耐震性能などを満たす住宅であればさらに金利の優遇が受けられます。

このように金利引き下げ条件を満たしている方や、住宅ローンの借り入れが厳しい方にとって、フラット35はとてもメリットがあるといえます。

一方で民間の住宅ローンは、固定金利も金利が安いとはいえ、まだまだ変動金利を選ぶ人が半数以上です。理由としては、やはり変動金利の方が金利は安く、また勤務先で提携している、購入した住宅会社が提携していれば、さらに優遇もされるからです。やはり金利を考えると、変動金利を選ぶ人が多くいます。

まだまだ金利もいきなりは上がらないだろうと考える人も多く、そこまで金利の上昇に対して危機感がある人は少ないように思います。ですから、勤務年数や雇用形態、団信に加入するための健康状態が良好ということであれば、民間住宅ローンの方メリットがあります。また、今後金利が上昇してもある程度返済に余裕がある方や、借り入れ期間が短い方も向いています。

住宅金融支援機構のWebサイトでは、フラット35を選んだ方と民間住宅ローンを選んだ方のアンケートを公開しています。こちらも参考にして、ご自身の将来設計や資産状況と合わせてご検討いただけたらと思います。

フラット35を選んだ理由（決め手）

※住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2020年5月調査）】