フラット35への借り換えの条件とは？融資までの流れと注意点を解説

01借り換えでフラット35を利用する条件

借り換えを検討する人は、「少しでも安い金利に切り替えたい」と思っているのではないでしょうか。

同じ金融機関では、基本的に同じ住宅ローンへの借り換えはできません。例えば、固定金利から変動金利になど、金利タイプを変えるための借り換えはできないのです。理由は銀行側にメリットがないためです。

ただし今借り入れしている金融機関の住宅ローンから、その金融機関で取り扱っているフラット35への借り換えは可能です。理由は代理店としてフラット35を取り扱っているためです。

とはいえ、低金利の恩恵を受けたい目的でフラット35に借り換えを検討するなら、他の金融機関を探すなど幅広い選択肢を持った方が良いでしょう。

フラット35への借り換えには、申し込みの条件が定められています。

まず原則として、借り換え対象となる住宅ローンの債務者と、借り換え融資の申し込み者は同一でなければなりません。住宅ローン債務者が「夫」であるにもかかわらず、フラット35の借り換え融資の申し込み者が「妻」というケースは認められないということです。

ただし、借り換えに伴う債務者の追加は可能です。連帯債務者を含めて2名まで追加できるため、先ほどのように住宅ローン債務者が「夫」の場合は、連帯債務者として「妻」を追加できます。

その他の申し込み要件は次の通りです。

• 申し込み時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上でも可能）
• 日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人
• すべての借り入れに関して、総返済負担率が年収400万円未満で30％以下、年収400万円以上で35％以下の人
• 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借り入れ日から1年以上経過し、かつ借り換え融資の申し込み前日までの1年間、しっかり返済している人（要するに、住宅ローンの返済を直近1年以内に延滞している人はフラット35の借り換えができません）

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借り換えの対象となる住宅ローンは？

住宅取得時に借り入れた住宅ローンの額が、次の（1）と（2）の要件を満たさなければなりません。

1. 8000万円以下
2. 住宅の建設費または購入価額の100％以内（原則として住宅取得時に生じた諸費用は含めない）

なお、土地取得費がある場合は、その費用を含んで借り換えしても構いません。

住宅の要件には、次の（1）と（2）があります。

1. 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること（適合証明書を発行する必要がある）
2. 住宅の床面積が以下の基準に適合していること
   • 一戸建て住宅など：70平方メートル以上
   • マンションなど：30平方メートル以上

なお、敷地面積の要件はありません。

いくらまで借り換えできる？

フラット35に借り換え可能な額は100万円以上8000万円以下であり、借り換え対象となる住宅ローン残高、もしくは住宅金融支援機構による担保評価額の200％のいずれか低い額までと定められています。

借り換えに伴う以下の諸費用は、融資額に含めることができます。

• 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代
• フラット35借り換え融資で支払う融資手数料
• 抵当権の設定および抹消の登録免許税
• 抵当権の設定および抹消のために支払う司法書士への報酬
• 適合証明検査費用（物件検査手数料）
• 借り換え前の住宅ローンを完済する時に発生する繰上返済手数料と経過利息
• 火災保険料や地震保険料（借り換えで新規契約する場合に限る）

借り換えの借入期間はどのくらい設定できる？

フラット35に借り換える場合の借入期間は原則15年（申し込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）以上かつ、次の（1）もしくは（2）の短い年数が上限です。

1. 80歳 – 借り換え融資の申し込み時の年齢 （1年未満は切上げ）
2. 35年（50年）※ － 住宅を取得する際に借り入れた住宅ローンの経過期間（1年未満は切上げ）

以下のモデルケースで考えてみましょう。

債務者：38歳5ヶ月

借り換え前の住宅ローン：当初の借入期間35年から10年が経過

この条件で、先ほどの（1）と（2）を計算すると以下のようになります。

1. （満80歳以前の期間は）80歳 – 39歳（38歳5ヶ月の5ヶ月分は切上げ）= 41年
2. 35年 – 10年 = 25年

41年 > 25年となり、このケースでは15～25年の借入期間を設定できます。

どんな目的で借り換えできるの？

資金使途は以下の2パターンがあります。

1. 申し込み者が所有しており、かつ本人が住む家の建設・購入のための住宅ローン
2. 申し込み者が所有しており、かつその親族が住む家の建設・購入のための住宅ローン

住宅ローン以外のローンや、リフォームのみを対象とするローンの借り換えには利用できません。単身赴任先の住宅や、週末を過ごす住宅で賃貸していないセカンドハウスは借り換えの対象になります。

ただし借り換えの結果、住む家とセカンドハウスが二重借り入れになる場合は対象外です。つまり、住む家のほうでフラット35を利用している場合、セカンドハウスのフラット35への借り換えはできないということです。

万が一、住宅ローン以外のローンや、リフォームの借り換えでフラット35を利用した場合は、借入金の一括返済を求められるので注意してください。

02借り換えでフラット35を利用するまでの流れ

フラット35の審査から融資までの一連の流れを解説します。

ステップ１：借り換え融資の検討を始める

最初に現在の住宅ローンの借り換えを検討しましょう。借り換えにあたって諸費用が発生するため、総費用の把握が大切です。借り換えると、どのくらい月々の返済額が減るのかを住宅ローンのシミュレーターで確認します。

ステップ２：フラット35の取扱金融機関と商品タイプを選ぶ

借入金利は取扱金融機関や商品タイプによって異なるため、低金利のものを選ぶことが大切です。融資の際にかかる融資手数料に関しても、取扱金融機関や商品タイプによって異なります。

融資手数料には定額型と定率型があり、定額型は3万～5万円程度、定率型は借入額の1～2％程度が目安です。定額型は借り入れ時の初期費用が抑えられる一方、定率型は定額型に比べて総返済額は少なくなるという違いがあります。

基本的に返済口座は取扱金融機関で開設するため、管理のしやすさも考慮しましょう。

ステップ３：借り換え融資の手続きをする

取扱金融機関が決まった後、借り換え融資の手続きを行います。また、必要に応じて団体信用生命保険（団信）の申し込みを行います（フラット35は団信加入が任意）。

申し込みから1～2週間程度で審査結果が出るので、審査に通った後「金融支援機構の定める技術基準に住宅が適合しているかどうか」の証明のため、検査機関の物件検査を受けましょう。

無事に物件検査に通れば適合証明書が交付されるので、取扱金融機関に適合証明書を提出した後、借り入れの契約、資金の受け取り、登記・抵当権の設定、火災保険の加入手続きを行います。

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03フラット35からフラット35への借り換えは可能？

現在借り入れしているフラット35から、他の金融機関が取り扱うフラット35への借り換えは問題ありません。

また、金融機関によって対応は異なるものの、ARUHIや住信SBIネット銀行、楽天銀行、イオン銀行のように、同じ金融機関内でフラット35からフラット35にできるケースもあります。

フラット35からフラット35への借り換えするメリット

同一金融機関内において、フラット35からフラット35に借り換えできるかどうかは、前述したように金融機関によって扱いが異なります。

フラット35は「質の高い住宅取得を支援するために設けられた公的な住宅ローン」という意味合いがあり、民間の住宅ローンよりもリスクが低いため、借り換えに対応している金融機関も存在します。「返済口座は変えたくないが金利は引き下げたい」という場合は検討するとよいでしょう。

上記は同一金融機関内での借り換えの例ですが、異なる金融機関でフラット35の借り換えを行うことにより、独自の契約者サービスなど、より良いサービスを受けられる可能性があります。

04フラット35からフラット35へ借り換えを行う際の注意点

フラット35からフラット35へ借り換えを行う場合、現在の金利が下がっていればメリットがあるものの、逆に上がっていればデメリットになります。団信の内容を見直すことができても、金利が高ければ月々の返済額は増えますし、それに伴って総支払利息も増加するからです。

他にも、融資事務手数料が別途必要になったり、再度審査が必要だったりするので注意が必要です。

住宅ローン借り換えのリスクについては以下の記事もご覧になってください。

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05フラット35への借り換えを検討しているなら、ARUHIの家探し前クイック事前審査を受けてみよう

フラット35は借り換えにも対応していますが、一定の条件をクリアする必要があります。住宅取得時に借り入れた住宅ローンの金額や住宅、借入期間や資金使途にも要件があるので確認しましょう。

フラット35に借り換えする場合の流れは以下です。

1. 借り換え融資の検討を始める
2. フラット35の取扱金融機関と商品タイプを選ぶ
3. 借り換え融資の手続きをする

現在借り入れしているフラット35から、他の金融機関が取り扱うフラット35への借り換えは問題ありません。同じ金融機関で借り換えできるケースもあります。ただし、現在の金利によっては不利になる可能性があるため、事前のシミュレーションが大切です。

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