1住宅ローンの事前審査と本審査とはどんなもの?

住宅ローンを利用するには、各金融機関による住宅ローン審査を通過しなくてはいけません。いったい何をチェックされるのか、落ちないようにするにはどうすればいいのか、仮に落ちてしまったら住宅ローンを利用できなくなるのか、など気になるところですよね。

この住宅ローンの審査には、「事前審査・仮審査」と「本審査」があります。どちらも審査に通過しなければ住宅ローンを借りることができません。

住宅ローンを借りるための第一歩は「事前審査・仮審査」です。住宅ローンは、その物件が本人の所有物になったときに申し込むことができます。ただ、物件の売買契約が完了したはいいものの、いざ住宅ローンを借りようとしたときに利用できないと困りますし、物件の売主や不動産会社も困ってしまいます。

そのような事態を避けるために、事前審査・仮審査によって先に確認を行います。この事前審査・仮審査を通過することで、ある程度住宅ローンを借りるための基準を満たしているのかどうか確認することができます。しかし、事前審査・仮審査を通過しても、まだ住宅ローンを申し込み・契約することができません。事前審査・仮審査の次に行うのが「本審査」です。

事前審査・仮審査の期間は、申し込む銀行によりますが、だいたい3日~4日ほどで結果が出ます。そして、本審査に入ると事前審査・仮審査よりも細かい審査や事前審査・仮審査のときの情報と相違がないかを確認するため、提出しなければいけない書類も多くなります。そのため審査期間はだいたい1週間ほどと、事前審査・仮審査よりも長くなります。

基本的には住宅ローンの審査と物件購入は同時に行いますので、スムーズに物件購入できるように計画を立てて進めることが大切です。

住宅ローン審査の申し込みから契約までの流れ

ここでは住宅ローン審査の流れをもう少し細かく見てみましょう。

住宅ローン審査の流れ(一般的な期間)

住宅ローンの審査は、購入を検討する物件が見つかったと同時に進めていきます。住宅ローンの事前審査・仮審査の申し込み・手続きにはさまざまな書類が必要なため、複雑そうなイメージをお持ちの方もいるかもしれませんが、自分で申し込むのは大変そうという方には、不動産会社に依頼すると必要書類の案内や、申し込みなどの手続きをしてくれます。物件探しをする際には住宅ローンの手続きも含めて相談するといいでしょう。

そして、事前審査・仮審査が通過してもまだ住宅ローンを申し込むことはできません。次は本審査に通過する必要があります。本審査が通ってはじめて住宅ローンの契約をすることができ、そして引き渡し時に住宅ローンが実行される、というのが住宅ローン審査の一連の流れとなっています。

住宅ローンの事前審査・仮審査に要するに時間はだいたい3~4日ですが、借り入れする銀行によっては翌日に審査結果がおりたり、それ以上かかることもあります。不動産会社や住宅会社に依頼せず、もし自分自身で審査の申込みをする場合はどのくらいで審査結果が分かるのかをしっかりと確認しておきましょう。理由としては、気に入った物件が見つかってから、仮押さえができるのが約1週間ほどです。その間に住宅ローンが借りられるのかどうか確認しておかないと、その物件を手放すことになる恐れがあります。

もちろん事前審査・仮審査に通ったとしても、必ず本審査が通る訳ではありませんので注意しておきましょう。

住宅ローンの事前審査・仮審査の意味

住宅ローンを申し込むには審査をする必要があります。ただ、いきなり本審査をするには複雑な手続きが必要なため、申し込む側も不動産会社や住宅会社も多くの手間がかかってしまいます。仮に住宅ローンを返済していくことが明らかに難しい人の場合、事前審査・仮審査を飛ばして本審査と同様の審査を行うのは、双方にとって時間だけを費やすことになるかもしれません。事前審査・仮審査は、この手間を省き、住宅ローン利用者の返済能力を短期間で判断する意味があります。

2住宅ローンの事前審査・仮審査で審査基準になるものとは

住宅ローンを借りるための第一歩が事前審査・仮審査です。この審査に落ちてしまうと本審査に入ることもできず、住宅ローンを借りられません。

各金融機関は住宅ローンの審査基準としていったい何を基準にしているのか、気になりますよね。今回は、住宅ローンの事前審査・仮審査の審査基準は何なのか、また落ちる理由について紹介していきます。各金融機関がどういったポイントを判断しているのかをあらかじめ把握しておくことで自分の判断材料にもなるので、ぜひ確認してみてください。

事前審査・仮審査で審査される項目

各金融機関の事前審査・仮審査の審査基準について、国土交通省 住宅局が行った民間住宅ローンに関する調査の結果を元に見ていきましょう。

融資を行う際に考慮する項目

※国土交通省「平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より

1位は「完済時の年齢」。ほとんどの金融機関では完済時の年齢を重視していることがこのデータから読み取れます。住宅ローンは他のローンと異なり、より長期間にわたって支払っていく場合がほとんどです。例えば35歳で住宅を購入し、35年の住宅ローンを組んだとしたら70歳まで住宅ローンが続くことになります。そのころまで無理なく支払っていけるのかどうかを金融機関は最も気にしているようです。

次いで多かったのは、「健康状態」。なぜ健康状態なのかというと、ほとんどの金融機関では、住宅ローンを契約するために団体信用生命保険への加入を必須としています。つまり、健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できないとなると住宅ローンの申し込みそのものができなくなってしまうということです。そのため審査項目のアンケートにおいても上位にきています。

また、そのほかの審査項目を見ても、住宅ローン契約者個人に関することがほとんどですが、3位には「担保価値」がきています。仮に住宅ローンの返済ができなくなった場合に、担保にしている不動産を売却することで金融機関は融資した金額を回収できます。その際に担保価値が低いと回収できないため、購入する物件の担保価値も審査基準として着目します。担保価値が低いと審査に不利になってしまいます。

3事前審査・仮審査に落ちないためには?

では、審査に落ちないようにするにはどうすればいいのでしょうか。事前審査・仮審査に落ちてしまう理由、その上で落ちないためのポイントを紹介します。

事前審査・仮審査に落ちる理由

事前審査・仮審査に落ちてしまう理由はいくつかありますが、その中からポイントとなる5つを紹介します。

・年齢
年齢は借り入れ時の年齢も完済時の年齢も重要視されます。完済時の年齢に無理があっても不利になりますし、反対に借り入れ時の年齢が若すぎても審査に通りにくくなります。

・健康状態が良くない
糖尿病や高血圧などで団体信用生命保険に加入できなくなる恐れもあります。団体信用生命保険に加入できないことには住宅ローンを借りられないため、審査に落ちてしまうことにもなります。

・担保価値
担保価値が低いことで、希望額を下げられてしまうなど不利になることもあるので注意が必要です。

・年収
年収も審査において大切な審査項目です。単に年収が高い・低いだけではなく、返済負担率に無理がないかどうか判断されます。また、年収が高くても、ほかに車のローンなど借り入れがある場合も審査に不利になります。

・職業
職業も審査項目の一つで、仮に年収が高くても、歩合制の職業だったり自営業の人だったりすると収入が不安定とみなされ、審査の希望額に届かないこともあります。

事前審査・仮審査の前に検討したいポイント

事前審査・仮審査に落ちないためのポイントは以下のとおりです。

・返済期間、返済額の見直しをする
返済期間を無理のないように短縮するか、もしくは返済額を減らすことで審査に通過しやすくなります。

・頭金をできる限り用意する
頭金があれば、その分返済額も減らすことができます。多く用意すればするほど審査には有利になりますが、手元に残すお金もしっかり計算しておきましょう。

・ほかのローンを返済する
車のローンや教育ローンなど、ほかのローンを抱えていると審査に不利です。住宅ローンを借りるのをきっかけに現金で返済してしまうか、一時的に親に借りるなど検討しましょう。

・収入合算を検討する
もし契約者本人のみの年収では厳しければ、夫婦で収入合算をしてペアローンを組むと借り入れ額が増える可能性があります。希望額を減らしたくなく、共働きであればペアローンも選択肢の一つです。

4事前審査の申し込みに必要な書類

住宅ローンを借りるためにはまず事前審査・仮審査に申し込まなければいけません。そして事前審査・仮審査をするにもさまざまな必要書類があります。ここでは審査に必要な書類の種類とその入手方法についてご説明していきます。書類の漏れがあると審査が遅れてしまったりして、余計な時間がかかってしまうので、しっかりとそろえて申込むようにしましょう。

必要書類の種類と入手法

事前審査・仮審査に必要な書類は会社員なのか自営業者なのかなどによって異なるので、それぞれ確認しておきましょう。また入手方法についてもご紹介します。

必要書類

【共通】

  • 住宅ローン借入申込書
  • 印鑑(認印でも可能)
  • 本人確認資料(運転免許証、健康保険被保険者証、パスポートなどどれか一つ)※両面のコピー必須
  • 物件情報がわかる資料(物件販売チラシ、見積り書や間取り図、土地の公図など)

【給与所得者(サラリーマンや公務員】

  • 源泉徴収票(前年分)

【個人事業主および確定申告をしている人(フリーランスや副業など)】

  • 確定申告書および付表(ともに直近3年分)

【法人代表者の人】

  • 源泉徴収票(直近3年分)
  • 確定申告書および付表(ともに直近3年分)
  • 法人の決算報告書(前3期分・科目明細付など)

【他にローンの借り入れがある人】

  • 借入中の償還予定表や残高証明書

【住宅ローン借換えの場合】

  • 借入中の償還予定表や残高証明書
  • 借入中の返済口座通帳1年分

必要書類の入手方法

先ほどご紹介した必要書類の中で、他から入手する必要のあるものをご紹介します。

  • 住宅ローン借入申込書:各金融機関
  • 物件情報がわかる資料:契約する不動産会社や建築業者
  • 源泉徴収票:勤務先
  • 法人の決算報告書:会社

5新規借入と借換で審査基準は違う?

住宅ローンは新規で借り入れする場合と、すでにどこかで借りているが何かしらの理由で借り換えにする場合があります。住宅ローンを申込むには事前審査・仮審査に通過する必要がありますが、新規での借り入れの場合と借り換えの場合とで審査基準は異なるのでしょうか。ここでは、新規借入と借り換えでの審査基準の比較をしてみましょう。

借り換えとは

借り換えとは、もともとある金融機関で組んでいた住宅ローンを、別の金融機関で組み直すことを指します。住宅ローンを見直す方法の一つとして知られています。

何のために借り換えを行うのかというと、例えば10年前に高い金利で住宅ローンを借りていたとします。その場合、住宅ローンの金利が下がったタイミングで借り換えれば、少しでも利息を抑えることができます。こうすることで当初の総返済額を減らすことが期待できるのです。

ただし、借り換えをするにも審査が必要です。住宅ローンを一度借りられたからといって、必ず借り換えができる訳ではないので注意しましょう。

新規借入と借換の事前審査・仮審査の比較

新規の借り入れ時に比べて、借換時の事前審査・仮審査の違いは以下の通りです。

【住宅ローン以外の借り入れが増えていないか】
新規借入のときよりも、車のローンや教育ローンなどのほかの借り入れが増えている恐れがあります。住宅ローンの返済負担率は住宅ローン以外の返済も含まれるので、それを理由に借り換えの審査に落ちてしまう可能性もあります。

【団体信用生命保険の審査に通らない恐れも】
借り換えであっても団体信用生命保険に加入しないことには住宅ローンを借りることはできません。新規借入時に比べて、加齢によって健康状態が悪くなってしまっている恐れもあります。それが理由で団体信用生命保険に加入できないとなると、借り換えもできなくなってしまいます。もし団体信用生命保険への加入が厳しいということであれば、審査の基準が緩和されている「ワイド団信」や団体信用生命保険への加入を任意としているフラット35なども検討してみましょう。

【返済が滞っていないか】
新規借入時にはなかった審査基準は、この返済遅延についてです。新規借入時のときもクレジットカードなども見られるように、住宅ローンは個人の信用度を審査項目として入れています。借換時には現在返済中の住宅ローンの返済実績があります。現在の住宅ローンの返済で遅延があった場合は、リスクがあると見なされ信用度が落ちてしまいます。そのため借り換えの審査に落ちてしまうこともあるので注意しましょう。

6事前審査・仮審査に落ちたらどうしたらいい?

仮に事前審査・仮審査に落ちてしまったら、もう住宅ローンは借りられないのかと不安になりますよね。そのときに考えられるのが、ほかの金融機関に申し込むこと。ほかの金融機関に事前審査・仮審査に申し込むことは可能ですが、その際の注意点を紹介します。

ほかの金融機関に事前審査・仮審査を申し込むときの注意点

住宅ローンを申し込むときには契約前であれば、複数の金融機関に申し込むことができます。仮に一つの金融機関の事前審査・仮審査に落ちてしまったら、またほかの金融機関に一から申し込むため時間が余計にかかってしまいます。それを防ぐためにも、いくつかの金融機関にあらかじめ審査を申し込んでおくのが効率的です。

ただし、複数の金融機関に申し込むには注意したいことがあります。一括で申し込めるサービスもありますが、すべての金融機関が一括で申し込めるわけではありません。複数申し込めばその分必要書類も増えるため手間がかかります。不動産会社や建築会社に依頼すれば手間を少し省くことができますが、申込書は自分で書く必要があります。

事前審査・仮審査の流れやポイント、必要な準備や検討要素を踏まえて、ぜひ住宅購入の最初の一歩を踏み出してみてくださいね。