1ペアローンとはどんなもの?

最近では夫婦の共働きが増えていることもあり、住宅ローンを夫婦で借りるケースも増えてきました。夫婦で住宅ローンを借りるパターンは大きく3つあり、それはペアローン・連帯保証・連帯債務です。

まず、ここではペアローンに焦点を当てて解説していきます。

ペアローンを組むのが必要になるケースは、一人の年収では希望している住宅ローンの借入額が届かず、ペアローンを組むことで希望額に達する場合、または借入額を増やす場合です。住宅ローンを借りるためにはまず審査に通過する必要があります。審査項目は年齢や雇用形態などさまざまあり、年収も審査項目の重要な一つです。ほかの審査項目基準にも満たしていることも大切ですが、年収が希望額に対して負担が大きいと判断された場合には住宅ローンを借りられない、もしくは希望額を減らされてしまいます。

そうなると、自分たちが希望していた物件を購入することが厳しくなってしまいます。希望していた物件を諦めて別の物件を探すことも一つの選択肢として考えられますが、ほかにも対策方法はあります。

それが夫婦でペアローンを組むことです。希望額まで届く可能性があったり、借入額を増やして当初の予算よりも金額が高い物件を購入したいときは、ペアローンを組むことが一つの手段なるでしょう。では、一人で組むローンとペアで組むローンにはどのような違いがあるのでしょうか。ペアローンの仕組みを細かく見ていきましょう。

ペアローンの概説

ペアローンは夫婦それぞれに別の住宅ローンを組みます。つまり、一人で住宅ローンを借りる場合は契約が1本でしたが、ペアローンになると2本になります。図で表すと以下の通りです。

【例】夫婦で4,000万円を借り入れする場合

【例】夫婦で4,000万円を借り入れする場合

仮に住宅ローンを4,000万円借りる場合、夫が3,000万円、妻が1,000万円借りるとします。夫も妻もそれぞれが住宅ローンの契約者となり、さらにお互いが連帯保証人になることが求められます。これは住宅ローン契約者が住宅ローンを返済できない場合に責任を追うためです。

ペアローンは先述したように契約が2本になるため、住宅ローンを契約するのに必須な印紙代や事務手数料もそれぞれかかるので注意しましょう。また、ペアローンにすることで気になるのが団体信用生命保険や住宅ローン控除、所有権ではないでしょうか。それらについても解説していきたいと思います。

【ペアローンにおいての団体信用生命保険】
ペアローンの場合の団体信用生命保険は、夫婦それぞれ住宅ローンの契約をするため、どちらも加入することになります。ですから、どちらも団体信用生命保険に加入できることも条件になりますので、健康状態が良好である必要があります。

夫が万が一のときは、夫の住宅ローンは返済されますが、残された妻の方の住宅ローンはそのまま残ります。

【ペアローンにおいての住宅ローン控除】
ペアローンの場合ですと、それぞれが住宅ローンの契約者となるため、夫婦ともに住宅ローンの控除が適用されます。夫婦2人分の住宅ローン控除が適用されるのはメリットといえます。今後は消費税増税も予定されているため、住宅ローン控除の減税期間延長も検討されています。延長が適用されればさらにメリットもありそうです。ペアローンは住宅ローンの借入額を増やせるだけでなく、節税効果としても組む価値があります。

【所有権について】
夫婦それぞれで住宅ローンを組むため、住宅の所有権が共有名義となり、出資した割合(住宅ローンを組んだ割合)がそれぞれの持分となります。今回の借入金額の例で考えると、仮に物件が4,500万で、4,000万円の借り入れに対して夫が3,000万円、妻が1,000万円と頭金500万だとすると、夫の持分は67%、妻が33%所有していることになります。この所有権の持分を登記することになるのです。

ここで注意したいのが、住宅ローンの借入金額の割合と住宅の持ち分割合が合わないと、贈与税が課税される可能性があります。

ペアローンの概要について表にまとめると以下の通りです。

共働き夫婦におけるペアローンの特徴

住宅ローン契約 夫→契約者
妻→契約者
住宅ローン控除 夫→適用される
妻→適用される
団体信用生命保険 夫→適用される
妻→適用される
所有権 夫→所有権あり
妻→所有権あり

ペアローンの借入比率の決め方

次にペアローンの借入比率の決め方についてご説明します。ペアローンを組む際に迷うのが、夫婦どちらがどのくらいローンを借り入れるかが迷うところです。ペアローンでどちらがどれだけ組むかの判断材料は主に2つあります。それは「住宅ローン控除」と「住宅と土地の持分」です。

住宅ローン控除の概要住宅ローン減税 ※【】は長期優良住宅、低炭素住宅の場合

適用消費税率 平成26年~平成33年12月(新元号3年) ~平成26年3月
控除限度額 4,000万円【5,000万円】 2,000万円【3,000万円】
控除期間 最大10年間 同左
控除率 年末残高の1.0% 同左
最大控除額 年400万円【年500万円】 年200万円【年300万円】
住民税からの控除上限額 13.65万円/年 9.75万円/年

まず住宅ローン控除についてですが、ペアローンを組むにあたって住宅ローン控除ができるだけ多く受けられる金額から検討することをオススメします。住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%が戻ってきて、年間で最大40万円(認定住宅の場合は50万円)が控除されます。

ですが、必ず残高の1%が戻ってくるわけではなく、支払っている所得税によって控除額が決定されます。例えば、年末の借入残高が3000万で、その1%となると30万円の控除額となりますが、所得税を20万しか支払っていなければ控除されるのは20万円となります。

このように必ずしも1%が戻ってくるわけではないため、夫婦それぞれでどのくらい所得税を支払っているのか計算して、控除枠を最大限に使い切れるようにしていきます。住宅を購入する会社の担当者や専門家に相談するのもいいですし、インターネット上でも住宅ローン控除の金額をシュミレーションできるものを利用するのもオススメです。

次に住宅と土地の持ち分についてですが、夫婦でどちらがどの程度を持ち分にしたいのか話し合う必要があります。持ち分について迷った際にも専門家などに相談するといいでしょう。

ペアローンを組むための手順と必要書類

次にペアローンを組むための手順と必要書類についてご紹介していきます。

ネット銀行Aの手順を見てみると、通常の1本で組む住宅ローンと同様に仮審査と本審査があります。まず仮審査は2人が別々に仮審査に申し込みをする必要があります。借入希望額はそれぞれの借入希望額を入力します(全部で4,000万円を借りて、夫が2,500万円、妻が1,500万円借りるとしたら、借入希望額のところには夫は2,500万円、妻は1,500万円と入力)。仮審査に通過したら次に本審査です。仮審査が通過すると、それぞれに銀行から申込書類一式が送られてきます。2人分の申込書と必要書類を銀行へ送り審査が開始され、本審査にも通過すれば銀行との契約の手続きとなります。

次に、ネット銀行Aのペアローンを申し込むために必要な書類を見ていきます。

  • 申込書類
    • ローン借入申込書
    • 個人情報の取扱いに関する同意書兼表明および確約書
  • 本人確認書類
    • 住民票の写し
    • 健康保険証
    • 運転免許証またはパスポート
  • 所得証明できる書類
    源泉徴収票や確定申告書など(職業によって異なる)
  • 物件関係書類
    売買契約書や重要事項説明書など

必要書類は上記の通り通常の1本で組むときの書類と大きな違いはありませんが、それぞれローンの申込みをするため、物件関係書類以外はそれぞれ2通ずつ必要になります。金融機関によって、店頭での申し込みの場合は不動産会社や建築会社が手続きや必要書類の案内をしてくれるところがほとんどなので、指示に従って手続きをしましょう。

2夫婦で借りる住宅ローンの種類とメリット・デメリット

夫婦で住宅ローンの種類はペアローンだけでなくほかにも方法はあります。借入額が増やせるためメリットが多そうですが、デメリットもつきものです。ここでは夫婦で借りる住宅ローンの種類とそのメリットとデメリットについて紹介します。それぞれの特徴やメリットなどを確認して、自分たちに合った住宅ローンの組み方を選んでいきましょう。

ペアローンのメリット・デメリット

ペアローンは夫婦で別々の住宅ローンを借りることをいいます。ペアローンのメリットとデメリットを紹介します。

【メリット】

  • 住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けることができる
    控除枠を最大限に利用することが可能になるため、節税効果も期待できます。
  • 借入額を増やすことができる
    2人でローンを組むことで借入額を増やすことができ、希望する物件の条件をより上げることができます。

【デメリット】

  • 印紙代や事務手数料などの費用が2倍になる
    契約をそれぞれ行うため、印紙代や事務手数料などが2人分かかってしまいます。
  • どちらかが退職してしまっても支払いは変わらず、かつ退職した方は住宅ローン控除が受けられなくなってしまう
    例えば、妻が出産や介護で退職してしまったとしても支払いはそのまま続きます。また、退職するということは収入がなくなり、所得税を支払いませんので住宅ローン控除が受けられなくなります。そのため夫しか控除が適用されなくなってしまうのです。

連帯保証人型のメリット・デメリット

連帯保証人型の仕組み

連帯保証人型の仕組み

連帯保証人型の特徴

住宅ローン契約 夫→契約者
妻→連帯保証人
住宅ローン控除 夫→適用される
妻→適用されない
団体信用生命保険 夫→適用される
妻→適用されない
所有権 夫→所有権あり
妻→所有権なし

連帯保証人型はペアローンとは異なり、住宅ローンを契約するのは一人です。例えば夫が住宅ローンを契約したとします。配偶者である妻が連帯保証人となり、万が一契約者である夫の返済が滞った場合は、連帯保証人である妻に支払いの義務が生じます。

【メリット】

  • 借入額を増やせる
    金融機関によっては連帯保証人がパートであっても収入合算ができるところもあります。
  • ペアローンとは異なり、諸費用などの負担は一人分で済む
    ペアローンは契約が2本になるため諸費用負担が2倍ですが、連帯保証型は1本なので諸費用の負担を減らすことができます。

【デメリット】

  • 連帯保証人は住宅ローン控除が適用されない
    収入合算をしても住宅ローン控除が適用されないため、収入があり所得税を支払っている人にとっては節税効果は見込めず、デメリットになってしまいます。
  • 連帯保証人は団体信用生命保険に加入ができない
    団体信用生命保険に加入できないため、収入を合算していますが、連帯保証人に万が一ことがあっても何も保証されません。

連帯債務型のメリット・デメリット

連帯債務型の仕組み

連帯債務型の仕組み

連帯債務型の特徴

住宅ローン契約 夫→契約者
妻→連帯債務者
住宅ローン控除 夫→適用される
妻→適用される
団体信用生命保険 夫→適用される
妻→適用される(フラット35の場合のみ)
所有権 夫→所有権あり
妻→所有権あり

連帯債務型は、主な住宅ローン契約者と連名で1本の住宅ローンを契約します。夫が主たる住宅ローンの契約者だとすると、配偶者である妻は連帯債務者として全額の債務を負います。

ペアローンとの違いはペアローンは夫婦それぞれで契約するため、住宅ローンの契約は2本になりますが、連帯債務型は契約はあくまでも夫の1本のみです。また契約は1本ですが、連帯債務者はペアローンと同様に住宅ローン控除の適用を受けることができます。

そのほかにもペアローンとの違いはあり、団体信用生命保険についてはフラット35であれば連帯債務者も加入できますが、一般の民間住宅ローンでは連帯債務者は団体信用生命保険の加入対象者とならないため注意が必要です。

また、連帯保証型との違いは、連帯債務型であれば連帯債務者である妻も住宅ローン控除が受けられたり、住宅や土地の所有権の持ち分を登記できますが、連帯保証型に関してはどちらもできません。これが連帯保証型と連帯債務型の大きな違いです。

【メリット】

  • 諸費用の負担を抑えながらも、住宅ローン控除が適用される
    ペアローンとは異なり、連帯債務型は契約が1本であるため、諸費用の負担を減らすことができます。その上住宅ローン控除も適用されるため、節税効果も期待できます。
  • 収入合算をすることができる
    諸費用の負担を抑えつつも、収入合算をして借入額を増やすことができます。

【デメリット】

  • 取り扱っている金融機関が限られているため、借り入れする金融機関が限られる
    ペアローンと連帯保証型は取り扱っている金融機関は多いですが、連帯債務型に関しては取り扱いの金融機関が少なくなります。もし連帯債務型を選ぶとなると住宅金融支援機構のフラット35、もしくは一部の金融機関になります。
  • 連帯債務者は一般の金融機関だと団体信用生命保険に加入できない
    一般の金融機関を選ぶとなると、団体信用生命保険の加入対象になりません。ただし、フラット35であれば「デュエット」という団信があり、通常の1.56倍の団信特約料で加入できます。

3ペアローン、連帯保証人型、連帯債務型、自分はどれに向いている?

自分はどの住宅ローンの組み方が合っているかも気になるところだと思います。自分が選ぶにはどの種類が合っているのか、ケーススタディを参考にしてみてください。

ペアローンに向いている人とケーススタディ

まずペアローンに向いている人とそのケーススタディを紹介します。

【ペアローンに向いている人】

  • 夫婦ともに安定した収入があり、出産・育児休暇の後も復帰できる。
  • 団体信用生命保険に夫婦どちらも問題なく加入できる。

ペアローンに向いている人の主な特徴は上記の2つです。例えば、借入する当初は夫婦どちらも働いていたが、妻の出産・育児によって復帰できず退職をしなければいけないケースだと収入はなくなってしまいます。その場合でも住宅ローンの支払いは続いていきますし、さらには住宅ローン控除も受けられなくなってしまいます。これでは節税効果も発揮できないため、もし収入や仕事が不安定であれば、ペアローンを組むことはかえって負担になってしまう恐れがあります。

またペアローンは団体信用生命保険にそれぞれ加入できますが、仮に妻が健康状態が良好でなく、団体信用生命保険に加入できなければ住宅ローンに加入することもできません。よって、収入が安定してる共働きの夫婦で、どちらも団体信用生命保険に加入できる方であればペアローンを組むメリットは大きいといえます。ただし契約は2本になるため、諸費用の負担も2倍になることはあらかじめ計算しておく必要があります。

連帯保証人型に向いている人とケーススタディ

次に連帯保証型に向いている人とそのケーススタディを紹介します。

【連帯保証型に向いている人】

  • 収入合算をして借入金額を増やしたい。

ほかのペアローンや連帯債務型に比べるとメリットは少ないです。その理由としては、仮に妻が連帯保証人になった場合、連帯保証型では妻は住宅ローン控除も受けられない、かつ団体信用生命保険にも加入することができません。それでは、節税効果も期待できませんし、妻に万が一のときには保証してくれるものがありません。もし共働きであればペアローンを組むのがオススメです。住宅や土地の名義を夫だけにしたいなどの理由があれば、収入合算をする連帯保証型がいいかもしれません。

連帯債務型に向いている人とケーススタディ

最後に連帯債務型に向いている人とそのケーススタディをご紹介します。

【連帯債務型に向いている人】

  • 諸費用の負担を増やさずに収入合算をしたい。
  • 数年後には妻が仕事を辞める可能性が高い。
  • 住宅ローン控除を夫婦それぞれ受けたい。

連帯債務型に向いている人の主な特徴は上記の3つです。連帯債務型はペアローンとは異なり、住宅ローンの契約は1本です。そのため諸費用の負担は一人分で済ますことができる上に、連帯債務者が住宅ローン控除も受けられます。もし近い将来ではなく、数年後には妻が仕事を辞める可能性が高い場合は、この連帯債務型にしておくことをオススメします。ただし、連帯債務型は取り扱いの金融機関が少ないため、自分が借りたいと思う金融機関が取り扱っているか確認する必要があります。