不動産取得税って?軽減できるの?
いくらかかるか計算方法も！

新築住宅に関しての「建物部分」に対する不動産取得税の軽減措置は、以下のようになります。

建物部分の固定資産税評価額から、さらに1,200万円が控除
これによって新築住宅購入時の「建物」部分の不動産取得税はこのようになります。

税額にすると最大で36万円（ 1,200万円×3％）の軽減になるというわけです。
では、この新築住宅の軽減措置の適用を受けるための要件を見ておきましょう。

・居住用の不動産であること
（居住の用途のためであれば基本的に適用対象）

・住宅の延べ床面積が50㎡
（一戸建て以外の賃貸住宅は40㎡）以上、240㎡以下

なおこの延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含まれます。さらにこの軽減措置は新築建物の購入だけでなく、増改築した場合にも適用されるのがポイント。
その上、新築あるいは増改築後の建物が「長期優良住宅」の認定を受けた場合は、控除額が1,300万円に拡大されます。

では次に、中古住宅に関しての「建物部分」に対する不動産取得税の軽減措置です。中古の住宅を買った場合も、軽減措置が存在します。基本的に新築住宅と同じですが、控除額が新築とは違った基準となります。

建物部分の固定資産税評価額から、築年次ごとに決められた額を控除できる措置です。

築年次ごとの控除額は以下のようになっています。

例えば、
1989（平成元）年8月に建てたおよそ築30年の中古住宅で、建物部分の固定資産税評価額が1,200万円とすると、

となります。
では、この中古住宅の軽減措置の適用を受けるための要件をみておきましょう。

延べ床面積の規定は新築と同じですが、「新耐震基準を満たすこと」という要件が中古住宅には追加されています。1981（昭和56）年12月31日以前に新築された住宅、もしくは新耐震基準を満たしていない場合は、建築士などの専門家が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることを証明する必要があります。なおこの証明のための調査は、住宅取得日前の2年以内に終了しているものに限られます。

次は土地です。土地の軽減措置の仕組みは、建物より複雑です。しかしベースとなる計算式はシンプルで、次のようになります。建物の計算式と少し違う点に注目してください。

ポイントは軽減額を最後に差し引くという点と、評価額に2分の1の控除率を乗じるという点です。実は固定資産税にも同じような軽減措置があり、新築建物のある土地に対して設定されている控除率になります。
ただしこの控除率の適用には「2024（令和6）年3月31日までに取得した建物」という時期制限がある点に注意してください。

軽減額の計算方法は少し複雑です。どのように決まるかというと、以下の2つのどちらかのうち、いずれか高い方の金額に決定します。

なお土地の評価額に乗じる「2分の1の特例」と「税率3%の軽減措置」は、不動産取得税と同様に、2024（令和6）年3月31日までという時期制限があります。具体的な計算については、後ほど具体例を挙げて説明します。

次に適用されるための要件です。

• 新築住宅で、建物の不動産取得税軽減要件を満たしていること

• 次の3つのうちのいずれかに該当すること

  1. 土地を取得してから3年以内にその土地上に住宅を新築すること。かつ住宅が新築されるまで、その土地を継続して所有していること
  2. 住宅の新築前に先行して取得した土地を譲渡した場合、土地取得から3年以内に譲渡相手がその土地の上に住宅を新築していること
  3. 住宅を新築後から1年以内に、その住宅を新築した人がその住宅の敷地（土地）を取得していること（土地を借りていた場合などに起こる事例です）

• 土地と住宅の取得者が同じであること
• 取得した住宅が中古住宅の軽減要件を満たしていて、なおかつ土地の取得が住宅取得前後の1年以内であること

少し難しいのですが、要するに新築、中古ともに、建物所有者が建物の存在する土地も所有しているか、という点が要件となります。さら地だった土地でも3年以内に新築住宅が建った場合には適用対象となりますし、中古でも建物を買ってから1年以内に土地も買った場合は、その土地に対して軽減措置が適用されるということです。

マンションはこれまで説明してきた「新築住宅」「中古住宅」「土地」の軽減税率と同じ基準、要件で、軽減措置の内容が決まります。新築マンションであれば「新築住宅の軽減措置」と「土地の軽減措置」、中古マンションであれば「中古住宅の軽減措置」と「土地の軽減措置」の軽減措置の適用対象です。
マンションの場合は賃貸の方も多いですが、不動産取得税に関して賃貸用マンションは適用外となります。あくまでもマンションの所有権を取得した場合に、不動産取得税が課される点を理解しておきましょう。

実践編 #1

それではごく簡単な事例を元に、不動産取得税の計算をシミュレーションしてみましょう。今回は新築の戸建てを購入した事例を取り上げます。軽減措置の適用でどれくらい節税になるのか軽減措置前と後の税額で比較して、分かりやすく示してみました。
今回の事例で、新築住宅の条件は次の通りです。

では、この新築住宅の不動産取得税を計算します。まずは全く軽減措置を適用しなかった場合の税額です。

• 標準税率3％と土地の税率計算の2分の1は、2024（令和6）年3月31日までに取得した新築住宅には全て適用されるので、そのまま計算しています。