最新！住宅ローン 金利ランキングと金利動向 2025年6月更新

金利の種類 #1

住宅ローンの金利タイプにはさまざまな種類があります。その代表格が「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3つです。

変動型は金利が最も低い傾向にありますが、将来的に金利が上昇する可能性もあります。それぞれの金利タイプについてメリットデメリットを理解しましょう。

住宅ローンは毎月支払っていくものなので、その分毎月の家計に負担がかかります。そして、それ以外にも生活費や光熱費、子どものための教育費、生命保険料など出ていくものは住宅ローンだけではありません。さらには老後のための資金も貯めていかなければいけません。
人によって家族の人数やかかる生活費などバラバラですので、自分たちの生活に合った金利選びをしていく必要があります。
ここでは、まず変動型・固定期間選択型・全期間固定型の3つのタイプについて、それぞれの概要とメリット・デメリットをお伝えします。さらに、そのほかの金利型についても紹介していきます。

金利の種類 #2

変動型は住宅ローンの主な金利タイプの一つです。借入れ時から半年ごとに金利が見直されます。特徴としては、固定金利に比べると金利が低く設定されており、返済額もそれに応じて抑えられることが挙げられます。

ただ、変動型は金利が仮に上昇すれば、その分、毎月の返済額も高くなり、反対に金利がさらに下降すれば返済額も安くなります。金利の上げ下げは予測が難しいものなので、現在の金利だけを見て将来的なシミュレーションをするのは危険です。ある程度上昇することも想定した上で総返済額をシミュレーションしておきましょう。

また、先述した通り、変動型では、金利が半年ごとに見直されます。この金利の見直しは、短期プライムレートという指標を基準にして変動します。半年ごとに見直される際に、この短期プライムレートが上がっていれば金利も上昇し、下がっていれば金利も下降します。この短期プライムレート自体は何に左右されるかというと、国内情勢や景気です。ですので、日ごろから経済の景気動向などを気に留めておくことも必要です。

変動金利の最新動向については、以下の記事を参考にしてください。

住宅ローン変動金利ランキング（2025年6月）、最新動向とメリット・デメリット

2025.06.03

金利の種類 #3

固定期間選択型は、3年、5年、10年など期間を決めて、一定期間の金利を固定する方法です。固定期間が長ければ長いほど、金利は高くなります。この固定期間が終わると、再度金利のタイプを選ぶことができます。ですから、その時点での金利をもとに再び固定金利を選ぶことも、変動型に変更することも可能なのです。

固定期間が終了する際に、次はどのタイプにするかを選択しないと自動的に変動型になってしまうことに注意しましょう。固定期間が終了する前には銀行に希望を伝えておく必要があります。
あとは、固定期間中は金利のタイプを変更できない、固定期間終了後に変動型を選ぶと固定型に戻せない場合がありますので、こちらも注意しておきましょう。また、固定期間選択型には、変動型のような1.25倍ルールなどが適用されないことも留意してください。

金利の種類 #4

全期間固定型というのは、金利がずっと固定されていて、住宅ローンを支払っている間は毎月の返済額が変わらない金利のタイプです。返済額がずっと変わらないため、月々の家計の管理がしやすいのが特徴です。
全期間固定型の代表的な商品は、住宅金融支援機構の「フラット35」です。各金融機関で取り扱っており、適用金利は金融機関によって異なります。
フラット35に関する詳細は、以下の記事を参考にしてください。

「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン？―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―

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全期間固定金利についての詳細は以下の記事を参考にしてください。

住宅ローンの全期間固定金利とは？覚えておきたい知識と比較ポイントを紹介

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金利の種類 #5

住宅ローンの主な金利タイプである変動型と固定期間選択型と全期間固定型について概要とそのメリット・デメリットをご紹介しましたが、実は金利のタイプはまだほかにもあります。それらについて紹介します。

段階型とは固定型の一つで、金利が2段階以上に設定されている金利のタイプです。例えば11年目以降に金利がアップするなど、段階的に金利が変更されます。代表的な商品は住宅金融支援機構の「フラット35S」です。当初の10年間は低い金利が適用されて、11年目以降は高めの金利が適用されます。

段階型のメリットは、当初は低金利が適用される、金利が変わるのが一度だけなので比較的家計を管理しやすいなどがあります。反対にデメリットは、取り扱っている金融機関が少ない、金利が固定されているため金利が下降しても返済額は減らず利息を多く支払うことになるなどが挙げられます。

上限金利付き変動型とは、文字通り金利に上限のある金利で、変動型の一つです。どんなに金利が上昇したとしても、あらかじめ設定された上限金利を超えることがありません。そして、この金利は期間が5年や10年などと決められています。

上限金利付き変動型のメリットは、期間内は設定した上限金利以上に上がらず、また金利が下降した場合は返済額も減る、といったところにあります。逆にデメリットは、扱っている金融機関が少なく、また金利も通常の変動型よりも高めに設定されています。

以上2つの金利タイプについてご紹介しましたが、どちらも共通としてあるのが取り扱っている金融機関が少ないというところです。もしこれらのタイプが気になる、ということであれば段階型もしくは、上限金利付き変動型を取り扱っているかどうか、各金融機関を調べる必要があります。

金利の選び方 #2

以下のような人は、変動型に向いてます。

仮に金利が上昇して、返済額が増えてしまったとしても、生活費や教育費を圧迫することなく、支払いに余裕がある人です。変動型の金利が今は低いこともメリットがあるといえます。

返済期間が短い、もしくは繰り上げ返済で期間を短くすることを想定している人です。数年後に金利が上昇したとしても期間が短いので影響が少なくてすみます。逆をいえば、返済期間が長期にわたり借入額も多い場合は、変動型には向かないです。

国内情勢や景気などに左右される金利ですが、それを常にチェックしている人は変動型に向いているといえます。状況に合わせて繰り上げ返済を行う、住宅ローンの借り換えを行うことで、リスクを下げることもできます。

住宅ローンの繰り上げ返済で損をしないための賢い利用法

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金利の選び方 #3

以下のような人は、固定期間選択型に向いています。

子どもの教育費がかかる間だけは金利を低く抑えたいなど、一定の間、固定金利による低金利を望む人に向いています。

固定期間選択型では、金利の低い固定期間が終了した後に、金利が上昇する可能性もあります。そうした場合を想定して、あらかじめ準備を進めておくことが必要です。長期の展望を持って、いざという場合でも完済はできるとあらかじめ将来の計画を立てられる人に向いています。

上記と関連して、固定期間終了後に金利が上がっても、手持ちの資金に余裕があるから心配はないという人も、このタイプに向いているといえるでしょう。

金利の選び方 #4

全期間固定型が向いている人についてもお伝えしておきます。

金利が上昇することで、月々の支払いが増えることに心配が出てきてしまうようであれば手堅く全期間固定型を選ぶことをおすすめします。

まだ子どもが小さく、これから教育費がかかるという場合には、全期間固定型を選ぶのが無難です。まだ子どもが小さいと学校に通わせたり、教育の方針によっては塾に通わせたり、大学に進学したりと自立するまで大きな資金が必要になります。住宅ローンの金利が安定していないと将来的にどのくらいお金がかかるか見えない部分もあります。その不安を少しでも減らすには全期間固定型の方が安心できるでしょう。また、この場合、前述のように教育費がかかる期間だけを固定金利として固定期間選択型とする方法もあります。

金利の動向を常に追っている人は、状況に応じて繰り上げ返済や住宅ローンの借り換えなどを検討します。ですが、あまりチェックしない人は、固定金利にして、安定したペースで返済していくのが賢明です。

住宅ローンの金利の種類は？

代表的な金利は「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3タイプです。変動型は金利が最も低い傾向にありますが、将来的に金利が上昇する可能性もあります。自分たちの生活に合った金利タイプを選ぶことが重要です。
詳細は「金利の選び方」をご覧ください。

金利タイプの選び方は？

目先の金利の低さで選ぶのは、あまり好ましくありません。変動金利にも固定金利にもそれぞれメリットデメリットがあるため、子どもの教育費や老後の資金のことも考慮して選ぶことが重要です。
詳細は「金利の選び方」をご覧ください。