1住宅ローン審査の流れ

住宅ローンを借りるには、まずは審査を通る必要があります。何を審査されるのかがわかれば、審査に向けた準備を始めることができます。

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階となっています。

本審査の前になぜ事前審査があるのでしょうか?事前審査では、本人の返済能力などを調査した上で、物件価格までの融資が可能か、あるいはいくらくらいまでの融資が可能かといったことを確認します。つまり、これによって融資が可能かどうか、ある程度のお墨付きをもらうわけです。住宅ローンを借りる側からすれば、金融機関の事前審査を通ったことで、安心して気に入った物件の購入までを進めていくことができるようになります。

事前審査を通過すると、次に本審査に入ります。

もちろん事前審査を通過しない限り、本審査に進むことはできません。事前審査は金融機関にもよりますが、だいたい3日~4日ほどで結果が出ます。

本審査に入ると事前審査よりも細かい審査に入るため、提出しなければならない書類も多くなります。審査期間については金融機関にもよりますが、だいたい1週間ほどの時間を要します。

住宅ローンの審査だけでも、このように一定程度の時間はかかります。住宅を購入する際には余裕を持ったスケジュールを組み立てておくことが大切です。順調に住宅購入を進めたい場合、住宅ローンで借入可能な金額を先に把握してから物件を探すという方法があります。借入可能額がわかっていれば、その範囲内で家を探すわけですから、焦点を定めやすく、時間も大幅に短縮されます。

昨今ではそうした新しい審査サービスも増えてきています。書類準備等の必要なくネットで簡潔に審査を受けながら、おおよその借入可能額を把握することができます。

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住宅ローン審査の流れ(一般的な期間)

事前審査は自分で金融機関(勤務先の提携している銀行やネット銀行など、幅広い選択肢が考えられます)に申し込むこともできますし、取引相手である不動産会社に申し込みを依頼することもできます。その場合には、必要書類の用意や申し込みまで、ほとんど任せることができるので、とても便利です。

不動産会社に依頼する場合は、物件の仮押さえと同時に事前審査の申し込みも頼みます。あえて自分自身で審査の申し込みをするという場合には、仮押さえの期間を頭に入れながら迅速な行動を心がける必要があります。どのくらいで事前審査の結果が出るかなど、スケジュールに関して、あらかじめよく確認しておかなければなりません。

事前審査を通過しても、本審査で落とされてしまう可能性もゼロではありません。本審査に通るまでは油断は禁物です。

本審査が通ったところで、いよいよ金融機関と住宅ローンの契約を交わします。その後、引き渡し時に住宅ローンが実行される流れとなります。

2住宅ローンの事前審査で落とされる理由

なぜ、住宅ローンの事前審査で落とされてしまうのでしょうか?

ここでは、金融機関が住宅ローンの審査で考慮する項目について、国土交通省が行ったアンケートの結果を示します。これを元に、金融機関がどのような点に重点を置いて審査するのかを捉えます。審査基準を知ることで、住宅ローンの審査で落とされてしまう理由を探り、その代表的なものを解説していきます。

国土交通省の調査から見る審査基準

以下が、国土交通省によるアンケート結果が示す金融機関の検査基準です。

融資を行う際に考慮する項目

融資を行う際に考慮する項目

※国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より

1位が完済時年齢となっており、ほとんどの金融機関では80歳未満で完済できるかどうかが基準となっています。借入時の年齢よりも完済時の年齢が審査基準において大事だということが分かります。
次いで多かったのは、健康状態です。住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に加入することを必須としている金融機関がほとんどなので、加入できないことにはそもそもローンを借りられないということになります。
全体を通して見ると、3位の担保評価以外はその人個人に関することがほとんどです。

それでは、ここからは審査に落とされる要因となる代表的な5つの基準を挙げます。

審査に通るために、押さえておきたい五つの基準

  1. 健康状態
  2. 年齢や勤続年数
  3. 物件の担保評価
  4. 返済負担率
  5. 個人信用情報

1.健康状態
ほとんどの金融機関では、団体信用生命保険(団信)に加入することが条件となっています。疾病や生活習慣病のリスクが高いために加入できない場合には、その時点で審査につまずいてしまうことになります。

2.年齢や勤続年数
年齢や勤続年数などで審査基準を満たさないと審査を通ることはできません。国土交通省の調査結果でも「完済時年齢」と「借入時年齢」が重視されていたように、完済時の年齢については80歳未満であることが判断の分かれ目となります。また借入時の年齢では、年齢が若すぎることで審査に通りづらくなることもあるようです。通常、住宅ローンを組み始める適齢期は30代からとされています。20代でももちろん利用することは可能ですが、収入が安定していないと見られるなど、将来的にまだ不安定だと見なされる場合もあるようです。
転職したばかりで勤務年数が短かかったり、不安定な雇用形態である場合には、融資の対象として金融機関からの信用を得ることが難しくなります。

3.物件の担保評価
住宅ローンの支払いが滞った場合などに備えて、金融機関は物件に抵当権というものを担保として設定します。この抵当権によって、金融機関は住宅ローンの利用者が返済不能となった場合などには、物件を競売にかけるなどして、ローン債務の回収に充てることができるようになります。そのために物件にそれだけの担保評価があるのかどうかも審査の判断基準となります。この価値が高ければ高いほど審査で有利になると考えていいでしょう。

4.返済負担率
返済負担率とは「年収に占める年間返済額の割合」です。
この割合が高くなると、滞納の確率が高いと判断されてしまい、審査を通過することが難しくなります。一般的に無理のない返済負担率は20~25%までと言われます。例えば、年収400万円で負担率を20%とすると「400万円×20%」で80万円となり、これが年間返済額となります。25%とした場合には、「400万円×25%」で100万円です。つまり、年収400万円の場合には、年間で80〜100万円が無理なく返済できる金額だと判断されます。
返済負担には住宅ローンだけではなく車のローンなども含まれますので注意しましょう。

5.個人信用情報
項目リストには「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」として並んでいます。例えば、過去にクレジットカードの返済遅延を起こしていたなど、個人信用情報に瑕疵がある場合は審査で不利となります。
個人信用情報とは、クレジットカードやローンに関する個人の取引事実を記録したものです。金融機関はこれを管理・登録している日本信用情報機構(JICC)などに照会し、調べます。顧客の信用を判断する参考資料として利用しているのです。
例えば過去に一度でもクレジットカードの支払い遅延などの金融事故を起こしている場合には、事前審査で落とされる可能性が高くなります。クレジットカードの支払い遅延など、意外と本人は忘れていることが多いので、一度自分で確認しておくことをおすすめします。

個人信用情報は情報を登録管理している日本信用情報機構(JICC)、シー・アイ・シー(CIC)、全国銀行個人信用情報センターなどによって開示してもらえます。詳細については以下のホームページをそれぞれ参考にしてください。

3事前審査を攻略するためのポイントと必要書類

次に、事前審査を通るための準備として、事前に考慮しておきたいポイントを挙げておきます。また、事前審査に際しての必要書類について、解説を進めていきます。

事前審査の攻略ポイント

・返済額や返済期間を見直す
事前審査の直前準備として、自分で返済額や返済期間をもう一度よく精査してみることをおすすめします。
無理な返済計画では金融機関に避けられてしまいます。果たして完済が望めるかどうか、今一度よく考えてみることも必要です。場合によっては、物件をもう少し安価なものにした方が良いかもしれません。
また、返済期間についても同様です。長期間のローンを望むからといって、返済時年齢が定年を迎える65歳を超えると、審査を通るのが難しくなりますので、考慮に入れておきましょう。

・頭金をできるだけ準備する
返済額を減らすためには、頭金をなるべく多く用意することも一つの方法です。しかし、いざという時の備えを使い切ってしまうなど、その後の生活に支障をきたすようなローンの組み方は避けるべきです。例えば、将来、老後の面倒を見ることを条件として両親にお金を借りるなど、可能であれば検討に入れてもよいのではないでしょうか。

・ペアローンや親子リレーも検討する
通常のローンでは希望の物件が手に入らないという場合には、ペアローンや親子リレーローンという選択肢もあります。ただし、親子リレーローンを利用する場合は、相続問題などについてあらかじめ親子あるいは兄弟間でしっかり話し合っておく必要があります。

事前審査に必要な書類

事前審査に必要な書類は会社員か自営業者かなどによって異なります。

  • 印鑑(認印でも可能)

【本人確認資料(いずれか一つ)】

  • 運転免許証
  • パスポート
  • 健康保険被保険者証

【年収確認資料】
会社員など給与所得者:直近の源泉徴収票または公的所得証明書類(課税証明書など)
個人事業主:確定申告書および付表(直近3年分)

【物件情報がわかる資料】

  • 物件販売チラシ
  • 見積り書や間取り図
  • 土地の公図

など

4住宅ローンの本審査で落とされる理由

住宅ローンの事前審査を通過したら、次はいよいよ本審査です。事前審査を通過したからといって、必ずしも本審査に通るわけではありません。油断は禁物です。ここでは本審査について解説します。

本審査の基準と落とされる理由

事前審査で完済が望めそうだと判断されれば、次は本審査でさらに詳細な審査がなされます。本審査で審査されるのは、主に以下の事柄です。

  • 事前審査の申告内容との相違の有無
  • 担保評価

そして、それらの事柄において落とされる理由は以下のとおりです。

・事前審査の申告内容に食い違いがある
事前審査の際に提出した書類と本審査で提出した書類で申告内容に食い違いがある場合です。どちらかが間違っているか、あるいはどちらかで虚偽を働いたかを疑われかねません。
また、例えば審査の途中で転職をしたなど、何らかの理由で年収が下がってしまうと希望額まで借りられなくなり、最悪の場合には審査そのものに通らなくなってしまうこともあります。

・担保評価が低い
物件についても細かく審査されます。新築の場合など、事前審査をしたときの建築物件とは内容がいくぶん異なる場合なども考えられます。その際に担保価値が低いと算定された場合には、希望額まで届かない恐れがあります。担保評価が低いとローン審査の通過が難しくなります。

5本審査に落ちないためにできること

せっかく事前審査を通過したのにもかかわらず、本審査で落とされてしまったというケースもあります。最後に落胆しない為にも、事前に出来る限りの準備は整えておきましょう。

本審査の攻略ポイント

  • 事前審査後に新たな借り入れをしない

事前審査を通った後の、キャッシングや新たなクレジットカードの作成は避けるのが無難です。もしもキャッシングなどで借り入れをして、その支払いが遅れれば、本審査を通過できる見込みはほぼなくなります。本審査を通過するまでは、できる限り現金払いを利用することをおすすめします。

  • 頭金をできるだけ用意する

そのほかにも本審査では、例えば担保価値を低く算定されたことにより、住宅ローン融資額の減額を示唆されることも考えられます。そうした場合の攻略ポイントとしては、頭金をできるだけ多く用意しておくことをおすすめします。希望額まで届かなくてもその分を補うことができます。借入額の減額にもつながります。

本審査に必要な書類

本審査で必要書類は以下のとおりです。

  • 実印
  • 住民票
  • 印鑑証明証
  • 課税証明書(住民税決定通知書)
  • 源泉徴収票など収入を確認できる書類
  • 身分証明書(運転免許証もしくは健康保険被保険者証)
  • 売買契約書(不動産売買契約書や重要事項説明書など)

書類に関しては、取引している不動産会社に頼めば、必要なものをすべて確認してもらえます。物件情報についてはすべて用意してもらえるでしょう。自分自身で手続きを行う場合には、書類の漏れがないように注意しましょう。

6住宅ローン審査Q&A

最後に、住宅ローン審査に関して、よくある質問と回答を用意しました。住宅ローン審査を順調に通過するためにも目を通しておきましょう。

フラット35には審査がない?

フラット35の事前審査は、それぞれの取り扱い金融機関で実施されます。ですから、事前審査がないということではありません。審査項目などは、ほぼ統一されていますが金融機関によって審査基準に若干の違いが出ることはあります。

事前審査を通過すると住宅金融支援機構によって本審査が実施されることになります。本審査は住宅金融支援機構に一本化されるので、審査基準も一律となります。

外国人でも住宅ローンを組める?

外国人の場合には、永住権が課題となります。住宅ローンは長期間の返済です。ですから永住権がない場合には、金融機関は途中帰国による返済の滞りを危惧します。現在でも、外国人の利用できる住宅ローンについては、永住権を持っていることを条件としているものがほとんどです。

しかしながら、昨今では配偶者が日本人であることなどの条件をつけるなどして、国籍を問わず外国人が利用することのできる住宅ローンが増えてきています。

審査が通りやすい金融機関はある?

審査に落ちた理由は場合によって異なります。ただしほとんどの場合、金融機関からはその理由を教えてもらえないようです。しかし、大手銀行から地方銀行、あるいは信用金庫など、金融機関は数多くあります。「こっちでは通らなかったけど、あっちでは通った」などというケースはいくらでもあります。労を惜しまず、ぜひ複数の金融機関で審査を受けてみることをおすすめします。

自営業者は住宅ローンが組みにくい?

自営業者は収入が安定していないと見られてしまうため、年収に対する限度額の目一杯までを借りることは難しくなっています。借入額を再検討する、あるいはフラット35の利用を検討するといったことが必要となる場合があります。

事前審査に通っても本審査で落ちることがあるの?

事前審査を通過すれば、ほぼ本審査は通ります。しかし、必ずしも100%審査通過が保証される訳ではありません。例えばローン審査中に信用情報に瑕疵が生じた、あるいは勤務先が倒産してしまったというような場合です。こうした状況の変化によっては、本審査に通らない、あるいは希望額の借り入れができないといったことになる恐れもあります。

ほかのローンを返済中だと不利になる?

不利な状況となります。返済負担率は住宅ローンだけでなく、ほかのローンも含めて計算されるからです。車のローンなどがある場合、それも借り入れの一つと見なされます。希望額を増やしたい場合などにも、そうしたローンの支払いは早めに済ませてしまうなどの処置が必要となります。

クレジットカードを複数枚持っていると、審査には悪影響?

最近ではポイントなどの特典目当てで、クレジットカードを数多く持っている場合も多いようです。ただし、キャッシング付きのカードなどでは、使用せずともキャッシング枠が借金とみなされる可能性があります。また複数枚所有していることによって、延滞の可能性も高まります。利用しないことが明らかなクレジットカードがあれば、解約するか、少なくともキャッシング枠だけは外してしまうことをおすすめします。

たった一度のクレジットカードの支払い延滞でも不利になる?

不利になります。延滞の事実が個人信用情報に記録された時点で状況は不利となり、最悪の場合には審査に通らなくなると考えておいたほうがいいでしょう。クレジットカードの延滞記録は5年間残るといわれています。もし、自分自身の個人信用情報を調べて支払いの延滞記録が残っていたら、記録の残る期間が過ぎるまで、住宅ローンを我慢しなければならないかもしれません。あるいは照会した信用情報を金融機関に見せて、事情を説明しながら相談してみるのも一つの方法です。

団体信用生命保険に加入できない場合はどうすればいい?

基本的には団体信用生命保険に加入できない場合には住宅ローンを利用することはできません。しかし、フラット35であれば団信への加入は任意となるので利用が可能です。健康状態に関わりなく住宅ローンを利用できるのがフラット35の特徴の一つなのです。

また、ワイド団信の利用も検討してみましょう。ワイド団信とは、健康上の理由で団信に加入できない人向けに、引受基準を緩和した団信です。ワイド団信を利用できる住宅ローンを取り扱っている金融機関に問い合わせをしてみましょう。ただし、利用の際には住宅ローン適用金利に年利が0.2〜0.3%ほど上乗せされます。