教えて!フラット35教えて!フラット35

一般の住宅ローンとなにが違うの?一般の住宅ローンとなにが違うの?

フラット35は
審査がやさしいって
本当?
使える物件は?

フラット35は審査がやさしいって本当?使える物件は?

フラット35審査基準と独自の技術基準とは?
流れや必要書類も
解説

新井智美

トータルマネーコンサルタント/
CFP/1級ファイナンシャルプランニング技能士

住宅ローンを諦めないで夢のマイホームを手に入れよう!

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Contents 1st

フラット35とは

  • フラット35と
    民間ローンとの違い
  • フラット35のメリット
  • フラット35のデメリット

Contents 2st

フラット35の
審査
基準

  • 申込者の審査基準
  • 住宅の技術基準
  • 民間ローンとの違い

Contents 3st

審査の流れと期間

  • 審査の流れ
  • 審査の期間

Contents 4st

審査で必要な
書類

Contents 5st

審査に
通りやすくする
ポイントは?

Contents 6st

まとめ

フラット35
とは

審査の内容ってどんな違いがあるの?

Contents

  • フラット35と民間ローンとの違い
  • フラット35のメリット
  • フラット35のデメリット

フラット35と民間ローンとの違い

フラット35は行政が運営
する住宅ローン

フラット35とは、住宅金融支援機構が提供している、全期間固定金利の住宅ローンです。準備する頭金の割合によって適用される金利が異なる点や、団体信用生命保険への加入が任意となっている点が特徴です。

フラット35は住宅金融支援機構が直接販売するのではなく、提携している全国300以上の金融機関によって販売されています。

申し込み基準も民間が販売する住宅ローンと異なっており、年収によって定められた返済負担率の条件をクリアする必要があるほか、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準にしなければなりません。

フラット35の内容についてもっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン?―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―
[審査] 2023.04.25

フラット35と民間の住宅ローンには明確な違いがあります。
どのような違いがあるのか、以下に分かりやすく表で解説します

フラット35 民間の住宅ローン
金利タイプ 全期間固定金利のみ ・変動金利
・固定金利選択型
・全期間固定金利
のいずれかから選択可能
融資手数料 提携している金融期間によって異なる。
保証料 不要 不要のところもあれば必要としているところもある
返済負担率の基準 あり 特に名言していない
団体生命保険への加入 任意 必須
住宅の技術基準要件 あり なし
年収や勤続年数 問われない 金融機関によっては条件に組み込まれているところもある

金利タイプが固定されている点と団体生命保険への加入が必須となっている点は上で述べたとおりですが、申込条件が年齢と国籍のみと比較的シンプルなため、申し込みやすい点も魅力の1つです。

フラット35のメリット

フラット35には、以下のメリットがあります。

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

返済額が完済まで変わらない

契約時に決めた毎月の返済額が完済まで変わらないため、生涯にわたって返済計画が立てやすく、さまざまなライフイベントの費用を計画的に確保できます。
住宅を購入した後には、子どもの教育費や車の購入など一時的にまとまった費用がかかる時期があります。その時のために別途資金を準備できる点はメリットでしょう。

団体信用生命保険への加入が任意

民間の住宅ローンで団体信用生命保険への加入を必須としているところがほとんどです。そのため、持病があるなどで団体信用生命保険に加入できない場合は民間の住宅ローンを利用することができません。
しかし、フラット35なら持病があっても利用できます。ただし、団体信用生命保険に加入しないということは、契約者が死亡もしくは高度障害の状態になった後も、返済が続くということを理解しておかなければなりません。

申込条件に年収や勤続年数の項目がない

フラット35は、「申込時の年齢が満70歳未満であること」および「日本国籍であること(永住許可を受けている人、もしくは特別永住者を含む)」の2つの条件をクリアすれば申し込めます。そのため、契約社員やパートの人でも比較的申し込みやすくなっています。

個人事業主も借りやすい

一般の金融機関では、個人事業主は収入に関して給与所得者と比べると不安定だと判断されやすい傾向にあります。申込条件に営業年数3年以上などと記載されているのもそのためです。また、個人事業主の場合、審査の際に提出する所得証明書類について、直近3期分の確定申告書の提出を求められるケースも多く見られます。そして、その3期について連続で黒字であることが望ましいとされています。
しかし、フラット35では提出するのは直近1期分の確定申告書だけでよいことになっており、開業して年月の浅い個人事業主でも借りやすい点がメリットです。

自営業・個人事業主の内容についてもっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

自営業・個人事業主でも住宅ローンの審査をクリアするコツを紹介!
[審査] 2023.06.21

フラット35のデメリット

フラット35にはメリットだけでなく、デメリットもあります。

購入する物件が住宅金融支援機構の基準を満たさなければならない

フラット35の借入対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合しているほか、住宅の床面積の基準を満たしていなければなりません。
具体的には、戸建ての場合だと床面積が70㎡以上、マンションのような集合住宅の場合は30㎡以上なければならないとされています。

返済負担率の条件を満たさなければならない

フラット35には返済負担率の条件が設けられています。
返済負担率とは、年収に対する年間のローン(住宅ローン以外のローンを含む)返済額の割合のことで、年収が400万円以上だと35%以下、400万円未満だと30%以下に抑える必要があります。

全期間固定金利のため金利が高い

民間の金融機関では全期間固定金利以外にも、変動金利や固定期間選択型が選択できます。

  • 変動金利
  • 固定期間
    選択型
  • 全期間
    固定金

金利は変動金利、固定期間選択型、そして全期間固定金利の順に高くなっていくため、どうしても民間の金融機関に比べると金利が高くなる点は否めません。

しかし、フラット35では環境に配慮した住宅を購入する方を対象に、金利の引き下げを行っています。

フラット35のメリット・デメリットについてもっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

フラット35のデメリットとメリットは?取捨選択して自分に合ったローンを選ぼう
[基礎知識] 2023.03.28

申込者の審査基準

フラット35では、申込者に対する審査はもちろんですが、購入する住宅に対しても審査基準が設けられています。
それぞれどのような基準内容なのかについて、解説します。

申込要件を満たしているか

フラット35の申込要件は以下の2点です。
「申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可能)」
「日本国籍を有している(永住許可または特別永住者を含む)」この2つの要件を満たせばいいので、年収が低い場合や転職してすぐでも申し込めます。

返済負担率の基準を満たしているか

フラット35の返済負担率の基準は年収によって異なります。
具体的には年収400万円未満だと30%以下、年収400万円以上だと35%以下でなければなりません。
そのため、他社からの借り入れがあるなら、できるだけ返済を進めておきましょう。

  • 400万円未満

    30
    以下

  • 400万円以上

    35
    以下

借入額および借入期間は適切か

フラット35は比較的審査に通りやすいですが、返済能力を超えた融資は原則として行いません。返済負担率の基準を設けているのもそのためです。
さらに借入期間についても、15年以上で、かつ「35年」もしくは「15年以上で(80歳-申込時の年齢)」のどちらか短い年数が上限になります。

購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているか

民間の住宅ローンでも、担保となる住宅ついてその価値を審査しますが、フラット35では技術基準を定め、それを満たしているかを判断します。
逆に基準に満たない場合はフラット35を利用することができません。

では、フラット35の技術基準とはどのような内容なのでしょうか。次項で詳しく説明します。

住宅の技術基準

フラット35技術基準では以下の内容が求められます。

審査の内容ってどんな違いがあるの?

検査済証が交付されている

検査済証とは適合証明書のことで、技術基準に合っていることを証明する書類です。検査済証を取得するためには、「耐久性および可変性」「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「安全性および快適性」の全てを満たす必要があります。

接道義務規定に適合

接道義務規定とは、「一般道に2m以上接すること」を指し、建築基準法で規定されています。フラット35の技術基準に合格するには、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。

住宅の床面積が基準をクリア

住宅金融支援機構では、購入する物件の床面積に基準を設けています。
具体的には、戸建ての場合70㎡以上、マンションのような集合住宅の場合30㎡以上でなければなりません。ただし、ここでいう住宅面積とは、住宅部分の床面積のみを指し、共用部分などは含まれません。

  • 70㎡以上
  • 30㎡以上

住宅の規格や形式が合っている

住宅として認められるには、原則として2つ以上の居室およびキッチン、トイレ、浴室がなければなりません。つまりこれらの設備が1つでも不足していると住宅の規格の対象外になります。また、浴室はシャワーのみでは認められませんので注意が必要です。

耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしている

耐火構造とは、建物で火災が起きても崩壊せず、また、周りの建物への延焼を防ぐ耐火性能を備えた構造をいいます。
準耐火構造とは、周りの建物に火災が起きた際に加熱を得欠間、主要構造部が崩壊しない性能を備えた構造です。
耐久性基準とは、地面から土台の下端までの高さが40cm以上あることや、屋根裏に換気口を2カ所以上設置しているなどの条件を満たすことを求めたものです。

フラット35が使えない物件については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

フラット35が使えない物件はある?基準や条件を徹底解説!
[基礎知識] 2023.03.15

民間ローンとの違い

民間の住宅ローンでは、以下の点が一般的な審査基準といわれています。

一般的な審査基準

  • 健康状態(団体信用生命保険への加入のため)
  • 年齢や勤続年数
  • 購入する物件の担保調査
  • 返済負担率
  • 信用情報

しかし、フラット35では上で述べたとおり、

フラット35の審査基準

  • 申込要件を満たしているか
  • 返済負担率の基準を満たしているか
  • 借入額および借入期間は適切か
  • 購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているか

が、審査基準です。

また、フラット35は提携している金融機関から住宅金融支援機構が住宅ローンを買い取り、それを担保に債券を発行して資金調達を行っています。そのため、金融機関は貸し倒れのリスクを負わない点が大きな特徴です。

フラット35の
審査の流れと
期間

審査の内容ってどんな違いがあるの?

審査の流れ

基本的なフラット35の申し込みから借り入れまでは以下の流れで行われます。ここでは、戸建てを新築する場合の流れを紹介します。

  1. 金融機関に事前審査を
    申し込む

    この時点で借り入れの申し込みおよび団体信用生命保険への加入申し込みも合わせて行う。審査を行うのは申込先の金融機関。

  2. 本審査

    住宅金融支援機構によって審査が行われる。

  3. 検査機関に設計審査の申請を行い、合格する

    合格しなければ工事に移ることは不可。

  4. 着工

  5. 検査機関に中間現場審査の申請を行い、合格する

    指摘された箇所については速やかに修正し、合格する必要がある。

  6. 竣工

    竣工後、検査機関に竣工現場検査を申請する。

  7. 検査合格後、適合証明書が交付される

  8. 金融機関との契約手続きおよび登記手続きを行う

    合わせて、抵当権設定手続きや火災保険への加入手続きも行う。

  9. 借入金額が支払われる

審査の時間

上の流れでも紹介しているとおり、審査は事前審査と本審査の2段階で行われます。

事前審査は2~3日程度
本審査は1~2週間程度

一般的にフラット35の審査期間は、事前審査で2~3日程度、本審査では1~2週間程度かかるといわれています。ただし、申告内容に不備があったり、建物の審査に時間がかかったりする場合はそれ以上に延びる場合もあります。

そのため、申し込みから融資を受けるまでの期間は余裕を持って2~3週間程度をみておくことをおすすめします。

また、事前審査と本審査では審査を行う機関が異なる点も覚えておきましょう。

フラット35の審査期間について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

フラット35の審査期間はどのくらいかかる?審査基準も合わせて紹介
[審査] 2023.03.28

フラット35の
審査で必要な
書類

審査の内容ってどんな違いがあるの?

フラット35の審査で必要な書類

フラット35の審査で必要な書類は、事前審査と本審査で異なります。

事前審査で必要な書類

本人確認書類 運転免許証、パスポートなど
申込者の収入や勤務形態がわかるもの 源泉徴収票、確定申告書の写し
現在の他社からの借り入れ情報 借入先に確認

本人確認書類は、運転免許証やパスポートで対応できます。また、収入や勤務形態が分かるものとしては、源泉徴収票や確定申告書の写しが挙げられます。
事前審査の申告の際には、現在の他社からの借り入れ情報も含まれますので、他社からの借入残高については事前に借入先に問い合せるなどして確認しておきましょう。

本審査で必要な書類

借入申込書 住宅金融支援機構共通のもの
所得証明書類 源泉徴収票や確定申告書の写し、納税証明書など
建設費用が確認できる書類
(注文住宅のみ)
ハウスメーカーや工務店から入手
売買金額が確認できる書類 売買契約書の写し(不動産会社から入手)
土地の登記事項証明書 法務局で入手

本審査では、事前審査よりも多くの書類が必要です。
所得証明書類では、源泉徴収票や確定申告書の写し以外にも納税証明書が必要になるケースもあります。
また、登記事項証明書は法務局で入手する必要がありますので、事前にどの書類が必要なのか、また入手先はどこかを整理し、取得する段取りを整えておきましょう。

フラット35の審査に必要な書類詳細については、以下の記事を参考にしてください。

フラット35の審査に必要な書類一覧をまとめて解説!
[基礎知識] 2023.03.28

審査に
通りやすくする
ポイントは?

審査の内容ってどんな違いがあるの?

審査に通りやすくするポイントは?

金融機関は独自の審査基準を持っており、たとえ審査に落ちたとしてもその理由を教えてもらうことはできません。
しかし、一般的に重視する項目を抑えておき、対処することで、審査に落ちるのを防ぐことができます。

審査に通りやすくするポイントには、以下のものが挙げられます。

物件の担保評価

住宅ローンを利用する際、購入した物件は担保として抵当権が設定されます。これは、利用者が返済不能の状態になった際に、金融機関もしくは信用会社が担保となっている住宅を売却して現金化し、返済に充てるためです。そのため、あまりにも担保評価が低い中古物件などでは、希望額までの借り入れが難しくなる可能性があります。

返済負担率

返済負担率は、多くの金融機関が審査において重視する項目です。どのくらいの割合にしているかは金融機関によって異なりますが、基本的に返済負担率が低ければ、審査に通りやすくなります。

個人信用情報

住宅ローンに限らず、どのローンの利用においても、金融機関は申し込みがあった際に日本国内に3つある信用情報機関のいずれかに照会をかけます。
信用情報機関には、個人信用情報がその内容に応じた期間登録されており、延滞などの信用事故を起こしている場合は5年~10年間はその情報が登録されます。
照会の結果、信用事故情報が登録されていることが判明した場合、信用情報に問題ありと判断されるため審査に通るのは難しいと思ってください。

自分の信用情報ついては、信用情報機関に本人が問い合わせることで知ることができます。このことを情報開示の請求といいますが、インターネット上で手続きができますので、不安があるなら事前に情報開示請求を行い、自分の信用情報がどうなっているかを確認しましょう。

フラット35は審査がやさしいって本当?使える物件は?

まとめ

  • 金融機関の貸し倒れリスクがなく、他の住宅ローンよりも審査が通りやすい
  • 固定金利のみで、団体信用保険の加入が任意
  • 個人事業主も借りやすく、提出する書類は直近1期分の確定申告書だけでよい
  • フラット35の申込要件は申込時の年齢が満70歳未満であることと日本国籍を有していれば誰でも申し込める
  • 購入する住宅が技術基準に当てはまるか確認する必要がある


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