自営業・個人事業主でも住宅ローンの
審査をクリアするコツを紹介！

自営業者が住宅ローンの審査を通過することは難しいと言われます。
会社員の場合は、勤務している会社が返済能力についての信用の一端を担ってくれますが、自営業者の場合は自分自身でそのことを証明しなければならないからです。

近年は低金利が続く中で、金融機関にとって住宅ローンは力を入れる商品のひとつとなっています。
そのため金利をめぐる競争も厳しくなり、さまざまな角度からの審査が必要となる自営業者の方の対応に消極的な金融機関が多いこともその理由のひとつとなっているようです。

金融機関が住宅ローンの審査に当たって返済能力を判断する際に最も重要視するのは「収入」です。

会社員は継続的に給与を受け取りますが、自営業者の収入は毎年の事業内容に左右され流動的なため不安定とみなされるケースが多くなります。健康上の問題や取り巻く環境の変化によっては、収入が激減したり途絶えたりすることもあるため、融資する側の金融機関にとっては、事業の将来性を予測する必要があり取扱いの判断が難しいとされています。

住宅ローンの審査では、会社員は前年の給与支払い額（年収）が対象となりますが、自営業者の場合、多くの金融機関では、年間の売り上げから経費を引いた所得が直近の3期連続で黒字であることが条件とされるのが一般的です。

両者の年収や売り上げが同じ水準でも、自営業者は所得が対象となるため、住宅ローンの審査では、会社員より借り入れ可能金額が少なくなってしまいます。

年収と所得は異なります。所得とは、実際の収入からその事業にかかる経費を差し引いたもので年間の売り上げ（収入）が700万円あったとしても、事業にかかる経費が300万円だった場合、所得金額は700万円－300万円＝500万円として申告しなければなりません。

そうなると、返済負担率の計算の元となる年収が所得金額まで下がるため、どうしても借り入れ可能額に影響してしまうのです。

仮に申込条件に「前年の年収（自営業者の場合は所得）が200万円以上あること」と明記されている場合は、収入から経費を差し引いた所得金額が確実に200万円を超えていることを確認しておきましょう。

ただし1期分の所得での借入審査を実施する金融機関や、申告所得金額で評価しない金融機関もありますので、設立間もない方や、直近が赤字決算になっている方は、そういった金融機関を利用することをおすすめします。

自営業者にも住宅ローンを利用する方法はあります。
住宅ローンの審査のポイントは、主に次の5つと言われています。自営業者が審査にクリアするために必要なことをチェックしましょう。

自営業者の場合、多くの金融機関では3年間、安定的かつ継続的に所得を上げているかが条件とされます。収益は確定申告書の控えなどでチェックされます。
自営業者は、税金対策のために経費を多く計上し所得を抑えたくなるものですが、所得が低いことは住宅ローンの審査には不利となります。ましてや赤字の年があると、審査に通ることそのものが難しくなります。そのため住宅ローンを借りるまでは税金対策にも慎重さが求められます。

ただし、医師や弁護士など、安定した収入が予想される特定の業種によっては、審査基準が緩和されることもあります。また、自営業者向け住宅ローンに注力をしている金融機関や、いつも取引をしている金融機関などでは、確定申告の書類だけでは、判断せず事業内容や世帯全体での資産状態をもとに判断する場合もあります。

無理な返済が延滞につながらないよう、収入比の借り入れ金額を示す「返済負担率」が審査されます。
返済負担率は年収に占める年間返済額の割合のことですが、自営業者については以下で計算されます。

返済負担率は35％を超えないことがひとつの目安とされているようです。
年間の返済金額は、「スゴい住宅ローン探し」の住宅ローンシミュレーションで調べることができます。

仮に借入金額を3,000円、ボーナス返済額を0円、借入期間を35年、金利2％とした場合、年間の返済額は119万2,536円となります。返済負担率を35％とすると必要な3年間の所得平均額は約340万円となります。

自動車ローンやキャッシング、クレジットカードなどの利用履歴、返済状況などの「信用情報」が全国銀行個人信用情報センター、株式会社シー・アイ・シー、株式会社日本信用情報機構などの個人信用情報機関の情報をもとにチェックされます。その際に、滞納や債務整理などの情報が登録されていると、審査に通ることは難しくなります。

また健康保険料や国民年金保険料、所得税や住民税などの延滞も好ましくありません。金融機関は審査で提出された確定申告書や納税証明書などの書類からこれらの納付状況を確認します。滞納がわかった際には審査に大きく影響する可能性があります。
マイホームの購入を考え始めたら、借り入れや支払い状況、納付状況などをチェックしておく必要があります。

万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合に備え、借り入れをする人だけでなく物件の担保価値も審査されます。
築年数が古い物件などは、住宅ローンを組めない場合もあるので、住宅を選ぶ際は慎重に考慮しておく必要があります。

住宅ローンの具体的な審査基準は公表されていませんが、年齢が上がると一般的には審査も厳しくなると考えられています。
年齢が高い場合は、頭金を多くする、返済期間を短くするなどの対応が必要となります。

また住宅ローンを組む場合、ほとんどの金融機関が「団体信用生命保険（団信）」への加入を条件としています。団信は、住宅ローンの契約者が万一、返済途中に亡くなったり、高度の障害状態になったりした場合、保険によりその後の支払いが免除されるものです。
団信の加入に当たっては健康告知が必要となります。健康上の理由で加入できない場合も、住宅ローンを組むことが難しくなります。

こうしたポイントを踏まえて、住宅ローンの審査に臨むことが大切です。