自営業でも住宅ローンの審査をクリアするコツを紹介!

2020.08.24 9

自営業者(個人事業主などを含む)は、一般的に会社員に比べて、住宅ローンが組みにくく、審査のハードルが高いと言われます。その理由や、住宅ローンに通りやすくなるためのポイントを探ります。また、大手やネット金融機関の審査が難しい場合の「フラット35」や「自営業向けの住宅ローンに注力している金融機関」についても考えてみます。

01なぜ自営業者は住宅ローンが組みにくいの?

自営業者が住宅ローンを利用することは難しいと言われます。
会社員の場合は、勤務している会社が返済能力についての信用の一端を担ってくれますが、自営業者の場合は自分自身でそのことを証明しなければならないからです。

また、近年は低金利が続く中で、金融機関にとって住宅ローンは力を入れる商品のひとつとなっています。そのため金利をめぐる競争も厳しくなり、さまざまな角度からの審査が必要となる自営業者の方の対応に消極的な金融機関が多いこともその理由のひとつとなっているようです。

金融機関が住宅ローンの審査に当たって返済能力を判断する際に最も重要視するのは「収入」です。
会社員は継続的に給与を受け取りますが、自営業者の収入は毎年の事業内容に左右され流動的なため不安定とみなされるケースが多くなります。健康上の問題や取り巻く環境の変化によっては、収入が激減したり途絶えたりすることもあるため、融資する側の金融機関にとっては、事業の将来性を予測する必要があり取扱いの判断が難しいとされています。

住宅ローンの審査では、会社員は前年の給与支払い額(年収)が対象となりますが、自営業者の場合、多くの金融機関では、年間の売り上げから経費を引いた所得が直近の3期連続で黒字であることが条件とされるのが一般的です。
両者の年収や売り上げが同じ水準でも、自営業者は所得が対象となるため、住宅ローンの審査では、会社員より借り入れ可能金額が少なくなってしまいます。

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02自営業者の住宅ローン 審査のポイントは?

自営業者にも住宅ローンを利用する方法はあります。
住宅ローンの審査のポイントは、主に次の5つと言われています。クリアするために必要なことをチェックしましょう。

<1>安定的、継続的な所得があるか
自営業者の場合、多くの金融機関では3年間、安定的かつ継続的に所得を上げているかが条件とされます。収益は確定申告書の控えなどでチェックされます。
自営業者は、税金対策のために経費を多く計上し所得を抑えたくなるものですが、所得が低いことは住宅ローンの審査には不利となります。ましてや赤字の年があると、審査に通ることそのものが難しくなります。そのため住宅ローンを借りるまでは税金対策にも慎重さが求められます。
ただし、医師や弁護士など、安定した収入が予想される特定の業種によっては、審査基準が緩和されることもあります。また、自営業者向け住宅ローンに注力をしている金融機関や、いつも取引をしている金融機関などでは、確定申告の書類だけでは、判断せず事業内容や世帯全体での資産状態をもとに判断する場合もあります。

<2>収入に比べて、借り入れ金額が多すぎないか
無理な返済が延滞につながらないよう、収入比の借り入れ金額を示す「返済負担率」が審査されます。
返済負担率は年収に占める年間返済額の割合のことですが、自営業者については

年間の返済金額÷3年間の所得平均額×100

で計算されます。返済負担率は35%を超えないことがひとつの目安とされているようです。
年間の返済金額は、「スゴい住宅ローン探し」の住宅ローンシミュレーションで調べることができます。

仮に借入金額を3,000円、ボーナス返済額を0円、借入期間を35年、金利2%とした場合、年間の返済額は119万2,536円となります。返済負担率を35%とすると必要な3年間の所得平均額は約340万円となります。

<3>信用情報がチェックされる
自動車ローンやキャッシング、クレジットカードなどの利用履歴、返済状況などの「信用情報」が全国銀行個人信用情報センター、株式会社シー・アイ・シー、日本信用情報機構などの個人信用情報機関の情報をもとにチェックされます。返済の滞納や債務整理をしたなどで、いわゆるブラックリストに載ってしまうと、審査に通ることは難しくなります。
また健康保険料や国民年金保険料、所得税や住民税などの延滞も好ましくありません。金融機関は審査で提出された確定申告書や納税証明書などの書類からこれらの納付状況を確認します。滞納がわかった際には審査に大きく影響する可能性があります。
マイホームの購入を考え始めたら、借り入れや支払い状況、納付状況などをチェックしておく必要があります。

<4>購入予定物件は古すぎないか
万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合に備え、借り入れをする人だけでなく物件の担保価値も審査されます。
築年数が古い物件などは、住宅ローンを組めない場合もあるので、住宅を選ぶ際は慎重に考慮しておく必要があります。

<5>年齢や健康状態に問題はないか
住宅ローンの具体的な審査基準は公表されていませんが、年齢が上がると一般的には審査も厳しくなると考えられています。
年齢が高い場合は、頭金を多くする、返済期間を短くするなどの対応が必要となります。
また住宅ローンを組む場合、ほとんどの金融機関が「団体信用生命保険(団信)」への加入を条件としています。団信は、住宅ローンの契約者が万一、返済途中に亡くなったり、高度の障害状態になったりした場合、保険によりその後の支払いが免除されるものです。
団信の加入に当たっては健康告知が必要となります。健康上の理由で加入できない場合も、住宅ローンを組むことが難しくなります。

こうしたポイントを踏まえて、住宅ローンの審査に臨むことが大切です。

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03自営業者向けの住宅ローンに注力している金融機関の利用も検討を

大手金融機関やネット金融機関などでの審査が難しい場合は、ご自身が普段利用している金融機関や自営業者の方を対象にした住宅ローンを提供している金融機関に相談することも、自営業者がローンを組む時には効果的です。
世帯全体での資産はあるけれど、申告書類の所得だけで判断されて満足な結果が得られなかった、あるいは、たまたま直近に設備投資などにより、一時的に経費が増え所得が低く満足な結果が得られなかったなどという方は、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関に相談することにより、形式的な書類審査だけでは見えない、事業内容や中長期的に見た事業計画、世帯全体での資産状態をもとに審査対象になることがあります。
自営業者の方はそうした金融機関の窓口でじっくり相談することも対応方法の1つとして検討してみては、いかがでしょうか?

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04「フラット35」の利用も検討を

金融機関の審査が難しい場合には、「フラット35」の利用を検討するという方法もあります。
フラット35は、住宅金融支援機構と全国の金融機関が提携して扱う住宅ローンです。
自営業者の場合には一般的な金融機関の住宅ローンでは、平均所得が直近の3期連続で黒字であることが条件とされますが、フラット35で審査されるのは直近の1期分のみです。所得が改善した、あるいは開業後3年経っていない、といった場合でもフラット35なら審査対象になります。
フラット35では民間の金融機関の多くでは義務付けられている「団信」が任意です。(加入するか、しないかはリスクを十分理解したうえで検討しましょう)
また、フラット35は、全期間固定金利型で、返済金額は、完済まで変わりません。収入が不安定になりやすい自営業者の場合、毎月の返済金額が変わらず返済計画が立てやすいことは大きなメリットだと言えるでしょう。そのほか、最近では不要な金融機関もありますが、住宅ローンの借り入れ時に必要な保証料もフラット35では不要です。

自営業者に関係するフラット35と一般的な金融機関の住宅ローンの違い

フラット35を利用するにあたっての注意しておきたいこともありますのでご紹介しておきます。
まず、固定金利なので、返済計画は立てやすいのですが、市場金利が下がっても、ローンの支払い額は変わりません。
また、購入する物件は、住宅金融支援機構が定める技術基準を物件検査でクリアする必要があります。
物件検査は住宅金融支援機構が紹介する適合証明機関が行いますが、数万円程度かかる手数料は利用者の負担となります。

いずれにせよ、通常の金融機関での住宅ローンの利用が難しい自営業者にとっては、検討に値するものだと言えるでしょう。

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