優良住宅に特典あり!フラット35のお得なプランを紹介

2021.04.25 10

金利が全期間固定型の住宅ローンとして人気のフラット35ですが、通常のプラン以外に、特別な要件を満たす場合のみに使えるプランがあるのをご存じですか?今回は長期優良住宅の売却時や取得時、または一定の要件を満たす住宅に住み替える時のみに使えるお得なプランをご紹介します。

01売却時に債務を引き継げる「金利引継特約付きフラット35」

フラット35には、国が定める「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアした「長期優良住宅」を対象にした優遇プランがいくつか用意されています。「金利引継特約付きフラット35」もその1つで、このプランを使って長期優良住宅を購入した人が返済途中でその住宅を売却する場合に、購入者の同意を得て、フラット35の債務を引き継ぐことができるプランです。

市場金利上昇局面で返済が有利になる場合も

金利引継特約付きフラット35を利用して長期優良住宅を購入した人から、その住宅を購入する人は、住宅を売却する人が利用していた借入金利のままフラット35の残債を引き継ぐことができるため、市場金利上昇局面においては、新規に住宅ローンを借りるよりも低い金利で返済できる場合があります。

長期優良住宅の認定が条件

金利引継特約付きフラット35の借り入れ対象は、長期優良住宅の認定を受けた住宅のみです。そのほかの利用要件は、通常のフラット35の利用要件と同じです。ただし、債務を引き継ぐ人については、住宅金融支援機構による審査があり、審査の結果次第では債務を引き継げない場合があります。

金融機関により異なる金利と取り扱い

金利引継特約付フラット35の金利は、金融機関によって異なります。なお、フラット35を取り扱っている金融機関でも金利引継特約付きフラット35の取り扱いをしていない場合があるので注意が必要です。

金利引継特約付きフラット35の取り扱いがある金融機関は、住宅金融支援機構のHP(https://www.flat35.com/loan/flat35assumable/kinri.html)で確認できます。

金利引継特約付きフラット35は、購入した長期優良住宅を家族や知人に売却する予定がある場合などに利用されることが想定されます。購入する立場になった際には、もともとのフラット35の金利のままでローンを引き継いだ場合と、新たに住宅ローンを組んでその住宅を購入した場合で、適用される金利や総返済額を比較検討し、どちらが得かを確認した上で判断するようにしましょう。先ほども述べた通り、市場金利の上昇局面では元の金利を引き継いだ方が得になる場合がありますが、市場金利が下落している状況では、新規に住宅ローンを借りた方が得になる可能性があります。

02最長50年間、全期間固定型の金利が適用される「フラット50」

フラット35は独立行政法人住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している最長35年の全期間固定型の住宅ローンですが、国が定める「長期優良住宅」を購入する場合は、さらに借入期間が延び、最長50年間、全期間固定型の金利が適用されるプラン「フラット50」を利用することができます。

適用される金利は融資率や加入する団体信用生命保険の種類、金融機関などによって異なります。また、フラット50の借り入れ対象となる長期優良住宅は、フラット35S(省エネルギー性や耐震性など一定の基準をクリアした優良住宅を購入する際に、フラット35の金利が一定期間引き下げられる制度)の特典を受けることができます。

フラット50の申込要件

フラット50の利用を申し込めるのは、次の1~3の要件を満たす人のみです。

  1. 申込時点で満44歳未満であること
  2. 日本国籍であること(外国籍の場合は永住許可を得ていること、もしくは特別永住者であること)
  3. 総返済負担率(すべての借り入れに関して年収に占める年間合計返済額の割合)が次の基準を満たすこと
年収 総返済負担率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

なお、フラット50で借り入れた資金は、申込者本人またはその親族が住む住宅(長期優良住宅)の新築や購入にのみ利用することができます。フラット35と同じく、セカンドハウスの新築・購入には利用できますが、投資用不動産の新築・購入には利用できません。

フラット50の借入期間は36年以上で、次の「1」または「2」のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。

  1. 「80歳」-「申込時の年齢※1※2(1年未満切上げ)」
    • ※1:年収の50%を超えて合算した収入合算者がいる場合には、申込みご本人と収入合算者のうち、高い方の年齢を基準とします
    • ※2:親子リレー返済をご利用の場合は、収入合算者となるか否かにかかわらず、後継者の年齢を基準とします。
  2. 50年

また、フラット50で借り入れできる金額は、100万円以上8000万円以下の範囲内で、取得する住宅の新築または購入費の9割以内とされています。

団信への加入は任意

フラット35と同じく、フラット50の利用時も団体信用生命保険への加入は義務ではなく、利用者の任意とされているため、健康上の問題で団信に加入できない人にもフラット50を利用できます。ただし、団信に入っていない場合、万が一、利用者が返済途中で死亡したり障害を負ったりして返済ができなくなってしまった場合は、住宅が金融機関に差し押さえられてしまうリスクがあります。

フラット35よりも15年も長く、最長50年もの長期ローンを組めるフラット50。返済期間を長くできる分、毎月の返済額を低く抑えることができるため一般的な住宅よりも割高な長期優良住宅が購入しやすくなります。しかし、返済期間が長い分、金利の支払いが増えてしまうので、フラット35を利用した場合に比べて総返済額が増えてしまうおそれがあることに注意が必要です。

03住みかえ先の住宅取得費用が融資される「機構住みかえ支援ローン」

「機構住みかえ支援ローン」は、住みかえ先の住宅を取得するための費用の融資が受けられる制度で、一般的なフラット35と同じ最長35年の全期間固定型の住宅ローンです。

賃料を受け取りながらローン返済

ローン利用者は所有している住宅を一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)に貸して、住み替え先の住宅を購入、その購入費用を住宅金融支援機構から借りることができます。

JTIはローン利用者が所有している住宅の賃料を支払い、同時に第三者(転借人)に貸して賃料を得る仕組みになっています。ローン利用者はJTIから所有している住宅の賃料を受け取りながら、機構住み替え支援ローンを返済していくことになります。

機構住み替え支援ローンのメリット

機構住み替え支援ローンの一番のメリットは、所有している住宅を手放すことなく、JTIから安定した賃料収入を得つつ、住み替えに必要な費用の融資を受けられる点です。

また、JTIからの賃料収入が見込めるため、フラット35の利用時に課される要件が一部緩和される場合があることも、機構住みかえ支援ローンを利用するメリットの1つです。

申込要件の緩和

緩和される要件は以下の通りです。

  1. 機構住みかえ支援ローンの毎月の返済額がJTIの保証する賃料から算定した賃料評価額以下の場合
    • 総返済負担率の基準(年収400万円未満:30%以下、400万円以上:35%以下)が適用されません。
  2. 機構住みかえ支援ローンの毎月の返済額がJTIの保証する賃料から算定した賃料評価額以下で、かつ、申込者本人の直系卑属または配偶者が連帯債務者となる場合
    • 総返済負担率の基準(年収400万円未満:30%以下、400万円以上:35%以下)が適用されません。
    • 申込時の年齢要件(申込時の年齢が満70歳未満であること)が適用されません。
    • 次項に示す借入期間に関する以下の要件のうち、「1」は適用されません。

機構住みかえ支援ローンの借入期間

機構住みかえ支援ローンの借入期間は原則として15年以上(申込本人が満60歳以上の場合は10年以上)で、かつ次の「1」と「2」のいずれか短い年数が上限とされています。

  1. 「80歳」-「申込時の年齢(1年未満切上げ)」
  2. 35年

現在所有している自宅を手放すことなく住み替えができる上、JTIから受け取る賃料をローンの返済に充てることができるなどのメリットがある「機構住みかえ支援ローン」ですが、完済するまではJTIとの間で締結するマイホーム借上契約は解除できないこと、JTIに貸している住まいに関する固定資産税等の維持費はローン利用者の負担であることに注意が必要です。

今回紹介した「金利引継特約付きフラット35」や「フラット50」、「機構住みかえ支援ローン」のほかにも、フラット35には一定の基準を満たす上質な住宅の購入する場合に金利が引き下げられる「フラット35S」や、一定のリフォーム工事を行った住宅の購入に使える「フラット35リノベ」など、上質な住宅の取得を後押しする様々なプランが揃っています。長期優良住宅をはじめ、高品質な住宅の取得を検討している人は、お得に利用できるプランがないか、金融機関や不動産業者に相談してみると良いでしょう。

04フラット35のスゴいポイント:優良住宅のお得なプラン

  • 売却時に債務を引き継げる「金利引継特約付きフラット35」
  • 最長50年間、全期間固定型の金利が適用される「フラット50」
  • 住みかえ先の住宅取得費用が融資される「機構住みかえ支援ローン」

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