「フラット35」とは？民間の住宅ローンとはどこが違う？

01フラット35とは？

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している最長35年の固定金利の住宅ローンで、返済期間中はずっと借入時の金利が適用されます。

一般的に銀行などの民間の金融機関には、短期で資金が回収できない長期固定金利の住宅ローンの取り扱いは難しいとされています。フラット35の場合は、住宅金融支援機構がフラット35を取り扱っている金融機関から住宅ローン（フラット35）を買い取り、それを担保とする債券を発行、機関投資家に販売することによって資金を調達する仕組みにより、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供することを可能にしています。

フラット35の利用条件

フラット35を利用するには、以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。

• 年齢が70歳未満であること（ただし2世代で返済する「親子リレー返済」を使う場合は、親のみ70歳以上でも利用できる）
• 日本国籍を持つ人、外国籍の場合は日本の「永住者」または「特別永住者」の資格を有している人
• 年収に占めるすべての借り入れ（フラット35含む）の総返済額割合が以下の基準を満たしていること
  • 年収400万円未満の場合：30％以下
  • 年収400万円以上の場合：35％以下

なお「総返済額」には、住宅ローンだけでなく自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、分割払い中の携帯電話購入費用なども含まれるので注意が必要です。

居住のための住宅取得等に限定

フラット35は住宅ローンであり、その用途は原則として住宅の取得（購入や新築）費用、中古住宅取得に伴うリフォームの費用、住宅ローンの借り換えに限られており、土地のみの取得には利用できません。

また、借り入れの対象となるのは、以下の要件をすべて満たす住宅のみで、投資用不動産の取得には利用できません。

• 申込者本人またはその親族が住むための住宅
• 住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅
• （新築住宅の場合）借入申込日において竣工から2年以内の住宅で、それまで人が住んだことがない住宅
• （中古住宅の場合）借入申込日において築後年数が2年を超えている住宅または既に人が住んだことがある住宅

さらに住宅の床面積にも制限があり、一戸建ての場合は70㎡以上、共同住宅の場合は30㎡以上のものしか対象となりません。

金利は全期間固定型

前述のとおり、フラット35は返済期間中に金利が変動しない固定金利の住宅ローンです。適用される金利は販売窓口となっている金融機関によって異なります。ここでは、加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合などに以後のフラット35の債務の返済が不要となる「新機構団体信用生命保険」付きのフラット35の場合を見てみます。2021年4月現在、購入費に対していくら借り入れられるのかを示す融資率が9割以下の場合、金利は1.370％～2.170％、取り扱い金融機関が提供する金利で最も多い「最頻金利」は1.370%となっています。

なお、金融機関ごとの適用金利は、フラット35の公式ホームページ（https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top）で確認できます。

返済期間は原則15年以上35年以内

フラット35の返済期間は15年以上35年以内（1年単位）です。ただし、完済時の年齢が80歳までとなるまでの年数と比較していずれか短い年数とします。また、申込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合、返済期間は10年以上とします。

なお、年収の50％を超えて合算した収入合算者がいる場合には、申込者と収入合算者のうち、高い方の年齢を基準とします。

親子リレー返済を利用する場合は、収入合算者となるか否かにかかわらず、後継者の年齢を基準とします。

また、借り換え融資の場合は借入期間の算定方法が異なります。

借入額は100万円以上8000万円以下

フラット35で融資を受けられる金額は100万円以上8000万円以下ですが、住宅の購入価格（中古住宅の購入に伴うリフォーム費用含）または建設費（土地取得費含）にかかる費用を超えて借りることはできません。また、借り入れには審査があり、審査の結果次第では、希望する額の融資を受けられないこともあります。

返済方法は4つから選択

フラット35の返済方法は、次のいずれかから選ぶことができます。

• 元利均等返済毎月払い（元金分と利息を合わせた毎月支払う返済額が一定となる返済方法）
• 元金均等返済毎月払い（毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法）
• 元利均等返済ボーナス併用払い（ボーナス払いの割合は融資額の40%以内）
• 元金均等返済ボーナス併用払い（同上）

元利均等返済と元金均等返済にはそれぞれ以下のようなメリットとデメリットがあります。

また、返済方法は変更が可能で、なお、例えば「ボーナスがカットされたので、ボーナス併用払いをやめたい」、「生活に余裕ができたので元利均等返済から元金均等返済に変更したい」といった事情がある場合は、申請すれば返済方法を返済期間中に変更することもできます。

02フラット35と一般的な住宅ローンとの違いは？

フラット35の取り扱い窓口は民間の金融機関ですが、前述のとおり独立行政法人住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供している住宅ローンなので、民間の住宅ローンとは異なる点がいくつかあります。ここでは、主な相違点を確認しておきましょう。

保証人が不要

一般的な住宅ローンの場合、契約には保証人が必要な場合がありますが、フラット35では必要ありません。また、多くの住宅ローンで必要な保証料も不要です。

変動型の商品がない

フラット35にはいくつかの商品がありますが、いずれも適用されるのは全期間固定型であり、変動型の商品はありません。変動型のように市場金利の低下によるメリットを受けられないことに注意が必要です。

利用者の勤続年数や勤務形態が問われない

一般的な住宅ローンの審査においては、勤続年数や勤務形態など、収入の安定度にかかわる要素が重視されるため、転職して間もない人や非正規雇用で働く人は審査に通らないことも珍しくありません。一方、フラット35の審査では勤続年数や勤務形態は問われないため、就職や転職をしたばかりの人や非正規雇用の人も審査に通りやすいとされています。

独自の「技術基準」が設けられている

フラット35は対象とする住宅の床面積や設備、構造や維持管理状態などについて独自の「技術基準」を設けており、第三者機関の検査により技術基準を満たしていることが確認できた住宅にのみ融資が認められます。技術基準は新築か中古か、一戸建てかマンションかによっても異なるため、詳細はフラット35の公式ホームページなどで確認しておくと良いでしょう。

団体信用生命保険への加入が任意

一般の住宅ローンでは、基本的に団体信用生命保険（団信）への加入が必要ですが、フラット35では加入は利用者の任意とされていて、団信に加入しなくてもローンを契約することができます。

03フラット35の商品ラインアップ

フラット35には、目的やライフステージに合わせてさまざまなニーズに応える商品や特約が揃っています。それぞれの特徴を確認して、最適な商品を選びましょう。

返済期間を短く総返済額を抑える「フラット20」

「フラット20」はフラット35のうち15年以上20年以下の借入期間を選択した場合に適用される商品で、借入期間が21年以上35年以下の場合よりも金利が低く設定されるため、総返済額が低く抑えられるというメリットがあります。借入期間が短い分、月々の返済額は高くなるため、毎月の返済に余裕がある人に向いている商品です。フラット35と同じく適用金利は金融機関によって異なりますが、2021年2月現在の金利範囲は1.230%～2.080%（取り扱い金融機関が提供する金利で最も多い「最頻金利」は1.230%）です。

長期優良住宅の取得に最長50年の住宅ローン「フラット50」

「フラット50」は国の認定基準を満たす「長期優良住宅」の取得に利用できる、最長50年の全期間固定型の住宅ローンで、最高8000万円まで（融資率：物件価格の90%まで）の融資を受けることができます。申込要件は、申込時の年齢が満44歳未満の人のみですが、親子リレー返済を使う場合は満44歳以上の人でも利用が可能です。

リフォームに対応「フラット35リノベ」

「フラット35リノベ」は、利用者が中古住宅を購入して一定の要件を満たすリフォームを行う場合、もしくは不動産業者によって一定の要件を満たすリフォームが行われた中古住宅を購入する場合に、フラット35を利用する際の金利が一定期間年0.5%引き下げられる商品です。「フラット35リノベ」には金利Aプラン（当初10年間、金利－0.5%／年）と、金利Bプラン（当初5年間、金利－0.5%／年）があり、それぞれ以下のような適用条件が設けられています。

金利Aプラン

リフォーム工事後に次のいずれかの基準を満たし、その基準に関する工事が行われた住宅であること

• 省エネルギー性：一次エネルギー消費量等級5の住宅（認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅含）
• 耐震性：耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅
• バリアフリー性：高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級3でも可）
• 耐久性・可変性：長期優良住宅

金利Bプラン

次のようなリフォーム工事が行われた住宅であること

• 省エネルギー性：断熱材の追加工事、断熱性の高い開口部への交換工事など
• 耐震性：壁、筋かいなどの設置工事など
• バリアフリー性：手すり設置工事、通路または出入口の幅員拡幅工事、バリアフリートイレへの交換工事など
• 耐久性・可変性：床材の交換工事、屋根や外壁の防水工事など

高品質な住宅取得で金利引き下げ「フラット35S」

「フラット35S」は、省エネルギー性や耐震性などに優れた高品質な住宅（新築・中古ともに可）を取得する際に、一定の条件のもとで、借入金利が一定期間引き下げられる制度です。「フラット35S」には、当初10年間金利が引き下げられる金利Aプランと、当初5年間金利が引き下げられる金利Bプランとがあり、ともに引き下げ率は－0.25%／年です。

地方公共団体と連携フラット35子育て支援型／フラット35地域活性化型

「フラット35子育て支援型」は、地方公共団体によるマイホーム取得者に対する財政支援（補助金交付など）とセットで、フラット35の当初5年間の金利が年0.25%引き下げられる特典を受けられる制度です。財政支援が受けられる条件は地方公共団体ごとに異なりますが、例えば「子育て世帯が住宅を取得する場合」や「子育て世帯が親世帯と同居または近居のために住宅を取得する場合」などがあります。なお、この制度が利用できるのは、住宅金融支援機構と協定を結んでいる地方公共団体で住宅を取得する場合のみです。

一方、「フラット35地域活性化型」は、地方公共団体による、Uターン、Iターン、Jターンなどでのマイホーム取得者に対する財政支援（補助金交付など）と、フラット35の当初5年間の金利が年0.25%引き下げられる特典を受けられる制度です。「フラット35子育て支援型」と同じく、この制度を住宅金融支援機構と協定を結んでいる地方公共団体で住宅を取得する場合のみに利用ができるもので、支援が受けられる条件は地方公共団体によって異なります。

「子育て支援型」、「地域活性化型」ともに、条件を満たせば「フラット35Ｓ」とあわせて利用することができ、併用すると最高で金利が年0.5％引き下げられることになります。

04フラット35のメリット・デメリット

民間の金融機関の住宅ローンにはない独自の特徴があり、商品ラインアップも豊富なフラット35ですが、もちろん、デメリットがないわけではありません。利用する際にはデメリットについても十分に理解してから決断するようにしたいものです。フラット35の主なメリットとデメリットは以下のとおりです。

フラット35のメリット

フラット35のメリットには以下のようなものがあります。

• 全期間固定型なので市場金利が高騰しても返済額が変わらない
• 借入時に返済総額がわかるため、返済計画が立てやすい
• 保証人や保証金不要で借り入れができる
• 商品ラインアップが豊富で、条件を満たせば金利引き下げの特典を受けることができる
• 団体信用生命保険への加入が義務ではないため、健康状態に不安がある人や病歴のある人も利用しやすい
• 審査で勤続年数や勤務形態が問われないため、就職・転職後間もない人や非正規雇用で働く人も利用しやすい
• 利用者の年収に制限がなく、年収に対する返済負担割合の条件を満たせば、年収が少ない人も利用しやすい
• 返済方法を元利均等払い・元金均等払いなど4種類から選ぶことができ、返済期間中に変更することもできる
• 繰り上げ返済の際の手数料がかからない

フラット35のデメリット

一方でフラット35には以下のようなデメリットがあります。

• 全期間固定型なので、市場金利低下のメリットを受けられない
• 変動型の住宅ローンよりも、金利が高く設定されている
• 独自に定められている「技術基準」を満たす住宅の取得にしか利用できない
• 「技術基準」を満たす住宅であるための第三者検査を受けねばならず、検査手数料は利用者が負担しなくてはならない
• 土地のみの購入には利用できない

05住宅ローンをシミュレーションしてみよう

フラット35に限らず、どの住宅ローンにもそれぞれ特徴があり、メリットとデメリットがあります。しかも、住宅ローンの種類は非常に多いので、どうやって選べば良いのかわからなくなってしまう人も多いのではないでしょうか。そんな人におすすめしたいのが、「スゴい住宅ローン探し」で提供している「住宅ローンシミュレーション」です。いくつかの要件を入力するだけで住宅購入予算、借入可能額、毎月の返済額などの目安を試算することができます。さらに金利の種類を変えた場合、借入期間を変えた場合など、条件を変えた場合の返済額の違いも一目で確認することが可能です。ここでは、以下の３つのケースでのシミュレーション結果をご紹介します。

毎月の返済額が知りたい！→「毎月の返済額シミュレーター」を使おう

「毎月の返済額シミュレーター」を使って具体的な返済額を確認することで、具体的な返済イメージが描きやすくなります。

• 借入希望額：5000万円
• 返済期間：25年
• ボーナス返済：有（年2回、25万円／回）
• 金利のタイプ：全期間固定金利（1.080％／みずほ銀行：これ以降の金融機関の金利はいずれも2021年4⽉1⽇現在)

以上の条件を入力して試算すると、総支払額（元金＋利息）は5713万円、毎月の返済金額は14万2689円という結果が示されました。この結果を見て「毎月の返済額が多すぎて、生活が苦しくなりそう」という場合は、返済期間を長くする、より金利の低い住宅ローンを探して返済額を抑えるようにしましょう。例えば、他の条件は同じで返済期間のみを「30年」に変えると、毎月の返済金額は11万3864円で、3万円近く安くなります。ただし、返済期間が延びる分、総支払額は5862 万円と約149万円高くなってしまうことにも注意が必要です。

金利のタイプによる返済額の違いを確認

金利のタイプによる返済額の違いもシミュレーターで簡単に確認することができます。

• 借入希望額：3000万円
• 返済期間：25年
• ボーナス返済：有（年2回、20万円／回）

以上の条件を先ほどの「毎月の返済額シミュレーター」に入力すると、全期間固定型、固定期間選択型（固定10年）、変動型でそれぞれ総返済額と毎月の返済額に以下のような違いが見られました。固定金利と変動金利とでは同じ金額を同じ返済期間で借りても、総返済額は280万円以上、毎月の返済額も6000円以上の差が生じることがわかります。

今の家賃と同じくらいの負担で組める住宅ローンを探す

今支払っている家賃に比べてローンの返済額が大幅に高くなると、他の支出を削らざるを得なくなり、家計が苦しくなってしまうのでは…と不安を感じる人も少なくないのではないでしょうか。そんな場合は、今の家賃程度の返済額でどのぐらいの借り入れが可能なのかがわかる「借入可能額シミュレーター」を使って、借入可能額を試算してみましょう。

• 現在の家賃：12万円
• ボーナス返済：有（年2回、20万円／回）
• 返済期間：20年
• 金利のタイプ：変動型（年0.380％／PayPay銀行）

以上の条件で試算した結果、借入可能額は3541万円でした。つまり、3500万円の変動型のローンを返済期間20年で借りるのであれば、返済額は現在の家賃並みに抑えられるということです。

シミュレーションで借入額や返済額をイメージできたら、具体的なローン探しを進めましょう。住宅金融支援機構が行った「住宅ローン利用者の実態調査（2020年11月）で「住宅ローンを利用する上で役立った情報源」について聞いたところ、最も多かったのは「住宅販売事業者（営業マン、店頭、営業所など）」、次いで「インターネット」、「金融機関（店頭、相談コーナーなど）」、「ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなどの専門家」と続きました（※）。

この結果から、インターネットを使って自力で情報収集しつつ、不動産会社や金融機関、あるいはファイナンシャルプランナーなど、住宅ローンについて専門的な知識や経験を持つ人からの情報を参考にしながら住宅ローンを選ぶ人が多いことがわかります。多くの人にとって、住宅ローン探しは人生で初めての経験です。自己判断だけに頼らず、専門家の知見を上手く活用して、無理なく返済できる自分にとって最適な住宅ローンを見つけましょう。

※出典：「住宅ローン利用者の実態調査（2020年11月）」P14

06 フラット35のスゴいポイント：民間ローンとの違い

• 保証人が不要
• 勤続年数や勤務形態が問われない
• 目的やライフステージに合わせた商品や特約がある