ペアローンとの違いは?フラット35の「収入合算」

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住宅ローンを申し込んでも、収入が低いことが理由で審査に落ちてしまうことや、希望する金額を借りられないことも珍しくありません。そんな人のためにフラット35では、家族と収入を合算して審査が受けられる「収入合算」というプランを用意しています。今回は「収入合算」の利用条件やメリット・デメリット、民間金融機関の「ペアローン」との違いを解説します。

01フラット35の「収入合算」とは

独立行政法人住宅金融支援機構が、民間の金融機関と提携して提供している住宅ローン・フラット35は、一般的に「民間の住宅ローンより審査に通りやすい」と言われることがあります。

その理由の1つが、年収を問われないこと。「前年度税込み年収が〇〇〇万円以上」などと年収に制限を設けている住宅ローンもある中、フラット35の場合は、年収に対する総返済額の割合に制限があるだけで、年収そのものについては具体的な制限を設けていません。

しかし、だからといって年収に関わらず希望額が必ず借りられるというわけではなく、年収が低いために「審査には通るが、希望額満額は借りられない」というケースも十分考えられます。

そこでフラット35では、年収の低さが原因で希望金額の借り入れができない人のためのプランとして「収入合算」を提供しています。フラット35の収入合算は、主債務者(申込者本人)の収入と、一定の要件を満たす家族(1名)の収入を合算することによって審査対象の収入を増やし、借入金額を増やすことができるプランです。収入合算は民間の金融機関の住宅ローンでも取り扱いがあります。

しかし、フラット35の収入合算では、安定した収入があれば、パートやアルバイトの方でも連帯債務者として利用できる一方で、民間の住宅ローンの収入合算では正社員が条件となっていることが多いなど、いくつかの違いがあります。フラット35の収入合算の条件や特長を紹介します。

収入合算の条件

フラット35の収入合算で、収入が合算できるのは次の要件をすべて満たす人です。

  • 主債務者の親、子、配偶者など
  • 申込時の年齢が70歳未満の人
  • 主債務者と同居する人(ただし、購入する不動産がセカンドハウスの場合は同居の必要なし)
  • 連帯債務者となることができる人(1名のみ)

収入合算を利用して借りたローンの名義人は、ローンの主債務者1人で、収入を合算した人は連帯債務者となります。

収入合算で合算できる金額は、合算者の年収の全額までですが、後述のとおり、合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合には、返済期間が短くなる場合があります。

借入期間上限の計算式

フラット35の収入合算を利用する場合の借入期間の上限は、次の計算式で求めることができます。

最長借入期間=80歳-(次の「1」または「2」のうち年齢が高い方の申込時の年齢)(年齢は1年未満切り上げ)

  1. 主債務者
  2. 合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合の収入合算者

<例>
前提条件:主債務者:30歳/年収400万円、収入合算者:55歳/年収800万円

合算額が収入合算者の年収の50%以下になる場合

最長借入期間=80歳-30歳=50年(ただしフラット35の最長借入期間に合わせ35年に)

この場合は、主債務者の年齢が最長借入期間の基準になります。

合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合

最長借入期間=80歳-55歳=25年

合算額が収入合算者の年収800万円の50%を超えるため、収入合算者の年齢が最長借入期間の基準になります。

「2」のように、収入合算者の合算額が年収の50%を超える場合は、借りられるローンの金額は増えるものの、借入期間が短くなり、毎月の返済額も増えてしまう恐れがあることに注意が必要です。

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02民間金融機関の「ペアローン」との違いは?

民間の金融機関にも配偶者や子など同居する家族と一緒にローンを組む「ペアローン」という制度がありますが、フラット35の収入合算とは全く異なる制度です。フラット35の収入合算の場合、組む住宅ローンは1本のみ、名義人は主債務者で、収入合算者は連帯債務者となりますが、ペアローンの場合は、2人がそれぞれの持ち分に応じた金額の住宅ローンを借りて、お互いに連帯保証人になり合うのが一般的です。たとえば5000万円のマンションを夫婦がペアローンで折半して購入する場合、お互いに2500万円ずつの住宅ローンを自分名義で組むことになります。

このほか、フラット35の収入合算とペアローンには、主に次のような違いがあります。

団体信用生命保険の加入の要不要

フラット35では、万が一返済ができなくなったときのための団体信用生命保険(団信)への加入は任意です。収入合算で団信を利用する場合は主債務者がフラット35の団信制度である新機構団信に加入します。返済期間中に団信に加入している主債務者が亡くなったり一定の身体障害を負ったりして債務の返済ができなくなった場合は、収入合算者は残債を返済する必要はありません。もっとも、収入合算者に万一のことが起こった場合の保障はないため、夫婦で収入合算を利用する場合は、2人で加入することができるデュエット(夫婦連生団信)という商品があります。

一方、ペアローンは住宅ローン1本ごとに団信に加入する必要があり、それぞれ保険料を納めなくてはなりません。

住宅ローン控除の算出法

フラット35の収入合算の場合は、主債務者と収入合算者それぞれが負担する金額の割合をもとに、住宅の持ち分(住宅の所有権の割合)を算出し、その持ち分に応じた住宅ローン控除を受けられます。例えば、夫の持ち分が3分の2、妻の持ち分が3分の1の住宅購入し、ローンの残高が3000万円ある場合、住宅ローン控除の対象となる額は夫が2000万円、妻が1000万円とされます。

一方、ペアローンの場合は、それぞれのローンの残高に応じて住宅ローン控除を受けることができます。

事務手数料・印紙代などの経費

フラット35の収入合算では、契約する住宅ローンは1本なので契約にかかる事務手数料や印紙代などの諸経費は1本分で済みます。しかし、ペアローンの場合は住宅ローンを計2本組むことになるので、諸経費も2本分必要になります。

フラット35の収入合算とペアローンの違い(夫婦で借りる場合)

  フラット35の収入合算 ペアローン
契約 夫婦のいずれか一方が主債務者となって住宅ローン1本を契約する 夫婦それぞれ1本ずつ(計2本)の住宅ローンを契約する
連帯保証/連帯債務 収入合算者が連帯債務者になる 夫と妻それぞれがお互いの連帯保証人になる
団体信用生命保険 原則として加入は任意。利用する場合は主債務者が加入。夫婦二人で加入できる制度もある 夫婦ともに団信に加入しなければならない
事務手数料など ローン1本分のみかかる ローン2本分がかかる
住宅ローン控除 住宅の持ち分に応じて夫婦ともに控除が受けられる 各自のローン残高に応じて夫婦ともに控除が受けられる
ARUHI 家探し前クイック事前審査
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03親子リレーローンとの違いは?

フラット35には、収入合算と同じく、2人で協力して返済できる親子リレーローン(呼称は親子リレー返済)という制度があります。親子リレー返済は、子どもや孫など一定の条件を満たす直系卑属やその配偶者を後継者として、2世代にわたってローンを返済する制度で、後継者の年齢をもとに借入期間が算出されるため、親が単独で借りる場合よりも借入期間を長くできるメリットがあります。

フラット35の収入合算の場合は、主債務者と収入合算者の返済担当期間が分かれているわけではなく、月々の返済は原則として全返済期間を通じて主債務者名義(申込者本人の名義)で行いますが、親子リレー返済の場合は、契約時に決めた親の返済期間が終了した時点で、後継者(子や孫など)が返済を受け継ぎ、以降は完済まで後継者が返済を続けます。まさに、返済がリレーのようにバトンタッチされるのです。

なお、フラット35の収入合算の場合、収入合算ができる人(連帯債務者になれる人)は、原則として主債務者である主債務者と同居することが要件となっていますが、親子リレー返済の場合、後継者が主債務者と同居する必要はありません(金融機関によっては同居を義務付けている場合もあります)。

親子リレー返済と収入合算の違い

  親子リレー返済 収入合算
主債務者の年齢 70歳以上でも可 70歳未満
後継者/収入合算者の年齢 70歳未満 70歳未満
後継者/収入合算者の同居 原則として不要 必要
返済の名義 主債務者→後継者にバトンタッチ 主債務者
ARUHI 家探し前クイック事前審査
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04フラット35・収入合算のメリット・デメリット

ここまで見てきた通り、一般的なペアローンとは異なる点も多いフラット35の「収入合算」。ローン利用者にとっての主なメリットとデメリットをまとめると、それぞれ次のようになります。

フラット35・収入合算のメリット

フラット35の収入合算のメリットには次のようのものが挙げられます。

借入可能額が増える

収入を合算することで、借入金額が増える可能性があり、希望の住まいを手に入れやすくなります。

非正規雇用の人の収入も合算できる

ペアローンは2人それぞれが別途審査を受けて住宅ローンを組むことになるため、2人ともに収入の多寡や安定性などについて金融機関の審査を受ける必要があり、勤続年数が少ない人やパート・アルバイトなどの非正規雇用で働いている人は審査に通らず、ペアローンが組めない可能性があります。

一方、フラット35の収入合算の場合は、ローン主債務者・収入合算者(連帯債務者)ともに、審査の際に勤続年数や雇用形態は問われないため、連帯債務者が転職したばかりで勤続年数が少ない場合や、パートやアルバイトなどの非正規雇用で働いている場合も、利用することができます。

住宅ローン控除額を増やせる

収入を合算して借入額が増えると、住宅ローン控除額も増え、節税効果が期待できます。

住宅ローンを2本組む必要がない

ペアローンの場合は、2人がそれぞれ自分名義で住宅ローンを組む必要があり、事務手数料や印紙代などの諸費用も2本分発生してしまいます。フラット35の収入合算の場合は、主債務者名義の住宅ローンを1本組めば良いため、諸費用も1本分で済みます。

フラット35・収入合算のデメリット

収入合算のデメリットも押さえておきましょう。

離婚した場合のトラブル

夫婦で収入合算して借りた住宅ローンの返済中に離婚をすると、離婚後に誰がローンを払い続けるのか、どちらが家に住み続けるのか等のトラブルが起きやすくなります。また、前夫(妻)の連帯債務者になっている場合、離婚したからといって連帯債務者をやめることは容易ではなく、場合によってはローンの借り替えをしない限り、連帯債務者の責任を免れられないおそれがあります。

連帯債務者死亡後は主債務者が1人で返済

通常、団信に加入するのは主債務者の1人です。たとえば、夫婦で収入合算を利用した場合、夫(主債務者)に万が一のことが起こった場合に妻(連帯債務者)は残りのローンを返済する必要はなくなります。しかし、収入合算している妻(連帯債務者)に万が一のことが起きたときは、妻(連帯債務者)は団信に加入していないので、夫(主債務者)は収入合算で借りた住宅ローンを1人で払い続けなくてはなりません。

収入減なら負担が大きくなるおそれ

たとえば夫婦の収入を合算してフラット35の融資を受ける場合、融資額は申込時点の夫婦2人の収入をもとに判断されます。しかし、返済期間中も申込時と同じ収入が見込めるとは限らず、夫や妻のどちらかの収入がなくなったり減ってしまったりするリスクは十分考えられます。その場合、家計に占める返済の負担が大きくなり、生活が苦しくなってしまうおそれもあります。夫婦が収入合算でローンを組む場合は、万が一収入が減ったときも返済が継続できるように、余裕を持った返済計画を立てておくことが大切です。

収入合算には「借入額を増やせる」という大きなメリットがある一方、上記のようなデメリットもいくつか指摘されています。ローン検討時は、とかく「たくさん借りること」を目標としてしまいがちですが、せっかく住まいを手に入れても、ローン返済の不安があると、安心して生活を楽しめなくなってしまいます。「たくさん借りること」ではなく、「無理なく返せる金額を借りること」を心がけ、できればファイナンシャルプランナーなどプロのアドバイスも受けながら、身の丈に合った住宅ローン選びをするようにしましょう。

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05フラット35のスゴいポイント:収入合算

  • 借入可能額が増える
  • 非正規雇用の人の収入も合算できる
  • 住宅ローン控除額を増やせる
  • 住宅ローンを2本組む必要がない
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