地震や津波で被災したら住宅ローンはどうなる？被災ローン減免制度を解説

01被災しても住宅ローンの返済義務はなくならない

自宅が台風や地震で被災しても、住宅ローンの返済義務はなくなりません。住宅を失っても残債の支払いは続くため、生活再建の大きな妨げとなります。家を再築する場合は、残った旧ローンと新たなローンの二重返済を強いられることになります。

火災保険に加入していれば保険金で残債を返済できる場合もありますが、契約内容によっては十分な補償が受けられないこともあります。また、地震保険は火災保険金額の50%までしか加入できないため、地震による被害はカバーしきれないケースも少なくありません。

02被災したときに利用できる主な制度・対処法

被災時に活用できる主な制度・対処法には、金融機関への返済猶予の相談や地震保険の活用、被災者生活再建支援制度による公的支援金の受給、災害復興住宅融資、被災ローン減免制度などがあります。状況に応じて組み合わせて利用することも可能です。

被災して住宅ローンの返済が苦しくなった場合、まずは借入先の金融機関へ相談することが重要です。金融機関によっては、当面の引き落としを止める一定期間の返済猶予（リスケジュール）や、元金据え置き、返済期間の延長による毎月の返済額の減額など、柔軟な条件変更に応じてくれるケースがあります。被災直後は収入が一時的に減少することも予想されるため、早めに状況を伝え、当面の返済負担を軽減する措置の有無を確認しましょう。

返済負担を減らすために、まず保険や特約の加入状況を確認しましょう。地震保険に加入している場合、建物の被害状況（全損・半損など）に応じて、火災保険金額の30〜50％の範囲で保険金を受け取れます。また、住宅ローンに「自然災害時債務免除特約」などを付加していた場合、被害の程度に応じて一定回数分（全壊で24回分など）の返済が免除されたり、建物ローン残高の50％が免除されたりすることがあります。

自然災害により住居に著しい被害を受けた場合、国や自治体から返済不要の支援金を受け取れる「被災者生活再建支援制度」が利用できます。支給額は、住宅の被害程度に応じた「基礎支援金」と、その後の住宅の再建方法に応じた「加算支援金」の合計額となります。たとえば全壊した家を再建・購入する場合、最大300万円（単身世帯は4分の3に減額）が支給されます。まずは当面の生活や住宅再建の資金として、公的支援をしっかり確保しましょう。

公的支援金や保険金だけでは再建費用が足りない場合、住宅金融支援機構の「災害復興住宅融資」で資金を借り入れることができます。被災した住宅の復旧・再建・購入を対象とした制度で、通常の住宅ローンより低金利で返済期間も長めに設定できます。住宅の建設や土地取得を伴う購入の場合、最大5,500万円まで融資を受けることが可能です。

「被災ローン減免制度（自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン）」を利用するという手段もあります。金融機関の同意を得ることで、自己破産などの法的手続きによらずにローンの減額・免除が受けられます。

詳しくは次章から説明します。

03被災ローン減免制度（自然災害債務整理ガイドライン）とは

被災ローン減免制度（自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン）とは、自然災害で被災した方が、一定の要件を満たせば借入先の金融機関の同意のもとで、破産などの法的手続きによらずに住宅ローンなどの債務の減額・免除を受けられる制度です。

 この制度のもとになっているのは、東日本大震災の被災者を救済する目的で作られた「個人債務者の私的整理に関するガイドライン」です。被災ローン減免制度は、このガイドラインを東日本大震災以降の自然災害にも適用できるように策定されました。2016年4月から運用が開始されています。

04被災ローン減免制度の3つのメリット

よく知られている債務整理の方法として「自己破産（破産手続）」がありますが、被災ローン減免制度には、自己破産にはない次の3つのメリットがあります。

自己破産の場合、その事実が個人信用情報に登録されるため新たなローンを組むことが困難になります。しかし被災ローン減免制度では、個人信用情報に事故情報として登録（いわゆるブラックリスト）されないため、クレジットカードの作成や新たなローンの借り入れに影響が出ることがありません。生活再建に向けた資金調達の選択肢を残しておけることは、大きなメリットといえます。

被災ローン減免制度では、義援金・支援金・弔慰金に加えて、最大500万円までの預貯金を債務返済に充てずに残すことができます。そのうえで、土地などを含むその他の資産を処分して債務返済に充て、それでも返済しきれない部分は金融機関から免除を受けられます。原則99万円以下しか残せない自己破産と比べて、生活再建に使える手元資金を大きく確保できる点が特徴です。

被災ローン減免制度を利用するには、借入先である金融機関に申し出て同意を得る必要がありますが、債務整理の手続きについては「登録支援専門家」（弁護士・公認会計士・税理士・不動産鑑定士など）の支援を無料で受けることができます。

05被災ローン減免制度を利用するには

被災ローン減免制度を利用するには、対象となる災害の種類や収入などの条件を満たす必要があります。以下では対象者と利用条件について詳しく説明します。

被災ローン減免制度の対象になるのは、2015年9月2日以降に「災害救助法」が適用された自然災害により被災した個人または個人事業者です。住宅ローンのほかにリフォームローン、自動車ローン、事業性ローンなども適用対象になりますが、法人の債務は対象になりません。

なお、「災害救助法」とは、大規模な自然災害が発生したときの応急救助を目的とした法律で、国（内閣府）が適用を決定します。たとえ自然災害で被災したとしても災害救助法が適用されなければ、被災ローン減免制度の対象にはなりません。

被災ローン減免制度を利用するには、被災によって返済が困難になっていること、災害前に返済遅延がなかったこと、災害後の世帯年収が730万円未満であることなどを含む、下記の条件を満たす必要があります。

• 被災によって住宅ローン等の返済が不能あるいは返済不能になることが確実であること
• 災害前に返済の遅延など期限の利益喪失事由に該当する行為がなかったこと
• 災害後の世帯年収が730万円未満であること※
• 既存の住宅ローン返済額＋新たな住居費が世帯年収の40%以上になること※
• 破産手続や民事再生手続と同等額以上の回収を得られる見込みがあるなど債権者にとっても経済的な合理性が期待できること

06被災ローン減免制度に関する手続きの流れ

被災ローン減免制度の手続きは、金融機関への申出から始まり、専門家のサポートを受けながら特定調停の申立・成立まで、全6ステップで進みます。

最も多額のローンを借りている金融機関に対し、被災ローン減免制度の手続きを希望する申出を行います。申出を受けた金融機関は、制度が利用できないことが明らかな場合を除いて、10営業日以内に同意書を発行します。

手続着手の申出は被災者自身が行う必要があります。各地の弁護士会が相談を受け付けているので、事前に相談をして制度利用の要件や手続きの流れを把握してから金融機関に申し出た方がスムーズに手続きが進むでしょう。金融機関によっては窓口担当者が制度に詳しくない場合もあるので、事前の相談をおすすめします。

金融機関からの同意書を受け取ったら、地元弁護士会などを通じて、自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関に対して「登録支援専門家」による手続きの支援を依頼します。登録支援専門家は弁護士などの専門家で、財産目録など必要書類の作成や金融機関との協議などを無料で支援してくれます。

全対象債権者（金融機関）に債務整理の申出を行い、財産目録などの書類を提出します。債務整理の申出をしたあとは、債務の返済や督促は一時停止されます。

登録支援専門家の支援を得ながら、債務整理の内容を盛り込んだ「調停条項案」を作成。登録支援専門家を通じて債権者である金融機関に調停条項案を提出・説明します。金融機関は1カ月以内に同意の可否を回答します。

すべての金融機関から同意が得られれば、簡易裁判所へ特定調停を申し立てます。なお、登録支援専門家は原則として特定調停の場には出頭できず、債務者本人が出頭する必要があります。また申立費用は債務者自身の負担となります。

特定調停手続きによって調停条項が確定すると債務整理が成立します。以降は調停条項の内容に従って弁済を行います。

07被災ローン減免制度の利用の現状

被災ローン減免制度の対象となる2015年9月2日以降、災害救助法が適用された自然災害は2019年末時点で合計20回に上ります。2016年以降は毎年4回以上、災害救助法が適用される大規模な自然災害が発生しており、誰もが制度を必要とする状況に置かれうるといえます。

一方、東日本大震災・自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関によると、2019年12月末時点で債務整理が成立した件数は461件にとどまっています。その背景には、制度の認知度の低さがあります。存在を知らないままやむを得ず自己破産した人もいることを考えると、もしものときに備えて制度の内容をあらかじめ理解しておくことが大切です。

08まとめ

自然災害で住宅を失っても、住宅ローンの返済義務はなくなりません。そんなときに備えて、ぜひ知っておいてほしいのが「被災ローン減免制度」です。信用情報への影響なく債務整理ができる、専門家のサポートを無料で受けられるなど、万が一のときに心強いメリットがあります。

自然災害は誰にでも起こりうるリスクです。いざというときに適切な行動が取れるよう、制度の内容をあらかじめ理解しておきましょう。