適切な方法やタイミングは？失敗しない住宅ローンの繰り上げ返済

マイホームを購入する際、多くの人が長期の住宅ローンを組むことになります。しかし、いざ返済を始めてみると、「もっと早く返済を済ませる方法はないか」「少しでも月々の返済額を減らしたい」といった想いが頭をもたげてくる人が多いようです。こうした悩みを解決する方法のひとつが、住宅ローンの「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済の上手な活用法を、ファイナンシャルプランナーの中村諭先生が解説します。

01住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの「繰り上げ返済」とは、借入当初に決めた毎月の返済額とは別に、前倒しで借入元金を返済することです。繰り上げ返済をすることで、以降に分割で返済するはずだった元金を早く返済できるだけでなく、返済した分の元金にかかるはずだった利息の支払いを減らし、返済総額を減少させることができるという大きなメリットがあります。

そもそも住宅ローンを組むときには、銀行などの金融機関と相談して返済計画を立て、それを実行することを契約という形で約束しなければなりません。例えば以下のような形です。

住宅ローンの契約例

• 借入総額：3,110万円
• 金利：1.0%（全期間固定）
• 毎月の返済日：15日
• 毎月の返済額：10万29円
• 返済回数（返済期間）：360回（30年）
• 返済方法：元利均等返済

さて、通常はこの契約通りに返済を続けていけばいいのですが、不定期の大きな収入があったり、貯蓄に余裕ができたりしたときには、「10万29円に追加して、100万円を前倒しで返済する」という方法も認められています。これが繰り上げ返済です。

繰り上げ返済には大きく、「期間短縮型」「返済額軽減型」の2つのタイプがあり、金融機関によってどちらかもしくは両方から選択することが可能です。以降で期間短縮型と返済額軽減型、それぞれの特徴について見ていきましょう。

02返済期間が短くなるのが期間短縮型の繰り上げ返済

住宅ローンの繰り上げ返済のうち、返済を早く終わらせることを目的とするのが期間短縮型。単純に繰り上げ返済という言葉を使うときには、期間短縮型を指すことが多いようです。まずはどのような仕組みで返済期間が短縮されるのかを確認してみましょう。

期間短縮型の繰り上げ返済の仕組み

※元利均等返済かつ全期間固定金利であることを前提としたイメージです。

期間短縮型の仕組みは上の図の通りです。毎月の返済額は変わらず、前倒しで返済する元金の分だけ返済期間が短縮され、その期間に支払うはずであった金利を支払わずに済むようになります。「繰り上げ返済を実施した直後の一定期間を、当初の返済計画から抜き取る」とイメージするのがわかりやすいでしょう。

期間短縮型の繰り上げ返済のシミュレーション

それでは期間短縮型の繰り上げ返済を実施すると、どの程度、返済期間を短縮し、支払うはずだった利息を減少させることができるのでしょうか。前述の条件で契約した住宅ローンに対して、ローン返済開始から10年後に100万円の繰り上げ返済をした場合の試算をしてみます。

※120回目の返済の直後に100万円の繰り上げ返済を実施し、繰り上げ返済の効果は121回目から現れることします。

【期間短縮型】繰り上げ返済の効果

※金額、返済回数、期間はシミュレーションによる概算です。実際の場合とは異なる場合があります。

100万円を繰り上げ返済した結果、「完済までの期間が1年短縮」「支払う利息が約21万円減少」という効果があったことがわかります。総返済額を、後述する返済額軽減型よりも大きく削減できるのが特徴です。

＜ワンポイントアドバイス＞
「返済期間を短縮できる」「総返済額の削減効果が大きい」という2点を考え合わせると、期間短縮型の繰り上げ返済は以下のような人に向いていると考えられます。

・繰り上げ返済をすることで、総返済額を抑えたい人
・繰り上げ返済をする、もしくは繰り上げ返済を重ねることで、定年退職までに住宅ローンを完済できるようになる人
・定年退職後も返済は続くが、ライフプランを俯瞰したときに老後の家計も安泰だと自信をもっていえる人

03毎月の返済額が少なくなるのが返済額軽減型の繰り上げ返済

元金を前倒しで返済することによって、毎月の返済額を減少させることを目的とするのが、返済額軽減型の繰り上げ返済です（金融機関によっては返済額軽減型の繰り上げ返済を取り扱っていない場合もあります）。返済額軽減型の仕組みは以下の図の通りです。

返済額軽減型の繰り上げ返済の仕組み

※元利均等返済かつ全期間固定金利であることを前提としたイメージです。

返済額軽減型では返済期間は変わりません。前倒しで返済した金額は以降に返済するはずだった元金に対して割り当てられ、その分の利息が減少し、結果として毎月の返済額が少なくなるという仕組みです。

返済額軽減型の繰り上げ返済のシミュレーション

返済額軽減型の繰り上げ返済でも、どの程度、住宅ローンによる経済的負担を軽減できるかをシミュレーションしてみましょう。期間短縮型と同様に、前述の条件で契約した住宅ローンに対して、ローン返済開始から10年後に100万円の繰り上げ返済をした場合の試算をしてみます。

※120回目の返済の直後に100万円の繰り上げ返済を実施し、繰り上げ返済の効果は121回目から発揮されることとします。

【返済額軽減型】繰り上げ返済の効果

※金額、返済回数、期間はシミュレーションによる概算です。実際の場合とは異なる場合があります。

100万円を繰り上げ返済した結果、「毎月の返済額が4,616円減少」「支払う利息が約10万円減少」という効果を得られています。期間短縮型と違って、繰り上げ返済の直後から毎月の返済額が減少するため、すぐに効果を実感できるのが特徴といえるでしょう。

＜ワンポイントアドバイス＞
「繰り上げ返済の直後から毎月の返済額が減少する」という特徴を持つ、返済額軽減型の繰り上げ返済は、以下のような人に向いていると考えられます。

・繰り上げ返済をすることで、すぐに毎月の経済的負担を軽減したい人
・定年退職までにローンを完済することは難しいことがわかっているが、定年退職後の毎月の返済額は抑えておきたい人

04いつでも・誰でもしていいわけではない!?繰り上げ返済のデメリット

ここまでは繰り上げ返済のメリットをとり上げてきましたが、繰り上げ返済にはデメリットもあります。「貯蓄に少しでも余裕ができたら繰り上げ返済をしたほうが良い」というわけではないので、しっかりと頭に置いておきましょう。

【デメリット1】貯蓄が減少する・なくなる

繰り上げ返済には手元に置いてある現金やコツコツ貯めた貯蓄を充てることになるのが通常です。つまり、住宅ローンによる経済的負担を軽減する代わりに、現在の蓄えを減らすということ。「家族の入院」「親の介護」「想定外の子どもの私立進学」「世帯主の単身赴任」など、思いがけない出費は不思議と重なるものです。まとまったお金が必要なときに貯蓄に余裕がなければ、最悪の場合、住宅ローンの数倍も高い金利のローンを借りることにもなりかねません。

もしものときの備えという貯蓄の意味合いを理解したうえで、自由になるお金として残しておいたほうがいいのか、繰り上げ返済に回すべきかを慎重に判断したほうがいいでしょう。

繰り上げ返済による貯蓄の減少

【デメリット2】団体信用生命保険（団信）のメリットが減る

「団体信用生命保険（団信）」は、住宅ローンを組む際に多くの人が加入する生命保険。住宅ローンの債務者に万が一のことがあったときなどに、ローン残高がこの保険で完済されるというものです。注目したいのは、団信で保障される金額は住宅ローンの残高であること。これはローン残高が多くても少なくても同じです。

例えば、3000万円の住宅ローンが残っていたとしましょう。このとき、債務者に万が一のことがあったときに団信で住宅ローンが完済されるので、保障額は3000万円と考えることができます。この場合にもし300万円の繰り上げ返済をしたとすると、住宅ローンの残高は2700万円となり、保障額も2700万円と考えられます。そして、貯蓄は繰り上げ返済に充てた分が減少します。

債務者に万が一のことがあったときに住宅ローンを完済できるのは変わらないのですが、繰り上げ返済を行った場合のみ貯蓄が300万円減少してしまうのです。繰り上げ返済をしなければ300万円は手元に残っていたわけで、悔やんでも悔やみきれない事態になります。

繰り上げ返済による団体信用生命保険（団信）のメリットの減少

【デメリット3】住宅ローン減税のメリットが減る

「住宅ローン減税」とは、ごく簡単にいうと「10年間、毎年末の住宅ローン残高の1％が所得税（一部、住民税）から控除される」というものです。
※ここでは解説を簡易にするためにごく一般的な定義を用いています。詳しい定義や控除率などは下記の関連記事を参照してください。

デメリットとしてわかりやすいのは期間の側面です。「期間短縮型」の繰り上げ返済を実施した結果、ローンの返済期間が住宅ローン減税の適用期間である10年よりも短くなってしまうと、減税の恩恵をすべて受けられなくなるというケースが考えられます。

住宅ローン減税の期間的な側面のメリットの減少

そしてもうひとつ重要なのが、住宅ローン減税の控除額は、「毎年末の住宅ローン残高と連動する」という点。繰り上げ返済によって住宅ローン残高が少なくなると、控除額も少なくなってしまうのです。この点については、詳しいシミュレーションを使って後述します。

05繰り上げ返済で失敗しないために！知っておきたい3つの重要ポイント

繰り上げ返済のメリットとデメリットが理解できたところで気になってくるのは、自分が繰り上げ返済を実施すべきなのかどうかという点ではないでしょうか。住宅ローンを組んでからの期間や収入、貯蓄額によってケースバイケースではあるのですが、判断の指針となるポイントが3つあります。それぞれに解説していくので頭に入れておきましょう。

金利によって繰り上げ返済によって得られる効果は変わる

第一に覚えておきたいのは、繰り上げ返済の効果は金利によって異なるという点です。金利が高いほど経済的負担の軽減効果は大きくなります。具体的な金額を使ってみていきましょう。

金利0.5％、1.0％の場合の住宅ローンの契約例

※金利が異なるため、「毎月の返済額」「総返済額」が異なります。

上記のような条件の住宅ローンを組んでいる状態で、10年後に100万円の繰り上げ返済を実施した場合の効果は以下の表のようになります。

※120回目の返済の直後に100万円の繰り上げ返済を実施し、繰り上げ返済の効果は121回目から現れることとします。

金利の違いによる【期間短縮型】繰り上げ返済の効果の比較

金利の違いによる【返済額軽減型】繰り上げ返済の効果の比較

※金額、返済回数、期間はシミュレーションによる概算です。実際の場合とは異なる場合があります。

期間短縮型、返済額軽減型、どちらの場合も、金利0.5％のほうが繰り上げ返済の効果が小さくなることがわかります。このように繰り上げ返済の効果は、現在、借りている住宅ローンの金利が低いほど小さく、金利が高いほど大きくなるのです。

＜ワンポイントアドバイス＞
繰り上げ返済の効果を考える際に、現在、あなたが返済している住宅ローンの金利は大きな意味をもちます。金利が低いほど効果（メリット）が小さくなる一方で、前述したようなデメリットは変わらないからです。これは「金利が低いほど、相対的にデメリットが大きくなる」ということを意味します。昨今の住宅ローン金利は、一昔前とは異なりとても低い水準となっています。繰り上げ返済は慎重に判断をしたほうがいいかもしれません。

繰り上げ返済は早く実施したほうが効果が大きい

繰り上げ返済を検討する際の重要なポイントのひとつが、繰り上げ返済をするタイミングです。上では10年後に繰り上げ返済をした例をとり上げましたが、同じ条件で20年後に繰り上げ返済をした場合の効果を検証してみましょう（金利1.0％の場合）。

※10年後：120回目の返済の直後に100万円の繰り上げ返済を実施し、繰り上げ返済の効果は121回目から現れることとします。
※20年後：240回目の返済の直後に100万円の繰り上げ返済を実施し、繰り上げ返済の効果は241回目から現れることとします。

タイミングの違いによる【期間短縮型】繰り上げ返済の効果の比較

タイミングの違いによる【返済額軽減型】繰り上げ返済の効果の比較

※金額、返済回数、期間はシミュレーションによる概算です。実際の場合とは異なる場合があります。

20年後に繰り上げ返済を行うよりも、10年後で行うほうが効果が大きいことがわかります。借りている期間が短ければ短いほど支払う利息は減るわけですから、当然といえば当然です。

繰り上げ返済で総返済額を抑えたければ「1円でも多く、1日でも早く」実施するのがお得といえます。しかしながら、「1円でも多く、1日でも早く」繰り上げ返済を実施することは、それだけデメリットも早く大きくなることを意味するので注意が必要です。

住宅ローン減税の控除額との関係にも要注意

繰り上げ返済をするか否かを判断する際の、もうひとつの重要ポイントは住宅ローン減税との関係性です。繰り上げ返済によって住宅ローン減税の適用期間が短くなる可能性については前述しましたが、適用期間すべてを利用できたとしても、うかつに繰り上げ返済をすることで、総合的に見ると経済的負担が大きくなってしまうケースが存在するのです。

前述の契約条件の住宅ローンにおいて、5年後（住宅ローン減税適用期間中）、10年後（住宅ローン減税適用期間経過後、11年目）に、それぞれ300万円の繰り上げ返済をした場合の、住宅ローン減税を含めた経済的なメリットを比較してみましょう。

どちらがお得になるかは「完済までに支払う利息額-住宅ローン減税を最大限に仕えた場合の控除合計額」を計算します。この結果が、少なければ少ないほど、住宅ローン減税を使用したほうがお得ということになります。

金利0.5％で【期間短縮型】繰り上げ返済を実施した場合

金利0.5％で【返済額軽減型】繰り上げ返済を実施した場合

金利1.0％で【期間短縮型】繰り上げ返済を実施した場合

金利1.0％で【返済額軽減型】繰り上げ返済を実施した場合

※金額、返済回数、期間はシミュレーションによる概算です。実際の場合とは異なる場合があります。

住宅ローン減税は早めに実施するのが良いといわれるのですが、金利が0.5％の場合は、5年後に繰り上げ返済をするよりも、10年後に繰り上げ返済をしたほうが経済的なメリットが大きいという結果になりました。つまり、住宅ローン減税を最大限に利用したほうがお得ということです。

一方、金利1.0％では、期間短縮型なら5年目に繰り上げ返済をしたほうがお得、返済額軽減型なら10年後のほうがお得という結果に。住宅ローン減税適用期間中に繰り上げ返済をする場合は、しっかりと試算をしてからのほうがよさそうです。

＜ワンポイントアドバイス＞
ここでは住宅ローン減税の適用期間を10年としていますが、2020年3月現在、購入時に消費税10％が適用された住宅に2020年12月末までに入居する場合は、適用期間が13年に延長される措置が取られています。住宅ローン減税による経済的負担の軽減がより大きくなっているので、しっかりと確認することをおすすめします。

住宅ローン金利が超低水準で推移している今の時代、以前よりも繰り上げ返済によるメリットは小さくなっており、これまでの「繰り上げ返済」の常識を疑う必要がありそうです。また、消費税増税に対応するために住宅ローン減税の適用期間が延長されている点も見逃してはなりません。

急いで返すことも大事ですが、それよりも「しっかり貯めて」から家計にゆとりがもてると確信できたときに、返済額軽減型の繰り上げ返済から検討してみてはいかがでしょうか。住宅ローンと上手に付き合うには「損得勘定」だけでなく、リスク管理の側面も忘れずにいたいものです。

中村諭

日本ＦＰ協会所属（ＣＦＰ®）、貸金業務取扱主任者、オールアバウト［住宅ローン］ガイド

プロフィール

ノーベル平和賞受賞者・グラミン銀行設立者のムハマド・ユヌス博士提唱「ユヌス・ソーシャルビジネスカンパニー」日本国内34番目登録企業のFP事務所経営（FP事務所としては日本初登録）。「住宅ローン」「リバースモーゲージ」「アパートローン」といった、「不動産×ローン」の相談と融資実務支援、多数。