【2021年最新版】家を買うベストタイミングはいつ?適切な時期を検討しよう

2021.08.11 2020.08.07 22

住宅購入は多くの人にとって、「人生の中で最も大きな買い物の一つ」です。そのため、住宅購入にあたって慎重になるのは当然のこと。またこれから住宅購入を考えている人の中には、「自分の人生において家を買うベストタイミングはいつなのか?」を見計らっている人もいるのではないでしょうか。 そこでこの記事では、さまざまな客観的なデータをもとに最適な家の購入時期や、購入する前に考えておきたいポイントを紹介していきます。家の購入にあたって利用するとお得になる補助金制度も一緒に紹介します。参考にしてみてくださいね。

012021(令和3)年3月までの不動産価格の推移

家の適切な購入時期について理解する前に、まずは不動産価格の推移について知っておきましょう。

なぜ不動産価格の推移が重要かと言うと、「マイホームの購入価格に大きく影響する」からです。不動産価格は需要と供給のバランスによって大きく左右されます。たとえ同じ構造で同じ面積の建物だとしても、立地条件が違えば不動産価格も変わります。

例えば駅前の繁華街と郊外の不便な場所とでは、一般的に前者の方が不動産価格は高くなるでしょう。社会や経済情勢の変化によっても不動産のニーズは変わるので、最新の不動産価格の推移を知った上で今後の状況を予測することが重要です。

全国の不動産価格指数の推移

不動産価格指数

出典:国土交通省「不動産価格指数

国土交通省の「令和3年3月・第1四半期分の不動産価格指数」によると、2010(平成22)年平均を100とすると戸建住宅は103.9とわずかな上昇に対して、マンション(区分所有)は160.0とかなり伸びています。

不動産価格指数(住宅)(令和3年3月分・季節調整値)

出典:国土交通省「不動産価格指数

過去のデータを見ても、戸建住宅は比較的変わっていないにもかかわらず、マンション(区分所有)は2013(平成25)年前半ごろから右肩上がりが続いている状況です。今後もこのままの推移が続くとは限りませんが、マンション(区分所有)の価格は一昔前に比べてかなり高くなっているという点だけはまず理解しておきましょう。

住宅ローンの変動金利の推移は?今後どうなる?

住宅の購入価格は、金利の影響も強く受けます。金利が高くなればなるほど返済利息が増えてしまい、住宅ローンのトータルでの総支払額も増えてしまうでしょう。

住宅ローンの金利には、主に変動金利と固定金利の2つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。しかし住宅の購入において、特に注意しなければいけないのは変動金利です。なぜなら固定金利は契約時点で基本的に総返済額が確定しますが、変動金利は経済情勢による金利の変動によって、契約当初に想定していたより総支払額が増える可能性があるからです。

2021(令和3)年7月時点での日本における住宅ローン金利は、史上まれにみる超低金利になっています。契約当初の金利がより低い、変動金利の住宅ローンのなかには実質金利が1%を下回るケースがあるのも事実です。日本の金利が低いのは、基本的に政府が市場に出回るお金を増やして景気を良くしようと考えているからです。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

※出典:住宅金融支援機構ホームページ

一般的に金利は不景気のときには経済活動が活発になるように低くなり、好景気のときには過剰なバブルを防ぐために高くなります。今後の日本の景気がどのようになるか、確実なことは誰にも分かりません。しかし一つだけ確かなのは、「2020(令和2)年前半から流行している新型コロナウイルスによる経済への悪影響はしばらく続く」という点です。

新型コロナウイルスによってダメージを受けた日本経済の回復には、2~3年という年単位の歳月が必要だと多くのエコノミストは指摘しています。今後はワクチンの普及状況や変異株を含む新型コロナウイルスの動向次第で変化し得るでしょう。現状では、すぐに景気が上向く状況は考えにくく、しばらく低金利の状態が続くと予測できます。

02家を買うタイミングはいつが適切?

家の購入にあたって、不動産価格や金利の推移を知っておく重要性について理解できたでしょうか。不動産価格と金利の推移を理解しておけば、いわゆる「高い買い物」をするリスクを低減できます。ただし目先のお金の問題ばかりに気をとられてしまうと、自分の人生において最適なタイミングで家を買うチャンスを逃してしまうかもしれません。家の購入タイミングには自身の収入や年齢、ライフプランなども加味して検討することが重要です。そこで実際に家を買った人たちのデータをもとに、家の購入における現状について考察していきます。

家を買う年代は30代が最多!

家を購入するタイミングで多くの人が気になるのは「他の人はどれくらいの年齢で家を買っているのか」ではないでしょうか。

世帯主の年齢

世帯主の年齢

出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書

国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」によると、分譲戸建て住宅を購入した人の平均年齢は38.6歳となっています。また注文住宅(新築)、分譲マンションや中古戸建住宅といったカテゴリーでも、30代で購入する人が最も多い結果となりました。

その理由として考えられるのは「住宅ローンの返済年数」との関係です。一般的に住宅は高価なため、そのローンは期間を30~35年程度と長めに設定しないと買えないケースが多くあります。40代でそのような長期の住宅ローンを組むと、多くの人は定年を過ぎてもなおローンを払い続けなければなりません。30代で住宅ローンを組めば、在職中に完済できるケースは増えるでしょう。

退職時に多少残債があっても、退職金で一括返済できる人もいるかもしれません。しかし退職金があてにできないなどの理由で、退職前に住宅ローンの完済を目指すなら、30代で家を購入するのは理にかなっていると言えるでしょう。

分譲マンション購入者の平均世帯年収は798万円

住宅の中でも近年、価格の高騰に拍車がかかっているのが分譲マンションです。上述したように、不動産価格の推移でも2010(平成22)年から比べてマンション(区分所有)のみが大きく価格が上昇していました。価格が高騰している理由は、立地や売買のしやすさなどから、不動産としてのニーズが高まっていることが影響していると考えられます。

平均世帯年収

平均世帯年収

出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書

国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンションを購入した人の平均世帯年収(税込み)は最も高く798万円となっています。次いで注文住宅(三大都市圏)が 781万円、中古戸建住宅が720万円と続きます。注文住宅でも全国平均では平均世帯年収は744万円になります。

注文住宅の年間返済額は123.2万円

国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査」によると、年間返済額はそれぞれ注文住宅123.2万円、分譲戸建住宅121.6万円、分譲マンション131.6万円となっています。また中古では戸建住宅が104.9万円、マンションが94.6万円です。不動産価格の推移や購入者の平均年収と同じように、やはり新築の分譲マンションの返済額が最も高いことが分かります。

住宅ローン年間返済額(万円)

住宅ローン年間返済額(万円)

出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書

分譲マンションの年間返済額が高い理由としては、不動産の購入価格そのものが高いことが原因でしょう。同調査の購入資金に関する事項を見てみると、「注文住宅(土地購入なし)や分譲戸建住宅がおよそ3600万~3900万円」「中古戸建住宅や中古マンションが2600万~2700万円程度」なのに対して、分譲マンションはおよそ4500万円です。

分譲マンションは不動産価格そのものが高い物件が多いことから、年間返済額も高い傾向にあると考えられます。

購入検討のきっかけは「結婚」、次いで「在宅勤務になった/増えた」

住宅の購入は一般消費者にとって非常に大きな買い物なので、人生計画(ライフプラン)に合わせて購入することが重要です。株式会社リクルート住まいカンパニーが住宅の購入・建築を検討している人を対象に行った「住宅購入・建築検討者」調査(2020年版)によると、住宅の購入を検討するきっかけは「『結婚』が最多(16%)。ついで『在宅勤務になった/増えた』(14%)が多い」ようです。

出典:株式会社リクルート住まいカンパニー「住宅購入・建築検討者」調査(2020年度)

この調査から、ライフスタイルの変化をきっかけとして購入する人が多いことが分かります。

特に近年の日本では家族構成に対する考え方も多様化しており、女性の社会進出なども相まって欲しい子どもの数には個人差があるのが現実です。一度住宅を購入してしまうと、間取り変更には多額の費用がかかります。配偶者となるパートナーとしっかり話し合った上で、自分たちに合った住宅を購入する人が多いのでしょう。

また厚生労働省が公表している2020(令和2)年の「人口動態統計」によると、平均初婚年齢は男性31.0歳、女性29.4歳と男女ともに30歳前後となっています。上述した住宅ローンの完済時期も考慮して、結婚を機に住宅購入を考える人が多いと言えます。

住宅ローン金利の安さ

家を購入するタイミングとして、住宅ローン金利が低い時期を狙うのは重要です。仮に3000万円の住宅ローンを組んだ場合(35年返済、固定金利1.0%、元利均等方式、ボーナス返済なし)、総返済金額はおよそ3557万円です。同じ条件で金利を0.1%下げるだけで総返済金額はおよそ3500万円となり、50万円以上も減ります。

特に近年ではネット銀行が手掛ける住宅ローンが普及し始めており、低い金利で利用できるようになってきています。ネット銀行の金利が低い理由は、「徹底して経費を抑制しているから」です。

ネット銀行の多くは独自のATMを持っておらず、コンビニや他の金融機関と提携して共通したATMを活用しています。また実店舗での営業も行っていないので、人件費を抑制できる点も特徴です。ネット上ですべての手続きが完結するので、日頃忙しい人は利用を検討してみましょう。

住宅ローン減税が有利

住宅の購入には消費税がかかります。厳密には土地に対して消費税が課税されることはありませんが、建物部分や不動産会社へ支払う仲介手数料などは課税対象です。

一般的に住宅の購入は数千万円単位のお金が必要になるので、たとえ数パーセントであったとしても消費税増税の影響を強く受けます。そのため政府は、2019(平成31・令和元)年10月に行われた消費税増税をきっかけにして住宅の購入件数が減少することを危惧して、さまざまな購入支援制度を実施しています。

支援制度には住宅ローン減税をはじめ、たくさんの種類がありますが、減税や購入にかかる資金の一部を補填(ほてん)してくれるので、上手に利用すればお得に住宅を購入できるでしょう。制度の詳細については後ほど解説しますが、購入支援制度が充実している時期を逃さず家を購入するのも一つの選択肢だと言えます。

03どうなる?2021(令和3)年以降の不動産価格の動向

上述したように、不動産価格は需要と供給に大きな影響を受けます。家の購入を考えている人なら、2021(令和3)年になっても収まらないコロナ禍やオリンピック開催といった大きな出来事が不動産価格にどのような影響を与えるのか気になるのではないでしょうか。そこで今後の不動産価格の動向について、予測解説していきます。

コロナ禍の影響は昨年より軽減され、不動産価格は都市部を中心に上昇傾向の可能性あり

ワクチン接種が進むことで出口が近いことへの期待感から、コロナ禍の不動産価格への影響は徐々に軽減されると予想されます。前述の国土交通省「不動産価格指数」を2019年11月のコロナ報道がされる前と比較すると、2021年3月時点の全国の戸建住宅は1.8%、マンションは9.6%と、それぞれ上昇しています。

住宅地に関しては、コロナ報道前と比較すると未だ−1.5%と低い水準にあります。ただし、2020年7月の−4.6%の下落率に比べれば、持ち直してきているといえます。ちなみにコロナ報道前と比較して、2020年の戸建住宅の最大下落率は6月の−3%でしたが、マンションに関しては、2020年中も一度も下がったたことはありませんでした。緊急事態宣言下でリモートワークやステイホームが推奨されると、自宅にワークスペースを求めたり、家で過ごす時間を充実させたいと思う人が増えたりしたために、不動産需要が高まったことが影響している可能性はあります。また、緊急事態宣言の期間が長くなるにつれて実際にリモートワークを実行できる企業の数は減少して、コロナ禍であっても多くの会社員が首都圏で働いている状況は、以前とあまり変わらなくなりつつあります。そのため、これまで同様に新築マンション価格は主に首都圏を中心として、右肩上がりの傾向が継続していくと考えられます。

またオリンピックが実際に開催されたことも、不動産価格に影響を与える要因の一つでしょう。オリンピックのために建設されていたマンションのなどの販売や再開発が実行されて不確定要素もなくなり、不動産価格の安定につながっています。その他の都市部でも不動産価格指数はコロナ報道前の水準に戻っている所が多いため、そのような都市部では今後はコロナ禍前のトレンドを引き継いでいくものと考えられます。

04住宅購入で使える補助金・住宅ローン控除まとめ

消費税増税や地球温暖化の影響を考慮して、政府や地方自治体はさまざまな補助金や控除制度を創設しています。しかし、補助金や控除制度は、利用する人自らが手続きしないと対象にならないケースがほとんどです。せっかくお得な制度があるにもかかわらず、利用しないのはもったいないので、概要について知っておきましょう。

すまい給付金

消費税増税における住宅購入者の負担を減らすために、一定の条件を満たす人へ用意されたのが「すまい給付金」です。2014(平成26)年4月に行われた消費税5%から8%へのアップを機会に創設され、消費税が10%になった2019(平成31・令和元)年10月以降も2021(令和3)年12月まで(一部、2022(令和4)年12月まで)実施することが決まっています。

給付額は収入の目安によって「給付基礎額」が決まり、そこへ不動産の持分割合を掛けたものです。基本的には収入が少ない人ほど多く受け取れる仕組みです。例えば夫の収入額の目安が450万円以下のモデル世帯(妻は収入がない夫婦及び中学生以下の子ども2人)が、消費税10%のときに住宅を購入した場合、給付基礎額は50万円になり、夫が単独で購入したなら、持分割合は夫100%です。夫が50万円×100%で、50万円の全てを受け取れます。

持分割合とは、「所有権の割合」のことです。相続や住宅ローンの関係などで不動産登記を共有していなければ、基本的には100%になります。

ZEH(ゼッチ)補助金

ZEH(ゼッチ)補助金は「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称。簡単に言うと断熱、省エネ、創エネの性能を供え「自宅で消費するエネルギーを自宅で作り、消費量の収支がゼロになる」ことを目的にした補助金です。

地球温暖化の影響を憂慮する環境省、国土交通省、経済産業省が連携して2030年までに新築住宅の平均でZEHの実現を目指し、住宅の省エネ・省CO2 化に取り組む制度になっています。補助金額は戸建住宅と集合住宅によってそれぞれ異なり、省エネに貢献する度合いによっても「ZEH」「ZEH+」というようにランク分けがされるなど、細かく決まっています。例えば戸建住宅で「ZEH」に該当した場合は、1戸あたり60万円が補助されます。

地域型住宅グリーン化事業補助金

地域型住宅グリーン化事業補助金も、基本的には環境負荷の低減を目的にして作られた制度で、「低炭素住宅」や「長期優良住宅」に認定された住宅に対して補助金が支給されます。ただし、あらかじめ国土交通省の採択を受けた事業者グループが供給する住宅に限られます。

補助金の上限は該当する住宅のタイプによって異なり、例えば長寿命型(長期優良:木造、新築)なら最大で1戸あたり110万円が支給されます。また地域の活性化や高齢化社会への対策として、「地域材の過半利用」や「特定のもの2つ以上を住宅内に複数箇所設置」によって、それぞれ20万円や30万円が上乗せされる場合もあります。

各自治体の補助金制度もチェックしよう

住宅関連の補助金には国が創設した制度以外にも、都道府県や市区町村が独自に取り組んでいるものもあります。

例えば東京都千代田区では、「次世代育成住宅助成」という制度があり、月額で最高8万円の助成金を受け取れます。利用にあたっては一定の条件が定められていますが、利用者の家族構成などによっては非常に助かる制度です。同じような制度は各都道府県や市区町村で行われているケースもあるので、まずは購入予定住居の住所地を管轄する役所のホームページを確認してみましょう。

ただし、国の補助金を財源とする自治体の支援制度は、国の補助金制度との併用が原則不可能です。両方を利用したい場合は、確認してみるとよいでしょう。

【2022(令和4)年12月末まで】住宅ローンの控除期間が10年間から13年間の特例措置に延長!

ほとんどの人は、家の購入にあたって住宅ローンを利用するでしょう。その場合に「確定申告することで所得税や住民税の還付が受けられる」のが住宅ローン控除です。どれくらい戻ってくるかというと、入居後10年目までは「年末時点における住宅ローン残高の1%相当分(上限は1年あたり40万円、認定長期優良住宅は50万円)」になります。11~13年目は次のいずれか少ない額が1年の上限になります。

  • 住宅ローン年末残高等(上限4000万円)×1%
  • 建物購入価格(上限4000万円)×2%÷3

例えば2021(令和3)年12月31日に入居し、その時点で 3000万円の住宅ローン残高がある場合、2022(令和4)年2月中旬~3月中旬にかけて行われる確定申告で届け出をすれば、30万円が所得税から還付される仕組みです。仮に納めている所得税が30万円に満たない場合は、住民税からも税額控除されます。

もともと住宅ローン控除の控除期間は10年間でした。しかし、2019(平成31・令和元)年10月の消費増税による住宅市場への悪影響を考慮して、2019(平成31・令和元)年10月~2020(令和2)年12月末日に入居した人に限り、控除期間が13年間となっています。

この特例措置は、以下の通り延長されます。

新型コロナウイルスの影響で入居が遅れる場合(コロナ特例)

入居期限:2021(令和3)年12月31日まで

<適用要件となる契約期日>

  • 注文住宅の新築:2020(令和2)年9月末まで
  • 分譲住宅・既存住宅取得、増改築等:2020(令和2)年11月末

令和3年度税制改正による経済対策としての延長

入居期限:2022(令和4)年12月31日まで

<適用要件となる契約期日>

  • 注文住宅の新築:2020(令和2)年10月~2021(令和3)年9月末
  • 分譲住宅・既存住宅取得、増改築等:2020(令和2)年12月~2021(令和3)年11月末

控除期間が3年延びたことにより、所得税・住民税の還付総額がさらに増えてメリットが大きいので、住宅ローンを組む予定の人は詳しい利用方法について調べておきましょう。

05家購入のタイミングを逃さないよう情報収集を!

家を買うタイミングは、一般的に30代で購入する人が多いようです。ただし適切なタイミングは人それぞれ異なり、慎重に判断することが重要だと言えます。大切なのは人生計画(ライフプラン)に沿って物件価格を見極め、今後の不動産価格や金利の推移、補助金や助成金の情報などを頭に入れながら総合的に判断することです。サイト内では、住宅購入予算を検討する際に便利なシミュレーターがありますので、ぜひ活用してみてください。

「自分にとってベストなタイミング」で購入できるように、情報収集を始めてみてはいかがでしょうか。

岩永真理

監修:岩永真理

IFPコンフォート代表、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®、住宅ローンアドバイザー

プロフィール

大手金融機関にて10年以上勤務。海外赴任経験も有す。夫の転勤に伴い退職後は、欧米アジアなどにも在住。2011年にファイナンシャル・プランナー資格(CFP®)を取得後は、金融機関時代の知識と経験も活かしながら個別相談・セミナー講師・執筆(監修)などを行っている。幅広い世代のライフプランに基づく資産運用や住宅購入、リタイアメントプランなどの相談多数。

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