【2020年最新版】不動産価格は今後どう推移する?不動産の買い時を考える

不動産は一般的に高額な買い物になるので、購入のタイミングを注意深く見定めている人もいるでしょう。不動産価格は買い手と売り手の需給関係によって相場が決まるため、常に変動しています。特に2020(令和2)年になってからは、新型コロナウイルスの感染拡大や東京オリンピック延期といった大きな出来事が立て続けに起こり、不動産価格への影響が気になっている人もいるのではないでしょうか。そこでこの記事では、不動産価格に影響を与える要因をはじめとして、2020(令和2)年における不動産価格の動向について解説していきます。

1不動産価格に影響を与える要因とは?

不動産価格に影響を与える要因は、主に「経済的要因」「国際情勢」「国内イベント」の3つです。ただしそれぞれの要因は、不動産価格に直接影響を与えるものから間接的に影響を与えるものまでさまざまです。それぞれの特徴をよく把握した上で、2020(令和2)年の不動産価格の動向について理解しましょう。

株価や長期金利などの経済的な要因

不動産と経済活動には、深い関係があります。なぜなら経済活動が活発なときほど、不動産需要も高まりやすいからです。つまり景気が良いときほど不動産需要は高まり、結果的に価格は高く推移しやすくなります。好景気を判断する指標にはいくつかありますが、分かりやすいのは株価や長期金利でしょう。

株価は主に各企業の業績によって左右され、基本的には景気が良いときほど高くなります。そのため株価が高いときほど、不動産価格も値上がりしやすい傾向にあります。一方、長期金利は企業や個人が資金を借りる時に支払う金利の目安になる指標です。日本銀行が金融政策によって決める短期金利と異なり、実際の需給関係に応じて変動するため、経済状況を表す指標として重要な役割を果たしています。長期金利は株価と反対で、低くなるほど投資家などが資金調達しやすくなるため不動産が買われて、不動産市場が活発になることから不動産価格の上昇につながるケースが多いと言えます。

また不動産価格に与える経済的な要因としては、海外からの投資も大きく影響しています。海外から日本国内へ投資することを「インバウンド投資」と呼びますが、中国や台湾といった同じ東アジアの隣国を中心として増加傾向です。インバウンド投資が広がり始めた当初は資産としての価値が高い東京23区内のマンションを中心とした需要が高い傾向にありました。しかし近年では、より直接的な利益を重視するようになってきており、訪日外国人の増加を見越して地方のホテルや旅館などに投資するケースも増えています。

国際情勢や金融政策による影響

不動産価格は景気が良いときほど高くなりがちですが、それには投資家や企業が安心して投資できる環境が整っていなければいけません。ここで注意しなければいけないのは、グローバル経済化が進む現代では、国内情勢だけでなく国際情勢も不動産価格に大きな影響を与えるようになってきている点です。特に都心部のような不動産取引が活発な場所では、インバウンド投資に代表されるように外国資本も不動産売買に積極的に参入しています。国際情勢が不安定になれば外国資本が日本市場へ流れなくなって、不動産価格が下落するかもしれません。

また上述したように、不動産価格は一般的に金利が低ければ低いほど高くなりがちです。そのため、ヨーロッパや日本を中心として行われているマイナス金利やゼロ金利といった金融緩和政策をとっている国ほど、すでに不動産市場を活性化する方策を実施している形になっています。しかしマイナス金利やゼロ金利政策は、主に金融機関を中心として副作用もあると言われており、いつまで続けられるか分かりません。いつかは出口戦略を考えなくてはならず、金利を上げたときに不動産市場に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。

国内イベントの開催や再開発による影響

大きなイベントが国内であれば、それによる観光客の増加を見越して周辺にホテルや旅館、飲食店などの需要が高まり、不動産価格の上昇が見込めます。実際に都心部では、東京オリンピックの開催が決定してからこれまでの間に10%近くも不動産価格が上昇したエリアもあります。また日本では、東京オリンピックの次のビッグイベントとして2025年に開催される大阪万博が控えており、IR誘致の思惑も伴って大阪府内の不動産価格も上昇傾向です。

さらに大々的な開発によって不動産価格が上昇するという点においては、公的に行われる再開発も同じ理屈です。日本では駅前の繁華街などの街並みが古くなったことにより、治安と経済の両面が悪化しているエリアも増えてきました。そうしたエリアに対して都市再開発法を適用することで開発に着手し、新しく人を呼び込むケースも多くなっています。再開発されたエリアは一般的におしゃれな商業施設が立ち並び、利便性も向上するのでブランドイメージが高まりやすく、不動産価格は上昇しやすいです。

22020年8月時点、全国的に地価動向は横ばい状態!

不動産価格の推移を知るときに、公的なデータを参考にしたいという人も多いでしょう。そこで、役に立つのが「公示地価」です。「公示地価」は、毎年3月に国土交通省が発表する日本全国各地の土地の1㎡当たりの価格で、2020(令和2)年3月に発表された「公示地価」によると、全国的に上昇傾向にあると発表されました。

しかし毎年同じ時期に発表される「公示地価」とは別に、国土交通省が3カ月ごとに主要都市の最新の地価動向について報告する「地価LOOKレポート」によると、2020(令和2)年4~7月の地価動向は全国で上昇が1地区(前回73)、横ばいが61地区(前回23)、下落が38地区(前回4)という結果で1地区を除いて横ばい、または下落しました。新型コロナウイルス感染症の影響によって不動産需要が減少し、これまでの上昇傾向に変化がみられることになりました。

そこでここからは公示地価の概要や特徴、公示地価が上昇傾向であった理由について詳しく解説していきます。

そもそも「公示地価」とは?

公示地価とは、土地の評価額を表す公的な指標のひとつです。地価公示法に基づいて、毎年3月に国土交通省が公表。バブル期のように急激な不動産価格の高騰による、公共の不利益を避けるための取引の指標となることを目的にしています。

【公示地価の特徴】

地価公示法によって「都市やその周辺地域」に対して標準値が設定されている点です。つまり公示地価は、基本的に都市部を中心とした指標であり、郊外の地域では価格が分からないことがあります。また公示地価で分かるのは、あくまでも「その地域における標準的なさら地の価格」です。すべての土地ごとに価格が分かるわけではなく、特定範囲ごとに設けられる標準値の価格のみが表示されるようになっている上、たとえ建物が建っていてもさら地の状態で算定されています。そのため、公示地価だけで不動産取引の参考になる土地の価格が必ず分かるわけではありません。

公示地価以外に土地の取引する際に参考となる公的データとしては、そのほかにも「基準地価」や「路線価」が挙げられます。つまり土地の価格にはいくつかの種類があり、その中に「基準地価」や「路線価額」そして「公示地価」があるというわけです。それ以外にも「実勢価格」、「固定資産税評価額」と呼ばれるものもあります。 土地の価格を決める際には「公示地価」、「基準地価」そして「路線価」が重要な役割を持ちます。「基準地価」と「路線価」の特徴は、以下の通りです。

【基準地価の特徴】

調査しているのが国ではなく都道府県であり、公示地価を補足する役割を持っていることです。正しくは「都道府県基準地標準価格」と呼ばれ、各都道府県によって7月1日時点の土地の価格の調査を行い、毎年9月下旬に公表されます。そして基準地価には「都市やその周辺地域」というような規定はなく、郊外のエリアでも設定されています。そのため重複するところもありますが、公示地価の調査対象外になっている地点の公的な地価を知るための役割も担っています。

【路線価の特徴】

国税庁が調査しており、主に相続税などの税金の計算に用いられる指標です。不動産価格を知る上で路線価を用いるメリットは、知りたい土地の価格がピンポイントで分かる点が挙げられます。公示地価や基準地価はそれぞれ、全国で2~3万地点程度しか調査していないため、知りたい場所の土地の価格が分からないこともあるのがデメリットです。それに対して、路線価は全国40万程度の地点を評価しているので、より詳しい情報を知ることができます。ただし表示されている価格は公示地価と連動しており、おおむね公示地価の8割程度が目安となっている点には気を付けなくてはいけません。

このように3つの公的データにはそれぞれ特徴があるため、必要な情報に合わせて使い分けることが大切です。しかしいずれの指標も、実際に取引される価格(これを「実勢価格」といいます)とは異なります。実勢価格は土地の形状などによっても変わるため、あくまでも目安として理解しておきましょう。

近年、公示地価が上がり続けていた理由は?

公示地価は近年、全国的に上昇傾向が続いていましたが、注目すべきなのは都市部と地方の格差が解消されつつあった点です。不動産価格の下落に影響のあったリーマンショック前に比べると、主に都市部(東京・大阪・名古屋)で地価が上昇する地点は減少していた一方で、地方圏では上昇する地点が増えていました。なぜこのような傾向が起こったかというと、やはりインバウンド需要の増加が関係していたと考えられます。

訪日外国人の数は2009(平成21)年には679万人でしたが、10年後の2019(平成31・令和元)年には、およそ4.7倍にあたる過去最高の3188万人を記録しました。これらの訪日外国人の宿泊先を日本政府観光局(JNTO)「年別 地方ブロック別外国人延べ宿泊者数(全体)」で見てみると、2011(平成23)年~2019(平成31・令和元)年で関東に宿泊した人はおよそ4.9倍なのに対して、沖縄は約10.5倍、近畿は約7.7倍、となっています。日本観光が東京を中心とした都心エリアから、地方へ遷移しているのが分かるでしょう。地方はもともと不動産需要が都心エリアほどは高くなかった分、インバウンド需要が不動産価格に大きく影響していたことが推測されます。

3今後の不動産価格はどうなる?

ここまで不動産価格に影響を与える要因や、公的データについて説明してきました。日本の公示地価はインバウンド需要や金融政策などに支えられてこれまで上昇が続いてきました。しかし2020(令和2)年にさまざまな出来事が起こったことで、今後の見通しに不安を抱いている方も多いでしょう。そこで、今後の不動産価格の見通しについて解説していきます。

超低金利による不動産の購買意欲の上昇

2020(令和2)年時点での日本は、これまでにないほどの超低金利となっており不動産価格の上昇傾向に貢献しています。低金利が続けば住宅ローンの総返済額も下がるため、投資家のみならず一般消費者の購買意欲も上昇するでしょう。

ここで大切なポイントは「いつまで超低金利が続くか」という点です。購入後に金利が高くなってしまうと不動産価格が下落傾向になる上、変動金利でローンを組んでいた場合には月々の返済額も高くなってしまいます。将来的な金利がどうなるか明確なことは誰にも分かりませんが、一般的に不景気時ほど金利が低く誘導される点は理解しておきましょう。なぜなら日銀は不景気時に金利を低く誘導して、不動産の購買意欲を刺激し消費の活性化を図るからです。

内閣府は2020(令和2)年7月30日に有識者会議を開いて、2018(平成30)年10月から景気後退局面に入っていたことを正式に認定しました。つまり今後も、しばらくの間は好景気と判断して金利を引き上げる可能性は低いのです。結果的に超低金利はしばらく続き、不動産の購買意欲を刺激する政策が続く可能性は高いと言えるでしょう。

新型コロナウイルスの影響による景気停滞の長期化

金利の低下によって不動産の購買意欲はたしかに刺激されます。とはいえ忘れてはいけないのは、景気が悪くなりすぎると消費者の手元に不動産を購入するお金そのものがなくなることです。特に2020(令和2)年初頭から感染が広がった新型コロナウイルスは、実体経済に大きな悪影響を与えています。2020(令和2)年8月17日には、同年4~6月期のGDPは年率換算でマイナス27.8%減となり、戦後最大しかも3期連続マイナスという、衝撃的な数字が発表されたのも記憶に新しいところです。

実体経済が悪くなるとオフィスや飲食店などの不動産需要が減ってしまい、一般的に不動産価格は下落傾向になります。景気が悪くなることで高い買い物であるマイホーム購入も様子見をする人が多くなり、需要が減少して不動産価格が下落するという悪循環に陥るかもしれません。実際に新築マンションにはすでに悪影響が及んでいるところもあり、中にはマンションの内見率が約8割減少し、成約率が大幅に低くなっているケースもあります。今後はマンションを建築しているディベロッパーがマンション価格を下げることも想定され、それに伴って中古マンション相場も下落するかもしれません。

また働き方改革やテレワークの普及によって、従来のオフィスに通う働き方が変化する可能性もあります。新型コロナウイルスの影響が長引き、自宅で仕事をすることがスタンダードになればオフィスや都心部のマンション需要はさらに低下し、不動産価格の動向がこれまでとは大きく変わる可能性は高まるでしょう。

ただし新型コロナウイルスによる悪影響が、一時的なもので収まる可能性も頭の片隅に入れておかなければいけません。ワクチン開発に成功したり、経済を重視するマインドが消費者の間に広がったりすれば、徐々に景気回復への道筋が見えてくるでしょう。不動産サービス大手JLLが行ったアンケートでは、不動産投資家の約9割が不動産価格は下がると予想した一方で、低金利下でも相対的に高い利回りが期待できるという理由から「積極的に新規投資する」と回答した人も7割以上いました。相場には「暴落時ほど買い」という言葉もあるように、投資家の中には購入チャンスを虎視眈々と狙っている人もいるようです。

とはいえ大切なことは、今後景気が回復したからといって完全にコロナ前の状態に戻るわけではない点もきちんと理解しておきましょう。在宅ワークやテレワークの普及に伴い、働き方に対する意識もこの数カ月で著しく変化しました。大手企業では、本社の機能を地方に分散するなどの動きも出始めています。そのような動向も踏まえ、ワクチン開発状況や政府対応などの最新情報を入手しながら、常に相場を注視していく姿勢が重要です。

少子高齢化による人口減少と、働き方改革による影響

日本国内の不動産需要を語る上で避けては通れないのが、少子高齢化による人口減少です。人口が減少すると必然的に不動産需要が弱まり、不動産価格が下落しやすくなってしまいます。総務省が公表した「人口推計(2019年10月1日現在)」によると、日本の総人口は前年(2018年)比27万6000人減の1億2616万7000人で9年連続の減少です。また人口減少率は、過去最大の0.22%まで達しており、減少幅は拡大傾向にあります。

特にインバウンド需要のない地方では新たな不動産需要も生まれず、都市部への人口流出も重なって、地価は下落傾向です。都市部もオリンピック開催後に不動産価格が下落するのではないかと多くのエコノミストが予測していましたが、中止ではなく延期となった影響からか現状はおおむね横ばいで推移しています。外国人労働者の増加によって国内の労働力不足を補う施策も徐々に進められていますが、現状では人口減少をカバーするほどではありません。

ただしコロナ禍の影響によって、テレワークや働きながら休暇をとる「ワーケーション」などの新しい働き方が普及してきていることから、都市部とインバウンド需要のない地方では二極化が進むと考えられた不動産価格については、今後その見解も変わっていくことが予想されます。

東京オリンピック延期による影響

直近に開催される予定で最も大きな国内イベントは東京2020オリンピックでした。しかし新型コロナウイルスの影響を受けて、2020(令和2)年3月24日に1年間の延期が決まり、同年9月時点で本当に開催できるかは不透明な状況です。

東京都オリンピック・パラリンピック準備局が2017(平成29)年4月に公表した「東京2020大会開催に伴う経済波及効果(試算結果のまとめ)」によると、東京2020オリンピックによる全国の経済効果は、総額で約32兆円にのぼると試算されています。仮に中止となると、それらの経済効果のうち大部分が失われてしまい、国内景気の悪化や不動産需要の低下によって不動産価格の下落につながる可能性は高いでしょう。

特に影響が大きくなることが予想されるのが、観光や飲食といったサービス業と百貨店やアパレルショップなどの小売業です。これらの業種では新型コロナウイルスによる経済活動の自粛とのダブルパンチで、大きな打撃を受けることが予想されます。

一方で住宅地における影響は限定的でしょうが、開催地である東京の湾岸部にあるマンションはそもそもコロナウイルス感染拡大前から供給過剰状態でした。そのため豊洲の高層マンションを中心として、売り物件が多数存在します。住宅地であってもエリアによっては、東京オリンピック延期および中止の悪影響が及ぶでしょう。

生産緑地の2022年問題で不動産価格が暴落する?

これから不動産購入を予定する人に、意識してもらいたいのが「生産緑地の2022年問題」です。生産緑地とは簡単にいうと、生産緑地法によって指定されている都市部にある農地のことで、都市計画区域のひとつに含まれます。その地区では税制面で優遇措置を受けられる代わりに、原則として農地のまま営農することが義務付けられています。その営農期間が30年間で、生産緑地が指定され始めた1992(平成4)年から、ちょうど30年後を迎えるのが2022(令和4)年。そこから大量に売りに出されるのではないかと懸念されています。営農義務がなくなれば、その土地にマンションや戸建てを建てても問題ありません。結果的に土地が供給過剰になって、不動産価格が下落する可能性があります。

実際に東京都や神奈川県、大阪府といった日本の大都市圏にある農地のおよそ8割は生産緑地が占めており、それらが一斉に売り出されれば当然、不動産価格は下落してしまうでしょう。しかし政府もそうした問題点は意識しており、2018(平成30)年には改正生産緑地法が施行されました。それによって30年の営農義務が終了した生産緑地は、10年ごとに更新される仕組みに代わっています。制限が少し緩くなったことで、「10年ぐらいならもう少し農業を続けようか」と考える人が出てきてもおかしくはありません。結果的に地価下落の可能性は、多少低くなったと考えられます。

ただし土地活用は、所有者の家庭の事情に左右されるケースが多いため、実際にどれくらいの人が売りに出すかを予想するのは非常に難しいです。またこの問題のポイントは、相場が下落することはあっても上昇することはない点です。もちろん他の要因によって不動産価格が変動することはありますが、この問題に限っていえば慎重に動向を見極めてから不動産購入を検討しても遅くはないでしょう。土地購入の期限を特に決めていない人は、生産緑地の2022年問題がどのような影響を与えるかはっきりするまで待ってみるのも選択肢のひとつです。

4不動産価格を調べる方法

不動産価格はその気になれば、ある程度自分で調べることもできます。公的な指標としては公示地価、基準地価、路線価の3つが挙げられ、公示地価や基準地価は国土交通省、路線価は国税庁が運営するホームページでそれぞれ調べることが可能です。公示地価や基準地価については調べたい地点の住所などを入力すれば、㎡当たりの価格が表示されるので簡単に価格を知ることができます。

一方で路線価については、価格を出すには少し計算が必要です。慣れてしまえばそれほど難しくないので、不動産購入を検討している人は路線価の計算方法についても知っておきましょう。また自分で調べるのが不安だという人のために、不動産会社へ査定を依頼する2つの方法についても紹介します。

路線価を使った不動産価格の計算方法は?

路線価は基本的に「1㎡当たりの路線価×土地の面積」で計算できます。例えば、路線価図に「400C」と記載されている道路に面する100㎡の土地があるとしましょう。記載されている数字が路線価で千円単位となっているので、この場合は40万円を意味しています。

数字に続くアルファベットは借地権割合を表しており、「C」とは借地権割合が70%であることを意味しています。ただし借地権割合については、相続税や贈与税の計算のときに用いられるので、不動産取引における価格を算定する場合には関係ありません。

路線価の計算にあたって注意するべきポイントは、「土地の利用効率の良し悪しによってさまざまな補正がかかる点」です。土地は面している道路の数や奥行の長さなどによって、利用効率が変わります。実際に土地売買をするときは土地の形状なども考慮するため、路線価でも奥行価格補正率や側方路線価などといった数値が設定されている点には気を付けなければいけません。

奥行価格補正率は普通住宅地や高度商業地などの地区区分と、奥行き距離の2つで決まっており、国税庁のホームページで確認することができます。今回のケースでは普通商業・併用住宅地区にある奥行10mの土地と仮定すると、0.99になります。つまり、1㎡当たりの価格は「40万円×0.99=39万6000円」となり、土地の価格は「39万6000円×100㎡=3960万円」になる計算です。

2つの道路に面している場合は、さらに側方路線価を含めて計算する必要があります。2つの道路のうち、価格の高いほうを「正面路線価」、低いほうを「側方路線価」と呼びます。仮に上述した土地が路線価「350C」とも接していた場合、こちらが側方路線価です。

角地にある土地だと仮定すると、側方路線影響加算率表に基づき、側方路線価に加算率0.08をかけた金額を正面路線価に加えます。具体的には「35万円×0.99×0.08=2万7720円」を正面路線価である39万6000円に加えた42万3720円が、1㎡当たりの路線価になるということです。その結果、土地の価格は「42万3720円×100㎡=4237万2000円」になります。

不動産会社への査定の依頼方法

土地の価格の目安は自分で調べることも可能ですが、「計算に自信がない」という人もいるでしょう。そのような場合は不動産会社に依頼してみるのもひとつの方法です。ただし不動産会社に査定を依頼した場合、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つがあり、それぞれメリット・デメリットがあることは知っておきましょう。

【机上査定】

依頼者からのヒアリングや参考資料などを元にしながら行う簡易的な査定になります。メリットはインターネットやメールなどから気軽に申し込めること、そして一般的に査定価格が出るまでの期間が数日程度と比較的早く、結果を知ることができる点です。一方デメリットは現場を見ていないため、正確な査定が難しい点が挙げられます。実際の売却価格と査定額が乖離(かいり)する可能性は否めませんので、あくまで目安を知るためとして利用するとよいでしょう。

【訪問査定】

現地調査を行って見積もりをする方法です。実物を見て判断してもらえるので、より精度の高い査定が期待できるのはメリットになります。ただし実物を見る関係上、査定結果が出るまでの期間は机上査定より長くなりがちです。結果が出るまでに現地訪問から10日程度かかるケースも多いので、急いでいると利用しにくいかもしれません。時間的な余裕があって、正確な土地の価格を知りたい場合におすすめの方法です。

5公的なデータを参考に不動産価格の動向をチェックしよう

2020(令和)年3月に公表された公示地価は上昇傾向にありましたが、同年8月の「地価LOOKレポート」では横ばいとなっています。これは公示地価が同年の1月1日時点での情報をもとにした資料となっているためです。従って新型コロナウイルスや東京オリンピックの延期という、日本にとって喜ばしくない出来事の影響は加味されていません。

それらの出来事の影響が長引けば景気が悪くなり、不動産価格が中長期的に下落する可能性は高く、8月に発表された「地価LOOKレポート」では、それが顕著に表れていると言えます。日本では超低金利政策が続いていることもあり、一部の投資家の中には積極的な投資を狙っている人もいるようですが、基本的には様子見をしたほうが無難だといえます。

とはいえ東京オリンピック延期も経済活動の自粛も、全ては新型コロナウイルスが影響しています。新型コロナウイルスのワクチン開発が加速すれば、それに伴って急速に景気が回復する可能性も捨てきれません。公示地価といった不動産価格を示す公的データや、今後の人々の生活様式、働き方の変化を参考にしながら地価動向を注視する姿勢が重要。そのため近い将来のマイホーム購入を検討している人は、物件がなくても試算できる「住宅ローンシミュレーション」で、今のうちに将来の資産計画を立てておきましょう。

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