【2022年最新版】不動産価格は今後どう推移する？人口減少や生産緑地問題の影響とは？

01不動産価格指数の推移

現在の不動産価格はどのように推移しているのでしょうか。それを知るための指標の一つとして不動産価格指数があります。

不動産価格指数とは

不動産価格指数とは、約30万件ある不動産の実際の取引価格情報をもとに、全国およびブロック別、都市圏別などに分けて、不動産価格の動向を指数化したものです。資料は「住宅」および「商業用不動産」の2種類に分けて、国土交通省が基本的に毎月公表しています。

不動産価格指数は不動産取引の情勢を把握するためのデータとして活用することができます。また、公示価格と合わせて活用することで、価格変動の要因などを知ることができます。

不動産価格指数の推移とその特徴を解説

全国の住宅総合指数は前月比0.2％増の133.9となっており、戸建て住宅は減少傾向にあるものの、マンションの価格指数は約0.6%増となっていることが分かります。

不動産価格指数（住宅）（令和４年１１月分・季節調整値）

※引用：国土交通省「不動産価格指数（住宅）（令和４年１１月分・季節調整値）」

この指数は2010年の平均値を100として表しており、2010年からの変動状況も知ることができます。2020年は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で若干の低迷が見られたものの、2022年11月時点では全国的に2010年に比べ増加していることが分かります。

なかでも伸びが顕著なのが区分マンションです。マンションはここ数年の伸びが顕著なことからも、今後も上昇を続けていくことが予想されます。

ただ、地域ごとで差が見られるので、自分の住んでいる地域もしくは購入したい地域の価格動向を日頃からチェックしておくことが大切です。

022022年3月時点、全国的に地価動向は横ばい状態！

不動産価格の推移を知るときに、公的なデータを参考にしたいという人も多いでしょう。そこで、役に立つのが「公示地価」です。「公示地価」は、毎年3月に国土交通省が発表する日本全国各地の土地の1㎡当たりの価格で、2022（令和4）年3月に発表された「公示地価」によると、全国平均は2年ぶりに上昇したと発表されました。

しかし、毎年同じ時期に発表される「公示地価」とは別に、国土交通省が3カ月ごとに主要都市の最新の地価動向について報告する「地価LOOKレポート」によると、2021（令和3）年10～2022（令和4）1月の地価動向は全国で上昇が55地区（前回40）、横ばいが28地区（前回30）、下落が17地区（前回30）という結果で15地区が横ばいから移動し、上昇した55地区においては全てが3％未満の上昇となっています。

ちなみに住宅地では、マンションの販売状況が堅調な中、マンション建設予定地の取得が増加傾向にあり、商業地では、新型コロナウイルス感染症による自粛の影響による店舗の収益性の低下あるものの、経営回復の兆しが見られる店舗が増加しているほか、法人投資家の取引が活発化しているケースが見られています。

そこでここからは公示地価の概要や特徴、公示地価が上昇傾向であった理由について詳しく解説していきます。

そもそも「公示地価」とは？

公示地価とは、土地の評価額を表す公的な指標のひとつです。地価公示法に基づいて、毎年3月に国土交通省が公表。バブル期のように急激な不動産価格の高騰による、公共の不利益を避けるための取引の指標となることを目的にしています。

公示地価の特徴

地価公示法によって「都市やその周辺地域」に対して標準値が設定されている点が特徴です。つまり公示地価は、基本的に都市部を中心とした指標であり、郊外の地域では価格が分からないことがあります。

また公示地価で分かるのは、あくまでも「その地域における標準的なさら地の価格」です。すべての土地ごとに価格が分かるわけではなく、特定範囲ごとに設けられる標準値の価格のみが表示されるようになっている上、たとえ建物が建っていてもさら地の状態で算定されています。そのため、公示地価だけで不動産取引の参考になる土地の価格が必ず分かるわけではないという点には注意が必要です。

近年、公示地価が上がり続けていた理由は？

公示地価は近年、全国的に上昇傾向が続いていましたが、注目すべきなのは都市部と地方の格差が解消されつつあった点です。なぜこのような傾向が起こったかというと、やはりインバウンド需要の増加が関係していたと考えられます。訪日外国人の数は2010（平成22）年には861万人でしたが、9年後の2019（平成31・令和元）年には、およそ3.7倍にあたる過去最高の3188万人を記録しました。

しかし、翌年の2020（令和2）年には新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、87％減の412万人となった点も見逃せません。減少する前の訪日外国人の宿泊先を日本政府観光局（JNTO）「年別　地方ブロック別外国人延べ宿泊者数（全体）」で見てみると、2011（平成23）年～2019（平成31・令和元）年で関東に宿泊した人はおよそ4.9倍なのに対して、沖縄は約10.5倍、近畿は約7.7倍、となっています。

日本観光が東京を中心とした都心エリアから、地方へ遷移している点が顕著に表れています。地方はもともと不動産需要が都心エリアほどは高くなかった分、インバウンド需要が不動産価格に大きく影響していたことが推測されます。今後、新型コロナウイルス感染症拡大が収束し訪日外国人が増加した暁には、この状況が引き続き継続するものと思われます。

※参考：日本政府観光局（JNTO）「年別　地方ブロック別外国人延べ宿泊者数（全体）」

03不動産価格に影響を与える要因とは？

不動産価格に影響を与える要因は、主に「経済的要因」「国際情勢」「国内イベント」の3つです。ただしそれぞれの要因は、不動産価格に直接影響を与えるものから間接的に影響を与えるものまでさまざまです。それぞれの特徴をよく把握した上で、2022（令和4）年の不動産価格の動向について理解しましょう。

株価や長期金利などの経済的な要因

不動産と経済活動には、深い関係があります。なぜなら経済活動が活発なときほど、不動産需要も高まりやすいからです。つまり景気が良いときほど不動産需要は高まり、結果的に価格は高く推移しやすくなります。景気を判断する指標にはいくつかありますが、分かりやすいのは株価や長期金利でしょう。

株価は主に各企業の業績によって左右され、基本的には景気が良いときほど高くなります。そのため株価が高いときほど、不動産価格も値上がりしやすい傾向にあります。

一方、長期金利は企業や個人が資金を借りる時に支払う金利の目安になる指標です。日本銀行が金融政策によって決める短期金利と異なり、実際の需給関係に応じて変動するため、経済状況を表す指標として重要な役割を果たしています。長期金利は株価と反対で、低くなるほど投資家などが資金調達しやすくなるため不動産が買われて、不動産市場が活発になることから不動産価格の上昇につながるケースが多いと言えます。

また、不動産価格に与える経済的な要因としては、海外からの投資も大きく影響しています。海外から日本国内へ投資することを「インバウンド投資」と呼びますが、中国や台湾といった同じ東アジアの隣国を中心として増加傾向です。インバウンド投資が広がり始めた当初は資産としての価値が高い東京23区内のマンションを中心とした需要が高い傾向にありました。新型コロナウイルス感染症拡大の影響下にあっても、東京や大阪の需要は増加傾向にあり、今後も緩やかな価格上昇が期待されます。

国際情勢や金融政策による影響

不動産価格は景気が良いときほど高くなりがちですが、それには投資家や企業が安心して投資できる環境が整っていなければいけません。ここで注意しなければいけないのは、グローバル経済化が進む現代では、国内情勢だけでなく国際情勢も不動産価格に大きな影響を与えるようになってきている点です。

特に都心部のような不動産取引が活発な場所では、インバウンド投資に代表されるように外国資本も不動産売買に積極的に参入しています。国際情勢が不安定になれば外国資本が日本市場へ流れなくなって、不動産価格が下落するかもしれません。ウクライナ情勢による金融マーケットによる影響が大きく、依然として大きな変動が続いている点にも注意が必要です。

また上述したように、不動産価格は一般的に金利が低ければ低いほど高くなりがちです。そのため、ヨーロッパや日本を中心として行われているマイナス金利やゼロ金利といった金融緩和政策をとっている国ほど、すでに不動産市場を活性化する方策を実施している形になっています。

しかし、主に金融機関を中心として、マイナス金利やゼロ金利政策は副作用もあると言われており、いつまで続けられるか分かりません。いつかは出口戦略を考えなくてはならず、金利を上げたときに不動産市場に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。

国内イベントの開催や再開発による影響

大きなイベントが国内であれば、それによる観光客の増加を見越して周辺にホテルや旅館、飲食店などの需要が高まり、不動産価格の上昇が見込めます。2025年に大阪万博の開催が予定されていますが、それが今後の経済にどのような影響を与えるか注目したいところです。IR誘致の思惑も伴って一度減少に転じた大阪府内の不動産価格も今後上昇していくと思われます。

さらに、大々的な開発によって不動産価格が上昇するという点においては、公的に行われる再開発も同じ理屈です。日本では駅前の繁華街などの街並みが古くなったことにより、治安と経済の両面が悪化しているエリアも増えてきました。そうしたエリアに対して都市再開発法を適用することで開発に着手し、新しく人を呼び込むケースも多くなっています。再開発されたエリアは一般的におしゃれな商業施設が立ち並び、利便性も向上するのでブランドイメージが高まりやすく、不動産価格は上昇しやすいといえるでしょう。

04今後の不動産価格はどうなる？

ここまで不動産価格に影響を与える要因や、公的データについて説明してきました。日本の公示地価はインバウンド需要や金融政策などに支えられてこれまで上昇が続いてきました。

しかし、2022（令和4）年にさまざまな出来事が起こっていることで、今後の見通しに不安を抱いている方も多いでしょう。そこで、今後の不動産価格の見通しについて解説していきます。

超低金利による不動産購買意欲の上昇

2022（令和4）年3月時点での日本は、依然としての超低金利となっており不動産価格の上昇傾向に貢献しています。低金利が続けば住宅ローンの総返済額も下がるため、投資家のみならず一般消費者の購買意欲も上昇するでしょう。

ここで大切なポイントは「いつまで超低金利が続くか」という点です。購入後に金利が高くなってしまうと不動産価格が下落傾向になる上、変動金利でローンを組んでいた場合には月々の返済額も高くなってしまいます。将来的な金利がどうなるか明確なことは誰にも分かりませんが、一般的に不景気な時ほど金利が低くなる点は理解しておきましょう。なぜなら日銀は不景気な時に金利を低く誘導して、不動産の購買意欲を刺激し消費の活性化を図るからです。

日本銀行が2022（令和4）年1月19日に発表した「経済・物価情勢の展望」によると、「新型コロナウイルス感染症によるサービス消費への下押し圧力や供給制約の影響が和らぐもとで、外需の増加や緩和的な金融環境、政府の経済対策の効果にも支えられて、回復していく」となっています。

※参考：日本銀行「経済・物価情勢の展望（2022年1月）」

新型コロナウイルスの影響による景気停滞の長期化

金利の低下によって不動産の購買意欲はたしかに刺激されます。とはいえ忘れてはいけないのは、景気が悪くなりすぎると消費者の手元に不動産を購入するお金そのものがなくなることです。

実体経済が悪くなるとオフィスや飲食店などの不動産需要が減ってしまい、一般的に不動産価格は下落傾向になります。景気が悪くなることで高い買い物であるマイホーム購入も様子見をする人が多くなり、需要が減少して不動産価格が下落するという悪循環に陥る可能性は否定できません。実際には、マンションの価格指数は2020年からも上昇し続けており、マンション需要の増加が見られます。

※参考：国土交通省「不動産価格指数（2021（令和3）年11月・第3四半期分）」

また、働き方改革やテレワークの普及によって、従来のオフィスに通う働き方が変化する可能性もあります。事実、リモートワークの普及に伴い、都心のマンションよりも郊外の戸建ての需要が高まっている傾向は今後も続くと予想されます。

現在、新型コロナウイルス感染症蔓延の長期化による在宅ワークやテレワークの普及に伴い、働き方に対する意識の変化も定着しつつあります。大手企業では、本社の機能を地方に分散するなどの動きも出始めています。そのような動向も踏まえ、ワクチン接種状況や政府対応などの最新情報を入手しながら、常に相場を注視していく姿勢が重要です。

少子高齢化による人口減少と、働き方改革による影響

日本国内の不動産需要を語る上で避けては通れないのが、少子高齢化による人口減少です。人口が減少すると必然的に不動産需要が弱まり、不動産価格が下落しやすくなってしまいます。総務省が公表した「人口推計（2022年3月1日現在）」によると、日本の総人口は前年同月比65万人減の1億2526万人で減少を続けています。

※引用：総務省統計局「人口推計－2022年（令和４年）３月報」

特にインバウンド需要のない地方では、緊急事態宣言による自粛などの影響を受け、繁華街を中心に地価が下落傾向です。外国人労働者の増加によって国内の労働力不足を補う施策も徐々に進められていますが、現状では人口減少をカバーするほどではありません。

生産緑地の2022年問題で不動産価格が暴落する？

これから不動産購入を予定する人に、意識してもらいたいのが「生産緑地の2022年問題」です。生産緑地とは簡単にいうと、生産緑地法によって指定されている都市部にある農地のことで、都市計画区域のひとつに含まれます。その地区では税制面で優遇措置を受けられる代わりに、原則として農地のまま営農することが義務付けられています。その営農期間が30年間で、生産緑地が指定され始めた1992（平成4）年から、ちょうど30年後を迎えるのが2022（令和4）年。そこから大量に売りに出されるのではないかと懸念されています。

営農義務がなくなれば、その土地にマンションや戸建てを建てても問題ありません。結果的に土地が供給過剰になって、不動産価格が下落する可能性があります。

※引用：東建コーポレーション「生産緑地にお悩みの方へ～2022年問題～」

実際に東京都や神奈川県、大阪府といった日本の大都市圏にある農地のおよそ8割は生産緑地が占めており、それらが一斉に売り出されれば当然、不動産価格は下落してしまうでしょう。

しかし、政府もそうした問題点は意識しており、2018（平成30）年には改正生産緑地法が施行されました。それによって30年の営農義務が終了した生産緑地は、10年ごとに更新される仕組みに代わっています。制限が少し緩くなったことで、「10年ぐらいならもう少し農業を続けようか」と考える人が出てきてもおかしくはありません。結果的に地価下落の可能性は、多少低くなったと考えられます。

ただし、土地活用は所有者の家庭の事情に左右されるケースが多いため、実際にどれくらいの人が売りに出すかを予想するのは非常に難しいです。もちろん他の要因によって不動産価格が変動することはありますが、この問題に限っていえば慎重に動向を見極めてから不動産購入を検討しても遅くはないでしょう。土地購入の期限を特に決めていない人は、生産緑地の2022年問題がどのような影響を与えるかはっきりするまで待ってみるのも選択肢のひとつです。

05不動産価格を調べる方法

不動産価格はその気になれば、ある程度自分で調べることもできます。公的な指標としては公示地価、基準地価、路線価の3つが挙げられ、公示地価や基準地価は国土交通省、路線価は国税庁が運営するホームページでそれぞれ調べることが可能です。公示地価や基準地価については調べたい地点の住所などを入力すれば、㎡当たりの価格が表示されるので簡単に価格を知ることができます。

一方で路線価については、価格を出すには少し計算が必要です。慣れてしまえばそれほど難しくないので、不動産購入を検討している人は路線価の計算方法についても知っておきましょう。また自分で調べるのが不安だという人のために、不動産会社へ査定を依頼する2つの方法についても紹介します。

※参考：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
※参考：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

路線価を使った不動産価格の計算方法は？

路線価は基本的に「1㎡当たりの路線価×土地の面積」で計算できます。例えば、路線価図に「400C」と記載されている道路に面する100㎡の土地があるとしましょう。記載されている数字が路線価で千円単位となっているので、この場合は40万円を意味しています。

数字に続くアルファベットは借地権割合を表しており、「C」とは借地権割合が70％であることを意味しています。ただし借地権割合については、相続税や贈与税の計算のときに用いられるので、不動産取引における価格を算定する場合には関係ありません。

路線価の計算にあたって注意するべきポイントは、「土地の利用効率の良し悪しによってさまざまな補正がかかる点」です。土地は面している道路の数や奥行の長さなどによって、利用効率が変わります。実際に土地売買をするときは土地の形状なども考慮するため、路線価でも奥行価格補正率や側方路線価などといった数値が設定されている点には気を付けなければいけません。

奥行価格補正率は普通住宅地や高度商業地などの地区区分と、奥行き距離の2つで決まっており、国税庁のホームページで確認することができます。今回のケースでは普通商業・併用住宅地区にある奥行10ｍの土地と仮定すると、0.99になります。つまり、1㎡当たりの価格は「40万円×0.99＝39万6000円」となり、土地の価格は「39万6000円×100㎡＝3960万円」になる計算です。

2つの道路に面している場合は、さらに側方路線価を含めて計算する必要があります。2つの道路のうち、価格の高いほうを「正面路線価」、低いほうを「側方路線価」と呼びます。仮に上述した土地が路線価「350C」とも接していた場合、こちらが側方路線価です。

角地にある土地だと仮定すると、側方路線影響加算率表に基づき、側方路線価に加算率0.08をかけた金額を正面路線価に加えます。具体的には「35万円×0.99×0.08＝2万7720円」を正面路線価である39万6000円に加えた42万3720円が、1㎡当たりの路線価になるということです。その結果、土地の価格は「42万3720円×100㎡＝4237万2000円」になります。

土地の価格はどういう基準で決められる？3パターンに分けてご紹介

2021.09.07

不動産会社への査定の依頼方法

土地の価格の目安は自分で調べることも可能ですが、「計算に自信がない」という人もいるでしょう。そのような場合は不動産会社に依頼してみるのもひとつの方法です。ただし不動産会社に査定を依頼した場合、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つがあり、それぞれメリット・デメリットがあることは知っておきましょう。

机上査定

依頼者からのヒアリングや参考資料などを元にしながら行う簡易的な査定になります。メリットはインターネットやメールなどから気軽に申し込めること、そして一般的に査定価格が出るまでの期間が数日程度と比較的早く、結果を知ることができる点です。

一方、デメリットは現場を見ていないため、正確な査定が難しい点が挙げられます。実際の売却価格と査定額が乖離（かいり）する可能性は否めませんので、あくまで目安を知るためとして利用するとよいでしょう。

訪問査定

現地調査を行って見積もりをする方法です。実物を見て判断してもらえるので、より精度の高い査定が期待できるのはメリットになります。ただし実物を見る関係上、査定結果が出るまでの期間は机上査定より長くなりがちです。結果が出るまでに現地訪問から10日程度かかるケースも多いので、急いでいると利用しにくいかもしれません。時間的な余裕があって、正確な土地の価格を知りたい場合におすすめの方法です。

06公的なデータを参考に不動産価格の動向をチェックしよう

2022（令和4）年3月に公表された公示地価は2年ぶりに上昇し、2022年2月の「地価LOOKレポート」でも上昇傾向となっています。

新型コロナウイルスワクチン接種の拡大により、景気については基調としては持ち直しているという見方が強いです。日本では超低金利政策が続いていることもあり、一部の投資家の中には積極的な投資を狙っている人もいるようです。とはいえ、基本的には様子見をしたほうが無難だといえます。

このまま順調に新型コロナウイルスのワクチン接種が浸透していけば、それに伴って景気が回復する可能性も捨てきれません。

生産緑地問題についても特定生産緑地制度により、市場に流れる土地の数はそこまで多くないのではないかという見方もあることから、生産緑地問題が土地の価格に与える影響も少ないと考えられます。

今後は、公示地価といった不動産価格を示す公的データや、人々の生活様式、働き方の変化や土地にかかわる法案の動向を参考にしながら地価動向を注視する姿勢が重要といえます。そのため近い将来のマイホーム購入を検討している人は、物件がなくても試算できる「住宅ローンシミュレーション」で、今のうちに将来の資産計画を立てておきましょう。