6000万円の住宅ローンを組める年収は?無理のない返済計画のポイントも解説

2021.10.12 17

ここ10年ほどで、住宅価格は新築・中古を問わず上昇傾向が続いています。不動産経済研究所が2020年に行った調査によると、東京や神奈川、埼玉、千葉の首都圏では新築マンションの平均価格が6000万円になりました。首都圏で新築住宅を購入する場合、6000万円台の住宅ローンを組むことは、それほど特別なことではなくなっているようです。 では実際、6000万円の住宅ローンを組むには、現実的にどれくらいの年収が必要なのでしょうか?今回は「6000万円の住宅ローンを無理なく返済できるポイント」について、目安となる年収や返済プランを中心に、わかりやすく解説していきます。

016000万円のローンを借りるのに必要な年収の目安は?

住宅ローンを組む時、借入可能額を算出するために「世帯年収」をもとに計算します。そこで重要になるのが、「年収倍率」と「返済負担率」の2つの指標です。この2つの指標について理解すると、借入金額に対する適正な年収の目安がわかってきます。まずは「年収倍率」から見た、「最低年収の目安」についての考え方を説明しましょう。

標準的な年収倍率から見た最低年収は1000万円

結論からいうと、6000万円の住宅ローンを組むことができる世帯年収の目安は「1000万円以上」です。これは標準的な年収倍率から算出した値です。「年収倍率」とは、住宅購入時にかかる費用総額を世帯年収で割った数字のことをいいます。たとえば住宅購入にかかった費用総額を3000万円と仮定すると、購入者の世帯年収が400万円だったら、年収倍率は7.5倍になる計算です。

この「年収倍率」について、住宅金融支援機構「2020(令和2)年度 フラット35利用者調査」では、購入した住宅の種類ごとに平均値を出しています。2020年度は、以下のような結果でした。

住宅種類別の年収倍率平均

  • 土地付注文住宅7.4倍
  • マンション7倍
  • 建売住宅6.8倍
  • 注文住宅6.7倍
  • 中古マンション5.8倍
  • 中古戸建5.5倍

全体の平均は約6.5倍になり、実際にこの辺りが無理のない年収倍率といえます。金融機関によっては8倍くらいまでを融資上限とすることもありますが、8倍だとかなり生活を切り詰める必要が生じてくるでしょう。

たとえば、40歳未満で東京都在住、扶養人数なしで年収1000万円を想定します。この場合、月平均の手取り額は約66万円です。仮に返済期間35年、変動金利0.375%で住宅ローンを組んだとすると、月々の返済額は17万円。住居費用を除く約49万円が、生活費として使える計算になります。

世帯年収750万円で借り入れしたケースも見てみましょう。年収750万円だと、月平均の手取り額が約50万円なので、上記と同じ返済プランだと、住宅ローン分を差し引いた生活費は約33万円になります。食費・光熱水道代、教育費や保険料などを含めて約33万円で生活しなければならないということですから、他のローンの支払いがあると家計を圧迫するご家庭も多いかもしれません。

適正な返済負担率は手取り収入の20~25%

もう1つ、適正な借入金額を考える指標に「返済負担率」があります。「返済負担率」とは、世帯年収に占める年間のローン返済額がどれくらいの割合かを示したものです。一般的に「返済負担率」を計算するときには、そのローン返済額に住宅ローンだけでなく、カードローンや自動車ローン、教育ローン、奨学金など、世帯の抱えている借入額をすべて含めます。計算式自体は単純で、次の通りです。

返済負担率(%)=(年間の返済額合計)÷(世帯年収)×100

返済負担率での評価では、20~25%という数値が家計を圧迫しない、無理のない範囲とされています。返済負担率が25%を超えると返済負担が徐々に重くなってくるので、できれば30%を超えないように計画を立てることが重要です。

たとえば、年収1000万円で返済負担率を20%程度と仮定すると、年間の返済額は200万円程度に収める必要があります。年間200万円の返済となると、ボーナス払いなしの場合は毎月17万円弱の返済額となります。

金融機関が住宅ローンの審査時には税引き前の収入額で計算しますが、もっと現実的な数値を算出したい場合は手取り収入額で考えてみましょう。

年収1000万円の月平均の手取り収入額は約66万円です。たとえば上で計算したように毎月17万円弱の返済額となると、手取り収入額からみた返済負担率は25.2%(年間返済額200万円÷世帯手取り年収792万円×100)となります。住宅ローン以外の支払いがあるなら、返済負担率30%を超える可能性も出てくるでしょう。その場合は、生活費を切り詰める必要が出てくるかもしれません。

026000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額はいくら?

次に、借入金額6000万円の返済プランを見ていきまましょう。借入期間や金利タイプによって、月々の返済額が大きく異なってくる点に注目してください。

【返済期間別】総返済額、月々の返済額はいくら?

前提条件として、変動金利0.375%と想定。借入期間中も同率と仮定し、ボーナス返済額なしとします。本来の形よりは便宜上、不確定要素を排除した事例を想定していることに留意してください。

借入期間 月々の返済額 総返済額
25年 20万9552円 6288万円(うち利息額288万円)
30年 17万6243円 6346万円(うち利息額346万円)
35年 15万2459円 6405万円(うち利息額405万円)

当然ながら、借入期間が長くなればなるほど、同じ条件であっても支払う総利息が増えるので、総支払額は高くなります。借入期間25年と35年を比べると、総額で約117万円(およそ1.4倍)の利息額の差となっていることがわかるでしょう。その代わり、借入期間35年は、25年に比べて月々の支払い負担が5万円前後軽くなっています。

ではこのデータをもとに、世帯年収1000万円(手取り年収792万円)の人の場合で見ていきましょう。月々の負担の最も重い借入期間25年で、毎月20万9552円のローン返済をすると、返済負担率は31.6%(年間返済額251万円÷世帯年収792万円×100)です。世帯年収1000万円があっても、借入期間25年だと返済負担率が30%を超えて、家計を圧迫するかもしれません。借入期間を長めにすると、もっと生活に余裕が出るはずですので、借入期間を30年もしくは35年に設定する方が無理のない返済を続けていくことができます。

【金利タイプ別】総返済額、月々の返済額はいくら?

次に金利のタイプ別で比較してみましょう。「全期間固定」「10年固定金利+変動」「変動」の3パターンです。基本条件として借入金額6000万円で変動金利0.375%(2021年9月現在)、便宜上、借入期間中の金利は同率と仮定し、借入期間35年、ボーナスなしとします。

金利タイプ 月々の返済額 総返済額
全期間固定:0.940% 16万7698円 7047万円(うち利息額1047万円)
10年固定:0.495% 15万5618円 6538万円(うち利息額538万円)
変動:0.375% 15万2459円 6405万円(うち利息額405万円)

全期間固定型の金利が最も高くなるので、現時点では全期間固定型だと、支払い総利息額が変動型と比べて約600万円高くなります。低金利時代にあっては、変動型を選んだ方が圧倒的にお得という理由がここにあります。

ただし変動金利は当然、将来的な金利上昇リスクを抱えています。仮に変動金利を選んでローン契約締結後に金利が上昇し、0.375%から0.900%になったと仮定すると、月々の返済額は1万4130円増えて16万6589円になります。年間に換算すると、16万9560円の負担増になります。

ただし変動金利を選んでも、見直された金利がすぐに月々の返済額に反映されるという仕組みではなく、5年に1回、月々の返済額を見直す「5年ルール」が適用されます。また、5年ルールでは、それまでの返済額より1.25倍以上にしてはならないという「125%ルール」がありますので、返済額が一気に跳ね上がるということはありません。しかし、6000万円は高額な借入金額のため、金利の上昇による利息負担の影響も大きく、「未払利息」を生み出してしまう可能性もあります。

この「未払利息」とは、利息の支払いが毎月の返済額を超えてしまった状態のことです。この未払利息が発生して負債が蓄積していくと、元本が1円も減らず、利息の支払いすら追い付かない状況も考えられるため、返済がなかなか進まないという事態に陥ります。対策としては、借入期間を短めに設定する、頭金を準備しておくなど、住宅ローン契約時に無理のない借入金額を設定しておくほか、一部繰り上げ返済を活用して元本部分を減らしていくことを考えるといいでしょう。

また、住宅ローンの主流となっている10年固定型でも、リスクの考え方は同様です。固定金利の期間が終了した後の11年目からは変動金利に切り替わることが多く、現在の低金利の状況が続いていれば、適用される金利はそれまでの10年間の金利よりも縮小されることがほとんどといえます。ただし、固定期間が終了した時が金利上昇局面であった場合、逆にこれまでよりも高い金利設定となる可能性があります。

そのため、少しでも返済負担を減らすには、固定金利の期間終了後により金利の低い住宅ローンへ借り換える工夫も必要となります。しかし、その際には再度審査を受ける必要があり、かつ諸費用がかかることを忘れてはいけません。借り換えのメリット・デメリットをきちんと理解したうえで、初回契約時の金利プランを選択することが大切です。

03夫婦で6000万円の住宅ローンを組むときの注意点

6000万円の住宅ローンを検討している方の中には、夫婦での借り入れを希望する方も多いでしょう。そこで夫婦で住宅ローンを組むときの注意点について、解説します。「ペアローン」と収入合算での連帯債務型、連帯保証型の住宅ローンについての違いを把握しましょう。

ペアローン

ペアローンとは夫婦それぞれが別々で借り入れをして、夫婦がお互いに連帯保証人となって契約する住宅ローンのことです。たとえば6000万円の借り入れする場合、夫が4000万円、妻が2000万円という形で、それぞれ個別の住宅ローンを組みます。別々の住宅ローンにはなりますが、お互いが連帯保証人になるので、万が一どちらかの収入が減ったり、離婚したりする場合には、単独債務にするか、あるいは片方から住宅ローンを引き継ぐこという形になります。

注意点としては、ペアローンは一つ一つの住宅ローンとして審査されるという点です。上記の例だと4000万円、2000万円の借り入れとして審査されます。のちに何らかのトラブルがあってローンを1本化しなければならないという段階になると、一気に返済額が上がり、どちらか一方の月々の負担が増大してしまいます。住宅ローンの審査時は1本化された後のリスクまでは想定されていないので、別居や離婚、夫婦どちらかの失職などがあると、返済計画が行き詰まる事態も考えられるでしょう。

連帯債務型

6000万円の住宅ローンに対して、夫婦の収入を合算して借り入れするのが「連帯債務型」です。こちらは別々のローンという形ではなく、1つのローンを夫婦2人で負担するという点がペアローンとの大きな違いです。たとえばペアローンで夫婦半分ずつの負担額に分けたとすると、一人一人は3000万円分のローンを背負います。これに対し、連帯債務型では2人とも6000万円分のローン返済義務を共同で負っているということです。ペアローン同様、万が一、トラブルが生じた場合には、金融機関と相談して単独債務にするか、借り換えを検討することになるでしょう。ただし、6000万円の高額ローンを急に単独で負担することになるので、借り換えなどを申し込んでも、金融機関から断られる可能性が高いといえます。

住宅ローンは融資額が大きく、金融機関にとってもリスクが大きいため、連帯債務型の住宅ローンを取り扱っている金融機関は少なめです。利用したい場合は、ある程度公的支援のあるフラット35の「デュエット(夫婦連生団信)」を検討してみましょう。ちなみにフラット35の「デュエット」は、主債務者と連帯債務者の両方で団体信用生命保険(団信)に加入することもできます。

連帯保証型

もう一つの収入合算の住宅ローンが「連帯保証型」です。夫婦のどちらかが債務者となり、もう一方がその「連帯保証人」になります。債務者がローンを返済できなくなった場合、返済能力があるかないかにかかわらず、連帯保証人に返済義務が発生する仕組みです。連帯保証人は団体信用生命保険に加入できず、家の所有権もありません。この点に注意しておきましょう。

ちなみに連帯保証型と連帯債務型は住宅ローン契約が1つなので、借入時の事務手数料といった諸費用が1本分で済みます。これに対しペアローンは住宅ローン契約が2つあるので、手数料は2倍かかります。手数料といっても1つの契約で100万円前後かかることもあるので、コスト面とのバランスも考えて最適な形の住宅ローンを選びましょう。

04年収が足りない場合はどうしたらいい?

年収が足りない場合は、「頭金」を用意して元本を減らす方法がおすすめです。住宅金融支援機構「2020(令和2)年度 フラット35利用者調査」によると、新築の土地付注文住宅を購入した世帯の平均購入資金は4606万円でした。そのうち、自己資金(頭金)として用意した金額の平均は1197万円、自己資金比率は約26.0%です。フラット35は民間の金融機関よりは審査ハードルが低く、自己資金比率は他の金融機関に比べると低い傾向にありますが、それでも25%ほどの数字が出ています。

一般的に、頭金は物件価格の1~2割を用意すると安心といわれています。6000万円の物件購入の場合、600万~1200万円程度の自己資金があればよいという計算になります。頭金は元本が減るだけでなく、ローンの契約上でも有利に働くこともあります。たとえば全期間固定型の「フラット35」では、ローンの借入金額10%以上の頭金を用意すると、特別金利が適用されます。全期間固定型は総利息が多くなるものの、月々の返済額が借入期間中は一定のため、変動金利のリスクを避けたい場合には1つの選択肢となるでしょう。

05無理なく返済するポイントは?

無理のない返済計画を立てる際には、住宅ローン控除をフル活用することを念頭に置きましょう。住宅ローンを考えるうえでのポイントは、夫婦の両方が債務者になっているかどうかという点です。たとえば、ペアローンや収入合算の連帯債務型を選んだ場合、夫婦それぞれの借入金額の負担割合を算出してから、控除額を計算します。6000万円の住宅ローンを連帯債務型で組んだ事例で、負担割合が夫70%、妻30%、年末の住宅ローン残高を5900万円と仮定します。夫婦それぞれが住宅ローン控除申請できる年末残高は、夫4130万円(5900万円×70%)、妻1770万円(5900万円×30%)です。

住宅ローン控除後1~10年目の控除額は「年末の住宅ローン残高×1%」(最大40万円)となりますから、この事例だと夫41万円、妻17万円が所得税や住民税から控除される計算です。住宅ローン控除は所得額から差し引く「所得控除」ではなく、納税する税額から差し引く「税額控除」の対象なので、控除されたお金をそのまま住宅ローンの返済に回すことも可能です。ペアローンも基本的には同様の計算になります。

一方、収入合算の連帯保証型は連帯保証人側が債務者ではありませんので、住宅控除の適用を受けられません。主債務者の抱える6000万円のローン残債を元に、住宅控除を計算することになります。

06住宅ローン6000万円を借り入れするなら、月々の返済額をシミュレーションしてみよう

6000万円の住宅ローンというと、以前ならかなりの資産を持つ人が組むというイメージがあったかもしれません。しかし最近の首都圏での住宅価格を見ると、新築マンションの購入価格としては平均的な価格となっており、現実的に6000万円の住宅ローンを組むことは珍しいケースではないことがわかります。ただし返済計画の立て方については金額の多寡にかかわらず同じなので、年収倍率や返済負担率、夫婦で住宅ローンを組む際の形式など、基本的なところをしっかり理解しておきましょう。月々の返済額がいくらになるか具体的な数字を調べたい方は、ぜひ「毎月の返済額シミュレーター」を試して、無理のない計画を立ててみてください。

新井智美

監修:新井智美

CFP(R)認定者・一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)・DC(確定拠出年金)プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員

プロフィール

トータルマネーコンサルタントとして個人向け相談の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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