60歳からでも住宅ローンは組める?リスクとポイントを解説

2021.06.04 13

住宅ローンというと、25年や30年といった長期間にわたって返済するのが一般的です。そのため、年齢が高くなればなるほど返済が難しくなることを恐れて、マイホームを手に入れる夢をあきらめてしまう人もいるのではないでしょうか。しかし近年では、さまざまなサービスが登場したことにより、60歳からでも住宅を購入することが可能となっています。そこで、「退職後にマイホームを購入したい」「子どもが独立したため、夫婦2人で暮らす家が欲しい」といった60歳から住宅購入を考えている人に向けて、住宅ローンの組み方や注意点について解説します。

0160歳で住宅ローンは組める?組んだ方がいい?

結論からいうと、60歳からでも住宅ローンを組むことは不可能ではありません。しかし、ほとんどの金融機関では契約時の年齢制限を設けているため、実際に住宅ローンを組むためのハードルは高くなっています。とはいえ、住宅ローンを利用せずに退職金などの資金を住宅購入にまとめて使ってしまうのも、その後の老後生活を考えると不安が残るでしょう。

そんなときは、シニアのための住宅ローンである「リバースモーゲージ型住宅ローン」や新たな不動産売却方法として注目を集める「リースバック」を活用するのもひとつの方法です。そこで、まずはリバースモーゲージ型住宅ローンやリースバックについて紹介。その後、住宅ローンを組んだほうがいいかについても解説します。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは?

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、60歳以上を対象にした「自宅の資産価値を活かして資金を借りるサービス」になります。年利2~4%程度と金利が若干高めで、融資限度額は担保評価額の50~60%(長期優良住宅は55~65%)が相場となっているものの、「毎月の支払いは利息だけ」という点が最大のメリットです。

仮に、2000万円を借り入れして金利1.975%だった場合、毎月の支払額は利息分のみの3万2915円です。元金の返済については契約者が死亡時に相続人が一括返済する「リコース型」と、住宅および土地といった担保物件の売却によって返済する「ノンリコース型」のいずれかを選択可能です。どちらを選択するべきかは、人それぞれの状況によって異なりますが、ノンリコース型のほうが金利は高めという注意点はあるものの、相続時の精算が容易であるという点から人気があります。

たとえば、フラット35では2019年度の申込者のうち、約98%がノンリコース型です。また、リバースモーゲージで得た資金使途は自由である点も魅力で、住宅の建設や購入およびリフォームだけでなく、既存の住宅ローンの借り換えにも利用できます。

一方、デメリットは物件を担保にするという性質上、対象エリアは将来的な地価下落リスクが低い、首都圏や関西圏といった主要都市に限られている点です。さらに、自宅を担保にするため、不動産市場の変動に合わせて定期的に担保評価が見直されます。仮に契約途中で担保評価が元本を下回ると、一括返済を迫られる恐れもある点は理解しておきましょう。

また、適用される金利プランについては変動型が多い点にも注意が必要です。変動金利であることから、金利の見直しがあった際には、利息分のみとはいえ毎月の支払額が変わりますし、金利上昇の際には支払いの負担が増加するリスクがあることも覚えておきましょう。

リースバックとは?

60歳からでもまとまったお金を借りられるもう一つの方法として「リースバック」があります。リースバックとは、簡単にいうと「不動産売買契約と賃貸借契約が一つになった売却方法」です。具体的な仕組みとしては、まず所有している自宅を運営会社に売却します。その後、売却した自宅を運営会社から賃貸住宅として借りる(リースバックと呼ぶ)ことで、資金を手に入れた後もその住宅に住み続けられるというわけです。

リースバックのメリットは「資産運用の柔軟性が高まること」が挙げられます。不動産はインフレに強いなどのメリットはありますが、簡単には売却できないので資産の流動性という点では現金に劣ります。住宅ローンの残債が残っている人は売却金で一括返済を行ったり、老後資金に不安のある人は生活費の一部に充てたりするなど、現金化することでさまざまな使い道が考えられるでしょう。

また、相続税がかかりそうな人は早めに売却しておくことで、納税資金の確保にも役立ちます。リースバックを利用することで住宅の売却価格が相続税の課税額より低く評価されるケースもあり、新たな節税方法としても注目されています。

このようにメリットの多いリースバックですが、賃貸住宅として自宅に住み続けるという仕組み上、毎月の家賃を支払わなければいけません。そのため、それまで持ち家だった人は、新たに住宅費という出費が増える点は要注意です。

リースバックで利用するときの一般的な賃料は月額あたり「売却価格×期待利回り÷12カ月」となっています。期待利回りについては物件の種別や築年数、運営会社の基準によって異なり、6~14%程度とかなり幅があるので事前によく確認しておきましょう。

さらに、リースバックでは自宅の所有権は運営会社に移ることも頭に入れておかなければいけません。売却後の契約は、更新のたびに貸主と借主の双方の合意が必要となる定期借家契約であるケースが多いです。もしも、契約更新時に貸主である運営会社が難色を示したら、別の住居を探さなければいけなくなるかもしれません。

住宅ローンを組まずに現金一括で購入するメリット・デメリットは?

住宅ローンを組まずに、現金一括で住宅を購入する最大のメリットは「金利負担がなくなること」です。借入金額や金利タイプなどにも影響を受けますが、数千万円単位のお金を借りると利息の支払いが総額数百万円程度かかるケースもよくあります。現金で購入すればそうした金利や借りるときにかかる手数料の負担がなくなるうえ、団信に加入する保険料も支払わなくてよくなる点は魅力です。

また、「住宅ローンを組むための手続きが不要」であることや、「返済に困って自宅を手放す心配がなくなる」という点もメリットです。住宅ローンを組むには金融機関の審査を通過しなければいけませんが、そのためには必要書類の準備などで手間がかかります。現金一括購入なら、そうした手間がかかることはありません。さらに、借り入れするときに設定される抵当権を付けられることもないので、自分の意思で家を売却しない限り住み続けられる安心感を得られるでしょう。

一方のデメリットとしては、「手持ちの現金が減ること」、そして「住宅ローン控除が受けられないこと」の2点が挙げられます。物件価格にもよりますが、数千万円程度の出費を簡単にできる人はほとんどいません。仮にそれだけの資産があったとしても、その後の生活費などを考慮しなければ老後生活で困る可能性もあるので、慎重に判断する必要があります。

住宅ローン控除は年末時点での住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税から控除してくれる制度です。トータルでは数百万円単位の節約につながることもあり、節税面では非常に頼りになる制度だといえます。手持ち資金を減らしたくない人は現金があっても、あえて住宅ローンを組んで住宅ローン控除を活用して利息支払い分の負担を軽減するのも一つの考え方です。

住宅ローンを組む場合、60歳の現実的な借入額は?

それでは、60歳で住宅ローンを組む場合、どれくらいの借入額が適切になるのか考えてみましょう。まず、前提として住宅ローンを扱っている金融機関の多くは申込時の年齢に上限を設けている点を留意しておかなければいけません。たとえば、フラット35の場合、「申込時の年齢が70歳未満」という条件があります。それに加えて、60歳以上の利用者の借入期間は「10年以上かつ上限は80歳-申込時の年齢」です。つまり、60歳で申し込んだ場合における返済期間は、「10年以上、20年以下」で設定されることになります。

さらに、フラット35では「年収に占める年間合計返済額の割合が30%未満」という定めもあります。仮に公的年金が受給できる65歳まで働き続けて年収300万円を確保した場合、年間返済額は90万円(毎月7万5000円)以下にしなければいけません。

以上の条件から借入期間20年、金利0.375%、毎月の返済額7万円で試算すると、借入可能額は1679万円程度になります。ただし、住宅の取得にあたっては固定資産税など所有することで増える出費もあるので、借入可能額いっぱいの住宅を購入すると、その後の資金繰りに困る可能性がある点は注意してください。

また、今回は65歳まで働ける前提での計算ですが、そこまで働けずに収入がない状態で老後資金を取り崩して住宅ローンを返済しようとするのであれば、借入額をもっと抑えないと生活は苦しくなるでしょう。

住宅ローンを借りる際に考えておきたいポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額を意識すること」です。ライフステージの変化によって収入や支出の状況は変わるため、住宅ローンを組む前に将来受給できる年金額はもちろん、退職金や私的年金など、老後資金の準備状況を確認しておきましょう。老後破綻を招かないためにも、現役時代よりも余裕を持った資金計画が重要です。

0260歳から住宅を購入・建て替えるリスク

上述してきたように、60歳からでも住宅ローンを組んでマイホームを手に入れることは可能です。しかし、60歳という年齢で新たにローンを組むのは、それなりにリスクがあることも理解しておきましょう。代表的なのが、「住宅ローンが払えなくなったときに負債だけが残ってしまうリスク」です。一般的に住宅ローンの返済が滞ってしまうと、自宅を売却して残債の支払いに充てなくてはいけません。

しかし、地方など人口減少している地域はそもそも不動産のニーズが少ないので、家の買い手がなかなか見つからない可能性があります。仮に売却相手が見つかっても安く買い叩かれてしまい、自宅を失ったのにローンを完済できず、借金だけが残る可能性もあります。

また、せっかく家を購入しても高齢になると自らの介護問題も生じてきます。施設へ入居しなければいけなくなったり、子どもたちから「自宅の近所に住んで欲しい」「できれば一緒に暮らして欲しい」などとお願いされたりするケースも考えられるでしょう。60歳から家を購入するなら、いざというときに売却することも考慮した物件選びがポイントになります。

0360歳からの住宅購入のポイント

60歳という定年間近での住宅購入を考えるなら、公的年金を含めた資金計画を綿密に立てておきましょう。一般的に住宅ローンの返済額は、月収の20~30%程度に抑えると比較的余裕を持った生活ができるといわれています。

厚生労働省の「令和元年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、65歳以上の老齢厚生年金受給額の月平均は14万4268円(男性:17万1305円、女性:10万8813円)です。仮に、平均的な年金が受給できる場合に返済額を月収の20~30%の範囲に抑えようとするなら、毎月の返済額は2万8853円~4万4434円以内にしなければいけません。

それ以上の返済が必要になると生活が苦しくなる恐れが出てくるので、「ある程度蓄えがあるなら頭金を多めに入れる」「購入価格を抑える」のいずれかを検討したほうがいいでしょう。また、購入後にかかる固定資産税などの税金や火災保険料、修繕費といった物件を維持するための出費で想定以上にお金がかかる可能性もあります。子どもがいる場合、負担をかけないように売却のことも考えて、できるだけ「土地価格が簡単には下がりにくそうなエリアにあり、売却後すぐに買い手が見つかりそうな物件」を購入することをおすすめします。

0460歳で住宅購入するなら、まずは老後資金について把握しよう

60歳という人生の節目でマイホームを手に入れたいという人は、しっかりした資金計画を立てておくことが重要です。老後のライフスタイルの変化や子どもへの相続なども考慮したうえで、いざというときに売却しやすい物件を選ぶことがポイントになります。まずは、資金計画を立てるためにも、老後にかかる生活費を把握することから始めてみましょう。サイト内にある「老後のお金シミュレーション」なら、3つのステップでもらえる年金や毎月の支出を簡単にシミュレーションできるので、ぜひ試してみてください。

新井智美

監修:新井智美

CFP(R)認定者・一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)・DC(確定拠出年金)プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員

プロフィール

トータルマネーコンサルタントとして個人向け相談の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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