2026年2月更新【フラット35】金利推移と最新動向｜長期固定金利住宅ローン

01今月の金利・トピックス

金利情報

2026年2月の最も高い金利は、2026年1月と比較して0.24％上昇しました。これは長期金利が2026年1月に入ってからも上昇傾向にあり、1月初めは2.111％だったものが1月30日には2.247％にまで上がったことが影響していると考えられます。ちなみに2024年の10年国債金利の最高値は2024年7月の1.104％でしたが、その後上昇と下降を繰り返し、2026年1月末では2.247％となりました。

固定金利は10年もの国債の利回りに影響されるため、今後も引き続き金利の動きに注目しておく必要がありそうです。

主な金融機関の【フラット35】金利情報

主な金融機関の【フラット35】の金利は、ほとんどの金融機関が2026年1月よりも引き上げています。原因は2026年1月に入ってからも長期金利が上昇し続け、最終的に1月末時点で2.247％まで上がったことが影響していると考えられます。

長期金利は2024年5末時点で1.08％と11年振りに1％台に達しました。その後は1％台を推移していたものの、2024年8月に入ってから1％をわずかに下回る状態が続きました。その後2025年12月に約26年ぶりに2％台を超え2026年1月末には2.247％となっています。

02フラット35の金利推移

今月までのフラット35の金利の推移は以下のとおりです。

細かい数値は以下の表を参考にしてください。

総じて大きな変化は見られないものの、2019年9月の1.05％が最低ラインでその後微小な上下を繰り返しながら、2022年11月より上昇していましたが、2023年5月以降、下降傾向が続いていました。そしてその後2023年11月に2023年3月と同じ1.96％の水準まで上昇した後、下落と上昇を繰り返し、2026年1月には約26年ぶりに2％台を超える状態になりました。

2026年

2025年

2024年

2023年

2022年

2021年

2020年

03プロが解説！今月のフラット35金利市場と今後の動向は？

日銀は2025年12月18日から19日に行われた金融政策決定会合で2025年1月に引き上げた政策金利をさらに0.25％引き上げ、0.75％にすると発表しました。これは30年ぶりの水準です。

2023年11月のフラット35の金利は1.96％（35年返済・融資率9割以下、新団信有）と2023年3月と同じ水準だったものの、その後下降と上昇を繰り返し、2026年2月には2.26％と最も高くなっている状態です。

2026年1月22日から23日にかけて行われた日銀の金融政策決定会合では、政策金利を現状の0.75％に据え置くと発表されました。次回の金融政策決定会合は2026年3月18日から19日にかけて行われますが、利上げについては数ヶ月に1度のペースで行うことが適切との意見も出ており、今後の状況が気になるところです。

アメリカでは2025年9月から連続的に政策金利を引き下げていましたが、2026年1月27日から28日にかけて行われたFOMCでは4会合ぶりの据え置きが決定されました。アメリカの10年国債金利は2025年1月13日に一時的に4.790％まで上昇したものの2026年1月末には、4.2％台にまで下がっている状態です。

日銀が2025年12月に利上げに踏み切った背景には、アメリカの関税政策の影響が和らいだことが挙げられますが、FRBの議長が交代するとのニュースを受け、株式市場が不安定になっているアメリカの経済の先行きを考えると、今後も両国のこれからの金利の動向に一層目が離せません。

04フラット35の基礎知識

ではここでフラット35の概要についておさらいしておきましょう。

フラット35とは、独立行政法人である住宅金融支援機構が民間の金融機関を通じて提供している全期間固定金利の住宅ローンです。借入期間は最長35年間で、完済まで契約時（融資実行時）の金利が適用されます。また、金利については利用する民間の金融機関によって異なる点も覚えておきましょう。

フラット35を利用するメリットは、なんといっても完済時まで金利が変わらないことから、将来にわたっての返済計画が立てやすい点にあります。また、民間の金融機関が提供する住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が必須となっていますが、フラット35では加入が任意です。そのため、体況上の理由で団体信用生命保険への加入ができない人でも住宅ローンが利用できる点もメリットといえるでしょう。

また、申し込み条件もシンプルです。申込時の年齢が満70歳未満で、日本国籍の人や、永住許可を受けている人、特別永住者の人であれば申し込めます。

フラット35では返済負担率（年収における全てのローンの年間返済額）に基準を設けており、年収400万円未満であれば30％以下、400万円以上であれば35％以下となっています。さらに借り入れ対象となる住宅にも条件が設けられており、以下の条件を満たす必要があります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
• 住宅の床面積が、マンションの場合30㎡以上、戸建ての場合70㎡以上

フラット35では、収入合算そして親子リレー返済も利用できます。自分だけの収入では希望の借入金額に達しない場合や、満70歳以上であっても親子リレー返済を利用することでフラット35に申し込めます。

フラット35には「買取型」と「保証型」がある

フラット35は、提携する金融機関によって買取型と保証型に分かれています。保証型の方が買取型よりも低い金利が適用されますが、保証型を提供している金融機関は少なく、フラット35の利用者の大半が買取型です。

買取型とは、住宅ローンの契約締結後に住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローンを買い取り、債券化して機関投資家に販売し資金調達に充てる仕組みです。したがって、担保となる住宅に設定される抵当権は、取り扱い先の金融機関ではなく住宅金融支援機構になります。

それに対し、保証型とは金融機関が利用者に提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険をかけ、利用者がローンを返済できなくなった場合には、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払う仕組みです。

買取型と保証型の違いをまとめると、以下の表のようになります。

「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン？―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―

2024.04.03

05最近の制度変更ピックアップ

フラット35では、借り換えを考えている方に向け、2026年3月以降資金実行分より、以下の拡充を予定しています。

借り換えでも【フラット35】子育て融資が利用可能に

現時点では、新規借り入れにしか対応していませんでしたが、借り換えでも子育てプラスを利用できるようになります。

子育てプラスとは、子育て世帯もしくは若年夫婦世帯に対し、子どもの人数に応じてフラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

• 子育て世帯
  • フラット35の借入申込時に子どもがおり、申込年度の4月1日において子どもの年齢が満18歳未満の世帯
• 若年夫婦世帯
  • フラット35の借入申込時に夫婦であること、そして申込年度の4月1日の時点で夫婦どちらかが40歳未満の世帯

また、借り換えの場合の借入期間の基準が35年から40年に延長されます。

また、2026年4月1日からフラット35の制度の一部改正が予定されています。

1．融資限度額の引き上げ

物価高による住宅価格の上昇に対応するため、融資限度額を8000万円から1億2000万円に引き上げられます。

2．一戸建て住宅における床面積基準の緩和登場

住まい選びや生活スタイルの多様化に対応するため、一戸建て住宅（新築・中古）の床面積の基準が70㎡以上から50㎡以上に緩和される予定です。

06金利上昇リスクに対応するには、社会情勢に興味を持つことも重要なポイント！

新型コロナの感染症拡大における制限の緩和や世界的な金利上昇など、2023年も金利市場に影響を及ぼす要素は少なくありません。また、それらの多くは金利の上昇を予測しています。もちろん、債券価格の上昇や預金金利の上昇など、金利の上昇が良い影響を与える場面もたくさんあります。

ただ、融資を受ける側としては、今後の金利上昇リスクは気になるところでしょう。正確な予想は誰にもできませんが、世界情勢や日本の経済情勢に興味を持っておくことは金利上昇リスクの対応策の一つになり得ることからも重要なポイントだといえるでしょう。