1元利均等返済と元金均等返済とは

住宅ローンの返済方法を考える上で、まず押さえておきたいのが住宅ローン減税制度のこと。これは、住宅を購入する際にローンを組んで長期に渡って返済し、その際に契約者の金利負担を軽減する制度です。年末時の住宅ローン残高の1%が、10年間に渡って所得税から控除され、所得税から控除しきれない分は住民税からも一部控除されます。1年で最大40万円、10年間で最大400万円が所得税から戻ってきますが、所得が高い方ほど控除額が大きく、住宅ローンの借入金額が大きいほど戻ってくる金額が大きいのが特徴です。

住宅ローンはさまざまな金融機関で利用することができるため、初めて利用する方にとってはどのように住宅ローンを選んだらいいのかと悩んでしまうかもしれません。そこで、住宅ローンを利用する前にぜひ知っておきたいのが、今回ご紹介する住宅ローンの返済方法「元利均等返済」と「元金均等返済」です。

住宅ローンで毎月支払う金額は、元金返済分と利息の2つで構成されています。元金返済分をいくら支払ったかにより、ローン残高が減る仕組みとなっています。

次の章以降で詳しく説明しますが、「元利均等返済」とは、名前の通り借り入れをした金額=元金と、借り入れした金額に対して発生する利息を合わせて均等に返済していく返済方法になります。一方で、「元金均等返済」とは、元金のみを均等に返済する返済方法です。長期に渡る住宅ローン返済の総支払額は、どちらの返済方法を選択するかによって、金額に差が生じます。

元利均等返済と元金均等返済は、それぞれの特徴や、メリット・デメリットをよく理解した上で選択する必要があります。まずは、2つの返済方法にはどのような特徴があるのか、概要について紹介します。

元利均等返済の概要とメリット・デメリット

では最初に「元利均等返済」の概要について説明します。元利均等返済とは、前述した通り、元金と利息の合わせて均等に返済する返済方法で、毎月の返済額が常に同じ金額になります。つまり、金利が一定の場合は、1カ月目に返済する金額も、10年後に返済する金額も同じ金額になることになります。

元利均等返済の概要

しかし、元利均等返済の特徴として返済金額は一定で変わらない一方で、返済金額に占める元金と利息の割合は変化していくという点が挙げられます。住宅ローンの返済が開始したばかりのころは借り入れ残高が大きいため、利息として支払う金額の割合が大きく、元金の返済分の割合が小さくなります。そのため、元金部分の減り方が遅いことになります。

毎月の返済額が変わらないことで、将来の家計収支の計算がしやすいというメリットはありますが、住宅ローン全体の総返済金額は、「元金均等返済」よりも多くなってしまうというデメリットがあります。

一般的には、毎月支払う金額が変わらない元利均等返済を選ぶ方が多いようですが、総返済金額が増えることに不安がある場合は、住宅ローンの繰り上げ返済を計画的に活用することで、元金が減り、毎月の返済額を減らすことが可能になります。自己資金に余裕ができた場合などは、繰り上げ返済を行い、住宅ローンの返済額や返済期間を短くするのも一つの手段です。

毎月の返済額を一定にして家計を管理し、計画的に貯金をして住宅ローンを返済していきたいという方や、これから子どもの教育資金など多くの資金が必要になる方にとっては、元利均等返済を選ぶのがおすすめといえるでしょう。元利均等返済のメリットとデメリットをまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
元利均等返済 毎月の返済額の把握ができ、将来の家計収支が立てやすい。 元金均等と比較すると、総返済金額が多くなる。

例えば、今は収入が安定していても、数年以内に子供が生まれる予定があるなど、世帯収入が減少する可能性がある場合は、当初の返済金額が少ない元利均等返済を選択するのが無難といえます。住宅ローンの返済方法は、毎月の返済額に無理がないか検討した上で選ぶことが大切です。

元金均等返済の概要とメリット・デメリット

では次に、元金均等返済の概要について紹介します。元金均等返済とは、住宅ローンの元金にあたる金額を、返済期間で均等に割り、さらに残高に応じた利息を上乗せした金額を支払う返済方法です。毎月の返済金額は、元金部分の残高に対応した利息額が上乗せされることから、残高が減ることで利息額も減っていきます。住宅ローンを始めたばかりのころは返済額が一番多く、将来の返済額は少なくなるのが元金均等返済の特徴です。

元金の返済額は毎月一定ですが、利息の返済金額は借入残高によって異なるため、毎月支払う住宅ローンの返済金額は変動していきます。元利均等返済と比較した場合、最初に支払う金額の負担が大きくなる一方で、元金部分の減り方は早く、総支払金額も元金均等返済の方が少なくて済みます。

元金均等返済の概要

借り入れしたばかりの返済負担が大きいことから、審査基準の年収も高い設定となっていますが、元金を早く返済し、住宅ローンの総返済金額を抑えたい方には最適の返済方法といえるでしょう。子どもの教育費など、支出のピークが過ぎて家計にゆとりがある世帯の場合は、最初に返済額が大きい元金均等返済を選択することが可能です。住宅ローンの融資審査が、第一月の支払額に基づいて審査されるため、融資限度額が減る可能性もありますが、総支払金額を抑えたい方にはおすすめといえます。

自己資金の準備ができていて、住宅ローンを組む予定のある方は、元金均等返済を選択することで将来の支出を抑えることができます。元金均等返済のメリットとデメリットをまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
元金均等返済 元金の返済額の割合が一定額なため、住宅ローンの総返済額が安くなる。 毎月の返済額が元利均等返済と比較すると、当初は高くなる。

元金均等返済は扱っていない金融機関があるため、実際には選択できない場合も多いといいます。住宅ローンを検討する際は、融資を受ける金融機関が元利均等返済と元金均等返済のどちらを扱っているのか、事前に調べておくようにしましょう。

元利均等返済と元金均等返済を比較すると、元金均等返済の方が総返済額が少なくなる一方で、元利均等返済の場合は毎月の返済金額が変わらず、家計の管理がしやすいといった特徴があります。住宅ローンを借りる際は、借入金額、返済期間、金利だけでなく「返済方法」の選択も大切なポイントです。どちらの方法を選択するのがいいか、それぞれのメリットとデメリットをよく検討した上で選択するようにしましょう。

2元利均等返済と元金均等返済どちらがお得?

それでは次に、実際に元利均等返済と元金均等返済ではどれくらい返済金額に違いがあるのかについて紹介します。2つの返済方法のうち、どちらを選択するのがいいかは、返済額を比較するだけでなく、将来のライフプランについても十分に考慮する必要があります。

もし今は共働きという夫婦が住宅ローンを検討している場合は、数年以内に子どもが生まれる可能性や、妻が育児のために仕事を辞めるといったライフスタイルの変化も考えられます。夫の収入のみで生活する場合は、夫の転職や急な病気といった不測の事態も考慮し、世帯収入が減少した場合はどうやって住宅ローンを返済したらいいかと考える必要がでてきます。

当初の返済額が少ない「元利均等返済」にするべきか、それとも家計に余裕がある今だからこそ「元金均等返済」を選択するかなど、住宅ローンの返済方法を選択する理由も各世帯によって異なるでしょう。そこで大事なのが一度実際に金額を想定し、シミュレーションをして比較することです。

元金均等返済を選択することで、総返金額が少なくなるのは魅力的ですが、元利均等返済を選択した場合でも、繰り上げ返済を併用することにより、住宅ローンの総返済金額を少なくすることは可能になります。

実際に金額を並べて比較した上で違いを検討し、元利均等返済と元金均等返済をどのように利用すれば家計にとって一番負担が少ないか、じっくり検討してみましょう。上手に活用することで、元利均等返済と元金均等返済の総返済額を同じ水準にすることも可能になります。

また、住宅ローンでは「ボーナス返済」も利用することが可能です。これは、毎月の返済額にプラスして、年2回支給されるボーナスの一部を返済に充てていく方法のことで、繰り上げ返済と同様に、少しでも住宅ローンを早く返済したい場合や、毎月の返済金額を少なくしたい場合におすすめの方法です。近年ではボーナスが減少し、利用する方が減っているといわれていますが、住宅ローンを利用するときは、返済方法を考える際に、繰り上げ返済やボーナス返済などの選択肢も視野に入れて前もってしっかりと検討しましょう。

元利均等返済と元金均等返済をシミュレーションで比較検討

では早速、元利均等返済をした場合と元金均等返済をした場合をシミュレーションし、比較検討してみましょう。

例えば、元金均等返済を選択し、住宅ローンの借入金額が3000万円で、金利は固定金利2%、返済期間は35年間の420カ月で返済するとします。元金の返済額は、借り入れ金3000万円を返済期間の月で割りますので、3000万円÷420月=7万1428円が毎月の返済金額となります。さらに、この金額に金利額が上乗せされますので、毎月の支払金額は以下のようになります。

元金均等返済 毎月返済額 元金部分 利息部分 借入金残高
1年目
(12回目)
12万0118円 7万1428円 4万8690円 2914万2864円
5年目
(60回目)
11万4403円 7万1428円 4万2975円 2571万4320円
10年目
(120回目)
10万7261円 7万1428円 3万5833円 2142万8640円

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

元金均等返済の場合は、毎月の支払金額が少しずつ減っていきます。

では次に、同条件で元利均等返済で支払った場合についても見ていきましょう。最初から最後まで毎月の支払金額が一定となるのが、元利均等返済の特徴です。元利均等返済では、支払金額が均等になるために、「資本回収係数」という指数を使って計算されます。

毎月の支払額:3000万円×0.0397516(資本回収係数)÷12=9万9378円

元利均等返済 毎月返済額 元金部分 利息部分 借入金残高
1年目
(12回目)
9万9378円 5万0291円 4万9087円 2940万1997円
5年目
(60回目)
9万9378円 5万4476円 4万4902円 2688万6816円
10年目
(120回目)
9万9378円 6万0201円 3万9177円 2344万6504円

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

毎月発生する金利を引いた残りの金額が、元金返済額になります。一番最初に発生する金利は、概算すると以下の値となります。

第1月の金利額:3000万円×2%÷12月=5万円

毎月の元金返済額は9万9378円ですので、金利額5万円をマイナスすると、元金部分は4万9378円となります。結果として、第1月の元金返済額は、元金均等返済の場合は元金に対する支払いが7万1428円に対し、元利均等返済では約2万円ほど少ないことがわかります。

しかし、借入金額の残高の減り方は元利均等返済の方が少ないため、その分利息金額が多くなり、元利均等返済の利息総額が1174万円に対して、元金均等返済では1053万円、つまり、元利均等返済の場合では、121万円多く支払うことになります。

試算した結果として、「元金均等返済」の方が、同じ条件で住宅ローンを利用した場合でも、総返済額が安くなるという結果になりました。さらに、もし金利が10年後に1.0%上昇したとしも、やはり元金均等返済の方が総返済額は安く抑えることができます。

住宅ローンで支払う利息は複利計算によって計算されることから、できるだけ早いうちに元金部分の返済額を減らすことで、利息を抑え、その分の経済的負担を減らすことができます。元金均等返済の場合は、借り入れ当初から一定の元金返済を行うため、元利均等返済と比較した場合に、元金の返済が進むスピードが速くなります。そのため、金利が上昇した場合でも、総返済金額は安くなり、結果として住宅ローンの支払金額を抑えることができます。

低金利では、実は元金均等返済のメリットも少なくなる?

元金均等返済と、元利均等返済を比較した場合では、住宅ローンの返済総額が、元利均等返済の方が多くなると紹介しましたが、金利が高い状況であれば総額の差額は大きくなり、一方で低金利の場合ではその差も少なくなります。

金融緩和政策などの影響により、近年の金利は低水準となっています。低金利対策についての措置が検討される中、住宅ローン金利にも大きな影響を与えており、結果として住宅ローンにおける金利は、過去最低水準にまで推移しているといわれています。つまり、住宅ローンを返済する際に元金均等返済か元利均等返済のどちらかを選んだとしても、総合的には大きな違いにはならない可能性もあります。

では、低金利の場合の元金均等返済と元利均等返済について、比較検証してみましょう。

例えば、住宅ローンの借入金額が3000万円で、金利は固定で0.675%、返済期間は30年と仮定し、繰り上げ返済やボーナス返済もしないとします。この場合、総返済金額は以下のようになります。

元利均等返済の総返済額 3314万8187円
元金均等返済の総返済額 3304万5780円

総返済額の差は約10万円ほどとなります。しかし、仮に同条件で金利が全期間固定金利で1.630%になると、返済総額は以下のように変わります。

元利均等返済の総返済額 3795万0252円
元金均等返済の総返済額 3735万5225円

このように、金利が0.955%上昇すれば、元利均等返済と元金均等返済の総返済額の差は約60万円にまで広がります。しかし、もし低金利で住宅ローンを利用する場合には、2つの返済方法の金額負担に差があまり生じないため、ぞれぞれのメリットに応じて返済方法を選ぶのがいいでしょう。毎月の返済額が一定で分かりやすく、高い返済額にすることに不安を感じる世帯が多いことから、元利均等返済を選ぶ割合が高いとされていますが、金利の条件によっては負担額が大きく変わりますので、注意が必要です。

住宅ローンの支払方法を検討する際は、総返済額以外の要素についても十分に検討するようにしましょう。定額返済の方が資金面の計画を立てやすいという場合もありますし、当初の返済額が大きいか小さいかという要素を重視して選ぶのも一つの方法です。金利の動向については世界経済の影響により変動しますので、常に注視する必要がありますが、大事なのは、各家庭に合った返済方法を選ぶことです。無理のない住宅ローンを組むことで、ライフプランも立てやすくなるでしょう。