住宅ローンの金利に影響を及ぼす「融資率」とは？

01融資率とは？

「融資率」とは、「借入額」を「建設・購入費」で割ったもの。つまり、建設・購入費に対して、いくら借り入れるのかを示す割合です。融資率が高ければ、建設・購入費に対する借入額が大きくなるので、自己資金が少ないことを意味します。例えば、4000万円の物件購入を検討していて、自己資金1000万円を用意しているとしましょう。この場合の融資率は、以下のような計算式で算出します。

融資率の計算例

02融資率が高くなると、借り入れにどう影響する？

融資率が90％以下になるか、90％超となるかで適用金利が異なってきます。住宅金融支援機構によるフラット35の借入金利水準（2019年8月時点）を見ると、融資率が90％超で適用金利は1.610〜2.310%、90％以下では1.170〜1.870%となっています。

双方の最も低い適用金利差は44%（1.610%−1.170％）。つまり、融資率が高くなってしまうと、金利が高く設定された住宅ローンを利用せざるを得なくなり、その分、返済額負担が増えてしまうのです。住宅購入の資金計画において、借入額と自己資金との相関関係を考慮することが、いかに大切かが分かります。

03融資率に関するシミュレーション

適用金利の差が、どの程度返済額に影響するのか、シミュレーションしてみます。今回は、「住宅金融支援機構フラット35」のローンシミュレーションを活用し、融資率が90％以下、90％超のケースで試算します。

返済期間30年、元利均等返済、それぞれフラット35の最低金利を適用

上記の例で試算すると総返済額に448万円もの差が出ました。このように自分でも計算ができるので、資金計画の際の参考にしてください。

04「100％融資」は可能なのか

住宅購入の際、自己資金をまったく用意できないケースも考えられます。その場合、融資率は100％になります。結論から言うと、フラット35であれば100％の融資率でもローンの借り入れは可能です。しかし、当然ながら金利が高くなります。さらに、融資率90％以下の場合と比べて審査がより厳正に行われるので、自己資金はなるべく用意したほうが良いでしょう。

05融資率を考える上での注意点

融資率における自己資金の中には、物件購入費としての「頭金」は含まれても、これとは別にかかる諸経費（保証料、事務手数料など）は含まれていません。この諸経費が別途発生することを覚えておきましょう。

また、いくら融資率を下げたいからといって、手元の資金を減らし過ぎないようにするのも大切です。住宅ローンの返済額負担を軽減させたい気持ちも分かりますが、不測の事態が起きてもカバーできる資金を残せるように、手元にある現金と住宅ローンの返済をバランスよく考えましょう。