住宅ローン2000万円を組む人の平均年収・総利息額を解説

012000万円の住宅ローンを組む場合、年収はどのくらいあればいいの？

結論からいうと、2000万円の住宅ローンを組むときは年収400万円以上あったほうがよいです。そのような結論に至る理由は「年収倍率」と「返済負担率」から導き出されます。年収倍率と返済負担率は、どちらも適正な借入額を算出するために重要な指標のひとつなので、これから住宅ローンを組む人はよく理解しておきましょう。まずは年収倍率から解説していきます。

年収倍率から考えると、年収330万～400万円が安心ライン

年収倍率とは「購入しようとする住宅の価格が年収の何倍かを示す指標」で、金融機関が住宅ローンの審査をする際に借入可能額を判断する基準としても用いられています。計算式は「住宅購入価格 ÷ 現時点での年収」ですが、ここでいう「現時点での年収」は手取額ではありません。社会保険料や税金が差し引かれる前の総支給額（源泉徴収票における「支払金額」の欄）を指している点には気を付けましょう。

毎月の返済額から考えて、住宅ローンの借入額は年収の5～6倍程度を目安にするのが一般的だといわれています。実際に、住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査」によると、年収倍率の平均値は約6.7倍（内訳は土地付き注文住宅7.7倍、分譲新築マンション7.2倍、建売住宅6.9倍、注文住宅6.9倍、中古マンション5.9倍、中古戸建5.7倍）でした。

仮に借入額2000万円を想定した場合、平均的な年収倍率である5～6倍から逆算すると、年収330万～400万円が適正な範囲内となります。なお、金融機関によっては条件次第（地価が高い首都圏にある土地に注文住宅を建てる場合など）で年収の8倍程度を融資額の上限にしているところもありますが、年収倍率が高ければ高いほど毎月の返済負担が重くなる点には気を付けましょう。

返済負担率から考えると、年収400万円以上あると安心

返済負担率（返済比率）とは、「1年間の返済額が年収のどれくらいの割合を占めているか」を表す指標で、計算式は「年間の返済額合計 ÷ 現時点での年収 × 100」で算出します。返済負担率を計算するときの注意点は、住宅ローン以外のローンも含めることです。返済負担率は家計状況における毎月の返済割合が適正かどうかを判断する指標であるため、マイカーローンや教育ローンなどを利用している場合には、それらも含めて計算しましょう。すべてのローンを合計して算出した値を「総返済負担率」と呼ぶこともあります。

家計に無理のない返済負担率の目安は20～25％です。仮に、返済負担率が30％を超えてしまうと、毎月の返済負担が家計を大きく圧迫する可能性が高くなるといわれています。たとえば、年収300万円の人（40歳未満、東京都在住、扶養なし）が、住宅ローンで毎月6万円（年間72万円）の返済をする場合、返済負担率は24％（年間返済額72万円 ÷ 世帯年収300万円 × 100）です。年収300万円の人の手取額は月平均で約20万円なので、6万円の住宅ローンを支払うと生活費は14万円しか手元に残りません。

一方、年収400万円の人が同じ条件で借りた場合、返済負担率は18％（年間返済額72万円 ÷ 世帯年収400万円 × 100）まで下がります。このケースでは、月収手取り約29万円から6万円の住宅ローンを支払っても生活費として23万円が残るので、年収300万円のときと比べて家計に余裕が出るでしょう。

ただし、年収400万円あれば必ず余裕を持った生活ができるかというと、そうとも限りません。なぜなら、総務省統計局「2023年 家計調査 家計収支編」によると、二人以上の世帯の毎月の消費支出は平均で27万5984円（= 29万3997円 – 1万8013円^※）だからです。この調査結果同様の支出が毎月ある場合、年収400万円でも生活は厳しくなると考えられます。

また、そもそも住宅ローンには年収や返済負担率などに関係なく各金融機関で設定されている「借入可能額」があり、いくらでも借りられるわけではありません。たとえば、財形住宅融資では4000万円、フラット35では8000万円、一般の民間銀行における住宅ローンでは約1億円（ただし金融機関によって異なる）が上限です。借入可能額はそれなりに高いのであまり気にする必要のないケースも多いですが、知識として覚えておきましょう。

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022000万円の住宅ローンを組んだ場合の総利息額はいくら？

ここまで2000万円の住宅ローンを組むのであれば、年収400万円以上あったほうがよい理由について解説してきました。それでは、実際に2000万円の住宅ローンを組んだ場合、返済期間や金利タイプごとに毎月どれくらいの返済額になるのか、また総利息額について確認してみましょう。なお、条件は「変動型で、金利は0.375％」「ボーナス返済無し」で、結果についてはサイト内の「毎月の返済額シミュレーター」で算出しており、返済途中での金利変更は考慮しないものとします。

【返済期間別】毎月の返済額、総返済額はいくら？

2000万円の住宅ローンを組んだときにおける、返済期間別の毎月の返済額や総返済額の目安は下記のとおりです。

表のとおり、2000万円の住宅ローンを35年間で組むと、毎月の返済額は5万819円（年間60万9828円）です。仮に年収400万円の平均的な手取額29万円から差し引くと、毎月の生活費は23万円ほど残ります。また、返済負担率で見てみると、15.2％（60万9828円 ÷ 年収400万円 × 100）なので、家計を圧迫する可能性は低いといえるでしょう。

一方、返済期間が短い25年では毎月6万9850円（年額83万8200円）の返済が必要で、年収400万円の場合、毎月の生活費が22万円ほどです。毎月の生活費が20万円前後なら返済期間25年も選択肢に入りますが、返済負担率が20.9％（83万8200円 ÷ 年収400万円 × 100）と若干高くなることは留意しておかなければいけません。

なお、年収400万円以上の方であれば家計にはさらに余裕がでることが考えられるので、返済期間は短いほうがよいでしょう。返済期間を短縮すると毎月の返済額は増えますが、その分元本の返済が早く進んで支払い利息が減るため、トータルでの出費を少なくできるからです。

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【金利タイプ別】毎月の返済額、総返済額はいくら？

続いて、2000万円の住宅ローン（返済期間35年）を組んだときにおける金利タイプ別の毎月の返済額や総返済額の目安もシミュレーションしてみました。シミュレーション結果は下記のとおりです。

今回のシミュレーションでは、金利タイプの影響が毎月の返済額に与える影響はそれほど大きくないことが分かります。これは、現在では変動型と固定期間選択型、そして全期間固定型の金利差がそこまで大きくないことが要因です。また返済期間も長期間で考えているため、金利差による影響をそれほど感じられない結果となりました。

ただし、毎月の返済額の差はそれほど大きくなくても、総利息額の差は歴然です。変動型の総利息額が135万円なのに対して全期間固定型は388万円と、両者で250万円程度の差があります。変動型は将来的に金利が上昇すると支払利息が増えるリスクもありますが、現状のような低金利が続けば出費をかなり抑えられることが分かるでしょう。

もしも、金利タイプを迷っているなら固定期間選択型（10年）を選択したり、固定型と変動型を組み合わせるミックスローンを選んだりするなど、柔軟性をもった返済プランを組むのもひとつの方法です。特に固定期間選択型（10年）は変動型との金利差が小さく、契約当初の10年間は金利上昇リスクに悩まされないというメリットがあります。

032000万円だと、どんな家が建てられる？

国土交通省「令和４年度 住宅市場動向調査」によると、住宅購入資金の平均は分譲戸建住宅4214万円、分譲集合住宅5279万円でした。頭金をどれくらい入れるかによっても異なりますが、2000万円の住宅ローンを組んだ場合、豪華な住宅を建てることは少し難しいかもしれません。しかし、日本古来の工法である在来工法（木造軸組）を用い、形状や間取りがシンプルな住宅であれば建設することは十分可能です。

2000万円の住宅ローンを組む方の住宅は延床面積が30坪台である場合が多いので、比較的コンパクトで収納や家事動線などが分かりやすく、暮らしやすい住宅を建てられるでしょう。また、2000万円台でも工夫次第でロフトやガレージが付いている趣味性の高い住宅を建てている方もいます。具体的にどんな家を建てられるかを知りたい方は、下記の関連記事をチェックしてみてください。

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04シミュレーターを活用して自分に合った住宅ローン借入額をチェックしよう！

2000万円の住宅ローンを組む場合、年収倍率や返済負担率の観点から年収400万円程度はあったほうが無難です。しかし頭金や返済期間、金利タイプの違いによって毎月の返済額は変わります。どれくらいの返済なら家計に無理が生じないかは各家庭によって異なるので、あらかじめ借り入れの条件をシミュレーションしておくことが大切です。

条件の違いによって毎月の返済額がどれくらい変わるかを比較したい方は、サイト内の「毎月の返済額シミュレーター」で確認してみてはいかがでしょうか。

住宅購入にあたって、自分がいくらまで住宅ローンが利用できるのかを確認しておくことは非常に大切です。

「物件を決めたけど、実は購入できるだけの住宅ローンを組むことができなかった！」といった失敗をすることなく、購入にあたってどのくらいの初期費用を用意する必要があるのか、また返済計画に無理がないかを理解したうえで、候補に挙げている物件の中から購入可能なマイホームを効率良く探すことができます。

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