1夫婦どちらも住まない場合

住宅ローンの返済中に夫婦が離婚したら、購入した物件に住み続けながら住宅ローンの残額を返済する形になりますが、夫婦どちらも住まないケースもあり得ます。住宅ローンを組むと、夫婦それぞれが連帯債務者や連帯保証人になるのが一般的なケースです。 そのため、自分が住み続けなくなるという理由で名義人を変更したり、連帯保証人から外したりしてもらうことはできません。夫婦間の話し合いが上手くいかず、支払いが滞ってしまうと、最悪の場合は持ち家が競売にかけられ、強制立ち退きという事態も考えられます。そのため、不動産の売却など、任意売却も含めた対処法について検討する必要があります。

不動産を売却し、利益を住宅ローン返済に充当する

離婚後、持ち家に夫も妻も住まない場合は、不動産を売却し、その利益を住宅ローンの支払いに充てる方法があります。もし住宅ローンの残額が売却した際の利益よりも下回っている場合は、利益が発生していることになるため、「アンダーローン」となります。逆に、住宅ローンの残額が利益よりも多かった場合は、「オーバーローン」となり、物件を売却しても借り入れが残っていることから、返済を続ける必要があります。

査定によりオーバーローンになった場合は、物件を売却してもローンが残ってしまうため、通常の売却手続きを行えません。基本的には、離婚する夫婦の双方、もしくはどちらかが住宅ローンを完済するまで支払いを続ける必要があります。

任意売却を行う

「オーバーローン」の場合は、一般的に自分たちの意志だけで持ち家を売却できません。ただし、「任意売却」という方法を取れば、解決できる可能性があります。

任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者の合意を得て売却することを言います。メリットとしては、市場の相場に近い価格で物件を売却できる点や、周囲に事情を知られずに売却できる点などが挙げられます。住宅ローンの残額分を収入に応じて毎月返済したり、望んだ場合は引き続き物件に住み続けたりすることも可能です。一方で、持ち家の買い取り手を見つけなければいけない点や、家賃の支払い負担が発生する点などのデメリットがあることも覚えておきましょう。

通常、住宅ローンの残額は速やかに支払わなければなりませんが、金融機関などの債権者が事情を理解し、「返してもらえる範囲で返してもらおう」という方針になれば、話し合いなどで支払い方法について検討できます。

2ローン返済中の住居に夫または妻が住み続ける場合

離婚後に夫または妻が物件に住み続ける場合は、どのような手続きが必要になるのでしょうか。仮に、妻が家を出ていくことになり、住宅ローンの債務者である夫が家に住み続ける場合は、不動産が夫名義であれば、そのまま夫が住み続けて住宅ローンの返済を行えば問題はありません。

また、不動産の価値が住宅ローンの残額より大きい場合は、プラス部分は財産分与の対象となります。そのため離婚の際、夫は原則としてプラスとなっている金額の半分の額を妻に支払う必要があることも覚えておきましょう。

名義人の変更手続き

夫婦の収入を合算してローンを組んでいる場合は、住宅ローンの名義は夫婦共有名義となり、連帯債務者という位置づけになります。支払い義務はローンが完済されるまでの間、夫婦であった双方に課され、どちらかが支払いを滞らせてしまうと、債務者が双方に一括返済を要求してくるケースもあります。

名義を変えようと思っても、住宅ローンの名義変更は簡単ではないので注意しましょう。名義変更を望んでいる場合、夫または妻の代わりとなる連帯債務者を立て、返済が問題なく行えると金融機関側に判断されれば、名義変更を認めてくれる可能性があります。しかし、仮に代わりの連帯債務者が現れたとしても、変更を認めるかどうかは金融機関側の判断に委ねることになります。

名義変更ができない時の借り換え

「住宅ローンの借り換え」は、離婚をきっかけに検討する方が多いようです。一般社団法人「全日本任意売却支援協会」の調べによると、返済が困難となる理由について、以下の図のようになっています。

住宅ローンの返済が難しくなった理由(キッカケ)

※出典:一般社団法人「全日本任意売却支援協会」ホームページより

このように返済が困難となる中、夫婦のどちらかが単独で住宅ローンの支払いを行いたい場合は、ローンそのものを借り換えるという方法もあります。もともとは共有名義で支払っていた住宅ローンの残額を、新しく単独名義として別のローンに借り換えるのが、住宅ローンの借り換えです。審査が無事に通れば、結果的に前の金融機関とのローン契約からは解放されることになります。しかし、住宅ローンの借り換えは所定の費用と手続きがかかり、もう一度審査を受け直す必要があるため、ある程度の自己資金が必要になります。

3夫か妻のどちらかが連帯保証人だった場合

夫または妻が連帯保証や連帯債務などでローンの負担をしていた場合、双方の話し合いにより離婚後は仮に夫が住宅ローンの残額を支払う形で合意したとしても、金融機関に対しては妻の責任は継続されます。これは逆の場合でも同様です。妻が残額を支払う形で合意したとしても、金融機関に対する夫の責任は継続されます。債務を免れるためには金融機関に交渉をし、同意を得る必要がありますが、承諾が得られるかどうかは各金融機関によって異なり、一般的には難しいとされています。連帯保証人とは、借主と同じ責任を負っているため、返済の義務を免れるのは難しいのが現状です。

もし夫婦のどちらかが連帯保証人を外れる場合には、「新しい保証人を立てる」、あるいは「保証協会などを利用する」などの対応が必要になるかもしれません。

連帯保証人から外れることは難しい

例えば、夫名義でマイホームを購入して離婚をし、別れた元夫が住宅ローンの延滞や借金などをしてしまった場合、妻はたとえ別の場所に住んでいたとしても、連帯保証人になっている以上は住宅ローンの残額への支払い義務があります。

連帯保証とは、夫婦間での取り決めではなく、あくまで金融機関などの債権者との契約になります。そのため、借り入れ先の同意がなければ連帯保証人から外れることは難しく、連帯保証人が離婚、あるいは、相手が死亡した場合でも、返済の義務を免れることはできません。

代替案としては、前述した通り、代わりの連帯保証人を探す方法や担保として差し出すことができる不動産を譲渡する方法もあります。しかし、連帯保証人から外れることを承諾するのは債権者となるので、代わりの連帯保証人や追加担保を用意したとしても、必ずしも連帯保証人から外れるとは限りません。

4住宅ローンを「ペアローン」で組んでいた場合

住宅ローンには、夫または妻がローンを借りて配偶者が債務を保証する「連帯保証」と、夫婦が連名で借りる「連帯債務」、そして夫婦それぞれが住宅ローンを借りる「ペアローン」があります。ペアローンでは、同一のローンで夫婦がそれぞれに債務を負い、お互いがローンの連帯保証人となります。結婚している間はお互いに協力しながら返済を続けていけば問題ありませんが、離婚すると状況は変わります。

住宅ローンには「自分が住むこと」という条件があるので、離婚してどちらかが家を出て行ってしまうと、住宅ローンの条件を満たさないことになります。そのため、金利が高いローンへの条件変更や、一括返済を求められる場合もあります。一方で、土地や建物が共同名義となっている場合がほとんどであるため、別れた相手の同意を得られなければ、ローンの条件変更や借り換えをするのも難しくなります。

互いが連帯保証人となっている場合の対処法

夫婦で連帯保証人となっていた場合、離婚時の住宅ローンの対処法としては、「物件を第三者に売却して利益を夫婦で分ける」「離婚後に夫が物件を所得する」「離婚後に妻が物件を所得する」などが挙げられます。物件を売却して利益が出れば、夫婦で分ければ問題ありません。しかしオーバーローンになってしまう場合は、引き続き夫婦で住宅ローンの残額を返済することになります。夫または妻が物件を所有し、単独名義として登録する場合は、もう一度審査を受け、なおかつ、どちらかのローンの一括返済を求められます。

ペアローン名義を単独名義にするのは、夫婦それぞれで契約した2本の住宅ローンを1本化することになるため、そう簡単ではありません。離婚が決まった時点で再度審査を受け、単独の収入では住宅ローンの返済が難しいと判断された場合は、審査が通りません。仮に1本化できた場合、それまではそれぞれで受けていた住宅ローン控除の対象が1人となるため、離婚後は税負担が重くなります。