登記費用はいくらかかる？不動産登記の諸費用も合わせて解説
不動産を購入した場合などに行う不動産登記。不動産登記をするには、どのくらいの費用が必要なのでしょうか？専門家に頼む場合と自分で行う場合、それぞれの費用の目安を解説します。
01そもそも不動産登記とは？
不動産登記は、不動産を購入・取得した際にその不動産の物理的状況（住所や面積、建物の構造など）や権利関係（所有権や抵当権など）を明らかにするために行うものです。権利関係の登記は法律で義務付けられていませんが、物理的状況については登記が義務付けられています。登記を行うとこれらの情報は法務局が管理する登記簿に記載され、手数料を支払えば誰でも閲覧することができます。また、登記内容が記載された登記簿謄本の交付を受けることも可能です。
登記にはいくつかの種類がありますが、一般的な不動産購入・取得時には、以下の３つのいずれか、または3つの内の２つを行います。
（１）所有権保存登記
所有権の登記のない不動産について、最初に行われる所有権の登記のこと。新築の建物やマンションを購入した場合、もしくは以前の所有者が所有権保存登記をしていない土地や建物を購入・取得した場合に行います。
（２）所有権移転登記
不動産を購入・取得した際に、前の所有者から所有権が移ったことを明確に示すために行う登記のこと。中古住宅の場合は、土地と建物それぞれについて所有権移転登記を行います。新築住宅の場合は、土地についてのみ売主から買主への所有権移転登記を行い、建物については所有権保存登記を行います。
（３）抵当権設定登記
金融機関などの住宅ローンを使用して不動産を購入した場合は、金融機関から、ローンの返済が滞った際にその不動産を差し押さえることができる権利・抵当権の登記が求められます。住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の申請をすることで、抵当権登記は抹消されます。
要点
- 不動産登記は、建物の物理状況や誰の持ち物かという権利関係を公に示すもので、新築時は物理状況の登記が法律で義務付けられています。
- 新築購入時は、その物件で初めての所有者であることを証明する所有権保存登記を行い、自分の権利を確実なものにする必要があります。
- 中古住宅や新築の土地購入では、売主から買主へ名義を書き換える所有権移転登記を行い、第三者に対して所有権を主張できるようにします。
- ローン利用時は、返済が滞った際の担保として金融機関が優先的に回収できる権利を記す、抵当権設定登記が融資の必須条件となります。
- 住宅ローンを完済した後は、自動的に消えない抵当権を抹消する手続きを自分で行わない限り、登記簿上は借入中と見なされるため注意です。
02登記費用の相場はいくら？
登記を行うにあたっては「登録免許税」を納めなくてはなりません。また、登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合はその報酬が必要になります。それぞれの相場は以下のとおりです。
登録免許税の税額
登録免許税は登記を行う者（不動産登記の場合はその不動産の所有者）が国に納める税金で、税額は原則として次の計算式で求めることができます。
登録免許税額 = 不動産の固定資産税評価額 × 税率
上の式で用いる「不動産の固定資産税評価額」は、固定資産税額の基準となる価格のことで、土地の場合は地価公示価格の約70％、建物の場合は再建築価格の50～70％もしくは新築工事にかかった費用の50〜60%が目安です。新築の建物などで、まだ固定資産税評価額がつけられていない場合は、法務局の定める価格により求めることになります。なお、税率は登記の種類やその不動産を取得した経緯などによって異なります。
- 例１：固定資産税評価額が3000万円の土地を購入し、所有権移転登記をした場合（税率２％）
- 3000万円 × 2.0％ = 60万円
- 例２：固定資産税評価額が 2000万円の土地を相続で取得し、所有権移転登記をした場合（税率0.4%）
- 2000万円 × 0.4% = 8万円
要点
- 登記には国に納める登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬の2種類の費用が発生します。
- 登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で算出され、評価額は公示地価の約70%や建築費の50〜60%が目安です。
- 税率は登記の種類で異なり、土地購入なら評価額の2%、相続なら0.4%など取得経緯により大きな差が生じます。
- 新築物件で評価額が未決定の場合は、法務局が定める基準価格を用いて税額を計算するため事前の確認が重要です。
03登記を専門家に依頼した際の報酬の相場
不動産登記の手続きは不動産所有者自身が行うこともできますが、登記の手続きには専門的な知識が必要なため、専門家に手続きを依頼するのが一般的です。登記簿は不動産の物理的状況（住所や面積など）を記載した「表題部」と、権利関係（所有権や抵当権）を記載した「権利部」とに分かれていますが、表題部については土地家屋調査士に、権利部については司法書士などに登記申請を依頼します。報酬については、法律で定められているわけではないので各専門家が独自の判断で決めることができ、概ね以下の範囲で報酬を設定しているケースが多いようです。
ただし、これらはあくまでも「目安」であり、実際の報酬額は登記する不動産の面積や地目などによって異なります。専門家に登記の手続きを依頼する際には、必ず見積もりを取り、報酬額を確認しておきましょう。
（１）土地家屋調査士への報酬
- 建物の表題登記（建物を新築した場合に、その建物の所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
- 報酬の目安：８万～12万円
- 土地表題登記（これまで登記されたことのない土地について、所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
- 報酬の目安：７万円～
（２）司法書士などへの報酬
- 所有権移転登記（売買）
- 報酬の目安：２万～８万円
- 所有権移転登記（相続）
- 報酬の目安：３万～10万円
- 所有権保存登記
- 報酬の目安：１万～５万円
- 抵当権設定登記
- 報酬の目安：２万～５万円
これらの報酬は担当する専門家によって異なります。
要点
- 表題部は土地家屋調査士、権利部は司法書士へ依頼するのが一般的で、それぞれに専門的な知識が必要です。
- 建物表題登記の報酬は8万～12万円が目安ですが、面積や地目によって金額は変動するため注意しましょう。
- 司法書士への所有権移転登記（売買）報酬は2万～8万円が相場で、登記の種類ごとに費用が設定されています。
- 登記報酬は法律で決まっておらず専門家が独自に設定するため、必ず事前に見積もりを取り内容を確認しましょう。
04登記費用は安く抑えられる？
このように、不動産の登記にはさまざまな費用が発生します。このうち、法律で納付が義務付けられている登録免許税や各種証明取得時に市町村へ支払う手数料については、金額が決まっているので工夫しても節約することができませんが、土地家屋調査士や司法書士等の専門家への報酬は工夫次第で安く抑えることができます。というのも、先程述べたとおり、各専門家が任意で決めることができ、価格が一律ではないからです。したがって、同じ登記内容でも代行を依頼する専門家によって金額が異なることは珍しくなく、場合によっては数万円単位で報酬額に差が出ることもあります。
一般的な不動産売買の際には仲介の不動産業者の紹介する専門家に登記を依頼することがほとんどですが、提示された報酬額が必ずしも適正価格であるとは限りません。できれば、複数の専門家から見積もりを取り、納得した上で依頼するようにしてください。
なお、不動産登記のうち、司法書士に依頼することが多い権利部分の登記は法律で義務付けられていないため、登記しないでおくことも可能です。ただし登記をしなければ、その土地の所有権や抵当権などの所在を公的に明らかにすることが難しくなり、トラブルに巻き込まれるリスクが高くなるため、登記をすることをお勧めします。
要点
- 登録免許税などの税金は一律ですが、司法書士らへの報酬は自由価格のため、依頼先次第で数万円単位の節約が可能です。
- 不動産業者の紹介が適正価格とは限らないため、複数の専門家から見積もりを取り、納得感のある報酬額か比較検討しましょう。
- 権利の登記は法律上の義務ではありませんが、所有権や抵当権を公的に証明し、将来のトラブルを防ぐために必ず行うべきです。
監修：相山華子
ライター、OFFICE－Hai代表、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
プロフィール
1997年慶應義塾大学卒業後、山口放送株式会社（NNN系列）に入社し、テレビ報道部記者として各地を取材。99 年、担当したシリーズ「自然の便り」で日本民間放送連盟賞（放送活動部門）受賞。同社退社後、2002 年から拠点を東京に移し、フリーランスのライターとして活動。各種ウェブメディア、企業広報誌などで主にインタビュー記事を担当するほか、外資系企業のための日本語コンテンツ監修も手掛ける。20代で不動産を購入したのを機に、FP(2級ファイナンシャル・プランニング技能士)の資格を取得。金融関係の記事の執筆も多い。
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