住宅購入時にかかる諸費用はいくら？ モデルケース別に解説します

01住宅購入時にはさまざまな費用が発生する

住宅購入時には、物件の本体価格以外に「諸費用」と呼ばれる税金や手数料などのお金がかかります。諸費用の金額は新築物件か中古物件かによって異なるため、物件別にかかる諸費用を大まかに把握しておきましょう。

〇＝諸費用がかかる　△＝諸費用がかかる場合がある　×＝諸費用はかからない

02住宅購入でかかる諸費用の内訳とは？

住宅の種類や新築か中古かによって、かかる費用とかからない費用があることを把握できたでしょうか。また住宅購入では、主に「住宅関連」と「住宅ローン関連」の2つで諸費用がかかります。ここからは、各項目について簡単に説明します。

「住宅関連」でかかる諸費用

まずは、住宅購入に関連する諸費用を詳しく見てみましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、物件を不動産会社の仲介を通じて買った際に、不動産会社に支払う費用のことで、宅地建物取引業法で上限が定められています。具体的には、仲介手数料の上限額は次の通りです。

売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式で大まかな金額を算出できます。

仲介手数料上限＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

不動産売買契約書・建設工事請負契約書の印紙代

不動産売買契約書や工事請負契約書の印紙代は、あらかじめ金額が決められています。建設工事請負契約書は、土地を購入して注文住宅を建てる場合や、中古物件でもリフォーム工事を行う場合に作成される契約書です。いずれも印紙代は、「契約書に記載されている金額」を基準として金額が確定します。これらの契約書の印紙代には軽減措置があり、2024年3月末までは、例えば「1000万円を超え5000万円以下のもの」の税額は「1万円」になります。

所有権保存・移転登記の費用

登記と一口にいっても、いくつか種類があります。一般的な不動産購入や取得時には「所有権保存登記」「所有権移転登記」が主に行われます。なお中古物件の場合には、所有権移転登記のみとなります。そして登記を行う際には、「登録免許税」を納める必要があります。登録免許税の具体的な計算式は次の通りです。

登録免許税額＝不動産の固定資産税評価額×税率

上記の計算式内にある税率は、2023年3月31日までは軽減措置が適用されます。ちなみに軽減措置後の税率は、売買による建物の所有権保存登記は0.15％（本則0.4％）、土地の所有権移転登記は1.5％（本則2.0％）、建物の固所有権移転登記は0.3％（本則2.0％）です。

不動産の登記を個人で行うのではなく専門家の司法書士に依頼する場合は、追加で費用が発生します。報酬として、5万～10万円程度がかかることを覚えておきましょう。

表題登記の費用

表題登記とは、まだ公的に登記されていない土地や建物について「不動産の存在や規格」を新たに登録するために行う登記のことです。注文住宅を新築した時や未登記の物件を購入した場合は、建物の表題登記が必要になります。

表題登記は物件の購入者でも申請手続きを行えますが、専門家に手続きの代行をお願いする場合は土地家屋調査士に依頼しましょう。その場合に発生する報酬費用は、9万～12万円程度が相場といわれています。

火災・地震保険料

住宅購入時には、火災保険に加入するのが一般的です。なお地震保険は、火災保険とのセット契約となります。火災・地震保険については、物件の構造からくるリスクの高さや地域によって保険料が異なります。

利用する保険会社によって保障内容や保険料にばらつきはありますが、10年契約を想定すると保証料の金額は戸建て（H構造）なら10万円前後、マンション（Ｍ構造）なら4万円前後が相場だといわれています。ただし、2022年10月より10年契約が廃止される予定になっている点には注意が必要です。

なお地震保険は、保険金額1000万円あたり年間6500～3万2600円程度が目安といわれています。火災保険と同時に、地震保険への加入も考えている人は参考にしてみてください。

不動産取得税

不動産取得税とは、その名のとおり土地や建物といった不動産を取得した際に課税される税金のことで、取得した年に一度だけ支払うものになっています。不動産所得税を算出するための計算式は次の通りです。

不動産取得税＝不動産の固定資産税評価額×税率4％

なお2024年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、本則4%ではなく3％の軽減税率が適用されます。また土地についても、2024年3月31日までに取得したものは評価額（固定資産税評価額）が2分の1に減額されるうえに、税率が3％になる軽減措置が適用されます。居住用の住宅購入時では、この軽減措置が適用されるケースが多いため、不動産取得税が0円となるケースが多いでしょう。

固定資産税・都市計画税清算金

一般的に、中古住宅を売買する場合は売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税を負担し合うのが慣習となっています。

売主と買主それぞれの負担額は、計算の起点となる「起算日」によって決定します。例えば、固定資産税10万円、都市計画税5万円で計15万円の清算を行う場合、起算日が1月1日の場合だと売主負担額は8万円、買主負担額は7万円になります。

修繕積立基金

修繕積立基金は、新築マンションの購入時に発生する費用です。金額の相場は、階層や延床面積などマンションの規模によっても異なりますが、一般的には20万～50万円程度が相場といわれています。

水道負担金

水道加入金や給水分担金など、呼び方は自治体によって異なりますが、水道負担金とは新築戸建ての購入時に発生する諸費用の1つです。新たに水道を設置したり既存の水道の口径を増やしたりする際に、住んでいる自治体の水道局に支払う必要があります。水道負担金の額は自治体によって異なり、15万～30万円程度と幅があります。

ここまで、住宅購入時に発生する諸費用を解説いたしました。諸費用の詳細を知りたい人は、こちらの関連記事を参考にしてみてください。

「住宅ローン関連」でかかる諸費用

続きまして、住宅ローンに関連する諸費用について解説します。ペアローンを組んで借り入れる場合は、住宅ローンが2本となるため費用も2倍になることを念頭に置いたうえで見ていきましょう。

金銭消費貸借契約書の印紙代

金銭消費貸借契約書とは、住宅ローンの借り入れ時に金融機関と借り入れを行う本人が交わす契約書のことです。金銭消費貸借契約書の印紙代は、契約書に記載されている金額に応じて費用が異なります。不動産売買契約書や工事請負契約書の印紙代とは異なり、こちらの印紙代には軽減措置はありません。

融資手数料

融資手数料とは、住宅ローンの借り入れ時に金融機関に対して支払う事務手数料のことです。金融機関よって呼び方は異なり、融資事務手数料や事務取扱手数料とも呼ばれます。

融資手数料には、主に定額型と定率型の2種類があります。定額型は借入金額に関わらず所定の金額を支払うもので、3万～6万円程度に設定されていることが多いです。定率型は、借入金額の2.2％に設定されている場合が多い傾向にあります。定率型の場合、融資手数料が高くなりやすい反面、ローン保証料がかからないケースも存在します。

ローン保証料

ローン保証料は、住宅ローン保証会社との契約時に支払うお金です。保証会社とは、万が一契約者が返済不能になった際に金融機関に対して代わりに債務を返済してくれる会社のことです。

ローン保証料には、内枠方式と外枠方式があり、内枠方式とは住宅ローン金利に上乗せして支払う方法で上乗せ金利は0.2％～0.5％が相場になっています。そして外枠方式とは、保証料全額を最初に支払う方法で、借入金額の2%程度に設定されています。融資手数料が高めに設定されている場合は、ローン保証料を0円にしている金融機関もあります。

抵当権設定の登記費用

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、その不動産に借り入れた先の金融機関によって抵当権が設定されます。その抵当権設定登記にかかる費用として発生するのが、登録免許税です。登録免許税額の算出方法は次の通りです。

登録免許税額＝住宅ローンの借入金額×0.4%

ただし2023年3月31日までは、登録免許税の税率が本則の0.4%から0.1%に引き下げられる軽減措置が適用されます。また登記手続きを司法書士に依頼する場合は、5万～10万円程度の報酬が発生します。

03モデルケースで大まかな費用感を把握しよう

それでは、ここからは物件の種類別にモデルケースを用いて、住宅購入時の諸費用の費用感を把握しましょう。諸費用の内訳と条件は、次の通りになります。ただし、こちらの金額はあくまでも目安の金額と考えてください。

モデルケース１｜新築戸建て（注文住宅）

• 物件価格：5000万円（土地部分：2500万円、建物部分：2500万円）
• 住宅ローン借入金額：4000万円

【住宅関連】

• 売買契約書の印紙代：1万円
• 建設工事請負契約書の印紙代：1万円
• 所有権保存・移転の登記費用：46万2500円
  • 建物：2500万円×0.15％【所有権保存登記】＋
    土地：2500万円×1.5％【所有権移転登記】＋
    5万円【司法書士への報酬】
• 建物表題の登記費用：9万円
• 火災・地震保険料：13万円
• 水道負担金：30万円

【住宅ローン関連】

• 金銭消費賃借契約書の印紙代：2万円
• 融資手数料：3万円
• ローン保証料：80万円
  • 4000万円×2％
• 抵当権設定の登記費用：9万円
  • 4000万円×0.1％【登録免許税】＋
    5万円【司法書士への報酬】

合計：194万2500円

モデルケース２｜新築マンション

• 物件価格：4000万円（土地部分1000万円、建物部分3000万円）
• 住宅ローン借入金額：3000万円

【住宅関連】

• 売買契約書の印紙代：1万円
• 所有権保存・移転の登記費用：24万5000円
  • 建物：3000万円×0.15％【所有権保存登記】＋
    土地：1000万円×1.5％【所有権移転登記】＋
    5万円【司法書士への報酬】
• 火災・地震保険料：7万円
• 修繕積立基金：30万円

【住宅ローン関連】

• 金銭消費賃借契約書の印紙代：2万円
• 融資手数料：3万円
• ローン保証料：60万円
  • 3000万円×2％
• 抵当権設定の登記費用：8万円
  • 3000万円×0.1％【登録免許税】＋
    5万円【司法書士への報酬】

合計：135万5000円

モデルケース３｜中古戸建て

• 物件価格：3000万円（土地部分：1500万円、建物部分：1500万円）
• 住宅ローン借入金額：2000万円

【住宅関連】

• 仲介手数料：105万6000円
  • （3000万円×3％＋6万円）×1.10
• 売買契約書の印紙代：1万円
• 所有権移転の登記費用：32万円
  • 土地：1500万円×1.5％＋
    建物：1500万円×0.3％＋
    5万円【司法書士への報酬】
• 火災・地震保険料：13万円
• 固定資産税・都市計画税清算金：10万円

【住宅ローン関連】

• 金銭消費賃借契約書の印紙代：2万円
• 融資手数料：3万円
• ローン保証料：40万円
  • 2000万円×2％
• 抵当権設定の登記費用：7万円
  • 2000万円×0.1％【登録免許税】＋
    5万円【司法書士への報酬】

合計：213万6000円

モデルケース４｜中古マンション

• 物件価格：2000万円（土地部分：500万円、建物部分：1500万円）
• 住宅ローン借入金額：1000万円

【住宅関連】

• 仲介手数料：72万6000円
  • （2000万円×3％＋6万円）×1.10
• 売買契約書の印紙代：1万円
• 所有権移転の登記費用：17万円
  • 土地：500万円×1.5％＋
    建物：1500万円×0.3％＋
    5万円【司法書士への報酬】
• 火災・地震保険料：7万円
• 固定資産税・都市計画税清算金：10万円

【住宅ローン関連】

• 金銭消費賃借契約書の印紙代：2万円
• 融資手数料：3万円
• ローン保証料：20万円
  • 1000万円×2％
• 抵当権設定の登記費用：6万円
  • 1000万円×0.1％【登録免許税】＋
    5万円【司法書士への報酬】

合計：138万6000円

04新築と中古で諸費用は変わる

紹介したように、新築物件と中古物件ではかかる諸費用が異なります。基本的に中古物件の購入時は仲介手数料がかかるため、新築物件に比べるとトータルの諸費用が高くなる傾向にあります。

ちなみに売主から直接物件を購入しない限り、建売住宅でも仲介手数料は発生します。一般的に、新築物件の諸費用は物件価格の5～7％、中古物件なら7～10％が目安とされています。

05住宅購入にかかる諸費用は種類が多い！どのくらいかかるのか相場を事前に把握しよう

住宅と一口に言っても新築か中古か、また住宅の種類によってかかる諸費用は異なります。当サイトで提供している「借入可能額シミュレーション」や「毎月の返済額シミュレーション」では、借入金額に応じてどのくらい諸費用がかかるのかを試算できます。住宅購入時に発生する諸費用の金額が気になる方は、一度シミュレーションを活用して確かめておくと良いでしょう。