2025年4月更新【フラット35】金利推移と最新動向｜長期固定金利住宅ローン

01今月の金利・トピックス

金利情報

2025年4月の最も高い金利は2025年3月と比較して0.28％上昇しました。これは長期金利が2025年3月に入ってからも1％台を推移し、かつ上昇傾向にあることが影響していると考えられます。ちなみに2024年の10年国債金利の最高値は2024年7月の1.104％でしたが、その後上昇と下降を繰り返し、2025年3月末では1.497％となりました。

固定金利は10年もの国債の利回りに影響されるため、今後も引き続き金利の動きに注目しておく必要がありそうです。

主な金融機関の【フラット35】金利情報

主な金融機関の【フラット35】の金利は、ほとんどの金融機関が2025年3月と同じ水準で推移しています。原因は2025年3月に入ってからも長期金利が1.4～1.5％台を推移し、最終的に3月末時点で1.497％まで上がったことが影響していると考えられます。

長期金利は2024年5末時点で1.08％と11年振りに1％台に達しました。その後は1％台を推移していたものの、2024年8月に入ってから1％をわずかに下回る状態が続きました。その後2024年11月には上昇気配となり、2025年3月末には1.497％となっています。

02フラット35の金利推移

今月までのフラット35の金利の推移は以下のとおりです。

細かい数値は以下の表を参考にしてください。

総じて大きな変化は見られないものの、2019年9月の1.05％が最低ラインでその後微小な上下を繰り返しながら、2022年11月より上昇していましたが、2023年5月以降、下降傾向が続いていました。そしてその後2023年11月に2023年3月と同じ1.96％の水準まで上昇した後、2023年12月からは下落と上昇を繰り返し、2024年3月から上昇傾向にあります。その後は1.4～1.5％台を推移しており、2025年4月は前月と同じ水準で推移しているものの、今後の金利動向が気になるところです。

2025年

2024年

2023年

2022年

2021年

2020年

03プロが解説！今月のフラット35金利市場と今後の動向は？

日銀は2025年3月18日～19日の金融政策決定会合にて1月に引き上げた政策金利を0.5％のまま据え置くと発表しました。

2023年11月のフラット35の金利は1.96％（35年返済・融資率9割以下、新団信有）と2023年3月と同じ水準だったものの、その後下降と上昇を繰り返し、2025年4月には1.94％と徐々に近づいている状態です。

アメリカではトランプ政権の不確実性による影響が高いものの、経済状況は良好であるという見方を強めています。アメリカの10年国債金利は2025年1月13日に一時的に4.790％まで上昇したものの3月末には2月末と同様、4.2％台に落ち着いています。

市場の見解ではアメリカでの2025年の利下げは3回になるとみられ、実施時期も7月、9月、11月と予想されています。その背景にはトランプ政権が経済に与える影響や、関税政策、金融政策の対応が挙げられますが、アメリカの利下げのペースが加速に転じたことによる日本への影響も気になるところです。

日銀もトランプ政権発足後のアメリカ経済の先行きを注視する考えを強めており、今後も両国のこれからの金利の動向に一層目が離せません。

04フラット35の基礎知識

ではここでフラット35の概要についておさらいしておきましょう。

フラット35とは、独立行政法人である住宅金融支援機構が民間の金融機関を通じて提供している全期間固定金利の住宅ローンです。借入期間は最長35年間で、完済まで契約時（融資実行時）の金利が適用されます。また、金利については利用する民間の金融機関によって異なる点も覚えておきましょう。

フラット35を利用するメリットは、なんといっても完済時まで金利が変わらないことから、将来にわたっての返済計画が立てやすい点にあります。また、民間の金融機関が提供する住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が必須となっていますが、フラット35では加入が任意です。そのため、体況上の理由で団体信用生命保険への加入ができない人でも住宅ローンが利用できる点もメリットといえるでしょう。

また、申し込み条件もシンプルです。申込時の年齢が満70歳未満で、日本国籍の人や、永住許可を受けている人、特別永住者の人であれば申し込めます。

フラット35では返済負担率（年収における全てのローンの年間返済額）に基準を設けており、年収400万円未満であれば30％以下、400万円以上であれば35％以下となっています。さらに借り入れ対象となる住宅にも条件が設けられており、以下の条件を満たす必要があります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
• 住宅の床面積が、マンションの場合30㎡以上、戸建ての場合70㎡以上

フラット35では、収入合算そして親子リレー返済も利用できます。自分だけの収入では希望の借入金額に達しない場合や、満70歳以上であっても親子リレー返済を利用することでフラット35に申し込めます。

フラット35には「買取型」と「保証型」がある

フラット35は、提携する金融機関によって買取型と保証型に分かれています。保証型の方が買取型よりも低い金利が適用されますが、保証型を提供している金融機関は少なく、フラット35の利用者の大半が買取型です。

買取型とは、住宅ローンの契約締結後に住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローンを買い取り、債券化して機関投資家に販売し資金調達に充てる仕組みです。したがって、担保となる住宅に設定される抵当権は、取り扱い先の金融機関ではなく住宅金融支援機構になります。

それに対し、保証型とは金融機関が利用者に提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険をかけ、利用者がローンを返済できなくなった場合には、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払う仕組みです。

買取型と保証型の違いをまとめると、以下の表のようになります。

「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン？―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―

2024.04.03

05最近の制度変更ピックアップ

フラット35では、子育て支援の目的で2024年2月13日から【フラット35】子育てプラスが登場します。

子どもの人数などに応じた金利の引き下げ

子育てプラスでは、以下に該当する人に向け、全国一律で子どもの人数などに応じた一定期間の金利引き下げを実施します。

子育て世帯：フラット35の借入申込時に子どもがおり、申込年度の4月1日において子どもの年齢が満18歳未満の世帯

若年夫婦世帯：フラット35の借入申込時に夫婦であること、そして申込年度の4月1日の時点で夫婦どちらかが40歳未満の世帯

新しいポイント制度の導入（金利引き下げ幅が最大年1％に！）

ポイント制度が新しくなり、これまで最大年0.5％だった金利の引き下げ幅が年1％に拡充されます。

ポイントの対象は子どもの人数や住宅の性能などで異なり、子育てプラスを利用しない場合でも当初5年間は年1％の引き下げ、子育てプラスを利用する場合は、6年目以降も年0.25％の金利引き下げが適用されます。6年目以降の金利引き下げ適用期間は子どもの数によって異なりますので、詳しくは住宅金融支援機構のホームページで確認しておきましょう。

また、2025年4月1日からフラット35の制度が一部改正されます。

1．断熱構造等基準の廃止

2025年4月1日以後の着工分から、【フラット３５】の断熱構造等基準が廃止されます。なぜなら2025年4月から全ての住宅に省エネ基準が適用されるからです。ただし、2025年3月31日以前に着工または設計検査を申請している場合は、【フラット３５】の断熱構造等基準が引き続き適用されます。

なお、【フラット３５】Ｓ（省エネルギー性）及び【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）の基準に変更はありません。

2．「フラット35」中古プラスが登場

2025年４月以降の物件検査申請分から、良質な中古住宅を取得する場合に【フラット３５】の借入金利を当初5年間0.25％引き下げます。

3．「フラット35」リノベの要件が緩和

「フラット35」リノベについて、2025年４月以降の物件検査申請分から、リフォーム工事金額の要件がなくなります。

06金利上昇リスクに対応するには、社会情勢に興味を持つことも重要なポイント！

新型コロナの感染症拡大における制限の緩和や世界的な金利上昇など、2023年も金利市場に影響を及ぼす要素は少なくありません。また、それらの多くは金利の上昇を予測しています。もちろん、債券価格の上昇や預金金利の上昇など、金利の上昇が良い影響を与える場面もたくさんあります。

ただ、融資を受ける側としては、今後の金利上昇リスクは気になるところでしょう。正確な予想は誰にもできませんが、世界情勢や日本の経済情勢に興味を持っておくことは金利上昇リスクの対応策の一つになり得ることからも重要なポイントだといえるでしょう。