2500万の住宅ローンを組むなら年収いくら必要？頭金や月々の返済額についてもシミュレーションして解説

012500万円の住宅ローンを組むために必要な年収とは？

さっそく2500万円の住宅ローンを組むために必要な年収を確認していきましょう。

年収約400〜500万円はあると安心

年収を基準に住宅ローン借入可能額を計算する方法として「年収倍率」を用いる方法があります。年収倍率とは、住宅ローン借入金額が年収の何倍かを表す指標のことです。

住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」によると、取得した住宅種別ごとに年収倍率を見た場合、倍率が最も高い土地付注文住宅で7.7倍、新築マンションで7.2倍、建売住宅と注文住宅で6.9倍、中古マンションで5.9倍、最も低い中古戸建てで5.7倍となっています。

一般的に年収倍率の上限値は8〜10倍、適正値は5〜7倍とされており、上記の調査結果はそれを証明するデータといえるでしょう。適正値で計算すると、2500万円の住宅ローンを組むには年収400〜500万円程度あると安心だと考えられます。

返済期間によっては年収400万円でも返済が苦しくなる

返済期間を短くしようとすると、年収400万円あっても返済が苦しくなる可能性があります。

返済負担の指標としてよく用いられるのが「返済負担率」です。返済負担率とは、年収に占める年間ローン返済額の割合をいい、「年間ローン返済額÷年収×100」で算出できます。以下の条件で住宅ローンを組んだ場合、返済期間によって返済負担率がどのように変わるのか見てみましょう。

今回は当サイトの「毎月の返済額シミュレーター」を用いて試算します。

【条件設定】

上の条件で支払額を計算し、年収ごとの返済負担率を求めると次のとおりです。

金融機関の多くは返済負担率の上限を30〜35％に設定し、20〜25％を理想的な値としています。2500万円を返済期間35年で借り入れる場合、年収400万円であれば理想の範囲に収まっていることがわかります。一方、返済期間が30年を下回ると25％を超え、返済負担が重くなるでしょう。

このように十分な年収があっても、返済期間を短くすると経済的に厳しくなる可能性があります。

返済負担率に関してはこちらの記事で詳しく解説しています。

無理のない返済負担率を知ろう！住宅ローンの年収別借入可能額

2023.01.26

02月々の返済額シミュレーション

返済負担率25％を前提とした場合で、年収による毎月の返済額の違いや返済期間による借入可能額の違いを比較してみましょう。前提条件は先ほどと同じ以下の表の通りとし、当サイトの「借入可能額シミュレーター」で試算するものとします。

【条件設定】

返済負担率25％を前提とした年収ごとの借入可能額比較

上の表からも、問題なく2500万円の住宅ローンを借り入れられるのは年収400万円以上かつ返済期間30～35年と考えられます。

世帯年収300万円の場合

世帯年収300万円の場合、返済期間35年でも2500万円を借り入れたときの返済負担率は30％を超えます。年収300万円で無理なく返済するには月返済額6万円程度、35年ローンで借入金額2000万円程度に収める必要があります。

年収300万円の人が2500万円の住宅購入を検討する場合、購入価格の2割にあたる500万円分の自己資金（頭金）を用意すると安心です。

ただ、年収300万円の人の手取り額は240万円程度、月あたり約20万円です。そのうち6万円をローン返済にあててしまうと、手元には月14万円しか残りません。

「家計調査」の2023年（令和5年）平均値によると、二人以上の世帯における月あたりの消費支出は平均29万3,997円となっています。住居費の平均が約1万8,000円であることを考えても、月14万円というのは、かなり工夫して節約しないと生活が苦しくなるレベルです。

できれば予算を下げて中古物件に切り替える、賃貸暮らしを続けながら貯金するといった方法をおすすめします。

世帯年収400万円の場合

世帯年収400万円の場合、35年ローンなら2500万円の住宅ローンでも返済負担率25％以内に収まります。

ただ、年収400万円の手取り額は315万円程度で、月額に直すと約26万円です。ローン返済7.6万円を除くと月18万円程度しか手元に残らないため、生活に余裕があるとは言いがたいでしょう。

仮に500万円の頭金を入れて、先ほどと同条件で借り入れれば、借入金額2000万円で月の支払いは約6.1万円となります。このように、頭金を入れることで家計への負担を軽減可能です。

世帯年収500万円の場合

世帯年収が500万円あれば、2500万円借り入れても返済期間30年で返済負担率20％程度であり、十分に余裕のある水準です。

しかし、手取り額が390万円程度（月額32.5万円）であることを踏まえると、月7.6万円返済後に残る金額は約25万円。家計調査の結果と比べても、余裕があるとはいいづらい手残りです。

このとき頭金を300万円入れれば、毎月約1万円多く手元に残すことができます。やはり頭金を準備するのが重要なのです。

世帯年収600万円の場合

世帯年収600万円で2500万円のローンを返済する場合、20年ローンでも返済負担率は理想の範囲に収まります。

年収600万円の人の手取り額は460万円、月あたり約38.3万円です。35年ローンで月7.6万円を返済すると、月ごとの手残りは30万円ちょっと。家計調査と比較しても平均的か、少し余裕のある生活が送れるでしょう。

以上を踏まえると、年収600万円程度あれば、2500万円の住宅ローンを返済しながらでも豊かな生活を送れそうです。

住宅ローンを組む前に、自身の年収の返済イメージを簡単にシミュレーションしてみるといいでしょう。

03無理なく2500万円の住宅ローンを返済する方法

年収600万円未満の人でも、無理なく2500万円の住宅ローンを返済するにはどのような方法が効果的なのでしょうか。負担を減らす方法を6つ紹介します。

頭金を増やす

年収300万円〜500万円の項でも触れたように、頭金を増やすことが返済負担の軽減につながります。

頭金は一般的に購入金額の1〜2割程度といわれており、年収が低い人の場合、できれば2割は入れておきたいところです。ただし、無理して頭金を負担すると家計を圧迫しかねません。万が一のことがあっても、最低半年程度は生活できるだけの生活防衛資金を確保したうえで、残りの手持ちから可能な範囲で頭金を準備するようにしましょう。

以下の記事では、マイホーム購入のために頭金をいくら貯めるべきか解説しています。併せてチェックしてください。

夢のマイホームのために頭金はいくら貯めるべき？返済額とのバランスで考えよう

2020.09.04

無理せず返済期間を長めに設定する

返済負担を減らすなら、無理せずに返済期間を長めに設定するのもいいでしょう。期間を長く設定すると月々の返済額が少なくなり、家計への影響を小さくできます。

ただ、返済期間が長くなるほど利息額が増えるので、総返済額が膨らむ点には注意が必要です。加えて、変動金利で借り入れると、期間が長くなるほど金利変動の影響も受けやすくなります。返済額が増えるのを避けたいなら固定金利を選択しましょう。

「返済期間を長くするべきか、短くするべきか」はこちらの記事で詳しく解説しています。併せて確認しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済で損をしないための賢い利用法

2023.07.06

低金利の住宅ローンを探す

金利が0.1％変わるだけでも、総返済額が大きく変わるのが住宅ローンの特徴です。金融機関ごとに金利設定が異なるため、複数の金融機関を比較し、より低金利の住宅ローンを借り入れることで返済負担を軽減できます。

固定金利より変動金利のほうが当初の金利は低く設定されていますが、将来的に金利が上昇すると、月々の返済額が増える可能性があるため注意しましょう。

最新の金利はこちらの記事でチェックしてください。

親から支援を受ける

自己資金で頭金を入れるのが難しいなら、親から支援を受けるのも一つの手です。一定の要件を満たせば、マイホーム購入資金のために親から受けた援助は最大1,000万円まで、贈与税が非課税となる特例が受けられます。この非課税枠は相続時の相続税算出対象にもならないため、相続を受ける想定がある人は検討してもいいでしょう。

繰り上げ返済をする

返済期間中に収入がアップしたり、臨時のボーナスが入ったりして余裕があるときには、一部繰り上げ返済をして、それ以降の返済負担を減らすことも考えましょう。金融機関によって繰り上げ返済の手数料が異なるため、事前に確認したうえで活用することが大切です。

住宅ローン控除を受ける

これは返済負担を直接減らす方法ではありませんが、住宅ローン控除を受けることでも家計への負担を軽減できます。住宅ローン控除の適用を受けるには、ローンを借り入れた翌年の確定申告で申請する必要があります。勤務先の源泉徴収で納税している会社員や公務員であっても、初回だけは必ず確定申告を行わなければならないため、忘れないようにしましょう。

住宅ローン控除についてはこちらの記事で解説しているので、ぜひチェックしてください。

042500万円の住宅ローンを組むなら資金計画はしっかりと！

2500万円の住宅ローンを組むためには、年収400万円以上あると安心です。ただ、手取り額を考えると年収400万円でも余裕があるとはいい切れません。豊かな生活を送りつつ返済していきたいなら、頭金を準備するなど借入金額をなるべく小さくできるよう工夫することをおすすめします。

マイホーム購入を検討する際は、まず自分の年収でどれだけ借り入れられるのか、借りた場合の返済イメージがどうなるのかなど、シミュレーションを使って事前に試算してみましょう。