年収200万円で住宅ローンは組める?借りるならチェックしたいポイントを解説

2021.08.06 12

マイホームを購入すれば不動産としての資産になるうえ、住宅ローン完済後は毎月の住居費の負担が軽減されます。しかし、そもそも購入にあたっては住宅ローンを組めるかどうかが大きな問題となるケースも多くあります。特に年収があまり高くない人ほど、住宅ローンを利用できるかどうかという心配は大きいでしょう。そこでこの記事では、年収200万円で住宅の購入を検討している人に向けて、「住宅ローンを組めるかどうか」や「組めたときの具体的な返済プラン」を紹介していきます。

01そもそも年収200万円で住宅ローンは厳しい?

結論からいうと、年収200万円の人でも住宅ローンは組めますが、貸し出しにあたって条件が多少厳しくなっている場合があります。たとえば、住宅ローンとして有名なフラット35には、借入条件の中に最低年収は設定されていません。しかし、年収400万円未満の人がフラット35を利用する場合、「すべての借り入れに対して年間合計返済額の割合(総返済負担率)は30%以内(年収400万円以上は35%以内)」を満たしている必要があります。

また、「申込時の年齢が満70歳未満」「契約者が日本国籍である」「永住許可を受けている」という条件もあり、それらをすべてクリアした場合に限って、年収に関係なく借り入れ可能です。条件を満たしていればアルバイトや派遣社員、契約社員はもちろん、転職したばかりの人、年金受給者(障害・遺族年金含む)でも申し込みができます。

独立行政法人住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」によると、世帯年収400万円未満(申込本人および収入合算者の年間収入の合計)の利用割合は21.4%を占めています。フラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して資金を貸し出す仕組みなので、年収があまり高くない人でも比較的借り入れしやすく、多くの世帯に利用されています。

02年収200万円で組める住宅ローンの借入可能額は?返済期間・プランも

それでは、年収200万円の人がどれくらい借り入れできるかシミュレーションしてみましょう。借入額をシミュレーションするときは、「実際にどれくらいまで借りられるか」と「返済に困らない金額はどれくらいか」を確認し、総合的に判断することが重要です。

まずは借入可能額の目安となる年収倍率から考えてみます。年収倍率は「購入を検討している住宅の価格が年収の何倍か」を表す指標で、金融機関が住宅ローンの審査を行う際に判断する基準のひとつとなっています。一般的には年収の5~6倍までが目安なので、年収200万円であれば1000万~1200万円程度が上限となるでしょう。

ただし、借入可能額は借入期間や金利プランによって変わることがあります。仮に借入期間35年の全期間固定金利(1.350%)、毎月4万円(ボーナス月の返済無)という条件で、スゴい住宅ローンのサイト内にある「借入可能額シミュレーター」で試算すると、借入可能額は1338万円(総利息341万円)です。ところが、同じ条件で変動金利0.375%にすると、借入可能額は1574万円(総利息105万円)まで増えます。これは、変動金利のほうが契約当初の金利が低いため、そのままの条件が続けば毎月の返済額が少なくて済むことが要因です。

次に、無理のない範囲で返済できる金額の目安となる「返済負担率」の観点から借入可能額をシミュレーションしてみましょう。返済負担率とは、1年間に返済する金額が年収の何割になるかを示す指標です。計算式は「年間の返済額合計÷現時点での年収×100」で、自動車など他のローンも含めて20~25%以内(フラット35の場合、年収400万円未満だと30%以内が条件)に抑えると、家計への負担が少なくなるといわれています。

たとえば、年収200万円の人(40歳未満、東京都在住、扶養なし)が、住宅ローンで毎月5万円(年間60万円)を返済する場合、返済負担率は30%(60万円÷200万円×100)とかなり高くなります。年収200万円の人の手取り金額は13万5000円程度なので、毎月5万円を返済すると残りの8万5000円で生活しなければならず、家計状況としてはかなり厳しいことが分かるでしょう。

しかし、同じ条件で住宅ローンの返済を毎月4万円(年間48万円)にして返済負担率を24%(48万円÷200万円×100)に抑えても、残り9万5000円しか手元に残りません。この状況でも家計はやはり厳しいことが想像できるので、住宅ローンを契約する前に返済が始まった後の生活をイメージしておくことが大切です。返済負担率は低いほうが家計は楽になりますが、その分借入可能額が少なくなり理想のマイホームが購入できなくなる恐れもあるため、バランスを考えて借入額を決めましょう。

フラット35は非正規雇用の人でも審査が通りやすい傾向がある点はメリットですが、全期間固定型しか選択できず、現行の金利水準が続くと、総支払利息額が高くなる可能性がある点はデメリットになります。一方、変動型は契約当初の金利が低い点はメリットですが、金融機関の審査が厳しくなりがちである点や将来的な金利上昇局面では総支払利息額が高くなるリスクがある点はデメリットです。そのため、固定金利と変動金利のメリット・デメリットを理解したうえで、自分の状況にあったプランを選ぶことが重要だといえます。

ここまで、年収200万円の世帯でも住宅ローンが組めることや、組むときの具体的な借入可能額および返済プランについて解説してきました。そこで、次の段落からは年収200万円の人が住宅ローンを組むときに注意しておきたいポイントについて紹介していきます。

03年収200万円の人が住宅ローンを組むうえで把握しておきたいポイント

ここまで紹介してきたように、年収200万円の人でも住宅ローンを組むことは不可能ではありません。しかし、年収があまり高くない分だけ返済負担率は高くなりがちになり、借入可能額も多くを望むことは難しいでしょう。そこで、年収200万円の人が住宅ローンを組むときのポイントを3つ解説しますので、参考にしてください。

配偶者の収入を合算する

住宅ローンを貸し出す金融機関は、借り手の家計状況から「きちんと返済できるか」を判断し、融資の可否を決定します。ここで大切なポイントは、必ずしも契約者本人の収入だけで判断するとは限らない点です。共働き世帯で配偶者にも収入がある場合には、収入合算の連帯債務型住宅ローンを組むと審査に通りやすくなったり、借入可能額が増えたりすることがあります。

収入合算の連帯債務型とは世帯収入の全部、または配偶者の収入の一部を合算して金融機関の審査を受ける方法です。夫婦のどちらかが主債務者、その配偶者は連帯債務者として住宅ローンの返済義務を負います。ただし、連帯債務である関係上、返済義務の範囲はそれぞれの収入に比例するわけではなく、夫婦が等しく負う点には注意しましょう。

また、住宅ローンを組むときに、ほとんどの金融機関で加入が義務付けられている団信(団体信用生命保険)の保障は、基本的に主債務者のみの適用です。そのため、配偶者である連帯債務者に万が一のことがあっても保障されない恐れがあります。夫婦連生団信に加入すれば、夫婦どちらかが亡くなった場合でも住宅ローンの残債を保障してくれるので、心配な人は加入を検討しましょう。

年収基準が低い金融機関を検討する

住宅ローンは数多くの金融機関で取り扱っていますが、それぞれの金融機関が同じ基準で判断しているわけではありません。そのため、年収基準が高い金融機関もあれば、そうでない金融機関もあることは理解しておきましょう。たとえば、前年度の年収よりも勤続年数や雇用形態を重視して審査をしている金融機関もあります。

ネット型の銀行であれば年収を重視しないというわけではないものの、実際にイオン銀行では年収100万円以上が条件となっているなど、なかには年収基準が低い金融機関も存在します。年収200万円の人は事前に年収基準が低い金融機関をリサーチして、いくつかピックアップしておくと手続きがスムーズに進むでしょう。

頭金を多く入れて借り入れの元本を減らす

金融機関は貸し出す資金が多くなればなるほど、返済リスクを考えて審査も慎重になるものです。そこで、年収があまり高くない人は頭金を多く入れて借りるお金を少なくする(融資率※を低くする)ことも、住宅ローンの審査に通りやすくなるポイントになります。

※融資率:住宅購入価格に対する借入金額の割合(借入金額÷住宅の購入価格)

先述したようにサイト内の借入可能額シミュレーターで試算(変動金利0.375%、借入期間35年)した場合、年収200万円の人の借入可能額は1574万円(毎月4万円、年額48万円返済)でした。この状況で、仮に500万円の頭金を入れて元本を1000万円程度に抑えれば、月額返済額は2万5409円、年間返済額は30万4908円となり、それぞれ大幅に減らすことができます。そのため、融資率(100%→63.5%)や返済負担率(24%→15.25%)も下がり、審査に通る可能性もアップするでしょう。

また、元本を減らすことで毎月の返済額も抑えられる分を貯蓄に回すことができれば、住宅ローン控除の適用期間が外れた段階で繰り上げ返済しやすくなる点も魅力です。なかには、頭金をたくさん入れると手元に残るお金が少なくなってしまい、急な出費が重なったときに心配だという人もいるでしょう。しかし、住宅購入にはさまざまな補助金や節税に役立つ制度が用意されています。たとえば、すまい給付金という制度では一定条件を満たした場合、住宅購入者が最大で50万円を現金で受け取れるので、対象になる場合にはしっかり活用するとよいでしょう。

04年収200万で住宅ローンを組んでいる人の生活イメージ

先述したように、年収200万円だと手取り金額は毎月13万5000円程度になります。そこから、住宅ローンで毎月4万円の支出が発生すると、生活費に使えるお金は9万5000円です。仮に食費や光熱費、通信費といった生活に必要なお金に毎月5万円ほど費やすと残りは4万5000円で、貯蓄のことも考えると家計はかなり厳しいでしょう。

さらに、住宅購入後は固定資産税や都市計画税などの維持費が毎年かかるので、そのためのお金を貯めておくことも忘れてはいけません。年収200万円でも、住宅ローンを組むことは不可能ではありませんが、少しでも余裕を持った生活を望むのであれば、できるだけ借入額を抑えて毎月の返済額を減らすことが肝要といえます。

どれくらい生活費があれば余裕を持った生活ができるかは、人それぞれのライフスタイルで異なります。しかし可能であれば、10万円程度は手元に残るような形で住宅ローンを組んだほうがよいでしょう。

05シミュレーションで適正な住宅ローン借入額を把握しよう

住宅ローンは金融機関によって審査基準が異なるので、年収200万円の人でも住宅ローンを組める可能性はあります。そのため、年収があまり高くないからといって、マイホーム購入の夢をあきらめる必要はありません。ただし、無茶な計画を立てると生活が苦しくなる恐れもあるので、実際に住宅ローンを申し込む前にシミュレーションしておくことが大切です。毎月の返済イメージを知りたい人や金利の違いで毎月の返済額がどれくらい変わるかを比較したい人は、サイト内の「毎月の返済額シミュレーター」を試してみてください。

岩永真理

監修:岩永真理

IFPコンフォート代表、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®、住宅ローンアドバイザー

プロフィール

大手金融機関にて10年以上勤務。海外赴任経験も有す。夫の転勤に伴い退職後は、欧米アジアなどにも在住。2011年にファイナンシャル・プランナー資格(CFP®)を取得後は、金融機関時代の知識と経験も活かしながら個別相談・セミナー講師・執筆(監修)などを行っている。幅広い世代のライフプランに基づく資産運用や住宅購入、リタイアメントプランなどの相談多数。

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