世帯年収500万円で借入可能な住宅ローンはいくら？

01世帯年収500万で住宅ローンはいくら組める？

住宅ローンの借入額を決める際は、年収の何倍まで借りられるかを表す「年収倍率」や他のローン返済額を含めて年間返済額を計算する「返済負担率（返済比率）」を目安にします。住宅ローンでの借入額を増やしたい場合は、連帯保証人あるいは連帯債務者として配偶者の年収も合算可能です。年収倍率と返済負担率について、詳しく説明します。

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2024.06.04

年収倍率から考える

年収倍率とは、購入しようとする住宅価格が年収の何倍かを示す倍率です。ここでいう年収（年間収入の合計額）とは、手取額ではなく、社会保険料や税金が引かれる前の総支給額（源泉徴収票の「支払金額」）を用います。「年収倍率 ＝ 住宅購入価額 ÷ 現時点での年収」という計算式で算出可能です。

年収倍率の計算

年収倍率 ＝ 住宅購入価額 ÷ 現時点での年収

年収倍率は、金融機関が住宅ローンの融資審査をする際の、融資可能額を判断する基準としても用いられます。年収倍率の平均は6.5倍程度ですが、月々の返済額を考えて住宅ローンの借入額は年収の５～６倍程度とするのが一般的です。

ちなみに独立行政法人住宅金融支援機構「2023年度 フラット３５利用者調査」によると、全国平均の年収倍率と所要資金は次のとおりです。

土地付注文住宅を購入した世帯の年収倍率を見ると、土地の価格が高いといわれる首都圏・近畿圏・東海圏で全国平均を上回っています。ちなみに、年収倍率の上限は８倍といわれていますが、上限額ギリギリまで借りると、月収に占める返済額の割合が大きくなり、家計を圧迫することが想定されます。

世帯年収が500万円だと最大で4000万円前後を借りられる可能性はあるものの、金融機関の審査によって、借入上限額は異なります。したがって年収倍率を５～６倍以内で考えると、年収500万円の世帯の場合は、2500万～3000万円が一般的な住宅ローン借入額といえます。

返済負担率から考える

返済負担率とは、１年間に返済する額が年収のどのくらいの割合を占めるのかを示す率です。「返済負担率 ＝ 年間の返済額合計 ÷ 現時点での年収 × 100」という計算式で算出でき、返済比率と呼ばれることもあります。住宅ローンの審査で重要視される項目の一つであり、住宅ローンの返済額だけでなく、マイカーローン・教育ローンやカードローンなど、他の返済額を含めて計算します。このように、すべてのローンを含むという意味で、総返済負担率ともいわれます。

返済負担率の計算

返済負担率 ＝ 年間の返済額合計 ÷ 現時点での年収 × 100

例えば、年収500万円の人が住宅ローンで月々10万円（年間120万円）を返済する場合には、返済負担率は24％です。手取収入にすると、月額は約33万円、年額391万円（※）となり、手取年収に対する返済負担率は約31％（年間返済額120万円 ÷ 手取り年収391万円 × 100）と高くなります。手取月額33万円の中から10万円のローンを返済すると、月額23万円で生活をするイメージです。返済負担率は24％でも、手取年収に対する返済負担率は31％になり、決して生活費に余裕があるわけではありません。仮に金融機関が40～45％の返済負担率を容認したとしても、実際の手取収入を考えると25％を超えると月々の返済が厳しくなることがわかるでしょう。ボーナスも併用して住宅ローンを返済する場合には、ボーナスが減るリスクも考慮しておく必要があるでしょう。

世帯年収500万円で返済負担率を20～25％以内とすると、借入期間が30年の場合の借入額の目安は3000万～3750万円となります。他のローン返済分を含めて月々の返済負担率を20～25％以内に設定すれば、家計への負担は比較的が少なくなります。なお「フラット35」では、総返済負担率が利用条件に定められており、年収400万円未満の場合は30％以内、年収400万円以上の場合は35％以内となっています。

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02住宅ローンを最大借入可能額まで借りることのリスク

年収500万円で住宅ローンの最大借入可能額の4000万円（年収倍率8.0倍）を借りる場合などは、働く環境やライフイベントの変化など想定外の事態によって返済が続けられなくなるリスクを、より慎重に考えておかなければなりません。住宅ローンの借入額を決める前に、自分や家族の人生設計を十分検討しておくことが、健全に住宅ローンを返済していくためには大切です。

新型コロナウイルスによる収入減少

身近な例だと、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、給与・ボーナスが減額になった企業、あるいはリストラを実施した企業があり、住宅ローンの返済に影響が出た人もいます。金融機関によっては、住宅ローンの支払い計画の変更（リスケジュール）に応じてくれる場合もありますが、最終的に支払う利息が増える点には留意が必要です。

想定外の支出

子どもの教育費用が思いの外かさむ、あるいは親の介護費用の支出を余儀なくされるケースも考えられます。妻の妊娠・出産により夫だけの収入で住宅ローンを返済する期間が生じる可能性もあるでしょう。特に完済時期を65歳以上に設定した場合には、定年退職後は年金収入だけで住宅ローンを返済することになり、最悪の場合は老後破綻という事態を招く恐れもあります。

変動金利の場合、金利上昇による総返済額増加

変動型の住宅ローンでは、借入期間中に金利が上がり、当初の予定より総返済額が増える可能性もあります。住宅選びには「いくらまで借りられるのか」という視点よりも、住宅購入後に家計が破綻しないようにするためには「いくらまでなら無理なく返済できるのか」という視点が重要です。

03世帯年収500万円の現実的な借入額

そこで、世帯年収が500万円の方が無理なく返済できる、現実的な住宅ローンの借入額をシミュレーションしてみましょう。

前述したように年収倍率の全国平均が5.5～7.3倍とすると、年収500万円だと住宅ローンの借入額は2750万～3650万円が平均的だといえます。しかし、総務省統計局「家計調査報告 2022年（令和４年）11月分」によると、２人以上の世帯（※１）での平均消費支出はひと月29万8006円、そのうち住居費（1万9482円）を除くひと月の平均消費支出は27万8524円です。

年収500万円の人の月々の手取額約33万円（※２）から平均的なひと月の消費支出を引くと、住宅ローンの返済に回せる月額は約５万円（返済負担率は約15％）になりますが、これはあくまでも平均値であって、家族構成や今後予定されいるライフイベントによっても異なります。子どもの誕生や車の購入などが予定されているなら、約５万円を目安に今後必要となる支出を加味しながら最終的な返済額を決める必要があります。

平均消費支出には、交通・通信費や娯楽費といった暮らしの中の工夫で節約できる項目もあるため、住宅ローンの返済に回せる金額はもう少し増やすことができる場合もあるでしょう。このように、適正と考えられる返済負担率20～25％（年間返済額100万～125万円、月額約８万～10万円）の範囲内であっても、実際の手取りから考えると、家計に与える影響はかなり大きいといえます。

例えば、毎月６万円（年間72万円）ずつ返済する場合（借入期間35年、金利年1.04％、全期間固定型）は、借入元金は2111万円、総返済額は2520万円（うち支払利息合計額409万円）です。購入する住宅の種類や地域、家計の状況、ライフプラン、さらには金利の種類（変動金利・固定金利）によって、現実的な借入額は変わります。返済に無理が生じない借入額を決めるためには、定年までに完済できるか、子どもの教育費を支払えるのかなどにも考慮をしつつ、家庭の全体支出がどのくらいかを把握した上で検討することが大切です。

また、転勤や社宅在住などでマイホームを購入するタイミングが遅いなどの理由から、借入期間が短い場合には、年収倍率だけでは適正な借入額を判断しにくいことがあります。その場合は、適正な返済負担率（20～25％）の年間返済額に返済年数を乗じた金額までとするとよいでしょう。例えば年収500万円、返済負担率20％、年間返済額100万円、借入期間20年の場合、適正な借入額（金利を含む）は、2000万円（年間返済額100万円 × 返済年数20年）となります。

04シミュレーションで適正な住宅ローン借入額を把握しよう

住宅ローンの実際の借入額は年収の５～６倍が平均的な水準ですが、住宅ローンの審査では年収に対する年間返済額（返済負担率）も重要視されます。フラット35の利用条件では、年収400万円以上の人は返済負担率が35％以内と定められています。

しかし、ライフステージの変化に対応しながら返済するには、返済負担率を20～25％以内にしておくと家計への圧迫が比較的少なくなるでしょう。

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また、実際に借りることのできる住宅ローンを確認しておくと、自分が買える家の中から効率良く物件を探すことができます。

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