家を買う時と買った後でどんな税金が発生する?軽減措置も合わせて紹介

2020.10.13 20

家を買う時は、購入費用以外にさまざまな諸費用が生じます。特に頭を悩ませるのが、固定資産税をはじめとした各種の「税金」です。今回は家を買った時、そして買った後に発生するいろいろな税金について、その種類や仕組み、金額の目安、さらには節税する方法を含めて、分かりやすく解説します。

01家の購入時にはどのような税金がかかる?

家の購入時にかかる税金は、大きく分けて2つに分けられます。1つは「家を購入した時だけに発生する税金」です。不動産の購入時に交わす契約書に課税される「印紙税」、登記手続きの際にかかる「登録免許税」、そして不動産を取得した際に納税する「不動産取得税」が代表的な税金です。

もう1つは「家の購入後、毎年支払いが発生する税金」です。このタイプの税金で代表的なものが「固定資産税」と「都市計画税」です。また家を「購入」するわけですから当然、消費税もかかってきます。家の購入に関する消費税は、ローンに組み込まれる形で支払います(土地には消費税はかかりません)。

不動産は高価な財産なので、課税される額もそれなりに高額になります。ただし「税金が高すぎて不動産が手に入らない」ことがないよう、居住用として購入する不動産については、政策的にさまざまな軽減措置が適用されます。それでは代表的な税金と、その中身について簡単に見ていきましょう。

02家を購入した時にだけ発生する税金とは?

家を購入した時だけに発生する税金について、説明していきます。

印紙税

「印紙税」は不動産の売買契約書や建築に関する請負契約書、住宅ローンの借り入れ時に交わす金銭消費貸借契約書など、さまざまな「契約書」(または領収書)に対してかかる税金のことです。

課税対象となっている文書は20種類で、課税対象文書にあたるかどうかは国税庁が公表している「印紙税額一覧表」で確認しましょう。税額は契約書に記載されている金額によって定められています。ちなみに印紙税は「印紙」を購入して、契約書等に貼り付けて消印したことで納税となります。

印紙税は基本的に、領収書等の金額が5万円以下のものについては非課税となります。日用品などの買い物で、この印紙税を支払う必要がないのはこのためです。しかし額面が5万円を超えてくると原則、課税対象となり、200円から最大20万円までの間で課税されます。ちなみにごく一般的な領収書にかかる税額は、5万円未満が非課税、100万円以下は200円、100万円から200万円までは400円です。家の購入で主に関係する契約書は、以下の2つになります。

<建築請負契約書>
建築工事を請け負う工務店などと契約する際に交わすのが、「建築請負契約書」です。領収書とは違った基準になっていますが、2014(平成26)年4月1日から2022(令和4)年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率が適用されます。税率は下記の通りです。

出典:国税庁ホームページ「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

<不動産売買契約書>
こちらも契約金額ごとに税率が定められており、2014(平成26)年4月1日から2022(令和4)年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率が適用されます。主な税率は次の通りです。

出典:国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋などの不動産を取得したときに1度だけ課税される税金です。取得した際に有償か無償か、登記があるかないかに関係なく課税されます。不動産取得税の税率は全国一律ですが、課税するのは各都道府県となっています。納期は各都道府県で異なり、目安として不動産取得後の半年~1年半の間に「納税通知書」が届くので、これを金融機関で納税手続きをする流れです。

不動産取得税の大きな特徴として、居住用として使用する不動産の取得にはさまざまな軽減措置が用意されている点です。また相続によって取得した不動産については、居住用に使用するなどの一定条件を満たせば非課税となります。

家の購入において課税される不動産取得税は、次の数式で計算できます。

【建物における不動産取得税】
不動産取得税=(建物の固定資産税評価額-控除額)×税率3%

建物における不動産取得税は、2008(平成20)年4月1日~2021(令和3)年3月31日に「住宅」として取得した建物に対しては、3%(本来は4%)の軽減税率が適用されます。さらに数式にある「控除額」については、新築住宅の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば控除額は1,200万円です(長期優良住宅の認定を受けたら1,300万円)。

【土地における不動産取得税】
不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×1/2)×税率3%

土地における不動産取得税も、2021(令和3年)3月31日までに取得したものについては、評価額(固定資産税評価額)を2分の1に減額する軽減措置が取られています。この控除額の計算は少し複雑で、以下の2つのうちいずれか高い金額が算出した不動産取得税から控除されます。

  • 4万5千円
  • (土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(住宅の課税床面積の2倍※200㎡が限度)×税率3%

詳しい軽減措置については、「不動産取得税の減税」で後ほど解説します。

登録免許税

登録免許税は、一般的にあまりなじみのない税金かもしれません。登録免許税は家を建てたり、土地を売買したりする時に行う「登記」手続きに対してかかる税金です。そして家の購入に関わってくるのは、所有権が設定されていない新築の家を購入した時に行う「所有権保存登記」、所有権が設定されている家を購入した時や相続などの際に行う「所有権移転登記」の2つです。登録免許税は登記の種類ごとに税率が決まっていて、基本的に家を取得した時に納税します。

まず最も多いのが「所有権移転登記」です。基本税率は課税標準価格に対して1000分の20を乗じた金額となります。つまり税率は2%です。ただし2021(令和3)年3月31日までは軽減税率が適用されており、土地に関しては1.5%、建物については0.3%で計算します。なお課税標準額は基本的に固定資産税評価額を使うので、実際の売買価格よりは低めになるはずです。

次に「所有権保存登記」です。これはまだ所有権の登記がされていない建物を新たに建てた際に申請します。実は所有権移転登記よりも税率が低いため、新築住宅の場合はこちらの登記を入れることが普通です。本則(正規の)税率は0.4%なので、所有権移転登記の税率よりかなり低いことが分かります。ただしこちらも軽減措置が用意されており、新築建物の所有権保存登記については0.15%で計算します。この軽減措置の詳しい内容については、後ほど「登録免許税の減税」で解説します。

03家の購入後、毎年支払いが発生する税金とは?

家の購入後、毎年納税しなければならない税金があります。固定資産税と都市計画税です。この2つの税金についてそれぞれ説明していきます。

固定資産税

土地や家屋、田んぼ、畑、山林など、不動産を所有している住民に対して課される税金が「固定資産税」です。固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有する人に対し、毎年一定の税額を課税していきます。税額は各市区町村(東京23区の場合は東京都)が決めている土地と建物の「固定資産税評価額」をベースに、これに一定の税率(標準税率1.4%)をかけて算出するのが基本です。

ただし、固定資産税にもさまざまな軽減措置が用意されています。例えば2022(令和4)年3月31日までに建てられた新築住宅の場合、建物に関して一般住宅は3年(認定長期優良住宅であれば5年)、マンションは5年(認定長期優良住宅なら7年。ただし3階建て以上の耐火・準耐火建築物であることが必要)の間、税額が2分の1となります。詳しくは、「固定資産税の減税」で後ほど解説します。

都市計画税

「都市計画税」は各都市の定めている「都市計画区域」のうち、「市街化区域」内に所在する土地や家屋などの不動産を所有する人に対して課される税金です。都市計画区域には大きく分けて、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つがありますが、このうち都市計画税が課されるのは毎年1月1日時点で「市街化区域」内に不動産を有する場合です。課税するのは各市区町村で、通常は固定資産税と一括で納税手続きを行います。

課税税率は市区町村ごとに異なる場合があるものの、課税税率の上限0.3%で定めている自治体が多いです。都市計画税も固定資産税と同様、軽減措置が設けられていますが、固定資産税と違って「新築住宅の建物部分への軽減措置はない」という点に大きな違いがあります。土地に対する軽減措置は、「都市計画税の減税」の項目で詳しく解説します。

04家の購入で税金を節税するための軽減措置は?

家の購入で支払う税金のほとんどに、軽減措置が用意されています。どんなものがあるのか、早速見ていきましょう。

住宅ローン控除(減税)

住宅ローン控除(減税)は、住宅ローンの借り入れによる「金利負担」を軽減するための制度です。毎年の年末の住宅ローン残高と住宅の取得費用のうち、いずれか少ない方の金額を対象に10年間、その1%にあたる金額が所得税から控除されます。手続きには「確定申告」が必要ですが、会社員の場合は年末調整によって手続きされるので、確定申告は必要ありません、ただし借り入れ初年度については自分で確定申告をする必要があります。詳しくはこちらの記事で解説していますので、参考にご覧ください。

投資型減税(認定住宅新築等特別税額控除)

「認定優良住宅」「認定低炭素住宅」と認められた住宅を取得した場合、確定申告時に「認定住宅新築等特別税額控除」を申請すると、原則としてその年分の所得税額から最高65万円が控除されます。

しかしこの控除制度の利用においては、住宅ローンとの併用ができない点に注意が必要です。実は住宅ローン控除の方でも、認定住宅に対する優遇措置があります。その場合、住宅ローン控除は10年間で最高500万円(13年間で650万円)の控除となるので、一般的には住宅ローン控除を選択した方が断然お得です。この控除制度は、住宅ローンを使わず自費で家を購入する人に対する軽減措置です。長期優良住宅を現金で取得した人、またはローン期間が10年に満たない場合などで住宅ローン控除を利用できない場合、こちらの制度を活用するとよいでしょう。詳しく知りたいという方は、こちらをご参考ください。

贈与税の非課税措置

土地や住宅を贈与によって取得した場合に課税されるのが「贈与税」です。ただし贈与税については、直系尊属、つまり祖父母や両親から譲り受けた場合において、さまざまな非課税措置が用意されています。大きく分けて、住宅資金を親や祖父母に贈与してもらう際、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる「住宅資金等取得贈与の非課税措置」、相続税が発生したときに相続財産の価額に贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算する「相続時精算課税制度」の2つです。また、年間110万円までの贈与なら非課税になる暦年課税制度も利用できるので、贈与税について詳しく知りたい方はこちら記事をご覧ください。

不動産取得税の減税

不動産取得税は住宅の取得に関して、3%の軽減税率が適用されます。これに加えて新築住宅や中古住宅、それぞれに対して課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置があり、住宅の取得を容易にするための優遇措置として利用可能です。

【新築住宅の建物部分の軽減措置】
不動産取得税額=(建物の固定資産税評価額-控除額1,200万円)×税率3%

【土地部分の軽減措置】
土地の不動産取得税額=(土地の固定資産税評価額×1/2)×税率3%-控除額

例えば土地面積100㎡(固定資産税評価額1,000万円)、建物延べ床面積90㎡(固定資産税評価額1,100万円)の新築住宅の不動産取得税は、土地と建物それぞれに軽減措置の条件が適用されるので、いずれも計算上マイナスとなり、実質0円となります。

中古住宅は控除額が建築された年代ごとに定められているなどの違いはありますが、基本的には上記の計算式で不動産取得税を算出します。また軽減措置を利用するには、基本的に各都道府県の県税事務所などで自ら申請する点も覚えておきましょう。自治体によって申請期間が違う場合があるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

登録免許税の減税

家の購入で必要となる登記は「所有権保存登記」または「所有権移転登記」、そして住宅ローンを組む時につける「抵当権設定登記」です。登記は家の購入時に行う手続きで、登録免許税は登記手続きに対して課税される税金です。納税するのは基本的に購入時の1度だけ。登録免許税に関しても軽減措置があります。

1.土地の売買による所有権の移転登記にかかる軽減措置(2021[令和3]年3月31日までの適用)

登記の種類 本則の税率 軽減措置の税率
所有権の移転登記 2.0% 1.5%

2.新築住宅の所有権の保存登記にかかる軽減措置(2022[令和4]年3月31日までの適用)

登記の種類 本則の税率 軽減措置の税率
所有権の保存登記 0.4% 0.15%

3.中古住宅の所有権の移転登記にかかる軽減措置(2022[令和4]年3月31日までの適用)

登記の種類 本則の税率 軽減措置の税率
所有権の移転登記 2.0% 0.3%

4.抵当権の設定登記の軽減措置(2022[令和4]年3月31日までの適用)

登記の種類 本則の税率 軽減措置の税率
抵当権の設定登記 0.4% 0.1%

仮に所有権移転登記について、固定資産税評価額が土地1,000万円、建物900万円の中古住宅を購入したとして計算すると、登録免許税額は以下の通りです。

土地の登録免許税額15万円=1,000万円×税率1.5%
建物の登録免許税額2万7,000円=900万円×税率0.3%

2つを合わせた登録免許税は、17万7,000円となります。軽減措置を受けるには、細かな条件が設定されています。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

固定資産税の減税

先述したように、住宅に関する固定資産税の減税措置は建物部分と土地部分、それぞれについて設定されています。

例えば新築一戸建て(初年度)で購入価格3,000万円(土地面積180㎡[固定資産税評価額700万円]、建物延べ床面積100㎡[固定資産税評価額1,000万円])の計算をしてみましょう。土地と建物、いずれも軽減措置が適用されます。

土地の固定資産税額1万9,800円(100円未満は切り捨て)=700万円×標準税率1.4%×軽減率1/6

建物の固定資産税額7万円=1,000万円×標準税率1.4%×軽減率1/2

従って土地部分と建物部分の固定資産税を合わせると、今回の事例での固定資産税額は8万9,800円(土地1万9,800円+建物7万円)となります。

固定資産税は新築住宅に対して軽減措置が用意されていますが、この税金は毎年支払いが発生する税金です。軽減措置が終わった後に税額が大きく増えることがあるので注意してください。また地方税という性格上、各自治体によって軽減措置の内容が異なります。なかには人口減少対策として独自の軽減措置を行っている自治体もあるので、必ず管轄の自治体ホームページや窓口で確認しておきましょう。もう少し詳しい内容については、こちらの記事を参考にしてください。

都市計画税の減税

都市計画税は新築の建物部分への軽減措置はありませんが、住宅用としての土地には軽減措置が用意されています。

固定資産税の計算例と同じケースで、都市計画税を計算してみましょう。新築一戸建て(初年度)で購入価格3,000万円(土地面積180㎡[固定資産税評価額700万円])の計算をしてみましょう。

土地の都市計画税7,000円=2万1,000円×軽減率1/3

建物の都市計画税3万円=1,000万円×標準税率0.3%

従って今回の事例では、土地部分(7,000円)と建物部分(3万円)を合わせた3万7,000円が都市計画税額となります。都市計画税の納税時期は各自治体によって異なりますが、基本的に6月、9月、12月、翌年の2月の4回に分けて納税します。

すまい給付金

最後に紹介したいのは、税金の軽減措置ではなく給付金制度です。この「すまい給付金」は、2019(平成31・令和元)年6月に10%に引き上げられた消費税によって、経済的負担がかかる住宅購入者を対象とした給付金制度です。住宅ローン控除と異なり、所得税から控除する仕組みではなく、低所得者世帯をはじめ幅広い世帯に対応しています。基本となる適用要件は、以下の3つです。

  • 購入に際して、消費税引き上げ後の10%の消費税率が適用されること
  • 購入する住宅の床面積が50㎡以上であること
  • 第三者機関の検査を受けた住宅であること

申請は国土交通省の管轄「すまい給付金事務局」宛に行います。各世帯の状況によって給付金額は変わりますが、目安としては世帯年収400万円程度で最大50万円の給付額です。すまい給付金の詳しい内容は、こちらの記事を参考にしてみてください

05家の購入時は軽減措置を利用して節税しよう!

家を購入する時にかかる税金は、買った時に1度だけ支払うものと毎年、納税が必要になるもの、2つの種類があります。居住用として購入した不動産に関しては、大半の税金に軽減措置が用意されています。家の購入前にそれぞれの要件を満たしているかを確認しておくといいでしょう。

新井智美

監修:新井智美

CFP(R)認定者・一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)・DC(確定拠出年金)プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員

プロフィール

トータルマネーコンサルタントとして個人向け相談の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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