1マイホーム購入でよくある失敗事例とは?

新築中古問わず、マイホーム購入でよくある失敗にはある程度、お決まりパターンがあります。今回は予算の組み方や物件選びに焦点をあて、代表的な失敗事例をもとにその対策方法について説明していきましょう。

失敗事例その1:諸費用の準備不足

大都市近郊に新築の戸建てを建てた30代夫婦の事例です。小学生低学年の子ども2人と両親の2世帯で、敷地面積約20坪に2階建て木造住宅を建築。両親の資金的サポートもあり、35年の住宅ローンを組みました。

しかし想定外だったのは、物件価格以外の費用が意外とかさんだことです。特に大きな負担になったのは、登記にかかる費用でした。物件価格は4000万円を超えていたので、登録免許税、不動産取得税、印紙税、住宅ローンの手数料、司法書士への報酬、そして新築ならではの地鎮祭費用といった細々とした経費がトータルで300万円以上かかることになりました。

諸費用も住宅ローンに組み込んだので、結果的に当初の想定よりも月々のローン返済額は多くなりました。また路線価が高い地域だったこともあり、毎年払い続ける固定資産税額の負担も悩みどころとのことです。

【対策】

家づくりに夢中になっていると、物件価格ばかりに目が行きがちです。しかし実際はこの事例のように、マイホーム購入には登記費用や各種の税金、手続きなどにかかる費用も想像以上に大きな金額になります。ちなみに諸費用は物件価格や契約内容によって異なります。余裕を持って予算を組むのであれば、諸費用は物件価格の10%程度を想定しておきましょう。

諸費用は住宅ローンに組む込むことも可能ですが、その場合、月々のローン返済額に影響が出るので無理のないよう、綿密なシミュレーションが必要です。あらかじめ不動産会社の担当者に、マイホーム購入にかかる諸費用や税金関係についてリストを作ってもらい、どのくらいの金額が必要になるかを把握しておきましょう。住宅ローンに関してはどの金利タイプを選ぶかをじっくり検討し、何年のローンを組むかも含めて月々のローン返済額をよく考える必要があります。

失敗事例その2:安価な中古マンションを選んだが、戸建てに比べて不要な出費が多い

30代の男性の事例です。一人暮らしのため、都内の便利な場所で自分にとって理想的な空間に住もうと考えて、中古マンションを購入。築35年でしたが、自分でリノベーションすることも可能であり、間取りの広さから考えても破格の金額で購入できました。

しかし住み始めて間もなく、風呂場の水が流れにくいことが判明します。業者に見てもらったところ、配管部分が老朽化していて取り替えが必要とのこと。共用部分ではないため、自費で修繕費用を出すことになってしまい、結果的に物件価格以外に出費がかさむこととなりました。マンション管理費や修繕積立金、駐車場代などで月に数万円が、住宅ローンの返済額に上乗せされている状態なので、修繕費用を足すと同スペックの築浅マンションを購入した場合とそれほど変わらない出費になってしまいました。

【対策】

この事例は中古マンション購入で失敗する、典型的なパターンです。物件価格の安さにだけに注目していると、結果的に新築マンションや戸建てと変わらないくらい費用がかかってしまうケースがあります。

中古マンションを購入するなら、「修繕費」にかかる費用を想定しておかなければなりません。固定費として掛かる修繕積立金や管理費はもちろん、外壁や内装、水回りの経年劣化による予想外の出費にも備える必要があります。中古マンションは物件選びの時点で劣化状況を目視して確認し、修繕費がどれくらい必要になるかをしっかりリサーチしておきましょう。

またマンションの構造においては、専有部分と共有部分の住み分け判断が難しい場合もあります。管理組合の規約に「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合が、これを行うことができる」などの記載があるかどうかについても、確認しておくことをおすすめします。マンションの修繕においては、基本的に専用部分については自分で修繕費用を捻出する必要があります。しかしこのような決まりがあれば、管理組合の負担で修繕してもらえる可能性があります。修繕費用の自己負担を免れるためにも、ぜひ確認しておきましょう。

失敗事例その3:背伸びして注文住宅を新築したが、月々のローン返済額が家計を圧迫

40代の夫婦、子ども2人の4人家族の事例です。家族念願の注文住宅を名古屋市近郊に建てました。市街地まで30分圏内の好立地にもかかわらず土地価格は安かったこともあり、気合を入れて家づくりに邁進したそうです。

その結果、理想の住まいにしようと次々に付帯工事を追加してしまい、追加工事費だけで1000万円近くかかる事態に。それでもまだギリギリ予算の範囲内だと考えて購入に踏み切ったのですが、登記費用や住宅ローンの手数料、水道の引き込み工事費といった諸費用を加えると、生活できるギリギリの月々のローン返済額となってしまったとのことです。

【対策】

注文住宅は自分たちだけの家をつくりたい人にとって大きなメリットがある半面、ある意味既製品として売られている建売住宅と比べると割高になるという点は、まず理解しておいた方がいいでしょう。それに加えて注文住宅の難しいところは他にもあります。よくハウスメーカーなどが提示している「坪単価○○万円」といった表示は、実は本体工事費のことだけを指していることが多いという点です(不確定要素の多い注文住宅では、こうした表示すらしないメーカーも多数あります)。

例えば「建坪30坪」で「坪単価40万円」と表示している場合、建物価格は1200万円になります。しかしこれはあくまでも建物本体の価格です。駐車場や庭などの外構工事費や水道管やガス管、光回線の引き込み工事といった付帯工事費は、含まれていないケースがほとんど。床暖房などの特殊な設備工事や地盤改良工事が必要になると、さらに付帯工事費がかかってくるでしょう。

そのため注文住宅を建てる場合、総費用がどれくらいになるかを不動産会社とよく相談して決めることが重要です。強いこだわりがないなら、建売住宅を購入した上で追加オプションを付けていく方法もあります。こちらの方がトータルで見ると、割安になる可能性が高いといえます。

付帯工事費のかさむ要因となる「外構工事」については、最初は最低限の工事にとどめ、実際に住んでから必要となる部分を追加していく方がいいでしょう。生活していくうちに、問題点や改良点がわかるケースが多いからです。

失敗事例その4:予算を抑えすぎて設備に不満がある

30代前半の夫婦の事例です。夫婦ともに職場が地方自治体ということもあり転勤の可能性が低いことから、県の中核都市に念願のマイホームを建てました。とはいえできるだけコストをかけたくないと考えていたので、注文住宅ではなくいわゆる「ローコスト住宅」を建てることに決めました。

ローコスト住宅なら、注文住宅よりも総返済額は1000万円以上も安くなるため、将来子どもが生まれた場合に資金的な余裕ができると想定。ところが住み始めて3年しか経っていないにもかかわらず、水回りの配管から水漏れが発生。他にも外壁部分の傷みが激しい部分があり、早くも修繕費用を捻出する必要に迫られてしまったそうです。

【対策】

「ローコスト住宅」は、各ハウスメーカーも力を入れている分野です。ある程度規格が決まっている一方で、注文住宅と比べると格段に低価格なので、幅広い世帯で人気です。ただし一般的に、ローコスト住宅は注文住宅と比べるとメンテナンス費用がかかりやすく、修繕費用が早い段階からかかってくることがあります。その理由はローコスト住宅を実現するために、各ハウスメーカーは工事にかける人件費を抑えているからです。工事の時期や人数を圧縮してコストを下げているというわけですね。そのためローコスト住宅を建てる場合は、少数でも腕の経つ職人を集められるハウスメーカーや工務店に頼めるかどうか成功のカギを握ります。

この事例のようなローコスト住宅に限らず、中古マンションや中古の戸建てを買う場合も、後々必要となる水回りや外壁などのメンテナンスの費用を考えておいた方が無難です。戸建てでも基礎部分や床下、水回りなど、後で修繕すると大規模な工事が必要になる部分は、最初からしっかり予算をかけておくことをおすすめします。具体的には、捻出できる予算の90%を限度に物件価格を設定するようにしましょう。その方が結果的にローコストになり、安心な暮らしを手に入れることができるでしょう。

失敗事例その5:急な転勤でマイホームを手放すことになった

30代の夫婦と当時小学生の息子の3人家族で、北関東エリアに35年ローンを組んで戸建てを購入。ところがその5年後、夫の勤め先の企業が合併してしまい、関東圏から中部地方に転勤することになりました。

息子は高校に入るタイミングですが、今後大学に行けば一人暮らしを始めるかもしれません。転勤先からの異動の見込みもないため、せっかくの持ち家は宙ぶらりんの状態に。この夫婦は今後のことも考え、数年後の買い替えを含めて検討中とのことです。

【対策】

ライフイベントによって、家庭をめぐる事情が変わることはよく起こります。数年後、数十年後も今と同じ社会状況とは限りませんし、どの家庭でも家族の転勤や転職といったことは十分あり得るでしょう。

こうした不測の事態に対応するには、マイホーム購入時に「もしも転勤があった場合、どうするのか?」といったプランも一緒に考えておくことが重要です。マイホームを単に手放すのではなく、例えば賃貸に出す方法もありますし、ローン年数の浅い段階で早めに買い替えることも一案です。

まずは売却のメリット、デメリット面を比較しながら検討してみましょう。思い切って買い替えた方が、結果的にお得になるというケースも意外と多いものです。

失敗事例その6:子どもが独立後、広すぎるマイホームの維持が大変

3人の子どもがいる5人家族の事例です。子どもたちそれぞれに個室をつくりたくて、比較的広めのマイホームを建てました。家自体には家族全員満足していて、夫婦ともに「ここを終の棲家に…」と考えていたのですが、子どもたちが大学進学や就職で独立していくと問題が発生。

夫婦2人には広すぎる家を持て余すようになりました。将来子ども3人のうち誰かが戻ってくるかもしれないので、何とか夫婦で管理しながら住み続けている状況ですが、外壁や水回り部分のリフォームが必要な状況です。しかも家が大きいので、リフォームも大掛かりなものになる見込み。そのため現時点で家のメンテナンスや、工事をするかは悩み中とのことです。

【対策】

ライフイベントの変化と並んで、家族構成の変化に対応した住まいかどうかという点もマイホームづくりでは難しい課題です。現時点での家族構成に特化した家づくりをしてしまうと、失敗してしまうことがあります。例えば通学の利便性を考え過ぎて、教育施設が多く集まっている文教地区に家を作ってしまうと、学生の多さやチャイムの音、運動会、部活の練習音などに一年中悩まされるといったケースもあるようです。長く住むマイホームであれば、子どもが独立した後どうするかという点も、間取りの設計と含めて検討しておく必要があるでしょう。

住環境が合わなくなった場合は、住み替えることも1つの選択肢です。文教地区に物件がある場合は子育て世代には需要があるので、中古物件でも買い手が見つかりやすい傾向があります。

失敗事例その7:騒音や隣人トラブルでストレス

子育て世帯の4人家族で、地方都市にマイホームを購入したケースです。息子2人が育ち盛りのころ、隣の空き地に賃貸アパートが建設されました。するとこの賃貸アパートの住民から、「お宅の子どもの声がうるさい」とクレームが来たのです。

一方、この家族側も賃貸アパートに住む若い大学生の入居者が出す夜中の騒音に悩まされていました。むしろこちらがクレームを付けようと思っていた矢先のこと。まさに予想外の事態です。家族としては怒り心頭なのですが、こちらは持ち家なので簡単に引っ越しするわけにもいかず。グッと我慢の日々が続いているとのことです。

【対策】

マイホームに限らず、ご近所トラブルの大半は「騒音」をめぐる問題です。マンションの騒音トラブルはその構造上からいってもよくある問題ですが、戸建てでも騒音をめぐるトラブルはよく起こります。

例えば古くからある住宅街に住むと、高齢者世帯が多いこともあって、子どもの声が騒音問題に発展することも。ただし今回の事例のように、周りの環境が再開発などによって変わることもあり、100%予測してトラブルを予防することは難しい面があります。

問題を防ぐ手立ての中でも重要なのは、「徹底した事前調査」です。必ず現地に赴き、時間帯や曜日も変えながらリサーチしておきましょう。住民の属性や騒音がないかどうかなどを調べておくだけでも、トラブルの芽を摘むことはできます。また子育て中であれば子育て世代の多い住宅地を選ぶなど、自分たちのライフスタイルのあった立地の選定をすることも重要です。

2マイホーム購入で失敗しないためのポイント

マイホーム購入で失敗しないための基本的なポイントについてあげておきましょう。戸建て、マンションを問わず、気をつけたいポイントがいくつかあります。

まずは希望条件を書き出してみよう

最初に希望の条件を書き出してみましょう。実際に書き出してみると、頭の整理ができるだけでなく希望条件の優先度が明確になってきます。妥協したくないところと妥協してもいいところを明確化しておくと、希望の条件に近い物件と巡り合う可能性が高まります。主に注目しておくべきポイントは以下の通りです。

  • 住みたいエリア
    • まずは立地や交通事情に関係なく、希望エリアの属性を考えましょう
  • 通勤・通学圏内と最寄り駅
    • 住みたいエリアに該当するエリアの交通事情を考えます
  • 新築か中古か
    • マンション、戸建てを問わず重要です。中古は値段が安めで物件数が豊富です。新築は自分たちの好みに合った物件に住むというメリットがある反面、エリアが限定されるという面も
  • 間取り
    • 注文住宅だと最初から決める必要がありますが、家族の希望も含めて部屋数を決めていくと、家の規模がおおむね決まってきます
  • 物件価格(これに関してはさらに後でチェックリストを紹介します)
  • ローンの返済方法と月々の返済額の目安
  • 完成時期、引き渡しの時期
    • いつから新居で生活できるのかも重要なポイント。子どもの就学や転校などのタイミングにも影響します
  • 駐車場の有無
    • マンションならどの位置に、どういったタイプの駐車場があるかをチェックしましょう。戸建ての場合は車の出し入れがスムーズかどうか、車道への乗り入れルートも含めてチェックを

全ての希望の条件をかなえる物件や立地は難しいので、「ここだけは譲れない」というポイントを明確化しておきましょう。候補となる物件や立地が見つかったら、現地に行ってリサーチすることも重要です。

住宅ローン以外にかかる費用を把握しよう

マイホーム購入では、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。物件価格だけに目が行ってしまうと見落としがちになりますが、大きな金額になります。あらかじめどんな費用がかかるのかを把握しておきましょう。

  • 付帯工事費
    • 外構部分や基礎補強工事、地盤改良など、物件によっては予想外に費用がかかることもあります。インテリア購入費や電気設備などの工事もここに含まれます
  • 登録免許税
    • 売買では「所有権移転登記」、新築だと「所有権保存登記」が必要です。住宅ローンを組む場合はさらに「抵当権設定登記」が必要となります。司法書士への手数料を含めると数十万円規模になるケースもあります
  • 不動産取得税
    • 不動産を取得した時に一度だけ課税されます
  • 印紙税
    • 家をつくるときの「建築工事請負契約書」、銀行などでローンを組む際の「金銭消費貸借契約書」に課されます
  • 住宅ローン手続き費用
    • 事務取扱手数料や保証料など。住宅ローンとセットで加入することが多い団体信用生命保険の保険料もかかります
  • 式祭典の費用
    • 地鎮祭や上棟式にかかる経費です
  • 引っ越し費用

この他にも火災保険、地震保険の加入費用をはじめ、「長期優良住宅」であることを官公庁に申請する場合は官公庁への申請費用などもかかってきます。「付帯工事費」「税金関係」「引っ越し関連の費用」に大きく分けて、具体的な経費を計算していくといいでしょう。

住宅ローンを毎月どのくらい返済できるかチェックしてみよう

住宅ローンの返済で失敗しないためにチェックすべき項目をあげておきましょう。

  • 金利タイプ
    • 固定型か変動型かを軸に決めていきます
  • 年収に対する返済額の割合=総返済負担率
    • 一般的な金融機関の基準となっているのは年収に対する返済額の割合《総返済負担率》が30~35%です。しかし30%だと生活が厳しくなる可能性がありますので、30%以下に収められるよう計画を立てましょう
  • 返済期間の設定
    • 基本的には35年を最長期間としていますが、借り入れた年齢や完済予定時期、退職後の収入などを考慮して決めておく必要があるでしょう。ボーナスなどでの繰り上げ返済なども重要です
  • 借入限度額と月々のローン返済額
  • 保証料・手数料
    • 各住宅ローンによって金額が変わってくる部分です
  • 債務返済支援保険など、活用できる制度の有無
    • 病気やケガになった時に、団体信用生命保険以外にも活用できる「債務返済支援保険」という制度があります。他にも就業不能保険や所得補償保険などがあるので、公的制度や会社の福利厚生と合わせて検討しましょう

3失敗しないためにマイホーム購入は万全な計画を!

マイホーム購入で失敗しないための対策について説明してきました。マイホームは大きな買い物になりますから、物件の選定と予算や住宅ローンを中心に、できるだけ万全な計画を立てたいところです。具体的なシミュレーションが何よりも大事になります。当サイト内の「住宅ローンシミュレーション」を活用して、マイホーム購入への具体的な道筋をつけておきましょう。