私道付き土地購入でも安心！2023年4月、民法改正でトラブルが軽減する？

01近年、所有者不明の土地が増加！複雑化する共有私道の管理

日本では少子高齢化による人口減少をはじめ、地方から都市への人口流出による過疎化によって、主に空き家を中心に所有者不明の土地が増加傾向にあり、社会問題化しつつあります。土地の売買などで所有者が変わった場合は一般的に所有権移転登記をするので、法務局で手続きをすれば所有者についての情報を誰でも調べることが可能です。ただし、所有者が変わったときに所有権移転登記が行われていない土地については、その限りではありません。

所有権移転登記が行われない事例として、よく挙げられるのが「相続」です。所有者が亡くなったあと、相続する子どもがその土地の存在を知らなかったり、その土地に愛着がなかったりすると、所有権移転登記を行わずに放置している場合があります。そのようなケースでは不動産登記事項証明書を請求して調査しても現在の所有者がわからず、連絡がとれないことも珍しくありません。

私道には複数の所有者で分筆し、それぞれが土地を単独で少しずつ所有している「分筆私道」と、全体を複数の所有者たちで共有している「共有私道」の２つがあり、そのうち近年になってトラブルが増えているのは共有私道です。

共有私道の清掃や補修といった道路の維持管理は、基本的にすべての所有者が責任を負います。また、水道管工事や橋の架け替えなどといった大掛かりな工事が必要な場合は、所有者全員の同意を得ないと実施できません。共有私道のなかに所有者不明の土地が１つでもあると、全員の同意が得られない場合、取り掛かることができず生活するうえで支障が出るケースがあります。

このように、共有私道は権利関係が複雑な分、所有者不明の土地が増えている現代においてトラブルが発生しやすく、社会問題化しつつあるのです。

02私道管理の基本は「保存」「管理」「変更」の３つ

共有私道の所有者が道路の維持において、課される基本的な役割は「保存」「管理」「変更」の３つです。改正前民法における共有私道のルールでは、役割の内容は以下のように決まっていました。

改正前民法のルール

• 保存・・・各共有者が単独で可能（例：アスファルト補修工事など）
• 管理・・・各共有者の持分の価格に従い、過半数で決める（例：私有水道管の新設など）
• 変更・・・共有者全員の同意が必要（例：砂利道をアスファルト舗装に変更する工事など）

改正前民法のルールでは「変更」の範囲が広く、そのたびに所有者全員の同意が必要になるなど、実際の運用にあたって支障が起きやすい状態になっていました。そこで2021年に改正された民法では、以下のように「管理」で対応できる範囲が拡大されています。

改正民法のルール

• 保存・・・各共有者が単独で可能（例：アスファルト補修工事など）
• 管理（広義）【管理（狭義）、変更（軽微）】・・・各共有者の持分の価格に従い、過半数で決める（例：私有水道管の新設、砂利道をアスファルト舗装に変更する工事など軽微な変更も含む）
• 変更（軽微以外）・・・共有者全員の同意が必要（例：坂道を階段に変更するなど、軽微な変更以外）

改正民法によって、これまでよりも柔軟な運用ができるようになりました。なお、改正民法の施行は2023年4月1日からです。また、今回の改正に合わせて法務省は「所有者不明私道への対応ガイドライン」も改定しているので、興味がある人はそちらもチェックしてみてください。

民法改定により、私道トラブルが軽減される？

前述のように、共有私道の保存行為については改定前と改定後で違いはありません。例えば、共有私道に穴が空いたのを塞ぐ補修工事は保存行為に該当するため、所有者が何人いようとも、これまでどおり単独で実施することが可能です。また、公共下水管などのライフラインを新設したい場合は管理行為に該当しますが、こちらも改定前の解釈と同様に共有者の持分の過半数で決めることができます。

一方、砂利道をアスファルト舗装にしたり、私道に植えている街路樹をすべて伐採したりといった行為は、改定前は「変更」に該当し共有者全員の同意が必要でした。しかし、改定後は新設された管理（広義）のうちの「変更（軽微）」に含まれるので、共有者の持分の過半数で決められるようになります。このようなケースでは、例えば共有者5人のうち2人が不明の土地である場合、所有者が判明している3人は、「所在等不明共有者以外の共有者による変更」の裁判を得たうえで、3人の持分の過半数の決定をもって実行しても問題はありません。

ただし、坂道を階段にしたいなど、変更によって道路の仕様が大幅に変わる行為は「変更（軽微以外）」に該当するため、改定後であっても所有者全員の同意が必要です。そのため、共有者のうち1人でも所有者が不明の土地があると基本的に工事はできませんが、それでは共有私道問題の根本的な解決にはつながりません。そこで今回の改定では、新たに「裁判所に申し立てをして決定をもらう」という条件付きで、所有者不明の私道の「変更（軽微以外）」も実施できる仕組みが加わっており、改定前に比べて私道トラブルの軽減が期待されています。

ただし私道の補修費用が高額になるケースも…

今回の民法の解釈改定で、私道の管理が今までよりも容易になります。とはいうものの、国や地方自治体が管理する公道と違って私道を工事する場合の費用は、基本的に住民負担である点に変わりはありません。これまでにも私道の補修要件は満たしていても、費用面の問題から工事に取り掛かれていない事例があることを知っておきましょう。

事例としては、兵庫県西宮市にある苦楽園大丸地区が挙げられます。当該地区は1960年に開発された高級住宅街で、もともとはその地域につながる橋や道路といったライフラインを民間事業者が管理していました。しかし、民間事業者が2001年に倒産したことで、ライフラインの管理を誰がするかで問題が起こります。住民たちは西宮市に引き取りを要請したものの断られてしまい、最終的には道路や橋といった生活に必要な箇所を住民が買い取ることになりました。そして、無事に買い取りが終わり、普段どおりの生活を送れると安心した矢先に起きたのが、道路や橋の補修費用問題です。

建設から50年以上が経過した道路や橋はいたるところに補修が必要な状態となっており、すべて補修する場合は約6億円（1世帯当たり約240万円）もの費用がかかることがわかりました。住民たちは一度断られたあとも継続的に西宮市に土地の引き取りを依頼しているものの、市役所側も「補修されていない状態での引き渡しは困難」という見解を変えることはなく、話し合いは現在も平行線のままとなっています。

このように私道補修トラブルのなかには費用負担が原因で、解決が難しいケースも少なくありません。そのようなときは、全国の市区町村で実施されている私道整備助成金の利用を検討してみましょう。私道整備助成金を利用することで、道路全体の舗装などにかかる工事費の一部を市区町村が負担してくれる場合があります。ただし、利用にあたっては「年度予算で行う事業であることから申請をする時期および期間が設けられている」「実際に助成してもらえるかは自治体の予算次第」という注意点に気をつけてください。

03私道付き土地の購入時には注意点も！「私道の通行・掘削承諾書」がないと住宅ローンが通らない？

住宅建設を考えている人が私道付き土地を購入する場合に気を付けるべきポイントとして挙げるのは、「私道の通行・掘削承諾書が必須である」という点です。私道の通行・掘削承諾書とは、上下水道管やガス管の埋設工事および引き込み工事、それに付随する工事を行うことに対して、私道の所有者が承諾をした書面になります。住宅建設を行うには、それらのライフラインは必要不可欠ですが、工事を行うために必要な私道の所有者全員から承諾を得ないと業者は工事を開始することができません。つまり、私道の通行・掘削承諾書がないと実質的に住宅を建てられないということです。

また、私道の通行・掘削承諾書がないと融資が下りないなど、住宅ローンの借り入れに影響を及ぼす場合もあります。前述のとおり、民法改定によって所有者不明の土地があっても対処できる事例は今後増えることが予測されますが、私道付きの土地を購入する際はこれまでどおり私道の通行・掘削承諾書が基本的に必要になるという点は頭に入れておいたほうがよいでしょう。

そのほかにも、私道付き住宅を購入する場合に気を付けておきたいのが、私道部分の固定資産税です。私道の所有者になることによって住宅部分だけでなく、私道部分の土地に対しても自分の持分に応じた固定資産税を納める義務を負う場合があります。仮に共有私道に所有者不明の土地があって負担を求めることが難しい場合は、ほかの住民たちでその分の支払いをしなければいけないケースもある点にも注意しておきましょう。

04土地探しをする前に、住宅ローンのシミュレーションで資金計画をしっかり立てておこう

2023年4月から民法の新しい解釈が適用されます。その結果、私道トラブルの軽減が期待されますが、私道付きの土地を購入して住宅を建てる場合に「私道の通行・掘削承諾書」をすべての所有者からもらわなければいけない点は同じです。

ただし、せっかく私道の通行・掘削承諾書の準備ができても、事前の資金計画をおろそかにしてしまい、住宅ローンの借り入れができなければ意味がありません。そのような事態にならないためにも、土地探しをする前に住宅ローンの資金計画をしっかり立てておくことが大切です。当サイト内には、住宅ローンの予算がなかなか決まらない人におすすめの「住宅購入予算シミュレーター」、毎月の返済額から予算を考えたい人に向いている「借入可能額シミュレーター」などの各種シミュレーターを用意しています。住宅ローンの予算がまだ決まっていない人は、ぜひ一度試してみてください。