2022年の公示地価が発表!テレワークの普及で東京「郊外エリア」の地価上昇!注目すべきエリアは?

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2022年3月22日、国土交通省から2022年の地価が公示されました。それによると、地価は2021年こそ新型コロナウイルス感染拡大の影響によって下落傾向でしたが、2022年は全用途平均が全国的に上昇し、回復基調が鮮明になっています。 ただしこれまでと少し違うのが、東京・大阪・名古屋といった都市部だけでなく、その郊外エリアも上昇傾向にある点です。特に上昇率が高いのが、東京周辺の千葉や埼玉、神奈川であり、これは在宅勤務やテレワークが普及したことで、多くの人の住まいへの考え方が変わったことが影響していると考えられます。 そこで、この記事ではこれから住宅購入を考えようとしている方に向けて、2022年の地価公示を参考に、東京周辺の注目エリアを解説します。

012022年の公示地価は全国的に上昇傾向!

2022年の全国的な地価は全用途平均(+0.6%)、住宅地(+0.5%)、商業地(+0.4%)のいずれも2年ぶりに上昇に転じました。2021年は新型コロナウイルス感染拡大を受けて投資マインドが冷え込んだこともあり、すべての平均が下落していました(全用途平均-0.5%、住宅地-0.4%、商業地-0.8%)が、わずか1年で再び上昇に転じる結果になっています。特に地方の中心都市である札幌・仙台・広島・福岡では、大幅に上昇している(全用途平均+5.8%)のが特徴です。

住宅地における主な要因としては、史上まれにみる低金利や住宅ローン減税の効果によって、一般消費者の住宅購入への意欲があまり下がらなかったことが挙げられるでしょう。一方、商業地の要因は、人口密度のあまり高くない郊外型の店舗やマンション用地への需要増によって、地価が上昇に転じたと推測されます。

こうした結果を受けて、国土交通省も新型コロナウイルスによる地価の下落は落ち着きを取り戻しつつあり、回復傾向にあるとの見解を示しています。

テレワーク推進で東京郊外エリアに注目が集まる!キーワードは「東京から50㎞圏内」

全国的に回復傾向の地価ですが、人気のあるエリアとそうでないエリアがあるのも事実です。その参考資料となるのが、総務省が公表した「2021年 住民基本台帳 人口移動報告」です。それによると、東京圏全体では神奈川や埼玉、千葉を中心に8万1000人余りの転入超過でした。ただし、例年なら転入者の多い東京23区については、2021年5月から8カ月連続で転出した人が転入した人を上回る「転出超過」という状態になっています。最終的に東京都全体では5400人余りの転入超過となりましたが、これは現在の統計方法となってからは過去最少の数字です。

一方、全国に目を向けると、神奈川や埼玉、千葉など、東京を含む10の都府県で転入超過となっており、茨城や山梨、群馬にいたっては前年の転出超過から転入超過へ転じています。これらのことからも、近年の傾向として都市部から郊外への人口移動が起こっていることが読み取れ、それが地価に影響していると推測されます。

郊外の中でもより注目を集めているのが、「東京都心から50km圏内にあるエリア」です。具体的には埼玉・千葉・神奈川の一部エリアが挙げられ、公共交通機関が発達している場所であれば都内への通勤時間が1時間程度に収まることから人気が高まっていて、地価の上昇率も高い傾向にあります。そこで次の段落から、それぞれの県別に住宅地として特に注目を集めているエリアを紹介していきます。

埼玉エリア

埼玉県における住宅地の地価は、全体で+0.5%でした。2021年度は下落(-0.6%)していたことを考えると、住宅市場の停滞からは回復傾向にあるといえるでしょう。また、埼玉県は県全体のおよそ7割の地点が上昇または横ばいなのも特徴で、比較的幅広い地域で住宅需要があるといえます。

そんな埼玉県の中でも、特に人気のあるエリアは都内に隣接している和光市、戸田市、朝霞市です。これらの地域は都心に近いことから利便性が高く、若者や子育て世帯から人気があります。総務省統計局が公表した「令和2年国勢調査人口等基本集計結果」によると、上述した3市に住んでいる人の平均年齢は県全体の平均(46.9歳)よりも若く、県内の市町村別ランキングでベスト3(第1位:戸田市41.6歳、第2位:和光市41.9歳、第3位:朝霞市43.2歳)を占めているほどです。

また近年は地震や台風など、自然災害による被害が各地で続いていますが、上で取り上げた地域は地盤が安定している武蔵野台地にあり、災害に強いと言われていることも人気の理由に挙げられます。埼玉県のその他の地点では、都心に近い浦和駅や川口駅、浦和美園駅、武蔵浦和駅の近辺も人気があり、それらの駅への利便性が良い、徒歩圏内を中心に地価の上昇率が高い傾向にあります。

千葉エリア

千葉県全体の住宅地における地価の平均値については、2021年(+0.7%)に比べて2022年(+0.1%)は増加率が減少しました。ただし18の市区では上昇しており、その中でも特定のエリアで県全体の平均値を大きく押し上げているのが特徴です。そのエリアとは千葉市中央区~市川市、浦安市にかけての総武線や京葉線の沿線、松戸市や流山市を中心とした常盤線やつくばエクスプレスの沿線です。また、東京湾アクアラインへのアクセスが良い、木更津市や袖ケ浦市、君津市の地価も上昇傾向にあります。その中で最も大きな上昇率を記録したのは君津市の+2.3%で、木更津市(+1.2%)と袖ケ浦市(+1.1%)が続きます。

地価が大きく上昇したエリアに共通するのは、「通勤利便性がよく子育て世帯に人気があること」でしょう。例えば、流山市はつくばエクスプレスを利用すれば東京や秋葉原まで最速で45分と、都心へ通勤・通学するには十分な立地であるうえ、2021年4月1日には待機児童ゼロを達成し、子育てしやすい街としても注目を集めました。また君津市と木更津市については、2009年のアクアライン通行料値下げによって自家用車の都心アクセスが容易になった割に比較的地価が安く、自然も豊かであることが人気の一因となっています。

神奈川エリア

神奈川県の地価は2021年に8年ぶりの下落となったものの、2022年は県全体における住宅地の平均変動率が+0.2%と、コロナ禍前の水準までほぼ回復しました。神奈川県の地価もやはり都心へアクセスしやすい東部を中心に上昇傾向にあり、横浜市保土ヶ谷区や磯子区など18市町村で2021年の下落から上昇に転じ、横浜市鶴見区や南区など4市区では横ばいから上昇に変わっています。

神奈川県の住宅地で最も注目されているのが、平均変動率+0.9%であった相模原市です。相模原市緑区橋本は都心から40km圏内で、神奈川県の「北の玄関口」と呼ばれています。現在でこそ、都心へは電車を利用して1時間程度かかる場所ですが、2027年開業予定のリニア中央新幹線の停車駅である「神奈川県駅(仮称)」が橋本駅周辺に開設される見込みとあって、非常に注目されています。仮にリニア中央新幹線が開業すると始発駅の品川まで10分程度で結ばれることが予想されており、土地の需要はさらに高まるでしょう。

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02公示地価が変動する要因

地価が変動する大きな要因は、その土地の需要です。土地や物の価格は、供給に対して需要が高まれば高騰します。物であれば生産数を増やすことで供給が高まり、価格を抑えることも可能ですが、土地は限られていて新たに生産することは基本的にできません。つまり、人気のある土地は需要だけが高まり、必然的に価格が上がってしまうのです。

地価が変動する具体的な要因としては人口の増減や移動といった社会的な要因が挙げられ、それには政府の金融・財政政策をはじめ、行政による再開発および交通施設の整備が影響します。

また商業地としての需要が増えるという観点からは、インバウンドなどの訪日外国人観光客が多いエリアも土地の需要が高まり、地価は上昇しやすいでしょう。その他では、東京オリンピック2020大会時に開発が進んだ晴海フラッグのように、イベントの開催によって地価が左右されるケースもあります。地価や今後の不動産価格の変動などについてもっと詳しいことが知りたい方は、以下の記事を参照してください。

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03買い時はいつ?2022年の住宅ニーズはどうなる?

2022年の地価は新型コロナウイルス感染拡大前の水準に戻りつつあり、マイホームの購入を考えている方の中には「いつ購入するべきなのか」について悩んでいる方もいるでしょう。地価に大きな影響を与えてきた新型コロナウイルスは、株の変異を繰り返しながら社会の中で生存を続けており、終息の兆しは見えません。しかし海外では、「感染予防」から「経済活動再開」に舵を切る国も多くなってきていることから、今後は日本でも同様の動きが加速する可能性があります。

そこで頭に入れておきたいのが、各国の経済活動再開によるさまざまな材料の値上がりです。経済活動が活発になってきた国の需要が急速に高まったことにより、2021年ごろから木材価格(ウッドショック)や鋼材価格(アイアンショック)が上昇する現象が起きていることは頭に入れておきましょう。

さらに、そこへ追い打ちをかけたのがロシアのウクライナ侵攻で、石油を原料とする塗料やプラスチックなどの価格も上昇しています。また住宅設備という観点からは、世界的な電子部品の供給不足によって、家庭用給湯器の品薄状態が続いているのも懸念されるポイントです。今後はそうした材料や製品の高騰のあおりを受けて、短期的に住宅価格が高くなる恐れもあります。

とはいえ2022年は、マイホーム購入を前向きに考えたほうがよい年であるのも事実です。その理由として、2022年は生産緑地の指定解除年であるからです。これまで都市部にありながら農地としてしか利用できなかった土地の転用がしやすくなり、今後は宅地として大量に市場に出回ることが予想されています。一部のエリアでは、宅地の供給が高まることで一時的にではあるものの、土地価格が下落する地点も出てくるかもしれません。

また、「金利」や「住宅ローン控除」も2022年のマイホーム購入を考える際のポイントとして挙げられます。日本では超低金利時代が長く続いていますが、世界的に見るとアメリカのように2022年に複数回の利上げを予定している国も珍しくありません。それによって2022年の為替レートは円安が進み、今後は日本でも金利の引き上げについて議論される可能性があります。金利は住宅ローンの総返済額にとても大きく影響するので、近いうちに住宅を購入するつもりがある人は動向をチェックしておいたほうがよいでしょう。

住宅ローン控除については2022~2023年に新築住宅に入居した場合に限り、控除期間が13年に延長されています。2024~2025年に入居した場合は控除期間が10年間なので、いつか購入するつもりなら、控除期間が長く設定されている間に行動を起こすのも考え方のひとつです。

マイホーム購入にあたってはできるだけ安いタイミングで購入したいと考える人も多いでしょうが、住宅価格は経済や社会情勢、政府の金融政策などの複合的な要素が関係するため、どのように推移していくかを正確に予測するのは非常に難しいです。また、購入タイミングは結婚や出産、子どもの進学など家族のライフイベントに合わせたほうがよい場合もあるでしょう。マイホーム購入のベストタイミングは人それぞれ違うので、自らの長期的なライフプランに沿って考えてみることが大切です。

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04迷っているならまずはシミュレーションで資金計画を立ててみよう

マイホーム購入で多くの人が頭を悩ませるのが、資金計画ではないでしょうか。理想のマイホームを購入したくても、無理な資金計画を立てると日々の生活が苦しくなってしまうかもしれません。新居でゆとりを持った生活をするためにも、「毎月どれくらいなら返済できるか」「適正な借入金額はいくらか」を事前に把握してから、自分にあったマイホームを探すのがベストな流れです。

当サイト内には、借入希望額から毎月の返済額が分かる「毎月の返済額シミュレーター」や今の家賃と同じぐらいの支払いならどれくらいの金額を借りられるかを把握できる「借入可能額シミュレーター」など、目的別に4つのシミュレーターを用意しています。これから住宅の購入を考えている方は、まずはシミュレーターで支払いや予算のイメージをつかみ、それから物件をチェックしたほうが理想のマイホームをスムーズに探せるはずです!ぜひ試してみてください。

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新井智美

監修:新井智美

CFP(R)認定者・一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)・DC(確定拠出年金)プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員

プロフィール

トータルマネーコンサルタントとして個人向け相談の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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