マンションを購入したら必ず確定申告をしよう！

01なぜ確定申告をする必要があるの？

国では住宅ローンを使って以下の一定の要件を満たす住宅を購入した人を対象に、10年間にわたって本来支払うべき所得税の控除が受けられる「住宅借入金等特別控除」（通称：住宅ローン控除）制度を整備しています。

住宅ローン控除を受けるための要件

• （1）住宅取得後６か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
• （2）控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
• （3） 家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上で、床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住の用に供するものであること
• （4） 住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済すること
• （5） 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること。勤務先からの借入金の場合、無利子あるいは0.2％に満たない利率による借入金や、親族や知人からの借入金は特別控除の対象にならない

控除額は原則として以下の計算式で求められることになっており、最大で1年当たり40万円（認定長期優良住宅や認定低炭素住宅等の場合は50万円）の控除を受けることができます。

住宅ローン控除額＝住宅ローンの年末残高（上限4,000万円※１）✕控除率（1％）

※１　認定長期優良住宅や認定低炭素住宅等では年末残高の上限は5,000万円

なお、2019年10月の消費増税への対応として、2019年10月から2020年12月までの間に入居し、「特別特定取得（※２）」に該当する住宅の場合は、通常10年間の控除期間が13年間に延長される特例措置が取られており、11年目から13年目までは以下２つの計算式でもとめた値のうち、いずれか少ないほうが控除額とされることになっています。

※２　特別特定取得とは、住宅取得時の消費税の税率が10％で課された場合を言います。

• 住宅ローンの年末残高等（上限4,000万円※３）×1％
• （住宅取得対価の額－消費税額）(上限4,000万円※３）×2％÷3

※３　認定長期優良住宅や認定低炭素住宅等では年末残高の上限はいずれも5,000万円

さらに、2009年1月から2021年12月までの間に入居した場合で、前年分の所得税から控除しきれなかった金額がある場合には、翌年度の個人住民税で住宅ローン控除が適用されます。

このように大きな節税効果が期待できる「住宅ローン控除」ですが、控除を受けるためにはマンションなどの住居を購入した翌年の1月1日から3月15日までの間（※４）に、会社員などの給与所得者も必ず確定申告しなくてはなりません。逆に言うと、上記の要件を満たしていても、確定申告をしない限り住宅ローン控除を受けることができないことになります。

なお、給与所得者は、控除を受ける最初の年に確定申告をすると、翌年以降は年末調整で控除が受けられる仕組みとなっています。

※４　確定申告の期間は例年２月中旬～３月15日ですが、還付申告は1月1日からすることができます。

02中古マンションでも住宅ローン控除は適用されるの？

新築のみならず中古住宅でも以下の要件を満たす場合は、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除を受けるための要件（中古住宅の場合）

• （6）新築後、使用されたことがある家屋であること
• （7）上記（1）～（5）の要件を満たしていること
• （8）次のいずれかに当てはまる家屋であること
  • （イ）その家屋の建築された日から取得の日までの期間が20年（マンション等耐火建築物については25年）以内であること
  • （ロ）取得の日前２年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること
  • （ハ）（イ）又は（ロ）以外の家屋（要耐震改修住宅）で、その家屋の取得の日までに耐震改修を行うことについて申請し、かつ、居住日までにその耐震改修により家屋が（ロ）の基準に適合することにつき証明がされたものであること

つまり、築25年以内の中古マンション、もしくは国の耐震基準を満たしている中古マンションなら、住宅ローン控除を受けることができるということです。築25年以上で耐震基準も満たさない中古マンションを購入して住宅ローン控除を受けたい場合は、取得前に耐震改修を行い、居住日までに耐震基準に適合することを証明しなくてはなりません。

03確定申告に必要な書類とは？

住宅ローン控除の適用を受けるために確定申告をするにあたって必要な書類は、控除を受ける最初の年と2年目以降の年とで異なります。

まず、控除を受ける最初の年は、確定申告書に下記の確定申告に必要な書類を添付して、納税地（原則として住所地）の税務署長に提出する必要があります。確定申告書は税務署で受け取るか、国税庁のホームページからダウンロードして入手します。国税庁のホームページ上で作成することもできます。

2年目以降は、必要事項を記載した確定申告書に「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（2カ所以上から交付を受けている場合はそのすべて）を添付して提出すれば良いとされています。

なお、会社員など給与所得者は、控除を受ける最初の年のみ確定申告書を提出しなければなりませんが、翌年以降は、税務署から送付されてくる「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」、「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば、年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられることになっています。

確定申告に必要な書類（控除を受ける最初の年）

また、個人事業主や、不動産所得や譲渡所得、山林所得がある人が確定申告をする際には、「青色申告」と「白色申告」のどちらかを選ぶ必要があります。

青色申告とは、複式簿記等の方法により記帳する申告制度のことです。総収入金額から最大65万円を差し引くことができる青色申告特別控除をはじめとして、税制上の特典があります。青色申告をするためには、事前に税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

一方、給与所得者が住宅ローン控除や医療控除などを受けるために確定申告を行うときは、白色申告で行います。青色申告のような税制上の特典はありませんが、簡易な方法での記帳で申告ができます。青色申告に比べ申告時の提出書類も少なくて済みます。

04確定申告の手順

住宅ローン控除を受けるための確定申告は一定の期間内（基本的には購入・入居した翌年の1月1日～3月15日）に行わなければなりません。確定申告に必要な書類を揃えたり申告書に記載したりするのには意外と時間がかかるので、以下の手順を頭に入れ、時間に余裕をもって準備するようにしましょう。

手順１：書類を入手する

上記の表・＜確定申告に必要な書類＞にある書類をそれぞれ入手します。

手順２：確定申告書に記入する

国税庁のホームページ上で記入することもできます。なお、確定申告書にはA（簡易版）とB（汎用版）がありますが、会社員の場合、もしくは年金しか収入がない人は原則としてAを、それ以外の人はBを選びます。確定申告書A・Bともに、記入の手順は国税庁「所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引」で詳しく解説されています。記入の際の参考にすると良いでしょう。手引は以下のページからダウンロードできます。

手順３：（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書に必要事項を記入する

税務署もしくは国税庁のホームページから入手した「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に必要事項を記入します。計算方法や数値の記入方法は、明細書に詳しく説明されていますので、その内容に従って記入してください。わからない場合は税務署の相談窓口や税理士に相談しても良いでしょう。

手順４：申告書を提出する

申告書と必要書類一式が準備できたら、基本的にはマンションを購入した翌年の1月1日～3月15日までの間に住所地の税務署に提出します。提出の方法は主に以下の3つです。どの方法で行っても問題ありません。

• 郵便又は信書便により、住所地等の所轄税務署に送付する。
• 住所地等の所轄税務署の受付に持参する（時間外収受箱への投函も可）
• 国税申告・納付システム「e-Tax」で申告する（Web画面上で申告書を作成し、オンラインで提出が可能）

確定申告後、特に申告内容に問題がなければ、約1カ月後に指定口座へ所得税の還付金が振り込まれます。会社員など給与所得者の場合は、前述のとおり、2年目以降は年末調整によって処理されるため、控除期間中の2年目～10年目の9年間は毎年12月分の給与に上乗せする形で還付されることになります。還付されているかどうか、給与明細をしっかり確認するようにしてください。フリーランスや個人事業主など給与所得者でない人は、原則として毎年確定申告をして住宅ローン控除にかかる手続きをする必要があります。

住宅ローン控除は、一見、手続きが複雑に見えるので億劫に感じる人も多いかも知れませんが、確定申告さえすれば、その後10年間も所得税の還付が受けられる、とてもお得な制度です。住宅ローンを使ってマンションを購入した人は、必ず確定申告をして控除を受けるようにしましょう。