首都圏3000万円台～、夫婦2人にちょうどいいコンパクトマンションという選択肢

01コンパクトマンションとは？

前提として、コンパクトマンションとはどのような物件を指すのでしょうか。明確な定義は存在しないものの、冒頭で紹介した不動産経済研究所のデータにもあるように、一般的には「専有面積が30㎡以上50㎡未満」で、間取りはワンルームとファミリータイプの中間にあたる「1DK〜2LDK」の物件を指します。

コンパクトマンションは専有面積が狭く、部屋数も少ないため、単身者やDINKS、シニア世帯など2人以下で構成される世帯をおもなターゲットにしています。

都市部の利便性が高い立地でも比較的リーズナブルに購入できるコンパクトマンションは、都心の人気エリアや駅近などの好立地で効率的に暮らしたい人におすすめです。また、ワークスペースと寝室を分けるために部屋数がほしい単身者、子育てが終わったシニア夫婦やDINKSなど、それぞれの自分の時間を大切にしたい夫婦にも適しています。

02コンパクトマンションの需要が増えている理由

先ほどの不動産研究所の調査によれば、首都圏における2023年（1〜12月）のコンパクトマンションの発売戸数は3617戸で、マンションの全発売戸数2万6886戸に占める割合は13.5％となり、2000年以降の過去最高を記録しました。2013年のマンションの全発売戸数に占めるシェア5.2％と比較すると、10年で実に3倍近い伸びを示しています。

コンパクトマンションが注目を浴び始めたのは2000年ごろでした。都心居住の利便性とリーズナブルな価格設定、実需物件・収益物件の両面を併せ持つことを売りに、多くのデベロッパーがコンパクトマンション市場に参入し、マンション大量供給期だった2000年、東京23区を中心に2448戸（マンションの全発売戸数に占めるシェア2.6％）が売り出されました。

一時期は伸び悩みを見せていましたが、昨今の晩婚化や共働き世帯の増加により1〜2人世帯向けのマンション需要が向上したことで、再度ニーズが高まっています。さらに、子育てを終えたシニア層、セカンドハウスやSOHOとしての利用など、購入層やユーザーニーズの多様化が進んだことも、コンパクトマンションのニーズ増加を後押ししている状況です。

また、東京23区における需要増には、2008年ごろから各区でワンルームマンションに対する規制が強化され、コンパクトマンションへとシフトが進んだことも背景にあります。

首都圏では3500万～4000万円が主流！手ごろな価格帯も人気の要因

首都圏におけるコンパクトマンションの2023年平均価格を地域別に見てみましょう。

東京23区を除き、ほかの地域はいずれも3500万〜4000万円強の価格帯に収まっており、比較的安価で購入できることがわかります。近年、新築マンション価格が高騰しているため、手ごろな価格帯のコンパクトマンションに人気が集まっているのも理由の一つです。

近畿圏の平均価格は 3000万円台が主流！高値傾向が続く

同様に、近畿圏の各県におけるコンパクトマンションの平均価格も紹介します。

近畿圏は首都圏に比べるとさらに値ごろ感が強く、都市部を抱える京都府・兵庫県・大阪府でも3500万〜4000万円の範囲内に収まっており、郊外の奈良県や滋賀県になると3000万円程度とリーズナブルな価格帯です。

物件の広さや部屋数を必要としない世帯にとって、比較的低価格で都市での暮らしを実現できるコンパクトマンションは、住まいの有力な選択肢になるでしょう。

03コンパクトマンションを購入するメリット

コンパクトマンションを購入するメリットはどのような点にあるのか紹介します。

1つ目は、先ほどから紹介しているとおり、同じような立地のファミリー向けマンションに比べて価格がリーズナブルな点です。都市部を中心に新築マンション価格が高騰する状況下において、手の届きやすい価格設定はコンパクトマンションの大きな魅力となっています。

2つ目は、利便性の高いエリアや駅近に住める点です。コンパクトマンションは単身者・DINKS・シニア夫婦というターゲットに合わせ、交通アクセスや買い物の利便性が高い場所に建てられる傾向にあり、ほとんど不便を感じることなく日常生活を送ることができます。

3つ目は、充実した共用部や設備を利用できる点です。コンパクトマンションは、日中家を不在にすることも多いターゲットのニーズを満たすため、宅配ボックスや万全なセキュリティシステムなどが完備されているのが一般的です。1人暮らしや2人暮らしでも、安心して暮らせる点もメリットといえます。

04コンパクトマンションを購入するデメリット

手ごろな価格帯で人気のコンパクトマンションですが、次のようなデメリットもあるため注意しましょう。

1つ目のデメリットは、狭くて部屋数が少ないため、将来の家族構成やライフステージの変化に対応しづらいことです。コンパクトマンションは専有面積が30〜50㎡程度と、そもそものスペースが限られているので、子どもが生まれたり親の介護が必要になったりすると、あっという間に手狭になってしまう可能性があります。

2つ目のデメリットは、1㎡あたりの物件単価が高くなりやすいことです。専有面積がコンパクトといえども、基本的な構造や水回りのグレードはファミリータイプとそれほど変わりません。加えて、コンパクトマンションは都市部の狭い敷地に建てられることが多いため、建築コストも高くなりがちです。こうしたことから、面積が狭い割に物件価格が高くなりやすいといえます。

3つ目のデメリットは、単身者向け物件やファミリータイプに比べて売却しにくいことです。単身者であればもう少し狭い物件で十分ですし、これから子どもが増える可能性のある新婚の2人暮らしやファミリーならもう少し広さがほしいところであり、どうしてもターゲットが限られてしまいます。

05コンパクトマンションを購入する際の注意点

メリット・デメリットを比較したうえでコンパクトマンションの購入を検討する場合も、事前に気を付けたい注意点があります。

まず、コンパクトマンションは住宅ローン控除の対象にならない場合がある点に注意が必要です。住宅ローン控除の適用対象は「登記簿面積」が50㎡以上（一部は40㎡以上）の住宅となっており、専有面積30〜50㎡のコンパクトマンションでは、面積要件を満たさない物件も少なくありません。

また、コンパクトマンションは実需物件と収益物件、両方の性質を持っています。自宅用ではなく投資用物件として購入する人も多いため、マンションの管理組合がうまく機能していないケースもあります。管理組合がしっかり機能していないと管理がずさんになり、将来的な資産価値にも影響を及ぼすかもしれません。

実需物件としてだけでなく収益物件としても売り手がつきやすくなるよう、管理がしっかりとしており、かつ資産性の高い物件を選ぶことが重要です。

06コンパクトマンションは夫婦2人にちょうどいいサイズ！ただし、将来的な売却も視野に入れよう

近年、首都圏や近畿圏を中心に人気の高まるコンパクトマンション。夫婦2人で暮らすにはちょうどいい広さですが、好立地の物件でない限り、単身向けやファミリー向けに比べて売却しづらいというデメリットがあります。

とはいえ、価格がリーズナブルなため、ライフステージの変化に合わせてファミリータイプに住み替える考え方もあります。コンパクトマンションを購入するときは将来的な売却も視野に入れて、できれば好立地を選ぶようにしましょう。

好条件であれば資産価値も上がりやすいですが、その分物件価格は高くなります。まずはいくらまで住宅ローンを借り入れできるのか資金計画を立ててみるのがおすすめです。

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