登記費用はいくらかかる？不動産登記の諸費用も合わせて解説

01そもそも不動産登記とは？ 

不動産登記は、不動産を購入・取得した際にその不動産の物理的状況（住所や面積、建物の構造など）や権利関係（所有権や抵当権など）を明らかにするために行うものです。権利関係の登記は法律で義務付けられていませんが、物理的状況については登記が義務付けられています。登記を行うとこれらの情報は法務局が管理する登記簿に記載され、手数料を支払えば誰でも閲覧することができます。また、登記内容が記載された登記簿謄本の交付を受けることも可能です。 

登記にはいくつかの種類がありますが、一般的な不動産購入・取得時には、以下の３つのいずれか、または3つの内の２つを行います。 

（１）所有権保存登記 

所有権の登記のない不動産について、最初に行われる所有権の登記のこと。新築の建物やマンションを購入した場合、もしくは以前の所有者が所有権保存登記をしていない土地や建物を購入・取得した場合に行います。 

（２）所有権移転登記 

不動産を購入・取得した際に、前の所有者から所有権が移ったことを明確に示すために行う登記のこと。中古住宅の場合は、土地と建物それぞれについて所有権移転登記を行います。新築住宅の場合は、土地についてのみ売主から買主への所有権移転登記を行い、建物については所有権保存登記を行います。 

（３）抵当権設定登記 

金融機関などの住宅ローンを使用して不動産を購入した場合は、金融機関から、ローンの返済が滞った際にその不動産を差し押さえることができる権利・抵当権の登記が求められます。住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の申請をすることで、抵当権登記は抹消されます。 

02登記費用の相場はいくら？ 

登記を行うにあたっては「登録免許税」を納めなくてはなりません。また、登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合はその報酬が必要になります。それぞれの相場は以下のとおりです。 

登録免許税の税額 

登録免許税は登記を行う者（不動産登記の場合はその不動産の所有者）が国に納める税金で、税額は原則として次の計算式で求めることができます。 

登録免許税額＝不動産の固定資産税評価額✕税率 

上の式で用いる「不動産の固定資産税評価額」は、固定資産税額の基準となる価格のことで、土地の場合は地価公示価格の約70％、建物の場合は再建築価格の50～70％もしくは新築工事にかかった費用の50〜60%が目安です。新築の建物などで、まだ固定資産税評価額がつけられていない場合は、法務局の定める価格により求めることになります。なお、税率は登記の種類やその不動産を取得した経緯などによって異なります。 

（例１）固定資産税評価額が 3000万円の土地を購入し、所有権移転登記をした場合（税率２％） 

3000万円✕2.0％＝60万円 

（例２）固定資産税評価額が 2000万円の土地を相続で取得し、所有権移転登記をした場合（税率0.4%） 

2000万円✕0.4%＝8万円 

03登記を専門家に依頼した際の報酬の相場 

不動産登記の手続きは不動産所有者自身が行うこともできますが、登記の手続きには専門的な知識が必要なため、専門家に手続きを依頼するのが一般的です。登記簿は不動産の物理的状況（住所や面積など）を記載した「表題部」と、権利関係（所有権や抵当権）を記載した「権利部」とに分かれていますが、表題部については土地家屋調査士に、権利部については司法書士などに登記申請を依頼します。報酬については、法律で定められているわけではないので各専門家が独自の判断で決めることができ、概ね以下の範囲で報酬を設定しているケースが多いようです。ただし、これらはあくまでも「目安」であり、実際の報酬額は登記する不動産の面積や地目などによって異なります。専門家に登記の手続きを依頼する際には、必ず見積もりを取り、報酬額を確認しておきましょう。 

（１）土地家屋調査士への報酬　 

• 建物の表題登記（建物を新築した場合に、その建物の所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
  • 報酬の目安：８万～12万円 
• 土地表題登記（これまで登記されたことのない土地について、所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
  • 報酬の目安：7万円～ 

（２）司法書士などへの報酬 

• 所有権移転登記 （売買）
  • 報酬の目安：２万～８万円 
• 所有権移転登記（相続）
  • 報酬の目安：３万～10万円 
• 所有権保存登記
  • 報酬の目安：1万～5万円 
• 抵当権設定登記
  • 報酬の目安：２万～５万円 

これらの報酬は担当する専門家によって異なります。 

04登記費用は安く抑えられる？ 

このように、不動産の登記にはさまざまな費用が発生します。このうち、法律で納付が義務付けられている登録免許税や各種証明取得時に市町村へ支払う手数料については、金額が決まっているので工夫しても節約することができませんが、土地家屋調査士や司法書士等の専門家への報酬は工夫次第で安く抑えることができます。というのも、先程述べたとおり、各専門家が任意で決めることができ、価格が一律ではないからです。したがって、同じ登記内容でも代行を依頼する専門家によって金額が異なることは珍しくなく、場合によっては数万円単位で報酬額に差が出ることもあります。一般的な不動産売買の際には仲介の不動産業者の紹介する専門家に登記を依頼することがほとんどですが、提示された報酬額が必ずしも適正価格であるとは限りません。できれば、複数の専門家から見積もりを取り、納得した上で依頼するようにしてください。 

なお、不動産登記のうち、司法書士に依頼することが多い権利部分の登記は法律で義務付けられていないため、登記しないでおくことも可能です。ただし登記をしなければ、その土地の所有権や抵当権などの所在を公的に明らかにすることが難しくなり、トラブルに巻き込まれるリスクが高くなるため、登記をすることをお勧めします。