1手付金って何のために払うの?

手付金は、マンションや土地など不動産の売買契約を結ぶ際に買主から売主に支払うお金のことで、大きく分けて以下の3つの種類があります。

(1)証約手付

買主が手付金を支払い売主が受領することで、買主・売主双方が不動産の売買について同意し、契約が成立したことを明確に意思表示したことになります。この意味で支払われる手付金のことを「証約手付」と呼びます。

(2)解約手付

契約成立後でも、一方の当事者だけの意思で契約の解除ができるようにするために支払われる手付金を「解約手付」といい、一般的には不動産売買契約における手付金のほとんどがこれにあたります。

民法第557条には「買主は手付金を放棄すれば、また売主は手付金の2倍の金額を買主に支払えば、契約を解除できる」旨が規定されており、いったん結んだ契約でも解除する場合、買主は自身の支払った手付金を返還してもらう権利を放棄する(手付金放棄)することによって解除することができます。一方、売主は買主に手付金の倍額を返還(手付金倍返し)することによって解除することができます。

ただし、解約手付により契約を解除することができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでの一定期間のみです。例えば、買主が手付金以外の金銭(内金など)を支払った場合には、売主からの解約手付による契約解除はできなくなります。

なお、解約手付による解除をする場合、損害賠償等の責任を負う必要はありません。

(3)違約手付

契約を結んだにも関わらず買主が契約義務を果たさなかった場合(例:購入代金を支払わない場合)、手付金は没収されます。逆に売主が契約義務を果たさなかった場合(例:期限内に不動産を引き渡さなかった場合)は、買主に手付金の2倍の金額の違約金を支払わねばなりません。

なお、契約書において「手付金は、残金支払時に売買代金の一部に充当する」とすることも多く、その場合、手付金は売買代金の一部に充当されることになります。

2手付金の保全措置とは?

手付金の支払いは原則として契約締結時であり、購入した不動産はまだ売主から買主に引き渡されていないケースがほとんどです。一般的にはそれで何の問題もないのですが、たとえば売主である不動産業者が倒産してしまった場合など売主側の都合で不動産が引き渡せない事態に陥ってしまうと、手付金が返還されなくなるおそれがあります。後で詳しく述べますが、手付金は売買価格の10%程度であることが多く、たとえば3000万円のマンションを購入する場合の手付金は300万円程度。売主側の都合で物件が引き渡されず、しかも手付金が返還されないとなると、買主にとっては大きな損失となります。そこで、宅地建物取引業法(第41条)では売主が不動産業者(宅地建物取引業者)である場合は、手付金が買主に必ず返還されるように「保全措置」を取り、手付金を第三者に保管させることを義務付けています。

保全措置の方法は?

不動産業者に義務付けられている保全措置の内容は、売買される不動産の工事が完了しているか否かによって異なります。

(1)工事完了前の場合

「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」の2つのうち、いずれか1つ

(2)工事完了後の場合

「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」、「指定保管機関による保管」の3つのうち、いずれか1つ

保全措置の要件とは?

すべての不動産売買について手付金の保全措置が取られるわけではありません。保全措置が受けられるのは、手付金の額が一定の額を超えた場合のみで、この金額の基準も、対象となる不動産の工事が完了しているか否かによって異なります。

(1)工事完了前の場合

工事完了前の宅地または建物の売買の場合は、以下のいずれかの場合のみ手付金の保全措置が取られます。

  1. 手付金等の合計が代金の額の100分の5を超えるとき
  2. 手付金が1000万円を超えるとき

(2)工事完了後の場合

工事完了後の宅地または建物の売買の場合は、以下のいずれかの場合のみ手付金の保全措置が取られます。

①手付金等の合計が代金の額の100分の10を超えるとき

②手付金等の合計が1000万円を超えるとき

ただし、上記のような場合でも、以下のときには手付金の保全措置を取らなくて良いとされています。

①売主が宅地建物取引業者ではないとき

保全措置が義務付けられているのは宅地建物取引業者のみであり、個人間の売買など宅地建物取引業者が売主でない売買では手付金の保全措置は義務付けられていません。

②業者間取引のとき(売主・買主ともに宅地建物取引業者のとき)

業者間取引の場合は、手付金の保全措置は義務付けられていません。

③買主が対象不動産の登記を済ませているとき

手付金の保全措置は不動産の引き渡し前に行われる措置であり、すでに買主が所有権の登記を済ませている場合は手付金保全の必要がないとみなされます。

3手付金の相場はどのくらい?

手付金の相場は、不動産売買価格の概ね5~20%程度。なお、売主が不動産業者(宅地建物取引業者)の場合は、法律で20%以内と定められていますが(宅地建物取引業法第39条第1項)、その範囲内であれば契約の際に売主・買主が協議して決めて良いことになっています。つまり、契約時に不動産業者が提示してきた手付金の額に納得できない場合には、異議を唱えることもできるということです。

ただし、手付金には、気軽に契約が反故にされないようにする一種の「担保」としての役割もあることに留意しましょう。手付金が安いと、買主・売主ともに契約の解除がしやすくなることから、トラブルに発展するリスクが高くなるおそれがあります。かといって手付金が高すぎると解約が難しくなって、解約手付のメリットを享受しづらくなることにも注意が必要です。

4手付金支払の際に、注意することは?

では、手付金は具体的にいつ、どのようにして支払えばよいのでしょうか。

まず、手付金の支払期限については法的な制限はありませんが、一般的には契約日当日までに買主が売主または不動産業者に手付金を支払い、それを確認した上で売買契約を結ぶことが多いようです。

支払の方法についても特に法的な決まりはなく、現金で支払っても銀行振込で支払っても問題ありません。ただし、不動産の契約は土日や休日に行われることが多く、その場合には入金の確認ができないため、手付金は現金で支払われるケースが多いようです。また、契約日前に手付金を振り込んだ場合、契約日までの間に売主が倒産する、あるいは行方不明になってしまうなどのリスクがありますが、契約日当日に現金で支払えば、そういったリスクを避けることができるというメリットもあります。ただし手付金だけでもかなりの金額になるので、現金で手付金を支払う場合は持ち運びに十分注意してください。

なお、不動産の売買契約は原則として売主・買主が同席の上で行いますが、諸事情により同席できない場合は、不動産業者等が、双方の元に足を運び、契約書面への記名や押印をもらう「持ち回り契約」をする場合があります。買主が同席できず、持ち回り契約をする場合で手付金を当日現金で支払う場合は、不動産業者に手付金を預けることになります。その場合は必ず、手付金の預り証を受け取り、後日、売主からの領収書と引き換えるようにしてください。

このように、不動産売買契約にかかる手付金には不動産売買の初心者にはわかりづらい「慣習」が多いため、特に不動産を購入するのが初めての買主はつい売主や仲介業者に提示されるがまま、深く考えずに手付金を支払ってしまいがちです。

しかし、手付金はその不動産売買の契約をスムーズに進めるためだけではなく、契約解除のリスクを低くするという意味でも非常に重要な役割を果たすお金です。手付金の額が不当に安すぎないか、高すぎないか、また契約書に手付金の返還に関してどのような条件がかかれているのかなどを十分に確認してから、支払うようにしましょう。