いま人が集まる街は？「人口増加率」を指標に資産価値が上がるエリアを見つけよう

01資産価値が上がる街探しは「人口増加率」を指標にしよう

人口増加率とは、そのエリアにおける人口が一定期間内にどれくらいの割合で増加したかを表す指標で、数値が高いほど多くの人がその地域に流入したことを示しています。人口が増加しているエリアでは住宅が必要になるうえ、そこに住んでいる人をターゲットに商売をする店も増えるので、テナントなども含めた不動産価格全般が上昇しやすくなります。

もちろん、人口増加率はその時点での人口動態を表しているだけであり、将来的な人口増加を保証するものではありません。とはいえ、人口増加率の高いエリアは「住みやすい街として人気のある地域」であるため、住宅ローンを完済する30年後であっても大幅に資産価値が減少していることは考えにくいといえます。特に人口増加率とともに15～49歳までの女性の年齢別出生率の合計である「合計特殊出生率」も高いエリアであれば、人口が安定して増える可能性は高いでしょう。

また、国税庁の路線価や国土交通省の公示地価も不動産価格の推移をチェックするのに便利な指標です。マイホームの資産価値が将来的に上がる可能性が高いエリアを探すときは、人口増加率に着目しつつ、それらの指標も参考にしてみてください。

02令和5年、日本人の人口増加率、1位・2位ともに千葉県

総務省の住民基本台帳に基づく人口動態調査（2023年1月1日時点）によると、全国の市で日本人の人口増加率が最も高かったのは千葉県印西市（1.89％）で、第2位が千葉県流山市（1.80％）、第3位が茨城県つくば市（1.50％）でした。

外国人を含めた人口増加率が最も高かったのは茨城県つくば市（2.30％）で、千葉県印西市は第2位（2.16％）、千葉県流山市は第3位（1.90％）と順位が入れ替わるものの、これらの3市は多くの人が移り住む魅力ある街だということがわかります。実際につくば市と印西市については、東洋経済新報社が発表している「住みよさランキング」でも都道府県別トップ3の常連です。

つくば市の人口増加率が高くなっている理由としては、つくばエクスプレスの発着駅で都心まで1時間圏内で通える立地条件の良さと、日本でも有数の研究機関が集まる学術都市で高い教育水準を誇る街として、子育て世帯を中心に人気があることが挙げられます。また、大学などの研究機関と連携したベンチャー企業が多い街でもあり、これまで新型コロナウイルスの影響で抑えられていた国外からの転入が再び活性化しつつあることも影響していると考えられます。

千葉県印西市の人口増加が止まらない理由とは？

千葉県印西市の人口は1992年に5万人を超えましたが、それからおよそ30年が経過した2023年6月時点では約11万人と2倍以上になっています。少子高齢化で人口減少の進む日本の中でも、これほど長期間にわたって印西市の人口増加が続く理由としては、恵まれた立地条件が挙げられます。

印西市は大部分が関東ローム層などの強固な地盤上に位置し、標高20～30ｍ程度の下総台地上にあることから、地震や津波、水害などの災害に比較的強い地域です。そのため、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、東京海上日動火災保険、三井住友海上火災保険といった大手企業の事務処理センターがある街としても知られています。

また、2023年5月にはグーグルが印西市に日本で初めて巨大なデータセンターを建設したことでも話題になりました。グーグルが印西市に注目したのは、強固な地盤で災害に強い地域であることはもちろん、データセンターの建設に必要な広大な土地があるのに加え、アメリカから引いている海底ケーブルの陸揚げ地の茨城県から都心までの中継地点であったことが要因だといわれています。

いずれにしても、それら大手企業の事務所などが集った街は税収が増え、行政サービスが充実し、子育てしやすい環境が整うという「住みやすさの好循環」が生まれます。もともと印西市は千葉ニュータウン区域を中心に大型商業施設が存在し、日常生活の利便性が高い街なこともあって子育て世帯を中心に人口流入が続き、日本人の人口増加率が高くなっていると推測されます。

03注目エリアの再開発や新線開業もチェックしてみよう

人口増加率が高い街は人が集まる地域なので、再開発事業が盛んです。再開発事業の実施によって大型の商業施設や図書館、保育所といった教育関連施設、医療機関などが整備された結果、街の魅力がさらに高まるケースも少なくありません。例えば、日本人の人口増加率第2位の流山市も旧市街地の再開発に着手しています。流山市ではこれまでにもつくばエクスプレス沿線の「流山おおたかの森駅」を中心に再開発事業を行い、成功を収めてきましたが、今後はその地域以外でも再開発事業を実施することで、地域の成長を持続させる狙いを持っています。

また、新しい鉄道の開業や航空機の増便が予定されている空港が近隣にあるなど、将来的に公共交通機関の利便性が高まることが予想される街も地価が上昇しやすくなるため、忘れずにチェックしておきましょう。

印西市に隣接する千葉県成田市の成田空港では、2023年6月時点で滑走路の新設や延伸などにより、年間発着回数を現在の30万回から50万回まで引き上げることが計画されています。計画通りに進めば空港利用者が増加し、現行のままでは成田空港へのアクセスが混雑することが予想されるので、それを回避するために千葉県は成田空港と東京駅をつなぐ地下鉄新線「都心直結線」の開業を2023年7月末時点で国に申請中です。

もともと都心直結線の構想自体は2016年に浮上していましたが、当時は東京都が後ろ向きであったため実現しませんでした。今回は成田空港へのアクセス増強という課題に対応するために、千葉県があらためて国に対して関係自治体や鉄道事業者を含む協議の場を設置することを要望した形です。

仮に今後、都心直結線が開通すれば、新東京駅からの所要時間は羽田空港へ18分、成田空港へ36分となることが見込まれています。成田市は二拠点居住の人気エリアでもあり、新線が開業すれば利便性アップによって住宅の資産価値向上につながるかもしれません。住宅探しで比較的手が届きやすい狙い目エリアを探すときは、人口増加率はもちろん、再開発エリアや新線開業などといった情報も積極的に入手することで、マイホームの購入場所の選択肢を覚えておきましょう。

04資産価値が上がる街を見つけたら、資金計画を立てよう

住宅探しでは、その地域の人口増加率や再開発および新駅開業の予定があるかどうかをチェックしておくことがポイントです。それらのポイントを抑えて住むエリアを探せば、将来的に人口減少が進む日本でも住宅の資産価値は下がりにくくなるでしょう。そして住みたいエリアが決まったら、次に重要なのが資金計画です。資金計画では自分たちの収入から毎月返済できる金額を算出し、そこから予算を決める方法がスムーズです。

なお、住宅ローン金利は政策金利の影響を強く受けますが、2023年7月27、28日に行われた日本銀行の会合で長期金利の変動許容幅がこれまでの0.5％から1.0％に引き上げられた結果、固定金利は現在上昇傾向にあります。変動金利はいまだ低金利状態が続いていますが、いつ短期金利が修正され、変動金利が上昇に転じるかは予断を許さない状況です。そのため、住宅ローンの金利タイプを固定金利と変動金利のどちらにするべきかで迷っている人もいるのではないでしょうか。

住宅購入予算や金利タイプについて悩んでいる人は、住宅ローンを申し込む前にしっかりとシミュレーションしてみましょう。当サイト内には毎月の返済額から予算を算出できる「借入可能額シミュレーター」、金利の違いでどれくらい毎月の返済額が変わるかがわかる「毎月の返済額シミュレーター」など、これから住宅ローンを組む人の役に立つシミュレーターがあります。借入可能額シミュレーターでは一般的な諸費用を計算に含めたり、毎月の返済額シミュレーターでは検討している金融機関の金利を比較できたりするなど、実用性が高く便利なシミュレーターなのでぜひ試してみてください。