「マンション管理計画認定制度」が2022年4月からスタート！認定を取得した分譲マンションは資産価値が上がるって本当？

012022年4月からマンション管理の新制度がスタート！

新しくスタートしたマンション管理計画認定制度とは、簡単にいうと「適切な管理が行われているマンションに対して行政がお墨付きを与える制度」です。2020年6月に成立した「改正マンション管理適正化法」の軸となる制度であり、分譲マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に地方自治体から認定されます。

当該制度が必要とされた背景には、管理不全に陥ったマンションの増加が挙げられます。法案成立当時、マンション住民が毎月支払う修繕積立金の横領（管理会社による持ち逃げや使い込みなど）や、老朽化などが原因で人気のなくなったマンションの管理不足による廃墟化が社会的な問題となっていました。一度管理不全に陥ってしまったマンションは新規購入者が現れにくくなり、住民の高齢化や住民数の減少が進行し、修繕費用の負担がますます重くなって管理能力が低下します。眺望の良さやステータス性などの理由から都市部を中心に新築分譲マンションの人気が高まる一方で、そうした悪循環に陥ってしまったマンションが年々増えているのも現実です。

そうした問題の解決に向けて行政が介入できるように設けられたのが、マンション管理計画認定制度です。

主な認定基準は？

適切な管理が行われているマンションであると行政に認められるための基準は、主に以下の4つです。

• 長期修繕計画の計画期間が一定期間あること
• その修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されていること
• 管理組合の運営状況・総会を定期的に開催していること
• 市が独自に定めた管理適正化指針に照らして適切なものであること

上記の項目を見ると特別難しいものはなく、きちんとした管理ができているマンションであれば、当たり前に行われているようなものがほとんどでしょう。ただし、長期修繕計画の計画期間については、「30年以上、かつ計画の残存期間内に2回以上の大規模修繕計画を含むこと」が条件となっている点には注意が必要です。管理組合によっては長期修繕計画が20～25年スパンで考えられているところもありますが、認定を受けるには30年以上の修繕計画を練ることが求められます。

行政が助言・指導・勧告する判断基準は？

マンション管理計画認定制度は、あくまでも「適切な管理が行われているマンションである」ことを行政が認定する制度です。仮に認定されたマンションであっても、その後の管理主体が管理組合であることに変わりありません。そこで、マンション管理計画認定制度は5年ごとの更新制を採用しており、一度認定を受けたマンションでも、その後の管理次第では行政から助言や指導、勧告を受ける場合があります。

行政から助言などを受ける場合の判断基準は以下の通りです。

• 組合員や居住者名簿を作っているか
• 一年に一回は総会を開き、管理者もしっかり選定しているか
• 管理規約の整備をしているか
• 長期修繕計画の作成や見直しをしているか
• 管理費と修繕積立金額の区分を明確にして経理を行っているか

どれも一般的な内容ではありますが、マンション管理では長い年月が経過するうちに名簿や総会が形骸化してしまったり、管理費と修繕積立金の区別がつかなくなってしまったりする事例も珍しくありません。上記の基準を満たさない項目が1つでもあると、マンション管理が不適切だとみなされて行政から指導が入る恐れがあります。

02資産価値が上がる！？マンション管理計画認定制度のメリット

マンション管理計画認定制度は、社会問題化したマンションの老朽化問題を解決するために始まった制度ですが、実際に管理を担う住人側にもメリットがあります。ここからはマンション管理計画認定制度で認定を受ける場合のメリットを解説していくので、しっかり把握しておきましょう。

管理水準を維持・向上しやすくなる

マンション管理計画認定制度の認定を受けるメリットの1つ目は、管理水準の維持・向上に役立つ点です。同制度は先述のとおり5年に1回の更新制ですが、これは認定時にだけしっかりした計画を提出し、実際の維持管理がなおざりになってしまうのを防ぐことを目的にしています。更新制によって管理組合は常日頃からマンションの維持管理を意識しなければいけなくなり、必然的に管理水準の向上につながるというわけです。

また、修繕にあたっては一定程度の住民の賛成が得られなければ実施できないものもありますが、「マンション管理計画認定制度の認定を受けるため」という大義名分があれば修繕反対派の人を説得する材料にもなります。認定を受けることによって、管理の行き届いたマンションで気持ちよく暮らせる可能性は高まるでしょう。

資産価値の向上が期待できる

メリットの2つ目は資産価値向上が期待できる点です。マンションの資産価値はそのエリアの需要や築年数だけでなく、管理状況にも大きな影響を受けます。適切な修繕が行われていないマンションは、近い将来に大規模修繕の必要性が高いと判断され、その費用負担を嫌う購入希望者に敬遠されてしまうからです。

また、マンションの買い手も住民の管理意識が高く、居住環境の整った物件を購入したいと思うのは自然なことで、定期的に新しい設備を導入したり、修繕管理が行われたりしている物件は人気が高まって、売却時に高く売れやすくなります。

その点、マンション管理計画認定制度の認定を受けたマンションなら、一定の管理水準を満たしていることが一目瞭然です。買い手が安心して購入しやすくなるでしょう。今後はマンション管理の質をアピールすることで資産価値が上昇するケースも想定されており、同制度の認定の有無が物件を探す際の基準になるかもしれません。

フラット35の金利優遇が受けられる

管理水準や資産価値の向上はマンション購入後のメリットなのに対して、マンション購入時のメリットとして挙げられるのが「フラット35の優遇金利」です。これは認定を受けたマンションを中古住宅として購入する場合だけでなく、新築マンション購入時でも予備認定を受けていれば適用されます。具体的には2022年4月以降に要件を満たした住宅ローンに対して、契約当初から5年間にわたって0.25％ほど金利が引き下げられる仕組みです。

また、フラット35にはもともと省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅に対して金利が優遇される「フラット35S」という商品があり、条件を満たしていれば重複して金利の引き下げも可能です。たとえば、2022年6月時点でのフラット35Sの金利引き下げ幅は0.25％（期間はプランによって5年または10年）なので、予備認定を受けたマンションの優遇と合わせて、0.5％も金利が下がった状態で住宅ローンを組むことができます。住宅ローンの金利は総返済額に大きく影響するため、上手に利用すればかなりの節約につながるでしょう。

03管理組合の負担増？マンション管理計画認定制度のデメリット

マンション管理計画認定制度は快適に暮らすためだけでなく、資産価値の向上や優遇金利の適用など、お金の面でも大きなメリットを得られる制度です。ただし、認定を受けるには行政への手続きが必要で、管理組合や修繕費用の負担が増えたりする場合もあります。ここからはマンション管理計画認定制度のデメリット部分について解説していくので、認定を受けたマンションを購入したい方は一緒に確認していきましょう。

5年ごとの更新でマンション管理組合の負担が増える

マンション管理計画認定制度は更新制であるため、その恩恵を受け続けようと思うのであれば5年ごとに手続きが必要です。更新の際には更新認定申請書や認定当初に提出した書類のうち、更新に関するものを提出しなければいけません。また、更新の申請についても集会で決議を得ておく必要があるなど、通常の管理に比べて管理組合が行う事務負担は重くなることが見込まれます。

さらに、万が一行政から改善命令が出されたり、管理状況について問い合わせがあったりした場合には報告業務が別途発生します。管理会社に仕事の多くを代行依頼している場合は大きな負担にならないケースもあるでしょうが、そうでない場合は事務負担の増加によって更新に反対する住民も出てくるかもしれません。

修繕積立金の負担が大きくなることも

デメリットの2つ目は、修繕積立金の負担が大きくなりやすいことです。修繕積立金には購入当初は金額を抑えて一定期間が経過するごとに値上げしていく「段階増額積立方式」と、あらかじめ予想される修繕総額を耐用年数で割って均等に徴収する「均等積立方式」の2つがあります。ほとんどのマンションは「段階増額積立方式」を採用しているのですが、マンション管理認定制度のガイドラインには、修繕積立金は「原則的に均等積立方式で徴収すること」と定められています。

段階増額積立方式と均等積立方式のどちらも総支払額は変わりませんが、購入当初に毎月の固定費として支出が大きいのは均等積立方式です。特にマンション購入直後は頭金の支払いなどで現金が不足しているケースも多く、管理費や住宅ローンの返済額にプラスして支払わなければいけない均等積立方式は家計を大きく圧迫する恐れがあります。修繕積立金の支払額によっては、住宅購入のための資金計画を大きく見直さなければいけない場合もあるでしょう。

04認定マンションを購入する前に！住宅ローンのシミュレーションで毎月の返済イメージをつかんでおこう

マンション管理計画認定制度で認定を受けると、管理水準や資産価値の向上、金利優遇といったメリットがあります。ただし、管理組合の負担や毎月の修繕積立金の金額が増える可能性もあることは頭に入れておきましょう。均等積立方式は特別な修繕が発生しない限り、一定期間は増額がないという面でメリットはありますが、段階増額積立方式に比べてマンション購入当初の負担が大きくなりやすいです。

そのため、マンションを購入するときは住宅ローンの返済額だけでなく、管理費および修繕費を含んだ金額で返済計画を立てましょう。一般的にマンションの管理費は月額1万5000円程度、修繕積立金は月額1万円程度が相場だといわれているので、住宅ローンの返済額に加えて毎月2万～3万円程度の支払いが必要になります。 当サイトには、住宅ローンを借りた場合に毎月の返済額がいくらになるかを簡単にシミュレーションできる「毎月の返済額シミュレーター」があるので、物件の支払いイメージを知りたい方は試してみてください。