インスペクション(建物状況調査)で中古住宅売買をスムーズに!意味や費用相場、メリットを解説

2021.09.14 12

2020年4月に改正民法が施行され、中古住宅の売主に課されていた「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」が「契約不適合責任」に改められました。この改正を受けて改めて注目を集めているのがインスペクション(建物状況調査)です。インスペクションの概要とそのメリット、さらに仲介業者に義務付けられている「インスペクション制度の説明」などについて確認しておきましょう。

01「瑕疵担保責任」は廃止、「契約不適合責任」で変わった中古住宅の売買

2020年4月の民法改正で、これまで中古住宅の売買にあたって売主に課されていた「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」に改められました。

「瑕疵担保責任」では、売却後の中古住宅に「隠れた瑕疵」が発見されたときは売主が責任を負うこととされ、買主は瑕疵の発見後1年以内なら売主に対して損害賠償を請求でき、場合によっては無条件で契約解除もできることになっていました。

瑕疵担保責任の対象になるのは、単なる瑕疵ではなく「隠れた瑕疵」、つまり、契約前に買主が発見できなかったキズや不具合です。例えば、購入した中古住宅に入居後、契約前には気づかなかった雨漏りが見つかった場合、その雨漏りは「隠れた瑕疵」と認められ、買主は瑕疵の発見後1年以内に申し出れば、売主に損害賠償を請求できました。

なお、売主が事前に瑕疵を知っている場合は、売主に告知義務が課されるので、契約前に買主に瑕疵について知らせなくてはなりません。この義務に違反して、売主が把握している瑕疵について買主に告げないまま売却した場合、この瑕疵は「隠れた瑕疵」ではないため、瑕疵担保責任の対象にはならず、瑕疵担保責任が定める期間を過ぎても、損害賠償や契約解除を求めることができることになっていました。

ただし、取引時に買主がその瑕疵を知っている、もしくは注意をしていれば発見できたと考えられる場合、買主は瑕疵担保責任を主張できませんでした。

一方、新たに定められた「契約不適合責任」においては、瑕疵について売主が知っていたかどうかにかかわらず、売主が買主側に引き渡した物が、その種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない(契約内容と異なる点がある)」と判断された場合、売主は買主に対して責任を負わなくてはいけないものとされました。

また、瑕疵担保責任では、買主が売主に請求できるのは「契約解除」と「損害賠償請求」のみでしたが、契約不適合責任では、買主には「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の権利が認められることになりました。

契約不適合責任で買主側が請求できる権利

 契約不適合責任で認められることになった権利をそれぞれ説明します。

追完請求権

引き渡された売買の目的物が契約内容に適合しない場合に、買主が売主に対して、目的物の補修、代替物の引渡し、または不足分の引渡しを請求することができるようになりました。

代金減額請求権

買主が期間を定めて追完請求をしたのに、その期間内に売主から追完がされない場合、買主はその不適合の程度に応じて売買価格の減額を請求することができるものです。

催告解除

追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告(相手側に対し一定行為を請求すること)して契約解除できる権利です。買主が代金減額請求では納得できない場合に「購入をしない」と言えるものです。

無催告解除

契約不適合により相手側の履行が期待できないなど「契約の目的を達しないとき」に限り催告をすることなく解約解除ができる権利です。

損害賠償請求権

契約不適合があった場合、損害賠償請求を行うことができる権利です。瑕疵担保責任と違って、契約前に売主や買主がその不具合について把握していたかどうかは問われません。

02注目を集める「インスペクション」とは?

ここまで見て来たとおり、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改正されたことによって、買主は、「契約書の内容と合っているかどうか」という明確な根拠に基づいて、売主に権利を行使できるようになりました。つまり、売主は売却する不動産について、これまで以上に詳細かつ正確な情報を契約書に明記する必要があるということです。そこで今、改めて重要視されているのが「インスペクション」です。

インスペクションとは、国土交通省が定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査で、「建物状況検査」とも呼ばれます。インスペクションの主な検査対象項目は、次の通りです。

構造耐力上主要な部分

基礎、土台、床、柱、梁、外壁、バルコニー、内壁、天井など

雨水の浸入を防止する部分

外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組み、屋根など

なお、これ以外に、オプションで給排水路についても検査を受けることができます。ただし、いずれの検査も、あくまでも建物の劣化の状況を知るための目視や計測による非破壊検査であり、外からは確認できない不具合をみつけたり、住宅の性能を判定したりすることはできないことに注意が必要です。

中古住宅の売買でインスペクションの説明を義務化

世代を超えて住宅を住み継ぐ文化が根付き、中古住宅の取引が盛んな欧米諸国では、中古住宅の売却・購入の際にはプロによる住宅の品質調査が当たり前のように行われます。しかし、日本ではもともと新築志向が強いこともあり、中古住宅の売買においてインスペクションのようなプロによる品質検査が行われることは稀でした。そのため、日本では中古住宅の状態や品質について客観的に判断する根拠が乏しく、消費者の間では「中古住宅は目に見えない不具合がありそうで不安」、「古いので耐震性が不安」といった懸念から中古住宅購入を躊躇する傾向が根強く残っています。

そこで国では、消費者が安心して中古住宅を購入できる環境を整備するための方策の1つとして、2018年4月に宅地建物取引業法を改正し、不動産業者が中古住宅(既存住宅)の売買を仲介する際に、以下の項目を実施することを義務付けました。

インスペクション制度の説明

売主と買主の双方に対してインスペクションの制度の説明をする。

インスペクション事業者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付

仲介契約を結ぶ際に、売主・買主にインスペクション事業者を斡旋できるかどうかについて書面で告知、説明する。

また、売主・買主があっせんを希望する場合はあっせん先の事業者についての情報を提供する。

買主に対してインスペクションの結果を重要事項として説明

売買対象の住宅が過去1年間にインスペクションが実施された住宅である場合は、その調査結果の概要を重要事項として買主に説明する。

建物の状況について確認した事項を記載した書面の交付

売買契約が成立した時の建物の状況について、売主・買主の双方が建物の構造耐力上主要な部分について確認した事項を記載した書面を交付する。

ただし、義務付けられたのは「インスペクションについて説明すること」であって、インスペクションの実施が義務付けられたわけではないことに注意が必要です。

03インスペクションのメリット

では、インスペクションを受けることには、どのようなメリットがあるのでしょうか?売主・買主それぞれの立場のメリットを確認しておきましょう。

売主のメリット

  1. 「インスペクション済みの物件」であることが他物件との差別化ポイントになり、買い手が見つかりやすい
  2. 物件引き渡し後のトラブル、特に契約不適合責任を問われるリスクを軽減できる

買主のメリット

  1. 建物の状況を把握した上で購入できるため、購入後のトラブルを回避できる
  2. 劣化や不都合のある部分がわかるので、リフォームや修繕費用を考慮した上で購入できる

04インスペクションの費用は誰が負担する?

このように売主・買主のそれぞれにメリットが期待できるインスペクションですが、実施には費用がかかります。地域や対象となる不動産の規模によって異なるので一概には言えませんが、一般的なインスペクションの所要時間は2~3時間、費用は5万~10万円が相場とされています。

この費用を誰が負担するのかについては、特に法による定めはなく、取引をよりスムーズに進め、成約率を上げるために、仲介する不動産業者自らが検査費用を負担するケースもあります。国土交通省では「建物状況調査の依頼者(売主、購入希望者など)が負担するのが一般的」との見解を示すにとどめていますが(※1)、実際の取引では売主よりも買主が負担するケースが多く、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の調査(※2)では、住宅購入者でインスペクションを行った人のうち47.9%が「自分で費用を負担した」と回答、「売主が負担した」は8.3%、「仲介業者が負担した」は10.4%でした。背景としては、「検査費用を負担してでも、建物の状況をより正確に把握した上で買いたい」という買主が多いことが考えられます。

※1 出典:国土交通省「宅地建物取引業法に関するQ&A」
※2 出典:全宅連「不動産市場実態把握調査」(2017年3月)P53

05リフォームでのインスペクション

住宅の売買の際だけでなく、リフォームをするにあたってインスペクションを受けるケースもあります。プロの目でリフォーム前の建物の現状を確認することによって、リフォームが必要な箇所をより明確に把握でき、予算計画が立てやすいというメリットがあるからです。同時に「必要のないところまで修繕されて高額な費用を請求された」「業者任せにしていたら、肝心の箇所がリフォームされていなかった」といったリフォーム工事によるトラブルの回避にもつながります。国でもリフォーム前のインスペクションを推奨しており、現在、補助金を交付する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を展開しています。

06今後、ますます一般的に

2018年に中古住宅売買の仲介契約においてインスペクション制度の説明が義務付けられたのを機に、インスペクションの認知度や実施率は少しずつ上昇しており、国土交通省が2019年に行ったインスペクション技術者への調査では、義務化が適用された2018年度に行われたインスペクションは7013件と前年度比で+1.5倍に増えていました(※3)。

その一方で、同調査では回答した事業者の約74.8%がインスペクションの実施上の課題として「制度がまだ認識されていない」を挙げています。

しかし、2020年の民法改正で売主に「契約不適合責任」が課されたことから、契約書により詳細かつ正確な建物の状況を記載する必要が生じていること、またリフォーム前のインスペクション実施を補助金交付という形で国が後押ししていることなどを背景に、今後、インスペクションはますます重要度を増し、それに伴って認知度も一気に高まってくるものと考えられます。

近い将来、中古不動産の売却や購入には「インスペクションを実施するのが常識」という時代がやってくるかもしれません。今はまだその段階ではありませんが、中古不動産の購入を考えている人は、より快適で安心できる住まいを手に入れるためにも、インスペクションを実施する価値は十分あります。購入にあたっては、インスペクション実施費用も組み込んでおくと安心です。

※3 出典:既存住宅状況調査技術者アンケート調査の概要

実際に住宅の購入を検討するにあたっては、無理のない購入予算を知ることが必要です。「住宅購入予算シミュレーター」で予算の目安を確認ししてみましょう。

相山華子

監修:相山華子

ライター、OFFICE-Hai代表、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

プロフィール

1997年慶應義塾大学卒業後、山口放送株式会社(NNN系列)に入社し、テレビ報道部記者として各地を取材。99 年、担当したシリーズ「自然の便り」で日本民間放送連盟賞(放送活動部門)受賞。同社退社後、2002 年から拠点を東京に移し、フリーランスのライターとして活動。各種ウェブメディア、企業広報誌などで主にインタビュー記事を担当するほか、外資系企業のための日本語コンテンツ監修も手掛ける。20代で不動産を購入したのを機に、FP(2級ファイナンシャル・プランニング技能士)の資格を取得。金融関係の記事の執筆も多い。

事前審査・相談

ご利用上の注意

  • 本記事は情報の提供を目的としています。本記事は、特定の商品の売買、投資等の勧誘を目的としたものではありません。本記事の内容及び本記事にてご紹介する商品のご購入、取引条件の詳細等については、利用者ご自身で、各商品の販売者、取扱業者等に直接お問い合わせください。
  • 当社は本記事にて紹介する商品、取引等に関し、何ら当事者または代理人となるものではなく、利用者及び各事業者のいずれに対しても、契約締結の代理、媒介、斡旋等を行いません。したがって、利用者と各事業者との契約の成否、内容または履行等に関し、当社は一切責任を負わないものとします。
  • 当社は、本記事において提供する情報の内容の正確性・妥当性・適法性・目的適合性その他のあらゆる事項について保証せず、利用者がこれらの情報に関連し損害を被った場合にも一切の責任を負わないものとします。本記事には、他社・他の機関のサイトへのリンクが設置される場合がありますが、当社はこれらリンク先サイトの内容について一切関知せず、何らの責任を負わないものとします。本記事のご利用に当たっては上記注意事項をご了承いただいたものとします。

0