リセールバリューを意識したマンション選びとは?最新データから資産価値の高いエリアも解説!

2021.07.30 16

時計や車など、高額な商品を買う際には、リセールバリュー(再販価値、資産価値)を意識したほうが良いと言われますが、それはマンションについても同じです。住んでいる物件の市場価格が上昇した時は、購入時より高く売れる可能性がありますし、ライフステージやライフスタイルの変化などで、住み替えをしなければならないとき、リセールバリューが高い物件を選んでおけば、スムーズに住み替えができる可能性が高いからです。今回はリセールバリューの高いマンションの条件や選び方などについて解説します。

01リセールバリューの高いマンションとは?

よく、「一生に一度の買い物」などと言われるマイホームですが、実際にはそうとも限りません。例えば家族が増えて住まいが手狭になったとき、逆に子供が巣立って広い住まいが必要ではなくなったとき、親の介護や転職で転居を余儀なくされたときなど、ライフステージやライフスタイルの変化に応じて現在の住まいを売り、新しい住まいを購入して住み替えが必要となるケースは決して珍しくないのです。その際、現在の住まいがスムーズに売却できれば速やかに転居がしやすくなりますし、高く売れれば売れるほど次の住まいの購入や将来の生活費に充てる資金を多く得ることもできます。

また、購入時より価格が上昇する物件であれば、大きな売却益を得ることができる可能性もあります。だからこそ、マンションを購入する際には将来のリセールバリュー(再販価値、資産価値)を見極める必要があるのです。

なお、「購入価格が高いマンション=リセールバリューの高いマンション」というわけではありません。購入価格は同じでも、物件によっては10年後には半額程度でしか売れなくなってしまうケースもありますし、逆に購入価格より高値で売却できるケースもあります。では、リセールバリューを見極めるには、どうすれば良いのでしょうか?

マンションのリセールバリューを測る基準に公的なものはありませんが、マンション市場調査会社の東京カンテイが定期的に発表している「マンションPER」が参考にされることが多いようです。マンションPERはマンション1戸あたりの収益力を測る指標で、株価収益率(Price Earnings Ratio)の算出法をベースに新築マンション(築3年未満)の価格が、周辺地域で貸し出されている分譲マンションの賃料の何年分に相当するかを割り出したものです。つまり、そのマンションを賃貸に出した場合、何年で購入価格分を回収できるかを示す数値で、以下の計算式で求められます。一般的にマンションPERが高ければ、そのマンションは割高であり、低ければ割安であることを意味します。割安とされるマンションはリセールバリューが高いということになります。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

02リセールバリューが高いエリアは?

マンションPERは周辺エリアの賃料をもとに割り出されるため、マンション価格だけでなく立地が大きく影響します。では、PERが低く、リセールバリューが高いのは具体的にどのようなエリアなのでしょうか?2021年5月に東京カンテイが発表した「2020年新築マンションPER」を首都圏、中部圏、近畿圏の地域別に見ていきましょう。

首都圏

東京カンテイのプレスリリースによると、2020年の新築マンションPERの首都圏平均(対象155駅)は、24.69と上昇しており、2018年の24.96に次いで高い水準を示しました。その要因について東京カンテイでは、分譲マンションの平均賃料(70平方メートル換算)が前年比+2.6%の25万6601円に上昇した一方、新築マンションの平均価格(70平方メートル換算)も前年比+6%の7743万円と大きく上昇したことで、購入費用を賃料で回収するのに要する期間は前年比0.3年程度長くなる結果となりました。そんな中でPERが最も低い、つまり賃料水準に対して価格の割安感が高く、リセールバリューが高いと判断されるエリアの最寄り駅は、東京メトロ南北線志茂駅で、次いで、JR中央線の八王子駅、つくばエクスプレスの三郷中央駅と続きました。

首都圏新築マンションPER上位10駅(賃料水準に対して価格が割安な駅)

  沿線名 駅名 マンションPER 70㎡価格 70㎡賃料(月)
1 東京メトロ南北線 志茂 16.96 5182万円 25万4616円
2 JR中央線 八王子 17.53 4055万円 19万2791円
3 つくばエクスプレス 三郷中央 17.60 3404万円 16万1173円
4 JR京葉線 稲毛海岸 17.86 3422万円 15万9650円
5 ゆりかもめ 有明テニスの森 17.98 6032万円 27万9575円
6 JR中央線 国分寺 18.75 6256万円 27万8048円
7 小田急小田原線 相模大野 18.84 4615万円 20万4176円
8 JR東海道本線 戸塚 19.05 4636万円 20万2764円
9 JR総武線 千葉 19.27 4373万円 18万9091円
10 東葉高速鉄道 八千代緑が丘 19.41 3549万円 15万2347円

出典:東京カンテイプレスリリース/2020年新築マンションPERの概況(首都圏)

一方、最もマンションPERが高かった(価格が割高だった)駅は、東急東横線の学芸大学駅でPERは36.00と、購入費用分を賃料で回収するのに、首都圏の平均(24.69)と比べて11年以上も長くかかる数値となっています。2番目に高かったのは小田急小田原線の成城学園前駅で34.10、3番目はJR総武線の飯田橋駅で33.55でした。

中部圏

続いて中部圏では、2020年のマンションPERの平均(対象39駅)は22.21と、前年から0.05ポイント低下しました。調査対象駅の新築マンションの平均価格(70平方メートル換算)は前年比+10.1%の4717万円、分譲マンションの平均賃料は+11.3%の17万9471円と、ともに大きく上昇しましたが、東京カンテイでは「平均賃料の方が上昇率で上回ったことで賃料見合いでの割高感が若干和らぐ結果になった」と分析しています。今回の調査では、中部圏でPERが最も低かった(価格が割安だった)駅は、名古屋市営地下鉄名城線の総合リハビリセンター駅でPERは13.69、続いて名古屋市営地下鉄鶴舞線の大洲観音駅14.73、名古屋市駅地下鉄名港線の東海通駅15.59と続きました。

中部圏新築マンションPER上位10駅(賃料水準に対して価格が割安な駅)

  沿線名 駅名 マンションPER 70㎡価格 70㎡賃料(月)
1 名古屋市営地下鉄名城線 総合リハビリセンター 13.69 5060万円 30万8046円
2 名古屋市営地下鉄鶴舞線 大洲観音 14.73 4353万円 24万6255円
3 名古屋市営地下鉄名港線 東海通 15.59 2916万円 15万5859円
4 名古屋市営地下鉄名城線 八事 16.55 4471万円 22万5187円
5 名古屋市営地下鉄名城線 矢場 17.54 4628万円 21万9860円
6 名鉄名古屋本線 名鉄岐阜 17.83 3495万円 16万3314円
7 JR中央本線 勝川 18.45 3523万円 15万9081円
8 名古屋市営地下鉄名城線 本山 19.03 6050万円 26万4922円
9 名古屋市営地下鉄桜通線 車道 20.13 4062万円 16万8135円
10 名古屋市営地下鉄名城線 茶屋ヶ坂 20.33 3732万円 15万2987円

出典:東京カンテイプレスリリース/2020年新築マンションPERの概況(中部圏)

なお、中部圏で最もマンションPERが高かった(価格が割高だった)駅は、名古屋市営地下鉄東山線の覚王山駅で31.97、2番目が名古屋市営地下鉄鶴舞線赤池駅の30.18、3番目は名古屋市営地下鉄一社駅の26.85でした。

近畿圏

2020年の近畿圏におけるマンションPERの平均(対象96駅)は23.10で、前年から0.57ポイント上昇し、直近10年間での最高値を更新しました。東京カンテイでは特に割高感の強い駅が増えた理由について、大阪市中心部では再開発に伴う大規模タワーマンションがマーケットをけん引しており、マンション価格が高騰、「コロナ禍でもおおむね強含みの傾向を見せている」との見解を示しています。

近畿圏で最もPERが低かった(価格が割安だった)駅は、JR神戸線の姫路駅で15.79、次いで阪急京都線の高槻市駅の15.82、JR京都線の高槻駅の16.46という結果でした。

近畿圏新築マンションPER上位10駅(賃料水準に対して価格が割安な駅)

  沿線名 駅名 マンションPER 70㎡価格 70㎡賃料(月)
1 JR神戸線 姫路 15.79 3507万円 18万5089円
2 阪急京都線 高槻市 15.82 3547万円 18万6818円
3 JR京都線 高槻 16.46 4958万円 20万5500円
4 大阪メトロ御堂筋線 なんば 16.60 4632万円 23万2568円
5 JR阪和線 和歌山 17.17 3543万円 17万1931円
6 阪急京都線 摂津市 17.48 3387万円 16万1451円
7 近鉄難波線・奈良線 東花園 17.94 3869万円 17万9713円
8 京都市営地下鉄東西線 椥辻 18.14 3557万円 16万3362円
9 近鉄京都線 寺田 18.27 3121万円 14万2324円
10 大阪メトロ中央線 九条 18.31 3703万円 16万8487円

出典:東京カンテイプレスリリース/2020年新築マンションPERの概況(近畿圏)

近畿圏で2020年のマンションPERが最も高かった(価格が割高だった)駅はJR神戸線の摂津本山駅で32.27、2番目は阪急甲陽線の苦楽園口駅の37.13、3番目は京都市営地下鉄烏丸線「今出川」駅の34.90でした。

03リセールバリューの高いマンションの条件

マンションPERもマンションのリセールバリューを測る基準の1つですが、他にもリセールバリューが高い物件を探すためのポイントがいくつかあります。将来的に住み替えをする可能性がゼロでない場合は、購入時に、価格だけでなく以下の条件を満たす物件かどうかを確認しておくと良いでしょう。

都心へのアクセスが良い

オフィスや商業施設が充実している都心や都心までのアクセスが良い立地の物件は人気が高く、売却しやすいとされています。

最寄り駅まで近い

最寄り駅まで近い物件、特に駅から徒歩5分以内の物件は数が少ないので市場価値が下がりにくいとされています。

タワーマンション

タワーマンションは地域のランドマークとみなされることも多く、人気が高いため、比較的売却がしやすいとされています。

大規模マンションである

世帯数の多い大規模マンションはキッズルームやライブラリー、パーティルームなどの多彩な共用施設を備えているケースが多く、幅広い世代に人気があり、需要が高い傾向にあります。

04リセールバリューのランキングは参考までに

リセールバリューについて調べていると、先ほど紹介したマンションPERランキングのように、不動産業者や調査会社などが公表している「リセールバリューランキング」を目にすることもあるでしょう。しかし、こういったランキングはマイホーム選びの参考資料の一つとして利用する程度にとどめておくのが賢明です。というのも、これらのランキングはあくまでも過去の実績に基づくデータによって作成されたものにすぎず、今後の市況や社会の変化によってランキングの上位は変わっていく可能性が高いからです。

また、マイホームを購入する際にリセールバリューにばかり注目していると、マイホーム購入の本来の目的、つまり「自分や家族が快適に暮らせる家に住む」という目的を見失ってしまいかねません。リセールバリューが高いからといって予算より高い住まいを買って毎月の生活が苦しくなってしまったり、職場や学校に遠い場所を選んで通勤や通学の負担が増えてしまったりしては元も子もありません。どんな家でどんな暮らしをしたいのか、本来のマイホーム選びの最重要条件を見失うことのないよう気を付けたいものです。

なお、立地や建物の種類だけでなく、マンションの居室内の状態も売却時の価格に影響します。次に住む人が大規模な修繕などをしなくても良いよう、壁や床に傷をつけないように気を付ける、好みが分かれるような個性の強すぎる内装にしないなど、住み替えの可能性を視野に入れて丁寧に暮らしましょう。そして、例え思うような価格でマイホームが売却できなくてもスムーズに住み替えができるよう、普段から余裕資金を蓄えておくことも大切です。

相山華子

監修:相山華子

ライター、OFFICE-Hai代表、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

プロフィール

1997年慶應義塾大学卒業後、山口放送株式会社(NNN系列)に入社し、テレビ報道部記者として各地を取材。99 年、担当したシリーズ「自然の便り」で日本民間放送連盟賞(放送活動部門)受賞。同社退社後、2002 年から拠点を東京に移し、フリーランスのライターとして活動。各種ウェブメディア、企業広報誌などで主にインタビュー記事を担当するほか、外資系企業のための日本語コンテンツ監修も手掛ける。20代で不動産を購入したのを機に、FP(2級ファイナンシャル・プランニング技能士)の資格を取得。金融関係の記事の執筆も多い。

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