一戸建ての固定資産税の税額はいくらになる？マンションとの違いも紹介

01固定資産税の計算方法

固定資産税は家や土地などの不動産を購入した後、毎年払い続ける税金です。課税対象者は「毎年１月１日現在で土地、家屋および償却財産など固定資産を所有し、固定資産課税台帳に登録されている人」で、原則としてマイホームの所有名義人が納税義務者となります。

毎年1月1日現在で固定資産税台帳に登録されている価格（これを「固定資産税評価額」という）をベースに税額が決定されます。住宅用不動産の場合、固定資産税は「土地」と「家屋」に分けてそれぞれの納税金額を算出する仕組みとなっています。基本となる固定資産税の計算式は以下の通りです。

【固定資産税の基本な計算式】

課税標準額（「固定資産税評価額」に軽減税率などを乗じたもの）×標準税率1.4%

課税標準額とは、固定資産評価額にさまざまな特例による軽減措置などの負担調整をした上で算出された金額のことです。この課税標準額に対して標準税率をかけることで、固定資産税の納税額が決まります。

この計算式からわかる通り、税金がいくらかかるかを大きく左右するのは「固定資産税評価額」です。固定資産税評価額とはそれぞれの不動産ごとに、各自治体が調査して決定される評価額のこと。マイホームの場合は「土地」と「家屋」に分けて計算します。計算方法は複雑ですが、土地、建物ともに購入価格の7割ほどの金額が固定資産税評価額になるように調整されているので、「購入価格の7割が固定資産税評価額」と覚えておけばよいでしょう。

「固定資産税評価額」は3年に1度、すべての固定資産について評価の見直しが行われるので、ごくまれに固定資産税の金額も変わることがあります。

また標準税率は1.4％が基本となりますが、これは必ずしも全国一律ではありません。一部の自治体では1.4％よりも高い税率を設定しているところも存在するので、この点も注意しておきたい点です。

納付時期は年4回払いで、6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）にその年の固定資産税を分けて納税します（一括払いも可）。なお納税方法は口座振替が最もメジャーな方法ですが、クレジット決済やe-Taxなどによる電子納税なども、ほとんどの自治体で可能です。

土地の課税標準額（税率をかける金額）の算出方法

課税標準額のベースとなるのが「固定資産税評価額」です。「土地」に関する固定資産税評価額の決め方には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。「路線価方式」とは国道や県道などの路線を基準にその周辺の評価額を決めていく方式で、主に市街地エリアはこちらの方式が採用されています。一方の「倍率方式」とは、山間部などを中心に採用されている方式です。大きな路線が近隣にない農村や郊外エリアでは路線価による評価付けは難しいので、地域ごとに定められた「倍率」を使って評価額を算出する仕組みとなっています。

課税標準額を計算する上で、もう1つ重要なのが「軽減措置」の存在です。固定資産税評価額に乗じることのできる重要な軽減税率については次の項目で簡単に説明していますので、参考にしてください。

家屋の課税標準額の算出方法

家屋の固定資産税評価額は、さらに複雑です。ほとんどの自治体では「再建築価格方式」という評価方法を採用されています。総務省が定めている「再建築費評点表」をベースに、評価対象の家屋と同じものを同じ場所で新築した場合に必要となる建築費を算出して評価額とする方法です。そのために家屋を新築もしくは増築した際は、数カ月以内に役所の職員による「家屋調査」が行われることになっています。

家屋の固定資産税評価額に関してはもう1つ、「経年減点補正率」という減価率を乗じて計算がポイントとなります。建物は経年によって劣化していきますから、その分を評価額としては減額するわけです。なお木造と非木造で減価率が違い、当然木造の方が減価率は大きくなります。

さらに家屋に関しては軽減措置が適用されることがほとんどで、例えば新築住宅や長期優良住宅に該当する場合は、税制上の優遇を受けることが可能です。詳しくは次の項目で説明します。

固定資産税の軽減措置が適用される土地・家屋の要件は？

「課税標準額」の計算において重要となるのが、税法上で定められているさまざまな「軽減措置」です。特にマイホーム購入のほとんどのケースで適用される「住宅用地の軽減措置」と「新築住宅に対する固定資産税減額措置」については、きちんと理解しておきましょう。

【住宅用地の軽減措置】

住宅用に使用されている「土地」に対しては軽減税率が適用されます。土地の面積200㎡を基準に2段階に分かれているのがポイントです。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の課税標準額
  • 固定資産税評価額×1/6
• 一般住宅用地（200㎡以上の部分）の課税標準額
  • 固定資産税評価額×1/3

一般的なマイホームの土地は200㎡以下がほとんどなので、小規模住宅用地の特例による6分の1の軽減率が適用されます。大きな住宅の場合は200㎡以下の部分は評価額の6分の1、それ以上の土地部分については評価額の3分の1を乗じて算出した課税標準額を合計します。

【新築住宅に対する固定資産税の軽減措置】

新築住宅については、その「建物」部分に対して軽減税率が適用されます。主な要件が2つあり、その両方を満たしている場合は固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。要件は次の通りです。

• 2022（令和4）年3月31日までに新築された住宅であること
• 住宅の居住部分の床面積が50～280㎡以下であること

ちなみにこの特例措置には、適用期間の制限があります。一戸建ては3年間、マンションの場合は5年間です。この翌年からは軽減措置からは外れるので、固定資産税は元々の税額に戻ります。これを覚えておかないと税額が上がったと焦る人も多いので、注意したいところです。

ちなみに残念ながら、中古住宅の購入ではこの特例措置は適用されません。ただし住宅用地の軽減特例は、中古住宅でも適用されます。

02一戸建てとマンション、固定資産税の違いはある？

「マンション」と「一戸建て」で大きく異なるのが、「土地」部分と「建物」部分での評価方法です。マンションの「土地」部分は、マンションの建っている土地全体を戸数で分割した「敷地権」を課税対象とします。そして「敷地権」部分と「建物」部分を評価する場合、マンションは建物部分を高く評価します。

一般的にマンションの場合、物件全体の価格を10とすると、土地：建物＝3：7くらいの割合です。一戸建ての場合は土地：建物＝7：3くらいの割合になることが普通ですから、マンションの固定資産税額の計算で重要になるのは「建物」部分の評価です。「建物」の評価額はその構造によって決まる部分が大きく、例えば鉄筋コンクリート造のマンションは木造アパートや木造一戸建てと比べても当然、評価が高くなる傾向にあります。

一戸建てにおける固定資産税のメリット

固定資産税の軽減特例を最大限利用できるという点では、土地の評価が高いエリアの新築一戸建て住宅ということになるでしょう。一戸建ての場合は土地の評価が大きくなるものの、小規模住宅用地の特例による6分の1という軽減措置の適用がある上、建物部分も木造なので評価額を抑えやすいというメリットがあります。

「家屋」部分については、固定資産税の計算時に「経年減点補正率」による減価率の補正がかかります。「経年減点補正率」とは、いわゆる建物の減価償却率のことです。国土交通省の定めている「期待耐用年数」を元に、総務省が定めた補正率を使って課税標準額を計算します。

「期待耐用年数」は一戸建て（木造）で22年、マンション（鉄筋コンクリート）の躯体部分だと50年以上となることが多いため、木造一戸建ては鉄筋コンクリート造が主流のマンションに比べて耐用年数に達する期間が短いです。マンションと比べて建物部分の評価額が小さいこともあり、固定資産税をかなり安く抑えることができます。

ただその反面、一戸建て住宅は「建物」の価値が下がるのも早いので、将来における資産価値としての評価という点ではマンションに軍配が上がるといえるでしょう。

【新築一戸建てと新築マンションを比較】固定資産税を実際にシミュレーション

それでは、実際に「新築一戸建て」と「新築マンション」でどれくらい固定資産税に差があるのか、簡単な事例を用いて比較してみましょう。国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」によれば、注文住宅の平均購入額は約4600万円です。今回はこのデータを参考に、購入価格4600万円の新築一戸建てと新築マンションを購入した場合の2パターンを仮定して計算します。

なお固定資産税評価額については、各市区町村で決定される金額になります。今回は目安として、購入価格の7割を固定資産税評価額で計算します。軽減措置については今まで説明した軽減特例だけ適用されるものとし、標準税率は全国で最も多い1.4％の設定にしました。

新築一戸建ての固定資産税額

【住宅スペック（木造：完成年2020[令和2]年3月1日）】

購入価格：4600万円（諸費用や仲介手数料などを除く）
土地の購入価格：3100万円
建物の建築費用：1500万円
土地の面積：60㎡
建物の床面積：120㎡

【初年度の固定資産税額】

• 土地の固定資産税額

土地の購入価格は3100万円で、60㎡（200㎡以下）なので「小規模住宅用地」の軽減特例が適用されます。固定資産税評価額は3100万円の7割である2170万円と仮定すると、計算式は以下の通りです。

課税標準額361万6000円＝固定資産税評価額2170万円×1/6（小規模住宅用地の軽減特例）※100円単位未満切り捨て

土地の固定資産税額5万600円＝課税標準額361万6000円×1.4％（税率）※10円単位未満切り捨て

• 建物の固定資産税額

建物の建築費用は500万円で、固定資産税評価額はその7割の1050万円と仮定します。床面積は120㎡で新築ですから、「新築住宅に対する固定資産税の軽減措置」によって2分の1の適用を受けます。これらを踏まえた上で計算した結果は次の通りです。

課税標準額525万円＝固定資産税評価額1050万円×1/2（新築住宅の軽減措置）

建物の固定資産税額7万3500円＝課税標準額525万円×1.4％（税率）

これらを合計すると、今回の新築一戸建ての固定資産税は12万4100円（土地の固定資産税額5万600円＋建物の固定資産税額7万3500円）になります。

【30年後の固定資産税額】

土地については3年ごとに評価額が変わりますが、余程のことがない限り、土地の評価額は変動しません。したがってこの事例では、30年後も評価額は同じと仮定します。これまで説明した通り、住宅用地の軽減税率は期間制限がないものの、新築建物の軽減税率は木造一戸建ての方は3年間なので、30年後は適用されません。ただし経年減点補正率があるので、これを総務省の基準表から計算して乗じます（※木造の30年後の補正率は0.20。初年度の補正率は0.80なので0.2/0.8、つまり4分の1を評価額に乗ずる）。

以上の点を踏まえて、30年後の固定資産税を計算すると

土地の固定資産税額5万600円（初年度と同じと仮定）

建物の固定資産税額3万6700円＝固定資産税評価額1050万円×1/4（経年減点補正率）×1.4％（税率）

上記を合計すると8万7300円となり、土地の評価額をそのままと仮定しても初年度と比べて3万6000円ほど安くなる結果になりました。

新築マンションの固定資産税額

【住宅スペック（鉄筋コンクリートRC造：完成年2020[令和2]年3月1日）】

購入価格：4600万円（諸費用や仲介手数料などを除く）
土地の購入価格：1500万円
建物の建築費用：3100万円
建物の専有床面積：100㎡

この事例のマンション購入においても、「小規模住宅用地特例」と「新築住宅の軽減特例」が適用されます。マンションの場合は2020(令和2)年3月31日までに建てられたマンションを購入した場合であれば、購入後5年間は「新築住宅の軽減特例」と同じ、建物部分に対する2分の1の軽減措置の適用対象です。

• 土地の固定資産税額

課税標準額250万円＝固定資産税評価額1500万円×1/6（小規模住宅用地の軽減特例）

土地の固定資産税額3万5000円＝課税標準額250万円×1.4％（税率）

• 建物部分の固定資産税額

建物の建築費用は、3100万円と建物部分の評価の比重が大きくなっています。固定資産税評価額はその7割と仮定すると、2170万円。床面積は100㎡で、マンションは2020（令和2）年3月1日建造ですから、「新築住宅に対する固定資産税の軽減措置」によって2分の1の軽減が適用されます。では計算してみましょう。

課税標準額1085万円＝固定資産税評価額2170万円×1/2（新築住宅の軽減措置）

建物の固定資産税額15万1900円＝課税標準額1085万円×1.4％（税率）

これらを合算した結果、今回の新築マンションの固定資産税の合計18万6900円（土地の固定資産税額3万5000円＋建物の固定資産税額15万1900円）になりました。ほぼ同スペックと仮定した場合、初年度は年間6万円ほどの差で新築一戸建ての方が固定資産税はお得になります。

【30年後の固定資産税額】

こちらも土地の評価額は変わらないと仮定します。経年減点補正率は非木造建物の場合、初年度で0.9589、30年後は0.3059なので、0.319（0.3059/0.9589）を乗じます。

土地の固定資産税額3万5000円（初年度と同じ）

建物の固定資産税額9万6900円＝固定資産税評価額2170万円×0.319（経年減点補正率）×1.4％（税率）

上記を足すと合計で13万1900円になります。初年度と比べるとかなり安くなっていますが、同スペックの木造一戸建てに比べると4万円以上の差が出ることがわかります。固定資産税という観点では、一戸建ての方がお得になるという結果になりました。

03固定資産税は木造一戸建ての方がお得

固定資産税の一戸建てとマンションの比較は、いかがでしたか。ごく簡単な事例で見てみると、固定資産税の面では新築一戸建ての方が有利だということがわかりますね。今回は固定資産税の算出方法のごく基本的なところも説明しましたので、マイホーム購入を検討する際の参考にしていただければ幸いです。

監修：新井智美

CFP®／1級ファイナンシャル・プランニング技能士

プロフィール

トータルマネーコンサルタントとして個人向け相談の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。