住宅を贈与する際の贈与税はいくらかかる?非課税制度も併せて紹介

2020.12.25

住宅を贈与する際には、贈与税や不動産所得税、所有権移転登記における登録免許税など、さまざまな費用が必要です。そこで今回は、不動産を贈与する場合にかかる税金の中でも大きな比重を占める「贈与税」に焦点を当て、基本的な仕組みや節税方法について解説します。

01住宅を贈与されると、かかってくる税金とは?

不動産を贈与する場合にかかる税金には、「贈与税」と「不動産所得税」、そして所有権移転登記の申請にかかる「登録免許税」、大きく分けてこの3種類があります。それぞれの基本的な仕組みについて順番に解説していきましょう。

贈与税

不動産や金銭などの財産を他者へ見返りを求めずに与えることを、法律上「贈与行為」といいます。贈与行為は財産を他者へ移動させるため、譲り受ける財産の規模に応じて「贈与税」が課税されます。贈与税には、「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2つの課税方式があります。

「暦年課税制度」とは、少額の財産贈与に対する非課税制度のこと。毎年110万円までの贈与であれば非課税となります。一人の受贈者が1月1日から12月31日までの1年間に譲り受けた贈与額の合計から、110万円を基礎控除額として差し引かれます。原則として贈与が発生する、すべての事例で適用されます。

2つ目の「相続時精算課税制度」とは、60歳以上の直系尊属(父母あるいは祖父母)から20歳以上の子ども(あるいは孫)に対して行った贈与財産のうち、累積で2500万円分まで非課税になる制度です。「単に2500万円分まで非課税にする」というものではなく、本来は相続発生時に控除する分を贈与時に前倒しする形式です。したがってその後、相続が発生したときは、控除した分の「贈与財産」を「相続財産」に合算し、その合計金額に対してあらためて相続税を課税するという流れになります。もし2500万円を超過して支払った贈与税分がある場合は、相続税課税分から差し引いて精算します。

注意しておきたいのは、いったん「相続時精算課税制度」の利用を選択した場合、その後は「暦年贈与制度」による110万円基礎控除を利用できない点です。相続税関連の特別控除(「家なき子特例」など)も同様に併用できないことになっているので、「相続時精算課税制度」を利用する際は「相続税」との兼ね合いを考慮し上で、利用するべきかどうかを考える必要があります。

贈与税の計算式

贈与税の計算式は、次の通りです。

課税価格=贈与財産価額-110万円(基礎控除)
贈与税額=課税価格×税率-控除額

ここで贈与税の仕組みを理解するために押さえておくべきポイントが1つあります。「贈与財産」には「特例贈与財産」と「一般贈与財産」という、法律上の2つの区分があるという点です。

「特例贈与財産」とは、直系尊属(両親や祖父母など)から、20歳以上の直系卑属(子どもや孫など)に対して譲られた贈与財産のことです。贈与された側は、贈与を行った年の1月1日に20歳以上であることが要件となります。

これに対し「一般贈与財産」とは、贈与財産のうち「特例贈与財産」に該当しないもの、つまり親や祖父母から子や孫への贈与以外のケースすべてでの贈与財産のことを指します。たとえ身内であっても、兄弟間などで贈与した財産は「一般贈与財産」に該当します。

そして、贈与税の税率は「特例贈与財産」と「一般贈与財産」で異なります。贈与財産価額ごとに税率と控除額が定められていて、全体的に「特定贈与財産」の方が税率は低く設定されています。例えば贈与財産600~1000万円で比較すると、「一般贈与財産」の税率は40%(控除額は125万円)なのに対し、「特例贈与財産」の税率は30%(控除額は90万円)です。具体的な計算シミュレーションについては、後ほど解説します。

登録免許税

不動産を贈与した場合、法律上その不動産の「所有権」は贈与された側に移ります。そこで必要となる手続きが「所有権移転登記」の申請です。不動産登記は司法書士に依頼して申請してもらいますが、その事務手数料以外にも登記手続き自体に課税される税金を支払います。この税金が「登録免許税」です。登録免許税は登記の種類ごとに税率が決まっていて、具体的には以下の通りです。

登記の種類 税率
土地の所有権移転登記(売買による移転) 2.0%
土地の所有権移転登記(相続による移転) 0.4%
住宅の所有権保存登記(新築住宅を取得した場合) 0.4%
住宅の所有権移転登記(中古住宅を売買により取得した場合) 2.0%
住宅の所有権移転登記(相続による移転) 0.4%

「贈与」による所有権移転の税率は、土地および建物ともに2.0%なので、不動産のような大きな財産にかかる税金としては高額になります。もちろん登録免許税にもさまざまな「軽減措置」があり、住宅の場合はローンに関連した「抵当権」の登記申請も併せて行うので、実際の手続きや税額の決め方はもう少し複雑です。細かな情報に関してはこちらの記事で説明していますので、もう少し詳しく知りたい方は参考にしてください。

不動産取得税

不動産を取得した場合に一度だけ課税される税金が「不動産取得税」です。マイホームなどを購入した際に課税されるだけでなく、贈与によって不動産を手に入れたときにも課税されます。不動産取得税の税率は全国一律ですが、「土地」と「建物」で計算方法に違いがあります。それぞれについて説明しましょう。

建物における不動産取得税の計算式

不動産取得税=(建物の固定資産税評価額-控除額)×税率3%

本来の税率は4%となっています。ただし2008(平成20)年4月1日から2021(令和3)年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、3%の軽減税率が適用されます。なお、「控除額」については床面積が50㎡以上240㎡以下の「新築住宅」の場合に1200万円(長期優良住宅なら1300万円)の控除が受けられます。

土地における不動産取得税の計算式

不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×1/2)×税率3%

土地の計算での特徴は、軽減税率の2分の1になる点です。2021(令和3年)3月31日までに取得した土地は、課税評価額(固定資産税評価額)が2分の1に減額されます。

上記の計算式で算出した税額から、さらに「控除額」を差し引いた金額が納税額となります。控除額は以下の2つのうちのいずれか高い金額に決まります。

  • 4万5000円
  • (土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(住宅の課税床面積の2倍※200㎡が限度)×税率3%

具体例を用いて説明した記事がありますので、もう少し詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

02住宅を贈与されると、贈与税はいくらになる?

住宅を贈与されたときに実際に贈与税はどうやって計算するのか、簡単な事例を用いて説明します。基本的な点を理解し、大まかなイメージがわくようにしておきましょう。

贈与税の基本的な計算方法

贈与税の計算式は先ほどもご紹介した通り、下記の2つの計算式を用います。

贈与税の計算式

課税価格=贈与財産価額-110万円(基礎控除)
贈与税額=課税価格×税率-控除額

贈与税を計算する上でベースとなるのが「贈与財産価額」です。不動産の場合、贈与財産価額は「土地」と「建物」のそれぞれに分けて算出します。

まず「土地」の贈与財産価額については「相続税評価額」という、相続財産の評価に使う指標が採用されています。土地の相続税評価額を算出する方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2パターンです。

「路線価方式」とは、道路ごとに定められた1㎡当たりの「路線価」に対し、国土交通省の定めた奥行価格補正率などを乗じて計算する方法のことです。路線価は毎年7月1日に国税庁が公表しますので、誰でも国税庁のホームページで確認することができます。「路線価方式」は、幹線道路や鉄道などが通っている市街地、都心部エリアで採用されています。

一方、幹線道路などが近くを通っていない郊外や山地では、固定資産税の算出に利用する「固定資産税評価額」と、地域や地目ごとに定められている「評価倍率」を使って算出します。これを「倍率方式」といいます。評価倍率も国が決定する数値ですので、こちらも国税庁のホームページで確認することができます。

この2つの計算方法についてこちらの記事でもう少し詳しく解説しているので、気になる方はご確認ください。

「建物」の贈与財産価額は、固定資産税の評価額である「固定資産税評価額」をベースに計算します。固定資産税評価額は納税通知書などに記載されていますから、不動産をお持ちの方はすぐに確認してみましょう。

ベースとなる「贈与財産価額」が分かった段階で、税率や控除額などを計算すれば贈与税額を算出できます。ではこの手順に従って、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

贈与税の計算をシミュレーションしてみよう

今回の事例では、「土地付き一戸建て住宅」を贈与された場合の贈与税をシミュレーションします。具体的な手順としては、以下の通りです。

  1. 「土地」と「建物」の評価額から「贈与財産価額」を算出する
  2. 「贈与財産価額」から控除額などを引いて「課税価額」を算出する
  3. 「課税価額」に対し、該当する贈与財産の区分と税率を当てはめて計算する

なお今回の事例では「路線価方式」を採用します。計算式は路線価方式による計算式は、「贈与財産価額=路線価×奥行価格補正率×地積(㎡)」となっているため、この計算式に各設定を当てはめます。

シミュレーションする「土地付き一戸建て」住宅のスペックは、以下の通りです。

贈与される住宅

宅地面積:120㎡
正面路線価:20万円
奥行価格補正率:90%
建物部分の固定資産税評価額:1500万円

1.「土地」と「建物」の評価額から「贈与財産価額」を算出する

まず「土地」部分の贈与財産価額を算出しましょう。路線価方式の計算式は「贈与財産価額=路線価×奥行価格補正率×地積(㎡)」ですから、ここに今回の事例にデータを当てはめていくと、

土地の贈与財産価額2160万円=20万円×90%×120㎡

となります。

続いて「建物」部分です。こちらは固定資産税評価額をそのまま使いますので1500万円が贈与財産価額になります。「土地」と「建物」の贈与財産価額が出たのでこの2つを合算すると、今回の事例は

贈与財産価額3660万円(土地の贈与財産価額2160万円+建物の贈与財産価額1500万円)

となります。

2.「贈与財産価額」から控除額などを引いて「課税標準額」を算出する

今回は相続時精算課税制度を利用しないものとして考えます。該当する控除は「暦年課税制度」の110万円ですから、以下の通りになります。

課税標準額3550万円=3660万円-110万円(暦年贈与分)

3.「課税価額」に対し、該当する贈与財産の区分と税率を当てはめて計算する

贈与財産は「特例贈与財産」か、あるいは「一般贈与財産」で計算が異なります。そこで、2つの場合に分けてそれぞれ計算して比較してみましょう。

特例贈与の場合

今回、贈与財産は一戸建て住宅だけと考えると、贈与財産の課税標準額は3550万円です。国税庁の定めた税率表によれば、特例贈与の場合、課税標準額3000~4500万円以下では税率が50%、控除額は415万円なので、ここから贈与税額を計算します。

贈与税額1305万円=3550万円×50%-415万円(控除額)

今回の事例では他の特例控除を利用しないと仮定すると、贈与税額は1305万円となります。

一般贈与の場合

一般贈与の場合、課税標準額は3000万円超というカテゴリーになります。その税率は55%、控除額は400万円なので、贈与税額は以下の通りです。

贈与税額1492万円=3550万円×55%-400万円(控除額)

贈与税額は1492万円になり、特例贈与に比べて200万円ほど高い金額になりました。

このように不動産のような資産価値の高い財産を贈与すると、高額の税額になることが分かりますね。そこで重要になるのは、贈与税額を抑えるための「軽減措置」の活用です。続いて、代表的な軽減措置について説明します。

03贈与税をできるだけ発生させずに不動産を贈与する3つの軽減措置

贈与税をできるだけ発生させずに、不動産を贈与するための代表的な軽減措置を3つ紹介します。

暦年課税制度を利用した方法

前述したように、贈与税の基本控除である「暦年課税制度」は、基礎控除110万円の範囲内で何年かに分けて贈与していく方法です。基礎控除額110万円の範囲内であれば、何年でも適用されます。例えば1年目は50万円、2年目は70万円、3年目は100万円という形で贈与を小分けしていけば、すべて110万円の基礎控除の範囲内で収まるので課税されません。贈与税の節税方法としては、かなり一般的な方法です。

ただし不動産などの大きな財産の贈与では、いくつか問題点があります。まず1つ目は不動産のような大きな財産を年間110万円以内に小分けしてくと、贈与が終わるまでいったい何年かかるかわからないという点です。2つ目は毎年定額で贈与を継続した場合、その贈与行為は「定期贈与」という法律行為とみなされてしまう点です。「定期贈与」と税務署に判断された場合、定期贈与分については暦年課税制度が適用されません。そのため節税目的のためには、毎年の贈与額を変えるなどの工夫が必要です。

3つ目の問題点は、不動産の贈与ではその都度、登記申請を行わなければならない点です。この登記申請は「所有権一部移転登記」という登記申請になるので、申請費用や登録免許税もかかります。手間と費用を考えると、「暦年課税制度」を不動産の贈与で活用するのは難しいところです。

相続時精算課税制度を使った方法

「相続時精算課税制度」とは贈与税を2500万円まで控除する代わりに、相続発生時に贈与された財産分を「相続財産」へと計上して、相続税の課税対象として改めて計算する制度です。「相続税の控除の前倒し」というイメージで理解しましょう。この制度の趣旨に「次世代への財産の移転を促すこと」が第一にあるため、65歳以上の親から20歳以上の子どもへの贈与が必須条件となります。

不動産の贈与おいて特別控除2500万円というのは、非常に多額な金額設定です。しかも相続時に精算する際の贈与財産評価額は「贈与時の時価」が基準となるので、将来的に資産価値の上がりそうな不動産を贈与する場合、節税効果はさらに高くなるでしょう。

しかしデメリットもいくつかあります。例えば「相続時精算課税制度」の利用を選択すると、「暦年課税制度」による基礎控除110万円を利用できなくなる点です。そしてもし贈与財産価額が2500万円を超過したら、超過分に対しては通常通りの贈与税が課税されてしまう点もデメリットとなります。この場合は、より控除面での優遇がある通常の「相続税」を選択した方が、結果的にお得になります。ただし、贈与を受けた翌年の確定申告の1回で済む点は、メリットといえるでしょう。

配偶者控除(おしどり贈与)を利用した方法

贈与税には、配偶者控除制度があります。通称「おしどり贈与」と呼ばれている制度です。婚姻期間が20年以上の長年連れ添った夫婦同士で、居住用の不動産の贈与(居住用不動産を取得するために必要となる資金の贈与も含む)があった場合、贈与した年の贈与税課税価格から最大2000万円が控除されます。「相続時精算課税制度」と違い、暦年課税制度との併用ができるのもメリットの1つです。

ただし、この制度にもデメリットがあります。まず、同じ夫婦間では一度だけの適用になるので、何度も利用することはできません。さらに相続税の配偶者控除と比較すると、「おしどり贈与」がはたしてお得になるかどうかは、少々疑問が残る点です。相続税の配偶者控除は、「1億6千万円」または「配偶者の法定相続分相当額」までとなっているため、これを活用すれば、ほとんどのケースで相続税が全額控除されてしまうので、よほどの事情がない限りは夫婦間で生前贈与するメリットはあまりないといえます。贈与制度は相続制度と深く連動しているので、相続制度との兼ね合いを考えてベストな選択をする必要があります。

04相続と密接に関連した贈与!軽減措置を利用する場合は慎重に判断しよう

今回は不動産を贈与する場合に、どんな税金がかかるかといった問題を中心に解説しました。贈与税、不動産取得税、そして登記申請に伴う費用と登録免許税など、贈与する財産の規模が大きいとそれなりに大きな金額が必要です。贈与は相続と密接に関連していますので、とくに家族間の贈与では「相続制度」と比較した上で、どちらがお得かを判断していくことが重要です。

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