千葉・富山で記録的大雨…いま注目の「耐水害住宅」とは？仕組み・費用・住宅ローンの選び方を解説

01耐水害住宅とは？なぜ今注目されるのか

気候変動による異常気象は日本のみならず、今や世界中で発生しています。特に水害は川沿いだけでなく、コンクリートやアスファルトで固められた都市部で、排水能力を超えるほどの大雨によって引き起こされる都市型水害も頻発するようになっており、多くの人にとって身近な災害となりつつあります。

水害はいつどこで起きるかわかりません。まずは住まいと家財を守るための住宅である耐水害住宅の基本的な考え方と注目が高まっている背景について解説します。

耐水害住宅の定義

耐水害住宅とは、一般に、洪水や内水氾濫などによる浸水被害を軽減するため、止水・防水や居住空間のかさ上げ、設備の高所配置などの対策を施した住宅を指します。一般的な住宅でも個別に水害対策を取っている事例はありますが、設計当初から「水を入れない（防ぐ）」「入っても被害を抑える」ための性能を備えている点が大きな特徴といえます。

ただし、「耐水害住宅」という名称に耐震等級のような全国共通の公的な性能等級が設けられているわけではありません。住宅会社によって採用している対策や想定する浸水水位などが異なるため、具体的にどのような水害に、どの程度まで対応できるのかを確認することが大切です。

水害が増えている背景

現在、地球上ではさまざまな気象災害が起きており、それらは年々激甚化の一途をたどっています。先述したように2026年8月13日から14日にかけて発生した「令和8年8月千葉豪雨」では、千葉市で12時間348.0mm（24時間364.0mm）の雨量を観測し、観測史上1位を更新しました。この雨量は千葉市の8月1か月分の平年降水量（約115.7mm）の約3倍に相当し、県内22市町に大雨特別警報が発表され避難指示の対象は一時40万人を超えました。

さらに同月27日には北陸でも記録的な大雨が発生し、富山県氷見市で24時間354.0mm（従来記録224.5mmの1.5倍超）、石川県羽咋市で337.5mmの雨量を観測して大雨特別警報が発表されたのも記憶に新しいところです。ウェザーニュースはこの大雨を「1000年に一度を大きく超える極めて稀な雨」と記録的な大雨災害であったと解析しています。

わずか2週間ほどの間に関東・北陸という離れた地域で相次いで記録的大雨が発生していることからわかるように、もはや水害が起こるのは特定の地域だけではありません。水害は全国どこでも起こりうる自然災害の1つとして認識すべきであり、そうした背景から耐水害住宅への注目が高まっています。

対策は「立地」と「性能」の2つ

水害への備えは大きく「立地」と「性能」の2軸で考えると整理しやすいです。水害はやはり低地で発生しやすいので、ハザードマップを確認して浸水リスクの低い場所を選ぶことが重要です。そのうえで性能面に優れる耐水害仕様の住宅を選んだり、水害リスクを抑えられる設備を既存住宅に後付けしたりするのが基本的な対策になります。

ただし、性能面は建てる時もしくは住んでからでも対応できるのに対し、立地は土地の購入前にしか選べません。そのため、土地選びの段階で水害リスクの有無を念頭に入れておくことも忘れないようにしましょう。

02耐水害住宅の主な仕組み・4つの対策

水害リスクを軽減する耐水害住宅は主に「①水を入れない」「②居住空間を高くする」「③被害を最小化する」「④家を浮かせる」の4つの対策から成り立っています。ここからは耐水害住宅の具体的な仕組みについて紹介します。

①水を「入れない」：止水・防水

1つ目の「水を入れない」は、敷地や建物の開口部からの浸水を防ぐ対策です。具体的には、防水塀や止水板で敷地や玄関・掃き出し窓などへ外部から入ってくる水の侵入を防ぎます。それでも入ってくる水に対しては、水密性の高い窓や玄関ドアを採用して建物の隙間からの浸水を抑え、住宅内部の被害を最小限にとどめる仕組みです。

また、大雨時に下水道の処理能力を超えた場合、宅内の排水口から汚水が逆流する内水被害が起こることもありますが、そうした被害に対しては排水管に設置した逆流防止弁（逆止弁）で下水やトイレからの逆流を防ぎます。全体のイメージとしては「面（塀）→点（開口部）→内部（排水）」の順番で水害リスクを軽減する仕組みとなっています。

②家を「高くする」：かさ上げ・盛り土・ピロティ

水は高いところから低いところへ流れるので、そもそも居住空間を水位より上にすれば大きな被害は受けにくいです。そうした発想から住宅を高い位置に置くのも耐水害住宅の対策の1つで、具体的には「盛り土で地盤面（GL）を上げる」「基礎を高くする（高基礎）」などが挙げられます。

また、1階を駐車場や玄関ホールなどにするピロティ構造が採用されることも多く、生活の中心を2階以上にすることで水害リスクの軽減と効率的なスペースの有効活用を両立できる場合があります。その際には、想定される浸水深や水流の強さ、構造上の安全性などを踏まえて検討することが重要です。

居住空間を高くする際は想定浸水深（例：0.5m未満／0.5～3m／3m以上）に応じて必要な上げ幅が変わるため、ハザードマップなどの想定水位と紐づけて考えることを忘れないようにしましょう。なお、かさ上げは効果が大きい一方、造成・基礎コストが高くなりやすい点には注意してください。

耐水害対策の費用面については3章で取り上げているので、そちらを確認したうえで検討することをおすすめします。

③被害を「最小化」：設備配置の工夫

残念ながら、いくら水害対策をしても想定を超える大雨が降る可能性がゼロになることはありません。そのため、「仮に浸水しても致命傷にしない間取りや設備」を住宅に導入することも大切です。たとえば、耐水害住宅ではコンセントや分電盤、エアコン室外機を高い位置に設置して通電・設備トラブルを防ぐほか、給湯器やエコキュートなどの屋外設備を基礎上に架台設置するなどの配慮がされています。

また、洗濯機や給湯設備といった日常生活を送るうえで大切な水回りを2階に配置したり、浸水しても乾かしやすく張り替えやすい建材（無垢より復旧しやすい床材など）やレイアウトを選んだりすることもポイントです。設備や内装は後付けすると余計なコストがかかることもありますが、新築時の間取りを検討している段階なら追加コストほぼゼロで導入できるものも多いので、意識しておくとよいでしょう。

④家を「浮かせる」：浮上機構

耐水害住宅のなかでも最も先進的なのが「建物そのものを浮かせて水没を避ける浮上機構」です。これは一定の水位を超えると建物が浮いて水没を回避する仕組みで、専用ダンパー付きの係留装置でつながれているため流されることなく、水が引いたときはほぼ同じ位置に着地します。

2026年8月時点で採用しているメーカーや仕様は限られますが、浮上機構はその斬新さから水害リスクを軽減する最新技術の一例として注目を集めています。ただし、導入にあたっては費用がかかるため、ここまでやるかどうかは立地の浸水リスクと予算次第です。気になる耐水害住宅の費用感はどれくらいなのでしょうか。

03耐水害住宅の費用の目安

耐水害住宅は水害から守るためのさまざまな仕組みが導入されているので、一般の住宅よりも価格は高くなります。ただし、新築か後付けかによって必要なコストは異なるので、ここからはそれぞれのケースで「耐水害住宅にかかる費用の目安」を解説します。

なお、実際にかかる金額は仕様・立地・規模で大きく異なるので、ここで紹介する金額はあくまで目安である点は留意してください。

新築でオプション採用する場合

注文住宅で耐水害仕様をオプションで採用するケースでは、「どこまで守るか」によって上乗せ額が変わります。たとえば、ある大手ハウスメーカーの耐水害仕様では、坪単価の上乗せがスタンダードな止水・防水仕様で約1万～1.5万円/坪、建物が浮上するタイプで約2万～3万円/坪程度とされています。これは仮に延床面積35坪ならスタンダードで約35万～52万円、浮上タイプで約70万～105万円が目安です。

当然、対策の範囲が広いほど（開口部だけか、かさ上げまでやるかなど）導入する設備も増えるので、費用負担も大きくなります。なお、坪単価はメーカーや時期・仕様で変動するので、最終判断する前に必ず見積書で確認してください。

既存住宅でリフォーム・後付けする場合

水害対策設備を既存住宅に後付けするケースは新築オプションで導入するよりも単価としては高くなりがちです。そのため、予算に合わせて部分的な対策（止水板や開口部の防水建具への交換、排水の逆流防止弁、屋外設備のかさ上げなど）を検討するのもよいでしょう。

既存住宅の水害対策には主に数万円～数十万円で始められる小規模対策と、地盤・基礎にまで手を入れる大規模対策の2つがありますが、後者は費用が大きくなりやすいので注意してください。自治体によっては止水板設置や宅地内の浸水対策に補助金が出るケースもあるため、まずは住んでいる地域の自治体窓口で確認してみることをおすすめします。

費用が変わる要因

耐水害住宅は「どこまでを想定して備えるか」によってかかる費用が大きく異なります。具体的には「立地の浸水リスク」「対策の範囲」「家の規模・構造」の3つを中心に考えることが重要で、想定水位が深く水の侵入を防ぐために大規模な工事が必要になるほど費用は高くなってしまいます。

ここで重要なことは「必ずしもフルスペックにする必要はなく、必要な対策を見極めること」です。すべての対策を行うと費用はどんどん増えてしまうので、予算との兼ね合いを考えてどこを守るべきかに優先順位をつけるとよいでしょう。過剰投資を避けるには、まず立地の特性とハザードマップの確認が出発点で、その点については5章で解説しています。

04耐水害住宅のメリット・デメリット

耐水害住宅にはさまざまな設備が導入されるため、先述のとおりコストがかかります。果たしてそこまでの費用をかけて備える価値があるのか疑問に思った方もおられるのではないでしょうか。

そこで、ここでは耐水害住宅のメリットとデメリットを整理しておきます。安心とコスト・制約を天秤にかけて、住まいの立地や予算を踏まえて判断する材料にしてください。

メリット

耐水害住宅の一番のメリットは「水害に強い住宅に住んでいる」という日々の安心感です。万が一のことが起こっても水が浸入しにくい構造の住宅であれば安心して暮らせるうえ、いざというときも在宅避難の選択肢をとりやすいでしょう。

また、「浸水被害の軽減によって復旧費用を抑えられる」こともメリットで、被災後の生活再建までの時間を短くできるほか、災害に遭った際にかかる家財の買い替えや修繕、借り住まい費用などの負担も軽減できます。立地や性能によっては火災保険の水災補償を抑えたり、資産価値が向上したりすることでお金の面でプラスに働くことも考えられます。

デメリット・注意点

耐水害住宅のデメリットとしてはやはり「コストがかかる」ことが挙げられます。地盤や基礎にまで手を入れる大規模対策をするとかなり高額になる可能性があり、浸水リスクの低い地域では過剰投資になりかねません。どこまでの被害を想定するかは、あくまでも立地とのバランスが重要になります。

また、「仕様上の制限がかかる場合がある」のも注意点です。耐水害仕様にする関係上、住宅によっては採光が悪くなるほか、窓・玄関・間取りなどを自分が思い描いていた通りにはできない可能性がある点にも気を付けてください。なお、耐水害住宅といえども、想定水位を超える豪雨には万能ではなく、ゼロリスクではありません。そのため、実際にどの程度備えるかはともかく、水災補償のある保険への加入は検討しておきましょう。

05住宅ローンを借りる前に確認したい「水害リスク」と「お金」

メリット・デメリットで確認したように、耐水害住宅は性能だけでなく「立地や保険・予算をセットで考える」ことが大切です。ここからは家を買う・建てる前だからこそ確認しておきたい水害リスクとお金の話について紹介していきます。

ハザードマップで浸水想定区域を確認する

すべての耐水害対策を実施するとかなり高額となるので、実際に検討する際は、立地条件から水害リスクがどれくらいあるかを確認しておくとよいでしょう。具体的には国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や自治体が提供する情報を参考に、候補地の洪水・内水・高潮リスクをチェックすることをおすすめします。立地の対策は「購入前にしか選べない最重要ポイント」です。住み始めてから「別の土地にすればよかった」といった後悔をしないように、慎重に判断してください。

ただし、ハザードマップや自治体の情報を見れば必ず安心というわけでもありません。今回の千葉豪雨の浸水被害報告約2万件を分析した調査では、被災報告の約56%（55.7%）が「低位地帯または浸水想定区域の“外”」だったことがわかっています。その多くは道路やアンダーパスの排水が追いつかず水があふれる「内水氾濫」が原因でした。

近年激化する異常災害では自治体が想定する被害を超える恐れもあります。だからこそ、立地チェックに加えて、家そのものの耐水害性能や火災保険の水災補償までをセットで考えることが欠かせない状況になっているわけです。

火災保険の「水災補償」を理解する

耐水害住宅は水害リスクを減らせるものの、ゼロリスクにすることはできません。そのため、万が一のことを考えて火災保険の水災補償も検討しておきましょう。

水災補償は火災保険へ付帯する商品で、実際の付帯率は全国で約61.8%（2024年度）にとどまり、近年は低下傾向です。支払い対象は、たとえば「床上浸水、または地盤面から45cmを超える浸水」かつ「保険価額の30%以上の損害」など、一定条件を満たした場合に該当しますが、細かな条件は保険会社や商品で異なるので必ず契約前に確認してください。

なお、水害では自動車が被害を受けることも多いです。台風・洪水・高潮による自動車の水没は自動車保険で「車両保険」のみ補償され、対人・対物・自賠責では対象外です。つまり、車両保険をつけていないと水没時は基本的に自己負担（※地震・噴火・これらによる津波が原因の水没は、車両保険でも標準では対象外）になります。

そのため、浸水リスクの高い立地ほど、内容を踏まえたうえで、火災保険の水災補償と自動車保険の車両保険をセットで加入の要否を判断することが大切です。

浸水想定区域は資産価値にも影響しうる

見落とされがちなのが、浸水リスクの高さは将来の売却や金融機関の担保評価に影響する可能性があることです。不動産売買では重要事項説明でも水害ハザードマップ上の所在地の説明が義務化されており、買い手も気にする情報になっています。

住宅の立地は「住み心地」を中心に考えてしまいがちですが、将来的な「資産」としての側面もあることを忘れてはいけません。詳しくは6章で述べますが、今後は住宅ローン減税においても立地が関わるようになったので「どこに住むか」はこれまでにも増してお金の面で重要なポイントになっています。

耐水害の追加費用は「総予算」に組み込む

住宅の購入・建築を考えるときは、「総コスト」で捉えることが重要です。それぞれの段取りでつい「家の本体価格」「耐水害オプション」「保険（水災補償・車両保険）」を別々で考えてしまいがちですが、それだと総コストがわからず、気が付いたときは予算オーバーしているかもしれません。

追加でかかる費用は借入額、ひいては毎月の返済額に直結します。「耐水害住宅の性能でどこまで守り、どこからは保険で備えるか」を、あらかじめ総予算の中で配分する考え方が安心と予算のバランスの取れた住宅を見つけるためのポイントです。

とはいえ、住宅ローンは各個人で借りられる限度額が異なるので、まずは自分がいくら借りられて毎月いくらなら無理なく返せるかを把握することから始めるとよいでしょう。

062028年以降は「災害レッドゾーン」の新築住宅が住宅ローン減税の対象外に

住宅ローン減税はマイホームを取得した人の大きな味方となる制度ですが、実は2026年度税制改正で新たに「立地要件」の項目が加わったことをご存じでしょうか。

今後は「住宅の立地」が「災害に強い家か」だけでなく“減税”にも関わる時代になっていくことが予想されます。そこで、最後にこれから住宅を購入する人が知っておきたい住宅ローン減税のポイントを解説します。

住宅ローン減税に「立地」の条件が加わる

これまでの住宅ローン減税では環境問題に配慮した住宅の省エネ性能などが主な要件でした。しかし、2026年度税制改正で住宅の性能に加えて「どこに建っているか」という“立地”の条件が新たに加わっています。

具体的には2028年1月1日以降に入居する、一定の災害レッドゾーンの新築住宅は原則として住宅ローン減税の対象外になる予定です。そのため、「今すでに検討している人」と「数年先に建てる人」で住宅ローン減税の扱いが異なり、それに伴って返済計画も大幅に変わる可能性があります。

対象となる「災害レッドゾーン」とは？

災害レッドゾーンの対象となるのは下記の区域です。

• 土砂災害特別警戒区域
• 地すべり防止区域
• 急傾斜地崩壊危険区域
• 浸水被害防止区域（※2026年9月時点では指定なし）
• 一定の災害危険区域など、法律で建築が制限される区域

ここで重要なのは「災害レッドゾーン」と「ハザードマップ上の浸水想定区域」は同じではない点です。仮にハザードマップ上で色がついていても上記の指定区域でなければ、今回の減税の対象外にはなりません。そのため、住宅候補地がどの区域に該当するかを自治体や重要事項説明などで事前によく確認することが大切です。

「いつ入居するか」で扱いが変わる

今回の改正のポイントは「2026年・2027年入居分は、これまでどおり対象となる」一方で、「2028年1月1日以降に入居する、一定の災害レッドゾーンの新築住宅は住宅ローン減税の対象外」となることです。

ただし、レッドゾーンにある住宅でも、従前家屋の建て替えは対象外から除外される（＝控除を受けられる）ほか、建築確認の時点で土地の全部が対象区域に含まれない場合は対象外にならないなどの取扱いがあります。制度の最終的な適用は法令や自治体の指定で決まるため、個別の条件は必ず専門家や自治体に確認してから活用を検討してください。

07水害に強い家は「無理のない資金計画」とセットで考えよう

異常気象が増えている昨今、水害に強い住宅は暮らしの安心感につながりますが、その一方でコストがかかってしまうので「無理のない資金計画との両立」を意識することが重要です。耐水害の性能や保険まで含めた総予算を考えるなら、まずは自分が借りられる金額と返済イメージを把握することから始めるとよいでしょう。

総予算を把握したうえで「立地（ハザードマップ）→性能（耐水害仕様）→保険（水災・車両）→減税の立地要件」という順で確認すると抜け漏れがなくスムーズに検討できるはずです。当サイトの「最新金利ランキング」での各金融機関の比較や、物件を探す前に借入可能額を診断できる「住宅ローン保証審査」、目的別の「住宅ローンシミュレーション」を無料で手軽に試せます。水害に強い家づくりの第一歩である資金計画の把握に役立つはずなので、ぜひ試してみてください。