【令和8年分】路線価が5年連続上昇！住宅ローンを組む前に押さえたい上昇エリア

01令和8年分路線価は全国平均＋2.9％、5年連続の上昇に

2026年7月1日に国税庁が公表した令和8年分の路線価について、主なトピックをまとめてみましょう。

• 全国平均の変動率は前年比＋2.9％、前年の＋2.7％から上昇幅が拡大
• 全国平均は5年連続の上昇
• 都道府県別（標準宅地の平均上昇率）の上昇率トップは東京都で＋9.4％、次いで沖縄県の＋6.6％
• 地点別上昇率の全国トップは長野県白馬村の＋32.7％、3年連続のトップ
• 都道府県庁所在地の最高路線価はすべて前年以上となり、下落はゼロ

全国的に地価上昇が顕著であることの背景には、都市部の再開発や堅調な住宅需要、インバウンドの増加などがあります。今や地価上昇は都心だけの話ではなく、地方の県庁所在地などにも波及している状況です。

路線価が上がっている街は、土地に対する需要が高く、売買における実勢価格も上昇傾向にある可能性が高いと考えられます。一方、路線価が横ばいや下落傾向にある街は、実勢価格も相対的に落ち着いている可能性があると考えてよいでしょう。

上記を踏まえると、これから購入を検討している街の路線価の動きを見れば、その街の勢いや地域の需要、市場動向を把握する参考になるといえます。

02最高路線価から見る！住宅ローン検討者が注目したいエリア

ここからは、令和8年分路線価の詳細を確認していきます。「令和8年分都道府県庁所在都市の最高路線価」をもとに、全国の注目エリアをピックアップしてお伝えします。

上昇率トップは佐賀市、＋17.0％で全国1位に

47ある県庁所在地の最高路線価で上昇率トップに立ったのは、佐賀市（駅前中央通り）の＋17.0％でした。佐賀駅周辺の再開発や旺盛なマンション需要が地価を押し上げており、前年の＋9.3％からさらに勢いを増しています。

これまで東京や大阪のものというイメージが強かった地価上昇。九州の地方都市が上昇率トップとなるのは、新鮮に感じる方もいるかもしれません。他の県庁所在地も前年以上の路線価を記録しており、「地方だから土地は安いまま」という思い込みは通用しなくなってきています。

さいたま市＋12.5％、千葉市＋8.5％　首都圏「準都心」の底堅い需要

次に首都圏の動きを確認しておきましょう。特に目を引くのが、東京都心ではなく、隣接県の政令指定都市における上昇です。個別にみると、さいたま市（大宮駅西口）は666万円／㎡で＋12.5％、千葉市（千葉駅東口）は269万円／㎡で＋8.5％でした。

特に大宮は、前年＋11.9％、前々年＋11.4％と、3年連続で2桁上昇となりました。新幹線6路線や数多くの在来線が乗り入れる交通の要衝であり、再開発が進んでいることが要因として挙げられます。千葉についても駅周辺の整備が続いており、中心部の利便性がますます向上しています。

いずれも、都心の価格高騰の影響を受け、「東京に通いやすくて、東京より買いやすい場所」を求める需要の受け皿となっていると考えられるでしょう。購入を検討しているなら、最新の価格動向を把握し、購入時期を慎重に検討したいところです。

関西は奈良・神戸・京都が高い伸び。大阪中心部は高止まり傾向

他の都市圏の状況はどうでしょうか。関西圏では、大阪市（御堂筋）の上昇率が＋1.5％と落ち着いてきた一方、周辺都市での伸びが目立つ結果となりました。

• 奈良市（大宮通り）：＋12.6％
• 神戸市（三宮センター街）：＋9.6％
• 京都市（四条通）：＋9.5％

再開発が進む神戸三宮、インバウンド需要が旺盛な京都に加え、大阪への通勤圏として住宅需要が顕著な奈良での上昇率が大きくなっています。奈良県全体でも前年の－1.0％からプラスに転じており、関西の地価回復を象徴する動きといえるでしょう。

このほか、名古屋市の名駅通り（1304万円／㎡、＋1.2％）が銀座や大阪、横浜に次ぐ高水準を維持。福岡市の天神・渡辺通り（992万円／㎡、＋2.5％）も「天神ビッグバン」による急激な上昇期を経て、高水準をキープしています。

地方都市で注目なのが次の4都市です。

• 金沢市（金沢駅東広場通り）：＋9.8％
• 札幌市（札幌駅前）：＋7.5％
• 那覇市（国際通り）：＋6.4％
• 盛岡市（盛岡駅前）：＋13.0％

金沢は北陸新幹線の延伸、札幌や盛岡は中心部の再開発、那覇は観光需要の高さが地価を押し上げていると考えられます。また、盛岡は最高路線価地点が変更されており、駅周辺の勢いを示しているともいえそうです。

もはや「地方だから土地は安いまま」という前提は古いものになりつつあります。移住やUターンを検討している方は、エリアの最新相場をあらためて確認したいところです。

日本一はやはり銀座。1㎡＝5336万円、41年連続トップ

全国の最高路線価は、やはり東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」でした。5336万円／㎡と圧倒的な高さで、41年連続の日本一となりました。上昇率も＋11.0％と高く、東京全体の勢いの強さを象徴しているといえます。

実際、東京都全体の標準宅地における路線価平均上昇率は＋9.4％と全国トップで、都心だけではなく23区全体、さらに吉祥寺や立川といった多摩地域の主要エリアにまで住宅需要が広く波及しています。都内で住宅購入を考える場合、「待てば安くなる」というシナリオは描きにくいのが実情です。

03地価上昇は住宅ローンにどう影響する？

路線価の全国的な上昇は、実勢価格の上昇も示唆していると考えられます。これから住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、地価の上昇はどのように影響するのでしょうか。ここでは、借入額・資産価値・税負担への具体的な影響についてみていきましょう。

物件価格・借入額が上がりやすい

地価上昇は土地の仕入れ価格アップに直結するため、当然ながら新築物件の価格にも転嫁されます。同じ立地・広さでも数年前より価格が高くなり、必要な住宅ローン借入額が増えるかもしれません。

さらに、地価が急上昇しているエリアでは、購入価格の伸びに銀行の担保評価基準の更新が間に合わず、担保評価や返済能力などを総合的に審査した結果、希望するだけの借入ができないことも考えられます。そうなると、不足分を補うために頭金を多めに用意しなければならないケースもあるでしょう。

頭金や毎月返済額のシミュレーションは最新の相場で行うとともに、購入したいエリアが決まってきたら、ローンの仮審査を早めに進めておくのが得策です。

スゴい住宅ローン探しの「保証審査」なら、物件が決まっていなくても、金融機関からどれくらい借り入れられるのか確認できます。地価上昇が顕著なエリアでマイホームを検討している方はぜひご活用ください。

住宅ローン保証審査

資産価値の面ではプラスに働く可能性も

地価上昇が続くエリアでは、マイホーム購入時の借入額が増えやすい反面、今後も地価の上昇が期待できる側面もあります。マイホームを将来売却することになっても、価格が下がりにくい可能性があります。

住宅ローンは「借金」であると同時に「資産形成」の手段でもあります。地価上昇エリアでの住宅購入は、資産形成面で有利になる可能性もあるのです。

固定資産税・将来の相続税にも影響する

地価上昇は、マイホームの固定資産税評価額や相続税評価額にも影響します。固定資産税評価額がアップすれば、毎年の固定資産税・都市計画税の支払いが増えることになります。また、相続税評価額がアップすれば、将来相続が発生したときの家族の負担が増えることになりかねません。

購入を検討する際は初期費用だけでなく、所有し続けるコストもあわせて把握しておきたいところです。

04地価が上がる今こそ、住宅ローンの「借り方」で差がつく

令和8年分路線価の全国的な上昇は、地価の上昇が大都市圏だけでなく、地方都市にも広く波及していることを示しています。地価上昇は、住宅の物件価格や所有にかかるコストのアップに直結するため注意が必要です。

物件価格の上昇局面でローンの返済負担を抑えるには、購入費用の見直しに加え、金融機関選び・金利タイプ選びが重要になります。同じ金額を借り入れても、金利がわずかに違うだけで、35年間の総返済額は数百万円単位で変わってくる可能性があるからです。

「スゴい住宅ローン探し」では、地価上昇局面の住宅購入をサポートするツールを無料でご提供しています。

• スゴ速住宅ローン保証審査

物件探し前に借入可能額を把握できるツール。地価上昇エリアにおける物件探しがスムーズになります。

• 住宅ローン最新金利ランキング

借入希望額とエリアを選ぶだけで、条件に合った住宅ローンの金利を比較できます。

• 住宅ローンシミュレーション

無理のない予算や借入可能額など、自分たちに合った住宅ローンの全体像を確認できます。 2026年7月現在、地価も金利も上昇傾向にあります。住宅購入で後悔しないためにも、まずはシミュレーションから、最新の情報に基づいた資金計画づくりをスタートしましょう。