日銀がマイナス金利を解除！変動金利はいつから上がる？

0117年ぶり利上げが決定、ただし当面は緩和的な金融環境は維持

日銀によるマイナス金利政策が2016年にスタートして以来、日本は長らく「金利のない世界」となっていました。これが解除され、金利が復活することになるのですから、マイナス金利解除というのは大きなニュースです。

今回の金融政策決定会合で決定したのは、政策金利を従来のマイナス0.1％から0〜0.1％に引き上げるということです。同時に、日銀が国債を購入することで長期金利を低く抑え込む、長短金利操作（イールドカーブ・コントロール）も撤廃され、金融市場への資金大量供給のために実施してきたETF（上場投資信託）・REIT（不動産投資信託）の新規買い入れも終了します。

マイナス金利解除に関しては、先の会合で政策委員9名のうち2人が反対を表明しました。しかし、植田総裁は「賃金と物価の好循環の強まりが確認された」として、今回の解除に踏み切ったのです。ただ、当面の間は緩和的な金融環境を維持する考えも示しています。

02短期金利の利上げで、変動金利も上昇する可能性あり

日銀が金融政策でコントロールするのは短期金利ではなく、無担保コールレートと呼ばれる金利です。金融機関同士が超短期で貸し借りを行うときの金利水準を表し、日銀がこのレートを操作することで、結果的に金融機関が利用者に貸し出す金利にも影響を与えられるという仕組みです。

今回、日銀が0〜0.1％程度に誘導するのは無担保コールレートであり、住宅ローンの変動金利に直接影響する短期金利ではありません。短期金利は、あくまでも無担保コールレートを参考にして、各金融機関が独自に決定しています。

例えば、マイナス金利解除を受け、三菱UFJ銀行は円普通預金金利の引き上げを決定する一方、短期プライムレートは据え置くと発表しました。他行も同様の対応を取るとみられ、短期金利は当面これまでと同じ水準で推移すると予想されます。しかし、今後無担保コールレートがさらに利上げされれば、短期金利が将来的に上昇する可能性もあるでしょう。

なお、変動金利型の住宅ローンのなかには、短期プライムレートに連動していないものもあります。長期プライムレートに連動する商品は、金利が変動しやすいため注意しましょう。詳しくはこちらの記事で詳しく解説しています。

返済額が急激に増える変動金利の住宅ローン、長プラ連動型にご注意

2024.02.23

03基準金利の見直しが4月なら、最速で7月分から新金利が適用される

変動金利の住宅ローンにおける基準金利の見直しは、原則として毎年4月1日と10月1日の年2回行われています。もし4月に基準金利が見直された場合、最速で7月分の返済から新たな金利が適用されることになります。10月に見直しが行われたとすれば、2025年1月分から新金利での返済です。中には毎月金利を見直す金融機関もありますので、注意しておきましょう。

ただし、変動金利の多くは救済措置として「5年ルール」や「125％ルール」が適用されます。5年ルールとは、借入当初5年間は金利が上昇しても毎月の返済額が変わらないというルール。125％ルールとは、金利が見直されたときでも、従来の毎月返済額から125％までしか返済を増額しないというものです。一部の銀行では「5年ルール」や「125％ルール」がもうけられていないところもあります。

特に5年ルールが適用されていれば、金利上昇したことによる返済負担の増加まで5年間の猶予が与えられます。5年ルールの適用が外れる6年後に繰り上げ返済を行えば、元金を減らせて、総返済額を抑えることができるでしょう。

ただし、繰り上げ返済をすると、その時点の金利で毎月返済額が再計算される点は要注意です。繰り上げ返済のタイミングによっては毎月の返済額が増えてしまう恐れがあるため、実施時期には十分注意しましょう。

5年ルールや125％ルールのリスク・注意点の詳細は、こちらの記事をご覧ください。

変動型住宅ローンの5年・125％ルールに潜むリスク、金利上昇局面での注意点

2024.03.08

04マイナス金利解除で暮らしへの影響は？

日銀によるマイナス金利解除が生活に与える影響は住宅ローン金利の上昇だけではありません。デメリットに目が行きがちですが、生活にプラスの影響を与える可能性もあるのです。最後に、マイナス金利解除が私たちの暮らしに与える影響をまとめて紹介します。

まず、マイナス金利解除が私たちの暮らしにもたらすデメリットを見ていきましょう。1つ目は冒頭から解説している、住宅ローンの変動金利上昇の可能性があることです。毎月返済額の増加によって家計負担が重くなれば、日常生活に影響が出る恐れもあります。

2つ目に考えられるデメリットとしては、賃貸物件の家賃が上がる可能性がある点が挙げられます。住宅ローンと同様、不動産投資ローンも利上げされると考えられるため、ローンを利用して賃貸物件を所有するオーナーは負担が増加します。利上げによる負担分を家賃に上乗せするケースも考えられるためです。

一方でメリットもあります。1つ目は、円普通預金金利が引き上げられることで、預貯金につく利息が増える可能性がある点です。現在は、銀行口座に預けていてもほとんど金利がつかない状態ですが、継続して利上げが行われていけば、今後預金金利が上昇していくかもしれません。

2つ目は、住宅ローン金利が上昇することで借入金額の上限が抑えられ、結果的に住宅市場が落ち着くかもしれないことです。昨今の住宅価格高騰は低金利に支えられている面も大きく、金利が上昇すれば価格が下落し、今よりマイホームを取得しやすくなることも考えられるでしょう。

05許容できる変動金利の上昇幅を住宅シミュレーションでチェックしよう

日銀のマイナス金利解除により、今後変動金利が上昇する可能性は十分にあります。

不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」が2023年に実施した『住宅ローンに関する意識調査』によると、変動金利を選ぶ基準となる実質金利について、4割弱の人が「年1％まで」と回答しました。「年1.5％まで」の回答も合わせると、過半数の人が年1％程度の金利上昇までしか許容できないとしています。

例えば、4000万円を返済期間35年・ボーナス返済なし、変動金利年0.389％で借り入れた場合の毎月返済額は10万1883円です。金利が年0.5％上がるだけで、毎月返済額は11万856円となり、返済負担が月9000円も重くなります。

金利上昇が見込まれる局面で、当初金利の低さだけで変動金利を選択するのは危険です。変動金利を選ぶ場合は、家計がどこまでの金利上昇に耐えられるのか、住宅ローンシミュレーションを使って事前にチェックするのがおすすめです。金利上昇による家計負担増が厳しいのであれば、固定金利を選んだほうが得策でしょう。 返済負担の試算には、こちらの住宅ローンシミュレーションをぜひ活用してください。