つなぎ融資とはどんなもの?

つなぎ融資とは、いったいどのような制度なのでしょうか。

例えば、住宅ローンを利用する場合は、購入した家が完成してから融資が始まるのが一般的です。分譲マンションなどを購入する場合も、引き渡しをする前に住宅ローンの契約をし、引き渡しのタイミングで融資を受け取るケースがほとんどです。しかし、注文住宅を建てる場合は、建築にかかる費用を分割して支払うため、住宅が完成する前にまとまった金額を用意する必要があります。

工事の着工時に支払う着工金や、上棟時などに支払う中間金、竣工時に支払う竣工金など、金額は住宅の条件によって異なるとはいえ、着工時と上棟時には工事費用の約30%を支払うなど、経済的負担は大きいといえます。

もし工事代金が2,000万円の場合は、例えば着工金と中間金がそれぞれ30%かかる場合は600万円ずつ発生するため、全部で1,200万円の資金を支払う必要があります。この金額を自己資金で負担するのが難しい場合に利用できる融資がつなぎ融資です。住宅を建てる前に必要な資金を一時的に立て替えてくれるローンで、つなぎ的な役割をすることからこのように呼ばれています。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資がどうして必要になるのかというと、それは住宅ローンが完成した建物にのみ融資するローンだからといえます。住宅ローンの場合は購入する物件を担保にして契約をするため、物件が完成してからローンを組むことが可能になります。そのため、すでに完成している建売住宅や分譲マンションの場合は、購入時に住宅ローンを組むことができますが、契約した後で作られる注文住宅の場合には、住宅が完成するまで住宅ローンを組むことができません。そこで必要になるのが「つなぎ融資」です。

建売住宅や分譲マンションを購入、通常の住宅ローンを利用する場合 注文住宅を購入、つなぎ融資を利用する場合

住宅ローンが実行されるまでは利息のみを支払い、住宅の引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算するというのが、つなぎ融資の一般的な仕組みです。金利は住宅ローンと比較すると相場で約2~4%と、少し高めに設定されていることが多く、ローンの事務手数料なども別途必要になる場合があります。

また、つなぎ融資を利用する場合は、住宅ローンと同じ金融機関を利用するか、ノンバンクが扱うつなぎ融資を利用する方法のどちらかになり、つなぎ融資を検討している場合は住宅ローンとつなぎ融資の両方を行っている金融機関を選ぶなど、前もって対応している金融機関について調べる必要があります。

つなぎ融資が必要になるケース

それでは次に、つなぎ融資が必要になるケースについて具体的に解説します。つなぎ融資が必要になるケースとしては、以下の場合が考えられます。

つなぎ融資の支払いイメージ

  • 「土地の取得費用」を支払う場合
  • 戸建ての注文住宅を購入し、「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」が必要な場合
  • 分譲マンションや建売住宅を購入の際、引き渡し時にローン実行が間に合わない場合

「1」の土地の所得費用を支払う場合とは、例えば土地を先に購入し、その後で建物を新築するケースのことで、土地価格が1,000万円、建物価格が2,000万円の新築住宅の場合では、先に土地代金の1,000万円を支払う必要があります。自己資金での支払いが難しい場合は1,000万円の融資を受け取るためにつなぎ融資を利用することができます。

また、「2」のように建物を新たに建てる場合は、住宅が完成するまでの数カ月の間、着工時に3割、上棟時に3割、完成後に残りの4割というように、複数回に渡って建物価格を支払う必要があるため、その分の資金をつなぎ融資で立て替えます。

「3」の引き渡しにローン実行が間に合わない場合とは、例えば住宅ローンを利用する場合でも、書類を提出するタイミングなどによっては融資の実行まで日数がかかることがあるため、物件の引き渡し時にローンの融資が間に合わないことがあります。そのような場合でもつなぎ融資を役立てることができます。

そのほか、売却を伴うマンションなどの購入の場合、売りに出すマンションが売れないと購入資金を確保できないこともあります。その購入資金を立て替えるためにつなぎ融資を利用することもあります。

つなぎ融資の利用法を知る

それでは次に、つなぎ融資の利用法について紹介します。つなぎ融資での支払いが必要となるタイミングとしては、住宅の工務店への着手金や中間金などの工事費用を支払うときですが、つなぎ融資は必要なタイミングに合わせて利用することができる一方で、回数は土地代・着工金・中間金の計3回まで、金額の上限は住宅ローン借入金額の3割から4割までというように、回数や金額に制約がある場合があり注意が必要です。

また、つなぎ融資で受け取った金額は、住宅ローンが実行された後で清算するという仕組みになっているため、つなぎ融資を利用したい場合は、住宅ローンの申し込みをする金融機関に一緒に申し込みをする必要があります。

つなぎ融資だけ別の金融機関で借りるということはできず、また、金融機関によっては回数や金利などの条件も異なります。そのため、希望通りのつなぎ融資が受けられるかどうかについては、事前の確認が必要です。

また、一戸建ての住宅を新たに建てる場合は、どのタイミングでいくら資金が必要になるかをあらかじめ把握しておきましょう。土地を先行して購入する際につなぎ融資を利用する場合は、1年以内に住居が完成することが条件として決まっていたり、つなぎ融資の契約までに建築請負契約書を提出することが求められることがあるため、土地の購入と並行して建築計画を進める必要があります。

諸費用がいくらかかるかについては、不動産会社や工務店、建築会社などに確認し、項目別に支払金額の見積書を作成してもらいましょう。着工金や中間金の有無などは工務店や建築会社によっても異なるため、見積書を作成してもらうことで資金計画もより明確になります。

住宅購入に必要な資金がだいたいいくらかかるのか把握したところで、自己資金で支払うか、つなぎ融資で支払うかを考え、そこで初めて「どのタイミングでつなぎ融資をいくら借りる必要があるのか」がはっきりします。つなぎ融資を利用するにあたっては、本当に融資が必要であるかどうかを改めて確認することも大切なポイントとなることを覚えておきましょう。

つなぎ融資を受けて精算するまでの流れ

それでは、つなぎ融資を利用するにあたっての具体的な流れについて説明します。つなぎ融資を受けてから清算するまでの主な流れは、以下のようになります。

つなぎ融資を受けて完済するまでの流れ

  • 新住居のための土地を購入
  • 工務店に住宅建築を依頼、着工金の請求を受領
  • つなぎ融資を利用
  • 着工金の支払い、工事開始
  • 中間金の支払い
  • 竣工、住居の引き渡し
  • 登記登録を行う
  • 住宅ローンの本審査
  • 住宅ローンの融資開始、建築残金を支払い
  • つなぎ融資の完済

つなぎ融資を受けてから清算するまでの大きな流れとしては、まずは住宅ローンとつなぎ融資を行っている金融機関の審査を受けることから始まります。つなぎ融資は住宅ローンを補完するための融資ですので、金融機関は住宅ローン減税の融資の審査と同様に、契約者が一定の条件を満たしているかで判断されます。

審査が通った後はつなぎ融資を受けとることができますので、土地の購入代に充てたり、着工金を支払うことで、工事が開始されます。工事が進むと、今度は中間金の支払いなどを行い、工事検査と竣工検査が行われれば、建物が完成となります。住居が完成し、登記登録を行うことにより、今度は住宅ローンの本審査となりますので、審査が通ることで住宅ローンの融資が実行されます。

つなぎ融資の借り入れ時は金利のみを支払い、建物の引き渡し後に実行される住宅ローンでは建築会社への支払いとつなぎ融資の精算が行われるため、ここでつなぎ融資は完済となります。

つなぎ融資を受ける際にかかる費用

つなぎ融資を利用するにあたっては、さまざまな諸費用が発生します。借入先の金融機関によって異なりますが、利息や手数料、印紙代などがかかります。利息は住宅ローンよりも高い2%~4%が一般的で、手数料は約10万円、印紙代は借入額に応じた金額が発生します。

つなぎ融資の試算例(土地購入時・着工時・上棟時)

土地購入 着工 上棟 合計
融資額(A) 3,000万円 900万円 900万円 4,800万円
利息 約66万円 約13万円 約7万円 約86万円
手数料 約11万円 約11万円
費用計(B) 約77万円 約13万円 約7万円 約123万円
振込額(A-B) 約2,923万円 約887万円 約893万円 約4,703万円

※年利約2.9%、手数料は消費税込み、金額は概算。印紙代、振込手数料、保険料は別途。

例えば、土地の購入代金が3,000万円で着工金・中間金ともに30%の場合は、着工金と中間金がそれぞれ900万円ずつかかりますが、その場合の利息は土地購入時で約66万円、着工金と中間金では13万円と7万円ほどですので、合計で約86万円の利息がかかることになります。

土地の契約のための印紙代や万一を備えて担保するための保険料の支払いなども発生するため、実際に振り込まれる額は、利息と諸費用を引いた金額となります。手数料は初回のみですが、利息や保険料は融資額が多い場合や、借入期間が長い場合は高くなりますので、注意が必要です。融資で受け取る金額のほかにも、自己資金で負担する金額が発生することもきちんと頭に入れておきましょう。

また、融資を受ける金融機関によっては、抵当権設定の仮登記を行うケースもあるため、その場合は登録免許税や司法書士への報酬が発生します。

つなぎ融資シミュレーション

つなぎ融資を受ける際のシミュレーションを具体例と一緒に紹介します。金利は金融機関によって異なりますが、約2%~4%といった金融機関が多くなっていますので、今回は以下の条件で概算します。

算出例:
土地購入価格が1,000万円
建物価格が2,000万円
つなぎ融資の利息は3%

例えば、土地価格1,000万円で、建物価格が2,000万円の住宅を新築するケースでは、土地代金として1,000万円、建物の着工金として建物価格の3割である600万円、上棟時に中間金として同じく600万円を支払います。

まずは、上記の例で利息について計算すると以下の金額になります。

土地代金1,000万円×利息3%÷365日×120日(6カ月)=約15万円
着工金600万円×利息3%÷365日×120日(4カ月)=約6万円
中間金600万円×利息3%÷365日×90日(3カ月)=約4.5万円

つなぎ融資は、住宅ローンを利用するまでの一時的な融資ですので、つなぎ融資にかかる利息は、借りている期間が短ければ短いほど安くなります。新築で木造住宅を建築する場合は、一般的には3カ月から4カ月ほどかかりますので、つなぎ融資を受けとる期間を最短としたい場合は、約4カ月程度となります。

着工金に関しては着工直前の融資となりますが、中間金は着工から約1カ月ほどたってからの融資となるため、3カ月程度の利息を支払う必要があります。

以上のことから、土地代金・着工金・中間金の利息を概算すると、合計約25.5万円がつなぎ融資にかかる利息の額となります。そのため、土地代金として1,000万円の資金を負担する場合でも、実際には利息や諸費用を引いた額が実際に受け取る金額となるため、融資額は約970万円ほどとなります。

しかし、実際には住宅建築に関わる業者の都合や天候などの影響により、住宅ローンが実行されるまでに時間がかかる可能性もあります。その場合は、借入期間が延びてしまうため、必要な利息が多くなり、融資額はさらに少ない金額となります。

土地購入から住宅完成までの6ヵ月間、つなぎ融資を利用した場合

つなぎ融資の利息計算式

つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用することで住宅購入時にかかる費用を軽減することができますが、本当につなぎ融資を受けることが必要かどうか、しっかりと見極める必要があります。融資には必ず利息が発生しますし、約1年という短期間のローンではあるものの、ほかのローンと比べると高金利なのもつなぎ融資の特徴です。

諸費用の負担なども大きく影響しますので、事前にシミュレーションをし、無理のない方法を必ず選択するようにしましょう。つなぎ融資を利用する際に特に注意したい点について紹介します。

つなぎ融資に対応していない金融機関がある

銀行のほとんどは住宅ローンに対応していますが、つなぎ融資に関しては、扱っている銀行が少ないのが現状です。そのため、もしつなぎ融資が必要になる場合は、住宅ローンを選ぶ際に、つなぎ融資の有無を調べてから検討する必要があります。

金融機関によっては、金利が固定金利で高い設定になっていたり、変動金利の場合でも金利が高い銀行がほとんどです。住宅ローンとつなぎ融資の両方の条件をよく検討した上で選ぶようにしましょう。

金利が高く、追加費用もかかるため負担が大きくなる

つなぎ融資は金利が高く、追加の諸費用が発生するため、その分、経済的な負担も大きくなります。新築住宅の購入は、誰にとっても大きな買い物になりますので、なるべく金利が安い金融機関を選ぶのがいいでしょう。

例えば、大手銀行と地方銀行を比べた場合では、どちらがつなぎ融資の利息が安いのでしょうか。大手銀行や、規模の大きな地方銀行の場合は、複数の県に支店を持っているため、金融機関によっては地方によって金利を変えている場合も考えられます。つなぎ融資を利用する際は、住宅の購入を考えている住宅会社や不動産会社に、つなぎ融資の金利が安い金融機関について聞いてみるのもいいでしょう。しかし、たとえ金利が他社と比較して安かったとしても、利息以外の手数料もかかりますので、総合的な金額で判断するようにしましょう。

同じ金額の融資を、同じ借入期間で借りた場合でも、どの機関のつなぎ融資を利用するかどうかで負担額が大きく変わります。金利が安く、諸費用を安く抑えられる金融機関を選ぶようにしましょう。

つなぎ融資に代わる方法も検討

つなぎ融資は便利な制度ではありますが、お金を借りることに変わりはありません。ほかの方法も検討する上で、つなぎ融資が不要なケースにはどのような場合があるのでしょうか。

もし、貯金などの自己資金がある場合で、着工金や中間金の支払いをまかなえる場合は、つなぎ融資を利用する必要はなく、建築費用の大部分を支払うことで住宅ローンの融資額も少なくて済み、返済も楽になります。ほかにも抵当となるような資産を持っている場合は、家や建物、土地などを担保に住宅ローンの本審査を受けることができるため、つなぎ融資の必要はなくなります。

自己資金がないという場合は、例えば加入している生命保険の解約返戻金を使うことで、住宅購入時の初期費用をまかなえる場合があります。掛け捨てではない生命保険の場合は、毎月支払っている保険料が解約返戻金という形で蓄えられているため、解約時に払い戻されるお金を利用し、解約している間は他の保険に加入するなどすれば自己資金を増やすことができます。

ほかにも、身内で資金を工面できそうな人がいる場合は一時的にお金を借り、住宅ローン融資を受け取り始めてから借りたお金を返すという方法もあります。住宅建築にかかる数カ月という短い期間で資金を工面できる場合は、つなぎ融資を利用せずに家を建てられる可能性があります。

また、銀行によってはつなぎ融資ではなく、住宅ローンの分割実行をしてくれるところもありますので、そのような銀行を探すのも一つの手です。