住居の住み替えで必要になってくる各種税金と控除特例について解説

01住居を住み替えるとどのような税金がかかる？

自宅を売却し、新居を購入して住み替えた場合にかかる税金は、原則として「不動産取得税」、「登録免許税」、「譲渡所得税」、「印紙税」の4種類です。それぞれの概要と納税のタイミング、納付先は次のとおりです。

02住み替え時の税金をなるべく安く抑えるには？

住居の住み替え時には、上にあげた税金以外にも不動産業者への仲介手数料や引っ越し代など様々な諸費用が発生し、その総額は新築の場合で3～7％、中古の場合は4～10％にも上ると言われています。特に譲渡所得税の税率は高く設定されており、場合によっては納税額がかなり高くなってしまうことも考えられます。例えば、短期所有の住居（所有期間5年以下）の住居を売って500万円の譲渡益を得た場合、上記の表で示した通り500万円×30.63％＝153万5000円もの所得税（復興特別所得税を含む）を支払わねばならないことになります。こういった高額な諸経費がネックとなって住居の購入に踏み切れない人も少なくないはずです。そこで国では、住み替え時の税負担を軽減するために、次のような特例を設けています。

3000万円の特別控除の特例

マイホームを売却して譲渡益を得た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円が控除されるものです。

譲渡所得金額は以下の計算式で求められます。

譲渡所得金額＝譲渡価格–（取得費＋売却費用）

例

取得費1300万円で売却費用200万円の居住用財産を10年以内に5000万円で売却した場合：

譲渡所得金額＝5000万円–（1300万円＋200万円）–3000万円=500万円
所得税額＝500万円×20.315%＝101万575円

同じケースで3000万円の特別控除を適用しなかった場合：

課税譲渡所得金額＝5000万円–（1300万円＋200万円）＝3500万円
所得税額＝3500万円×20.315％＝711万250円

税額が600万円以上も高くなってしまうことになります。

この3000万円の特別控除の特例は、主に以下のような適用条件が設けられており、これらを満たす場合に、確定申告を行うことによって適用を受けることができます。

• 自分が住んでいた家屋を売った場合
• 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係ではないこと

など

なお、以下に該当する家屋については、この特例を受けることができません。

• この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

このほかの適用要件の詳細については、国税庁のHPで確認してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

特定の居住用財産の買い換え特例

2021年12月31日までにマイホームを売却して、新たに住居を買い換えた人を対象に、「特定の居住用財産の買い換え特例」という制度があります。この特例が適用されると譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。

仮に、2000万円で購入したマイホームを6000万円で売却し、その売却代金に自己資金1000万円を加えて、7000万円のマイホームを購入したとしましょう。

通常ならば、売却によって得た譲渡益4000万円が所得税の課税対象となりますが、「特定の居住用財産の買い換えの特例」の適用を受けると、売却した年には譲渡益についての課税は行われず、新たに購入したマイホームを売却するときまで課税が繰り延べられることになります。

例えば、7000万円で新たに購入したマイホームを10年後に8000万円で売却した場合、通常ならば1000万円の譲渡益が課税対象となりますが、この特例を受けていた場合は、最初の売却で繰り延べられていた4000万円の譲渡益を加えた計5000万円が課税対象になります。別の見方をすると、新たに購入したマイホームを売却しない限り、最初に売却したマイホームの譲渡益は非課税のまま据え置かれるということでもあります。一方、マイホームの売却価格よりも安い住宅に買い換えた場合は、売却価格と買い換えた住宅の購入費の差額が譲渡所得とみなされ、所得税の課税対象とみなされます。

なお、この特例の適用を受けるには、主に以下のような要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 売却した年、その前の年、その前々年に3000万円の特別控除の特例を受けていないこと
• 売却金額が1億円以下であること
• 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること
• 買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること
• マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること

など

このほか詳細な要件については、国税庁のHPで確認することができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

この特例を使った場合の具体的な例を紹介しましょう。

Q：
1995年に1000万円で購入した自宅①を、2010年に5000万円で売却。同年、その売却益4000万円に自己資金3000万円を加えて7000万円で新たに自宅②を購入し、買い換えの特例の適用を受けました。2018年に自宅②を9000万円で売却した場合、譲渡税の課税額はいくらになりますか？

A：
・2010年の住み替えによる譲渡所得4000万円（売却代金5000万円－購入費1000万円）への課税は、特例の適用により繰り延べされ、同年分としては課税されません。

・2018年の自宅②の売却については、自宅②の居住期間が10年に満たないため、買い換えの特例の適用を受けることができず、代わりに「3000万円の特別控除の特例」の適用を受けることにします。この場合の譲渡所得は以下の計算式で求めます。

9000万円（売却価格）－｛1000万円（自宅①の購入費）＋2000万円（自宅②購入時の自己資金）｝－3000万円（特別控除）＝3000万円

自宅②の居住期間は8年間（5年超）なので、税率は15.315％です。したがって、自宅①と自宅②を売却した際の譲渡所得にかかる所得税額は、

所得税額＝3000万円×15.315％＝459万4500円

となります。

※計算をわかりやすくするため、譲渡にかかる費用については省略しています。

03買い換え特例を受けるときの注意点

買い換え特例には、「買い換えた自宅を売却しない限り売却益が課税されない」という大きなメリットがありますが、この特例の適用を受けた場合、原則として他の特例や控除（3000万円の特別控除や住宅ローン控除）は受けられなくなることに注意が必要です。特に住み替えで新しく購入したマイホームを売却して2回目の住み替えをする場合は、1回目の住み替えで3000万円の特別控除の適用を受けていた方が、結果として納税額が少なくて済むケースも珍しくありません。

上記で紹介した「具体的な例」で、自宅①、自宅②とも売却時に買い換え特例を使わず、3000万円の特別控除の適用を受けた場合、下記の通り自宅②の譲渡益は非課税となり、結果として総納税額は買い換え特例の適用を受けた場合（納税額459万4500円）よりも少なくて済むことになります。

• 自宅①の譲渡益について3000万円の特別控除の適用を受けた場合

5000万円（売却代金）―1000万円（自宅①の取得費用）―3000万円（特別控除）＝1000万円（課税対象額）

所得税納税額＝1000万円×15.315％＝153万1500円

• 自宅②の譲渡益について3000万円の特別控除の適用を受けた場合

9000万円（売却代金）－7000万円（自宅②の取得費用）－3000万円（特別控除）＝－1000万円（非課税）

このように、3000万円の特別控除ではなく買い換え特例を使ったために、結果として数百万円単位で納税額が増えてしまう可能性もゼロではありません。将来、再度住み替えの可能性がある人は、買い換え特例と3000万円の特別控除のどちらを使う方が良いのか、税理士などの専門家に相談して、慎重に判断するようにしましょう。