不動産
取得税 パーフェクトガイド 不動産取得税って?軽減できるの?
いくらかかるか計算方法も！

基本編 #1

「不動産取得税」はその名の通り、マイホームなど不動産を取得した場合に課税される税金。不動産の「取得」について課される税金で、固定資産税とは違い取得時に一度だけ支払えば済みます。

建物における不動産取得税は、2027（令和9）年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、3％（本来は4％）の軽減税率が適用されます。

※参考：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

ちなみに土地における不動産取得税は、2024（令和6年）3月31日までに取得したものについては、評価額（固定資産税評価額）を2分の1に減額し、さらに税率を3％（本来は4％）とする軽減措置が取られています。

計算の元となる「不動産価格」とは実際の購入費ではなく、その不動産の「固定資産税評価額」のことです。一般的に固定資産税評価額は、実際の不動産の販売価格の70％程度になる場合が多いので、例えば購入金額3000万円のマイホームであっても、固定資産税評価額は1500万～2000万前後というケースがほとんど。仮に固定資産税評価額が2000万円であれば購入価格が3000万円であったとしても、不動産取得税の計算は2000万円を元に算出していきます（この場合の税額は2000万円の3％となり、60万円となります）。

納税方法は取得した日から原則として60日以内に、取得した不動産の所在地の管轄である都道府県税事務所に申告する必要があります。ただし例えば東京都は30日以内、大阪府は20日以内といったように、各自治体によって期限が違うので事前に必ず管轄の都道府県のHPなどで確認しておいてくださいね。

申告の際に、後で説明する「税の軽減措置」の申請も併せて行いますが、この申請に関しても原則として取得の日から60日以内に、同じく管轄の都道府県税事務所に対して指定の書類等を提出しなければなりません（ただし、実際に提出する必要がないことがほとんど。この点については後ほど説明します）。
納税方法は自治体ごとにさまざまですが、金融機関窓口やコンビニ、e-TAXなどの電子納税、クレジットカード決済や口座振替、そして最近ではスマホアプリ（LINE Payなど）でも納付できるところが増えています。

「固定資産税」との大きな違いは、不動産取得税は不動産取得時の一回だけの支払いであるというところです。固定資産税は不動産という資産の保有に対して課税されるので、毎年一定の金額を納付する必要があります。
ただし不動産取得税の税額計算の元となる不動産価格については、固定資産税と同じく「固定資産税評価額」を利用します。

基本編 #2

不動産取得税の計算は比較的、単純です。計算式は以下のようになります。

税率は基本4％ですが、住宅家屋は3％、土地は3％となるので、住宅（戸建ておよびマンション）を購入する場合は土地・建物を合わせて3％の適用です。ちなみに、借地の場合は住宅家屋のみ不動産取得税が課税され、土地に対して課税されることはありません。なお、この軽減税率3％には、住宅と土地の取得時期の制限が設けられています。現時点では2027（令和9）年3月31日までに取得した住宅が対象となっています。

では次に、不動産取得税の軽減措置について具体的に見ていきましょう。

応用編 #1

不動産取得税の納税時に、本来は適用対象だった減税措置を行わずに払い過ぎてしまった、というケースもあり得ます。その場合は「還付請求」という手続きを管轄の都道府県税事務所などの窓口に届け出ましょう。

実はこの還付請求は「還付請求権」という法律で定められた権利です。そしてこうした法的権利には、時効が設定されています。還付請求権の時効は5年。不動産取得税の還付請求できる日から5年以内に申請しなければ権利が消滅してしまいます。払い過ぎに気づいた場合は、早めに手続きを進めましょう。

時効の起点である「還付請求ができるようになる日」とは、例えば新築住宅の軽減措置の適用に関する還付請求であれば「建物が立った日」ということになります。要するに「対象となる軽減措置の条件がそろった日＝還付請求ができるようになる日」です。

還付請求をするときは各都道府県のHPでダウンロード、もしくは担当窓口で入手できる「不動産取得税還付請求書」の必要事項を記入して作成。既定の必要書類をそろえて押印した上で、都道府県税事務所などの窓口に提出します。必要書類については各自治体によって細かく規定されているので、事前に確認しておきましょう。基本となる書類はだいたい共通しているので、ここに挙げておきます。

これらが基本となり、中古住宅の場合では「耐震基準適合証明書」や「耐震改修を行ったことを証する書類」、「自己居住用に供していることの書類」などが追加で必要となるケースがあります。

応用編 #2

今回は不動産を取得した時に、一度だけ課税される「不動産取得税」について説明しました。不動産取得税は、軽減措置の適用を受けることが「節税」という観点からもかなり重要な税金です。どんな軽減措置の要件に当てはまっているのかをしっかり確認しておきましょう。また軽減措置については時期制限や要件の変更などがあるので、最新の情報については国税庁や管轄の都道府県のHPなどで必ずチェックするようにしてくださいね。

不動産取得税とは？

不動産所得税とは「不動産を所得した時に課される税金」です。マイホームなどの不動産を所有した時に一度だけ支払います。不動産取得税の税率は全国一律ですが、課税するのは各都道府県となっています。
詳細は「どんな税金？」をご覧ください。

不動産取得税の軽減措置とは？

不動産取得税は住宅の取得に関して、3％の軽減税率が適用されます。これに加えて、さらに新築住宅や中古住宅、それぞれに対して課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置があり、住宅の取得を容易にするための優遇措置として利用可能です。
詳細は「軽減措置について」をご覧ください。