フラット35Sで優良住宅を購入
する
と金利が下がる！？

フラット35Sとは、フラット35を申し込んだ人が省エネルギー性や耐震性などを備えた高品質な住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を当初10年間または当初5年間、年0.25%引き下げられる特典を受けられる制度です。

2022年10月から一定の基準を満たす住宅の場合、最大当初10年間で年0.5％引き下げられるフラット35S（ZEH）が登場しました。詳しくは下記よりご確認いただけます。

フラット35Sには、取得する住宅の品質に応じてフラット35S＜金利Aプラン＞とフラット35S＜金利Bプラン＞があり、技術基準のレベルに応じてそれぞれ金利が引き下げられる期間が次のように定められています。

・フラット35Sの住宅の技術基準レベル

• [参考]【フラット３５】Ｓ

フラット35Sの利用には、フラット35の利用に必要な技術基準（住宅の規模、省エネルギー性、耐久性など）を満たしていることが前提条件になります。

フラット35の技術基準も、フラット35S利用時の条件も専門的で、一般の方には判断がつかないものが多いので、フラット35やフラット35Sを利用して住宅を新築・取得したい場合は建築業者やハウスメーカー、不動産業者と相談しながら新築や購入を進めると良いでしょう。

＜金利Aプラン＞、＜金利Bプラン＞の条件は以下になります。

・新築住宅の場合の技術基準

適用条件は次表の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることです。

・中古住宅の場合の技術基準

適用条件は次表の（1）から（7）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることです。

※ 認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含みます。

・新築住宅の場合の技術基準

適用条件は次表の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることです。

・中古住宅の場合の技術基準

次表の（1）から（3）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることです。

中古住宅のフラット35S（金利Bプラン）は、「耐震性」および「耐久性・可変性」の基準はありません。

フラット35・フラット35Sの技術基準・物件検査について、主に一戸建ての新築住宅を対象に、わかりやすく解説したものです。 ぜひご参照ください。

• [参考]【フラット３５】技術基準・検査ガイドブック

フラット35Sを利用することで、どの程度住宅ローンの総返済額が変わるかシミュレーションしてみましょう。

• [出典]
  住宅金融支援機構フラット35Sの毎月の返済額・総返済額の試算

一定期間とはいえ、年0.25%の金利引き下げによる節約効果は大きく、住宅支援機構の試算によると、フラット35とフラット35S金利Aプランでは、総返済額に70万円以上も、金利Bプランでも40万円近い差が生じることになります。

フラット35Sの技術基準をクリアした高品質な住宅を選ぶメリットは、安心して住むことができて、一定期間、金利引き下げの特典が受けられることだけではありません。長期優良住宅に認定された住宅には、さらに下記のようなメリットもあります。

住宅ローン控除（減税）制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7％が、最大13年間にわたり所得税から控除される仕組みです。

個人が長期優良住宅や認定低炭素住宅（以下、認定住宅）を新築、または新築後、使われたことのない認定住宅を取得して入居した場合、認定基準に適合するためにかかる標準的な費用（かかり増し費用）の10%に相当する金額（上限650万円）を、その年の（その年の所得税の額から控除してもなお控除しきれない金額がある場合は翌年の）所得税額から控除することができます。

ただし、この控除が受けられるのは、購入または取得した認定住宅に居住を開始した年のみで、控除を受けるには以下の要件をすべて満たす必要があります。

なお、認定住宅新築等特別税額控除は住宅ローン控除と併用できませんのでご注意ください。

一般的な住宅の場合、一戸建ては新築・取得から3年間、マンションは5年間にわたって固定資産税が2分の1に軽減される措置が取られていますが、長期優良住宅の場合は軽減措置が受けられる期間が、一戸建ては5年間に、マンションは7年間に延長されます。

※軽減税率は2024年3月31日まで

一般的な住宅の場合、課税金額から1,200万円の控除を受けられますが、長期優良住宅の場合、課税金額から1,300万円の控除が受けられます。

不動産の登記にかかる登録免許税の税率の引き下げの軽減措置を2024年3月31日まで受けることができますが、ここでも長期優良住宅は一般の住宅に比べて有利になっています。引き下げ後の税率は登記の種類、住宅の種類によって以下のようになります。

利用するためには、フラット35を取り扱う金融機関に申請を行います。

お申込み時には提出する必要はありませんが、住宅ローン融資実行の手続の前までに適合証明機関が発行する適合証明書（フラット35の技術基準に加えて、フラット35Sの技術基準も満たすことが確認できるもの）を金融機関にご提出いただく必要があります。

適合証明書の取得方法については建築会社や不動産会社に依頼して適合証明書を用意していただく方法が一般的です。

具体的な手続の流れはどのようになっているのでしょうか？
取得する住宅ごとに必要な手続が変わります。取得する住宅にあわせて手続を確認してください。

金融機関担当者に相談し、書類の不備がないようにしながら、手続きを進めていきましょう。